他表示，項目涉及修改規劃大綱，若獲得城規會批准，將盡力爭取在2024年初向項目業主發出收購建議，呼籲未散社的合作社社員盡快磋商，達成散社決議，以便在市建局出價收購時，以業主身份盡早獲得補償，改善生活環境。 綜合資料分析，重建試點項目較大機會是位於土瓜灣美善同道及靠背壟道一帶的合作社樓宇。 資料顯示，全港目前有226個公務員合作社，其中34個位於美善同道及靠背壟道一帶，雖然中間被部分私人發展項目分隔，但仍可分為南北兩部分，以高密度發展，條件與市建局透露的選址條件極為脗合。 特首林鄭月娥於2018年《施政報告》中，邀請市建局協助重建公務員合作社地段。 去年她透露，市建局在九龍城區已物色2組適合重建的合作社樓宇作試點計劃，涉及30多幢樓宇。 「盛德街／馬頭涌道」以發展項目形式推展，地盤面積是5,164平方米，項目範圍包括馬頭涌道51至77號、盛德街12至34號、及馬頭角道2至4A號內，屬「公務員建屋合作社計劃」下的樓宇、官地上的小巷，及周邊部分行人路。
然而市建局的報告亦指去年5月土瓜灣一帶的樓宇狀態勘查結果為「維修及保養尚可」。 受屋宇署的「強制驗樓計劃」規定，樓齡達30年以上的公務員合作社必須定時進行樓宇維修。 梁伯所屬的安寧苑3年前便進行了一次整體維修，包括翻新大廈石屎外牆、髹漆外牆、更換爆裂水管及維修地渠等，每戶支付近20萬，全棟樓宇一共支付了120萬以完成全面翻新工程。 支付巨額維修不久便傳出樓宇將被市建局收購的噩耗：「所以我反對（收購），個個（合作社）都舊，但也不是殘破不全」，梁伯道。 韋志成引述政府回覆解釋指，合作社社員只是以合作社單位的承租人身份，在相關單位居住，他們並不擁有該單位的註冊業權。 至於靠背壟道/浙江街的重建項目，韋指目前收到1,200份意見，當中7成都反對項目，他期望住戶看到盛德街重建項目後，清楚收購情況而會改變主意。
靠背壟道重建: 靠背壟道重建項目或撤回
消息透露，為理順收購安排，市建局會協助解散合作社，亦會為受影響業主提供購買資助出售房屋選項。 市建局會沿用同區七年樓齡單位售價計算賠償，但考慮到業主會以部分補償金額補地價，之後未必能在私人市場重置居所，故當局作出特別安排，讓他們可以購買由房協在市區興建和管理的專用安置屋邨的資助出售單位。 據了解，兩個試點項目共涉及39幢樓宇，共約600個單位，預計重建後可提供逾3000個單位，當中約三分一為公營房屋單位，總樓面面積會由現時約6萬平方米增至約17萬平方米；兩個項目預計在2029年至2031年完成。 市建局在CBS2項目的規劃報告書列明，收購目的在於增加房屋供應、改善社區環境，避免樓宇質素惡化至失修。
（星島日報報道）市建局去年在九龍城區啟動兩個公務員建屋合作社樓宇重建試點項目，其中盛德街項目於早前率先以呎價近兩萬元收購，局方表明反應正面，惟鄰近的靠背壟道項目，據市建局目前收到一千份意見，當中接獲七成反對。 市建局行政總監韋志成表示，期望靠背壟道項目的住戶，在看到鄰近盛德街重建項目的例子後，清楚收購情況，會改變主意，惟他強調不希望「硬闖」，不能排除日後或會收回項目，再與政府商討，但強調現時仍期望成功促成這個試點項目。 住宅用地供應緊張，市建局近年積極收購九龍城一帶的公務員合作社，以供日後重建。 市建局早前就九龍城盛德街/馬頭涌道的公務員建屋合作社重建項目發出收購建議，計畫以呎價約一萬九千八百元，收購九龍城盛德街／馬頭涌道首個公務員建屋合作社重建項目，等於同區七年樓齡的呎價。 市建局行政總監韋志成昨在電台節目表示，提出收購建議後，業主有六十日時間考慮收購方案，開始陸續有業主表示接受，認為暫時反應正面。
靠背壟道重建: 香港文匯網
他稱，如在原址撥三分一土地興建安置屋邨，須與他們原本單位面積相若，另要求建築期內有租金津貼，回遷後有裝修補貼，以及三十五年的管理費，即使仍未計及車位，每呎收購成本亦高達三萬多元，認為有關費用非常高，故可見市建局難以承擔。 香港文匯報追訪正反雙方，其中支持重建的業主以長者居多，並直擊他們因為該樓宇未附設升降機，外出也要三思，甚至有人兩年未曾落樓，加上大廈日久失修，石屎經常剝落，甚至「加料」在飯菜內。 兩方拉鋸，最大輸家是社會未能盡用土地資源，專家建議特區政府介入，收窄雙方分歧。 倘若有關重建項目日後獲得政府批准，市建局一般會在該項目大致完成收購時，向政府提出收地申請，以收回餘下因不同原因未能收購物業的地段，展開重建工作。 若重建項目的土地復歸政府後，範圍內仍有未散社的合作社樓宇單位，以及已散社樓宇內未有出售予市建局的單位，有關社員和前社員可在收地後向政府提出補償申索。
Aric表示，高層住戶面對的居住問題比低層多，除了爬樓梯，結構問題也相當嚴重，「每逢落大雨、打風，高層單位因為近天台，滲水、漏水問題嚴重，仲有石屎剝落危機。」為安全起見，Aric已將父親接走與她同住。 88歲的羅先生在上址居住43年，他告訴記者：「行樓梯每上幾級就要唞一唞，梗係有lift（升降機）好。」他希望重建計劃可以順利上馬，居民獲發賠償後就能另覓新居，展開新的退休生活。 他亦提到合作社單位方正，空間實用，900多呎的單位甚至改動成四房兩廁的格局也不覺狹窄。 另外，單位採用單邊設計，牆壁不與鄰戶共用，令住戶打開窗戶也不會看見鄰居，私隱度高且風景好。 靠背壟道重建 他回憶當年江蘇街和靠背壟道一帶的街道尚未成形，附近沒有任何社區設施，連馬路也未鋪設，不如今日的土瓜灣方便，下樓就有地鐵站、酒樓及超市。
靠背壟道重建: 社區重建欠規劃 房屋發展不長遠
身兼市建局非執行董事的測量師潘永祥稱，過往曾有私人發展商嘗試重建公務員樓，但由於補地價部分「計唔掂數」而放棄。 靠背壟道重建2023 他又說，由於當年合作社成立時獲政府提供優惠，只需以低於市值地價取得用地，在賠償時扣減相應比例地價，或要求業主收到足額賠償後補地價，都是合理做法，亦不會構成雙重資助。 公務員合作社樓宇重建涉及「雙重補價」，即業主要補地價才能轉售單位、發展商要「補高空」才能用盡地積比，一直是公務員樓重建的大難題。
大公報記者走訪土瓜灣區的公務員樓，住戶普遍不反對重建，但關注補地價安排，擔心收到的賠償金額在補地價後，根本不足以重新購買另外一個單位，也有不少長者業主希望能原區安置。 當年梁伯的租約列明，他需要在20年間每月還約160元，合計約四萬元的貸款額，以及每年繳交約7元的地段授予條件租金。 地契訂明，合作社為土地的承租人，樓宇的業權由所有社員共同擁有，而社員償還全部貸款後，便可擁有終身居住權。 即便要自行建屋又無法以個人名義獲得業權，此計劃仍吸引他們來當「開荒牛」，為的就是那難得的安樂窩。
靠背壟道重建: 公務員樓重建觸礁 韋志成：盛德街項目恐蝕 靠背壟道項目或撤
市建局回覆電郵查詢時重申，選址考慮到項目地盤的土地發展潛力以及社區環境因素。 靠背壟道重建2023 現正就早前收到的公眾諮詢草擬回應，未來數月將再進行意見調查，預計今年年末前完成。 就市建局與居民的協商過程，蔡冠龍認為現時賠償金額過低，難有足夠誘因令居民妥協，建議政府考慮先前重建寶翠園的「樓換樓計劃」。 時移勢易，第一個落成的合作社至今已逾65年亦經已拆卸，即使最後落成的華員邨亦已有40年歷史。
到2010年，因應老人居民增多，耗資3,200萬港元建造新的升降機大樓及連接F座的行人天橋，並加建有蓋通道，大樓在2014年啟用[7]。
靠背壟道重建: 解散合作社需獲75%社員同意
建於上世紀五十年代的土瓜灣靠背壟道/浙江街一帶的「公務員合作社樓宇」並沒有附設升降機，居民每次出門也要爬最多5層樓梯，對年長的居民來說這道樓梯是外出的障礙，香港文匯報記者日前在大廈梯間直擊到長者一步一艱辛爬樓梯。 對於有業主關注補地價後未能重置單位，潘永祥認為，允許業主購買資助出售房屋是其中一種可行做法，資格等同綠表買家，可豁免資產審查，但將來轉售則需補地價，「部分業主未必想補價，有多一個選擇，可以理順收樓阻力」。 受二次大戰及中國國共內戰影響，五十年代有大量難民湧入香港，人口在十年內激增140萬，當年香港房屋緊絀，即使有穩定收入的公務員也一屋難求。 香港政府華員會（華員會）觀察到本地華人公務員的住屋需求，便向港英政府倡議推出「公務員建屋合作社」項目。 Ada表示，居民在同意收購前無法得知收購呎價，據市建局提出的搬遷方案亦無法購得與現時環境、大小相約的居所，令居民無所適從。 計劃結束，過往興建的公務員合作社，形成現在土瓜灣社區裏別樹一格的獨特風光：一幢幢五顏六色、結構各異的低矮公務員樓疏落地豎立在美善同道和靠背壟道上。
韋志成又指，市建局估計有四分一住戶已補地價或已轉手，相信他們及長者戶的接受機會較大，會較積極考慮接受收購；至於有較多家庭成員的住戶，市建局估計或需要多些時間作出考慮。 靠背壟道重建 韋志成指，今次補地價採用現有土地價值，有關盛德街項目每呎收購價約為一萬七千元，且有「劃一補地價呎價」措施，每呎二千六百多元劃一補地價，故認為收購方案合理，已盡量照顧業主需要。 但由於可能要與發展商合作重建，售價須跟市場定價，若發展商預計市況下跌，招標價就會下跌，市建局有機會遇到「高買低賣」的情況，或未能收回成本。 至於有關靠背壟道/浙江街公務員建屋合作社重建項目，韋志成指，目前收到一千二百份意見，有七成反對該項目；他期望住戶看到鄰近盛德街重建項目後，清楚收購情況，冀會改變主意，暫時仍不算過於悲觀。 韋志成強調不想「硬闖」，故不能排除會收回該項目，再與政府商討，但強調期望成功促成這個試點項目。 對於住戶曾提出「原址原大」方案，市建局需向受影響業主提供一個區內單位，韋志成表示，有關情況出現困難，主要原因在於公務員合作社的住戶，認為自己有物業的業權，但實制上業主只是透過分租租契的情況下，擁有物業的居住權。
靠背壟道重建: 公務員合作社｜市建局擬2024年初收購靠背壟道項目 籲散社獲補償
期間政府因應社員對擁有物業業權的要求，在1987年及1993年分別制訂及修改機制，容許合作社在取得7成半社員同意下，向地政總署申請解散，分契以取回個別單位的業權，並補地價以解除轉讓限制，讓社員自由轉售單位。 近年房屋供應短缺問題加劇，發展商看準合作社地段的發展潛力，以高價或「樓換樓」的方式收購已解散的合作社單位，向政府補地價再重建作高級住宅。 截至2016年，186個合作社已經解散，當中12個轄下的樓宇項目已被私人發展商重建，歷史最悠久的西環高級公務員宿舍今亦被重建成共2210伙的「寶翠園」西半山豪宅。
- 共有9座大廈（A－I座），分三期興建：第一期即是F及G座，於1971年落成；第二期即A-E座，於1970年中落成；第三期是H及I座，於1973年至1974年落成。
- 香港政府華員會（華員會）觀察到本地華人公務員的住屋需求，便向港英政府倡議推出「公務員建屋合作社」項目。
- 據了解，市建局仍未向居民正式開價，參考價則為每呎1.9萬元，扣除補地價後約為每呎1.7萬元。
作為當時唯一能獲政府貸款的公務員房屋福利，梁伯便和醫院事務署同事共12人組成合作社，申請參與計劃。 政府接受申請，在1961年批出九龍內地段第8025號用地，12名社員便需自行出資，規劃發展草圖，再聘請建築師設計圖則、建築商興建樓宇及地段的基礎建設。 政府早年推行「公務員建屋合作社計劃」，由於樓宇由合作社所建，不少社員誤以為持有單位業權，不需補地價便可向市建局出售單位。 靠背壟道重建2023 韋志成引述政府回應指出，合作社社員只是以合作社單位的承租人身份，在相關單位居住，他們並不擁有該單位的註冊業權。 在現行規管合作社樓宇轉讓業權的機制下，若合作社成員需要出售單位，必須先解散合作社、完成單位轉讓契約及取回業權的程序，讓每一名社員取回單位業權，成為業主。
靠背壟道重建: 樓宇
行政長官於2018及2019年《施政報告》中，宣佈邀請市建局物色一至兩個適合作高密度發展的公務員建屋合作社（合作社）地段作為重建試點，並研究按照市建局沿用的推展項目方式，重建該些合作社地段。 該項目旨在落實《施政報告》的目標，透過充分利用合作社地段的發展潛力，以增加房屋供應。 為響應其後的政策指令，市建局將在項目內提供約 950 個「首置」房屋單位，以滿足不同的房屋市場需求。 至於部份社員認為可根據合作社樓宇的地契，自行就整幢合作社樓宇重建，因此計算補償時，他們應以樓宇重新發展的價值，向政府提出申索。 他引述政府回覆稱，合作社前社員需向政府提交證明文件，所有社員已達成一致協議，同意重新發展，並已就重建展開相關工作，政府始會考慮依據重新發展價值評估補償金額，與此同時，他們將無權得到其他特惠津貼及搬遷開支費用的補償。 本身是巿建局非執行董事的立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉俊向香港文匯報表示，政府收購合作社物業興建公屋符合公眾用途，惟亦可能出現有居民拒絕搬遷等爭拗，最好仍是由巿建局重建發展，而巿建局增加樓面面積毋須再繳付地價，但收購仍會出現困難。
散社後，合作社單位仍受地契條款的轉讓限制所規限，業主需簽署抵押契，將單位抵押予政府，業主不得出售或出租單位；業主如需出售單位，便要向政府繳付土地補價，解除該單位的轉讓限制，才可以進行交易。 如有業主要求，市建局可從支付給業主的收購金額中扣除土地補價金額，以作繳付土地補價予政府的安排。 「合作社樓宇一般維修保養不差，問題是沒有升降機，但對居於低層及較年輕住戶來說問題不大，一些所處地段靜中帶旺，原業主未必肯接受收購。」有一些戶主則會要求更多賠償，故他認為當合作社業主有收購共識，巿建局才介入洽談收購條件，過程或會順利得多。 公務員合作社始於1950年代，當時政府以特惠價格（一般是地價的三分之一）批地予合作社興建樓宇作為公務員的房屋，於1980年代才取消有關計劃。 靠背壟道重建 市建局發言人在回覆香港文匯報查詢時表示，靠背壟道／浙江街發展計劃共涉及28個公務員建屋合作社，其中仍有9個合作社未解散，惟有一個未解散的合作社已通過散社的決議。
靠背壟道重建: 社區環境
他稱項目中有25%單位已補地價或已轉手，亦有不少長者，相信這些業主會較積極考慮接受收購，至於有較多家庭成員的住戶或要多些時間考慮。 有街坊認為即使有房屋需求也不一定需要清拆合作社，因為同區有更多殘破的樓宇應優先處理。 在合作社居住30年的「靠背壟/浙江街重建項目關注組」召集人Ada指，對比位於馬頭角十三街的樓宇，合作社樓宇質素更好。 合作社計劃本大受歡迎，華員會欲繼續向政府申請興建公務員屋邨，但及後香港工業發展蓬勃，土地需求上升，使勞工、地價等成本飆升，政府難以繼續用優惠價格批地給公務員建屋。
市區重建局年初公布開展2個公務員建屋合作社項目，分別是馬頭圍盛德街/馬頭涌道項目，及土瓜灣靠背壟道/浙江街項目。 其中盛德街項目，當局計劃以呎價近2萬港元收購，重建後單位數目會由約155個增至逾600個。 行政總監韋志成今早(14日)在電台節目表示，由於項目可能要與發展商合作重建，故售價要跟市場定價，如果發展商預計市況下跌，招標費用亦會跌，有機會遇到「高買低賣」的情況，市建局可能未能收回成本。
靠背壟道重建: 靠背壟道 / 浙江街發展計劃 (CBS-2:KC)
九龍城前區議員關浩洋接受香港文匯報訪問透露，靠背壟道項目涉及28個合作社，有9個未解散，要散社後戶主才能出售單位，而巿建局有後備方案，即仍有合作社散社受阻，可考慮縮小重建範圍，甚或取消重建項目。 若要收回有關土地重建，就必須經過「四部曲」，第一是解散相關的合作社，根據《合作社條例》要合作社75%的社員（業主）同意才能解散。 第二是進行分契手續取得其樓宇及土地業權；第三是按當下的價格補回建屋時，獲政府免去的三分之二地價；最後是社員進行分契，重拾獨立業權，方能進行重建收購。 他表示，盛德街項目的業主有60日時間考慮收購方案，近日陸續有業主表示接受，暫時反應正面。
幾條街道路寬闊，一些樓宇的騎樓鋪上各種顏色的紙皮石；一些樓宇的轉角位順着地勢設計成弧形；一些樓宇的頂層有懸橋⋯⋯每所合作社的建築風格迵異，但都外觀方正，如一個個彩色的火柴盒。 蔡冠龍又指當年政府面臨資金缺乏的危機，此計劃能減輕政府建屋成本，而公務員用部分薪金來償還低息貸款，能節省政府的現金開支：「變相連公務員的人工都被節省……讓公務員用自己未來的人工起樓。」他指方案若在今日被倡議，勢必面臨巨大的反對聲音。 樂民新村是香港房屋協會轄下屋邨，共有9座樓宇，由1970年到1974年分三期落成，其中第三期的兩座大廈（樂智樓及樂愛樓）是用當時最新的「預製組件」興建。 第三期兩座大廈的土地是在1969年由政府再撥地予房協作為當時興建中的樂民新村擴建部份。 在1974年4月20日為慶祝房協第十四個廉租屋邨（即樂民新村）全部落成，房協舉行了一個簡單的開村儀式，由當年的署理布政司祈廉桐主持[6]。 大公文匯全媒體報道：市建局行政總監韋志成今日（22日）發表網誌，透露本年度將開展三至四個重建項目，未來五年可能需要應付六個項目的龐大收購開支涉及近300億元，預計市建局可能會出現負現金流情況，最高額度可超過150億元。
靠背壟道重建: 重建公務員樓 業主可買房協資助屋
該項目響應《施政報告》的指令以滿足住房需求的同時，亦希望藉著重建機會以改善該區整體環境及增加規劃裨益。 靠背壟道（Kau Pui Lung Road），位於九龍半島九龍城區土瓜灣，南始浙江街樂民新村樂智樓、近高山道，經過江蘇街、樂鄰樓、樂善樓、落山道、半山壹號、美善同里路口，北至天光道／合一道交界。 自2007年起，房協更換大廈的升降機，可以直達各樓層、同時改善水壓及照明系統、提升電力裝置及加強保安設施等。
靠背壟道重建: 堅持本土元素 香港製造遊戲大熱
其中啟德項目可提供單位數目最多，料2025年可提供逾2000個單位，項目亦最近土瓜灣。 地盤涵蓋屬「公務員建屋合作社計劃」下的樓宇、部分美善同道及江蘇街、官地上的小巷，及周邊部分行人路。 1913年農地改建成靠背壟墳場，佔地19頃，部分為疫症墳場，安葬1894到1901年間因鼠疫而死的人。 農圃道18號位置於戰後曾是一個小型英軍基地，在越南船民湧港的時候改建成難民營。 由於難民營、青年拘留所等設施可能對人口漸增的鄰近社區造成治安壓力，故此農圃道11號及農圃道18號分別於1998年和2000年改為住居樓宇，現已成為一學校及住宅區。 樂民新村得名於戰後建於其部份原址的石山樂民村徙置區[3]，1964年清拆[4][5]。
靠背壟道重建: 項目進展
加上八十年代人口增長至500萬，住屋需求急升，公務員合作社須由起初的六至七層矮樓增建二十層以上的大廈才能滿足人口需求。 合作社的興建規模擴大，大大提高社員自行籌錢發展及建屋的難度，結果計劃在八十年代中終止。 1956年，「西環高級公務員宿舍」（寶翠園）落成，為首個合作社計劃的試點。 那是至今為止規模最大的公務員合作社，佔地38萬平方呎，共提供600個單位。 政府刊憲，市建局今（22日）宣布開展兩個重建發展項目，均位於土瓜灣的「公務員建屋合作社」地段，包括「盛德街／馬頭涌道」項目、「靠背壟道／浙江街」項目。
靠背壟道重建: 重建公僕合作社樓 住戶爭持久陷膠着
被問到會否有機會做不到靠背壟道項目，韋稱並非太悲觀，但承認不想「硬闖」，不能排除會收回項目，再與政府商討，但強調期望成功促成這個試點項目。 他續說，靠背壟道項目存在若干數量的未解散合作社，是落實項目的一大挑戰，經了解後發現當中有部份仍未散社的社員，對他們擁有合作社單位所涉及的身份、出售單位的安排、如何計算土地補價、收購及補償機制，以至公務員福利等範疇，存有疑問。 靠背壟道重建 韋志成提到，兩個重建試點包括盛德街項目及靠背壟道項目，其中後者涉及28個合作社，在項目開展時，仍有9個合作社未解散，其中一個已在市建局協助下完成散社程序；另外2個合作社亦已申請解散，最快在明年年中完成散社。
