按正常市價，把自己持有的一半業權轉讓予近親，相關交易也需要註冊到土地註冊處，但因只涉及半份業權，故只會以市價一半註冊。 由於「送契樓」的法律程序一般需時 3 年才完成，加上一旦送贈人破產的話又引起一場業權風波，故銀行一般都拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭，大大影響了受贈人將來放售物業到市場的機會。 舉例來說，如查冊上出現「Statutory declaration as to loss of title deeds」，即表示物業是無契或缺契，無契樓銀行批出按揭或有障礎，亦會增加日後轉售難度。
網上曾流傳一個關於日出康城「領凱」誤購凶宅的個案，在簽完臨約才知道單位曾發生事故，最終也是鬧得不快收場。 雖然坊間有凶宅網，但內裡資料卻未必齊全；加上市場上對凶宅並沒有任何定義，就算準買家問代理或管理員，他們也可以迴避問題，但準買家也不是沒有自保方法。 有業內人士教路，可以向華資銀行查詢單位估值，因為一般華資銀行對凶宅較保守，如果他們不願意估價，代表單位出事機會高。
灝景灣歷史成交: 物業地圖
今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。 除了要預留一萬至二萬元作律師費、以及樓價1%作為買賣二手樓的經紀佣金外，當中最大筆支出是印花稅。 但如果以一層600萬元的物業來計，印花稅就要3%，相當於180,000元；如果樓價800萬元，印花稅要3.75%，相當於300,000元。 這筆支出在簽約後的30日內需要繳付，多數往律師樓簽正約時會要求你開支票代繳。 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.5厘、樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，你的月入要有7,902元會通過第一關。 但在現水平息口加三厘後，月供就變為5,678元，供款佔入息不多於六成的話，就等於月入要有9,463元才過到第二關。
- 成交價及註冊日期極具參考價值，例如原來發現單位由業主不久前買入，議價空間可能不大，反之亦然。
- 業主資料方面，土地登記冊上有齊單位歷任業主的姓名，擁有權模式、當年成交價、註冊日期，單位的「前世今生」可謂一覽無遺。
- 網上曾流傳一個關於日出康城「領凱」誤購凶宅的個案，在簽完臨約才知道單位曾發生事故，最終也是鬧得不快收場。
- 中原高級分區營業經理蔡偉明表示，青衣灝景灣10座高層B室，面積499方呎，2房間隔，成交價895萬，呎價17036元，低市價約6%。
- 部份銀行可能需要準買家償還送予準業主的現金回贈。
- 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。
- 基於「先息後本」的概念，一宗按揭生意，銀行最能賺取借貸人是起首幾年，所以按揭借貸人需在起首兩至三年銀行綑綁在同一銀行內。
例如代理要求準買家交出訂金時，訂金最好交予律師託管，以免業主收訂後失蹤。 利嘉閣地產青衣高級分區市務董事彭錦添表示，本月青衣區的二手成交量已達62宗，較上月同期多出約15%，單是情人節當日已有4宗成交。 當中以灝景灣表現最佳，暫錄8宗二手成交個案，至於上月居於榜首的盈翠半島，則暫錄5宗成交。 利嘉閣高級分區市務董事彭錦添表示，青衣灝景灣7座低層A室，面積約856方呎，採3房連套房及儲物室間隔，屬樓王單位，望海景，原叫價1,580萬，累減180萬，以1400萬易手，呎價約16355元。 據了解，買家為家庭客，原業主於06年以約490萬購入，帳面獲利910萬，升值約1.9倍。
灝景灣歷史成交: 成交/註冊日期
每一百萬元的貸款額，你要預有9,463元的入息才可通過壓測；二百萬元貸款額就要18,926元；一千萬元就要94,630元就足夠，如此類推。 所謂「P按」中的「P」就是PRIME RATE的意思，中文是「最優惠利率」。 聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率，而影響到供款額，否則一般而言，選用「P按」的供款是較固定的。 進入單位參觀時，準買家要特別留意單位是否合心水。
原業主2009年2月以1,300萬元購入上址，其後淪為銀主盤，單位9年升值近1.2倍。 不過雖然在進行私人貸款或申請按揭前，不少人都想貨比三家，但卻記住不要同時向不同貸款機構作出申請以作比較。 因為這種查詢稱為「硬性查詢」，會在信貸報告上留低紀錄。 「硬性查詢」太多，有機會令信貸評級下降，從而令息率上升，最好應先自行了解信貸評級，再將資料給銀行作一般查詢，便不會有上述情況，從而更大機會獲批優惠息率。 基於「先息後本」的概念，一宗按揭生意，銀行最能賺取借貸人是起首幾年，所以按揭借貸人需在起首兩至三年銀行綑綁在同一銀行內。 如果期內選擇轉移至其他銀行，則需要繳付一定比例的貸款額，介乎貸款額的1-3%之間。
灝景灣歷史成交: 【簡約公屋】港、九、新界位置! 申請資格及租金懶人包 (附影片)
政府不久前公布簡約公屋選址，究竟港、九、新界位置在哪? 新查冊制度下，類近監察難以進行，傳媒工作者可以怎自處，我們暫時不得而知。
- 今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。
- 除了單位座向、景觀外，一些微細的事項往往容易忽略，例如外部環境是否鄰近垃圾收集房、鄰居有沒有飼養寵物、間隔有沒有橫樑壓頂、單位手機訊號是否接收完善等，種種因素都對日後起居會有影響。
- 以防任何一方取消交易，部份人會要求在「臨時買賣合約」上，加上「必買必賣」條款，意思是買賣雙方必須完成交易。
- 屋苑沿海建成，所以部份單位均可以欣賞到海景，而且設施齊全。
- 銀行在提供按揭時，多數還會送「火險」及「家居保險」。
- 申請按揭上，除了要比較不同銀行按揭息率外，還要比較銀行罰息期、現金回贈。
- 在制定按揭條款時，銀行會提供準業主一些現金回贈，以獎勵業主選用該銀行。
原業主於2001年以198萬元（未補價）買入，持貨17年至今轉手，物業賬面升值695萬元或2.5倍。 借取按揭保險，需在借取傳統銀行五至六成按揭以上，按得更高成數，故需繳交保費，按揭保費大致為貸款額5%，但如果想避過壓力測試，就要按原有按揭保費再上調一成，即按揭保費預貸款額5.5%。 用剛才所說100萬元貸款額，按揭保險費就是55,000元，連同貸款額一併上會，月供4,169元，變相每月8,338元可通過測試。 所以簡單總結，新按保下免壓測的入息要求，每一百萬元貸款額，你要預8,338元入息，二百萬貸款額16,676元；一千萬元就預83,380元，如此類推。 坊間有人會說，首置客不用壓力測試，其實也錯不了，但就要一個條件，你有借取「新按揭保險」才可以。 最多谷友關注「壓力測試」，擔心自己未能過通過測試，銀行會拒批按揭。
灝景灣歷史成交: 樓盤編號# 2552307
商場內裏有逸逸居（海鮮酒家）、U Select超級市場、小良伴教室及Hair 灝景灣歷史成交2023 Artist等舖位，餐廳及學之園幼稚園亦位於商場地下。 屋苑內設有公共運輸交匯處，有小巴來往屋苑及荃灣德華街（近千色匯）。 於「成交」一欄上引述為來自「市場」之成交資料，該等交易並非由本公司促成，當中所引述資料只能作參考。 本公司已力求所刊登之資料準確，唯在此特別情況下未能完全核實有關資料之準確性，有興趣之人仕需從其它途徑進一步查証有關資料之內容及其準確性。 盈翠半島最新錄得3座低層C室的二手成交個案，該單位實用面積約756方呎，採三房套間隔，以1,180萬元成交，折合實用面積呎價約15,608元，屬市價成交。
所謂「壓力測試」，就是金管局要求銀行對按揭申請人一種測試，除了你自己的供款佔入息不可超過一半外，局方還要求在假設現水平樓按加息三厘後，你的供款佔入款不多於六成。 很多人都以為透過按揭中介申請按揭需要繳付手續費，答案是不用的。 按揭中介在成功轉介申請人承造按揭後，銀行會支付按揭中介的佣金，而申請人是無需付費的。 一般在簽署「臨時買賣合約」後的十四天，雙方便會前往律師樓簽署「正式買賣合約」，屆時業主要準備扣除細訂後、樓價餘額的一成，亦即俗稱「大訂」以支票形式交予律師樓。 同時律師會協助買家為文件打釐印費，首次置業買家只需繳交「第一標準」第二部份的稅率而定，準業主也要預備相關金額的支票。
灝景灣歷史成交: 按揭計算機
中原市務經理葉健聰表示，青衣灝景灣11座高層B室，面積499方呎，2房間隔，向東，享海景，本月初原以2萬放租，日前落價至1.7萬，終減至1.68萬租出，呎租33.7元。 農曆新年前同類單位租金約1.9萬，現租出單位較市價低約12%。 灝景灣設有購物商場及住客會所，更可通往青衣海濱公園。
香港已連續十年成為全球最難負擔的城市，要不吃不喝超過二十年才可以上車，中原城市領先指數在2019年6月攀上歷史頂點後也一直高位徘徊，但小市民的置業欲望並未減退。 灝景灣歷史成交2023 未上車準買家對買樓苦無頭緒，由買賣流程、按揭計算可能也摸不著頭腦。 本文為新手買家所準備，希望一文可以梳理整個二手買賣流程，讓首置客買得安心。 以上成交資料只供參考，一切應以土地註冊處所提供資料為準。
灝景灣歷史成交: 單位數目
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業主資料方面，土地登記冊上有齊單位歷任業主的姓名，擁有權模式、當年成交價、註冊日期，單位的「前世今生」可謂一覽無遺。 成交價及註冊日期極具參考價值，例如原來發現單位由業主不久前買入，議價空間可能不大，反之亦然。 另外，土地登記冊亦會列出物業的按揭資料，包括提供貸款的財務機構及貸款額。 灝景灣歷史成交 有時候，按揭金額會顯示「all money」， 即是無限額或不定額按揭，這類情況下， 如業主需要加按的話， 銀行與業主不用再簽署新的按揭契， 灝景灣歷史成交2023 而只需簽訂比較簡單的貸款協議，或意味業主曾做加按。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。
灝景灣歷史成交: 灝景灣 02期07座 37 E 成交記錄
近年受制於「額外印花稅」，即購入單位後三年不可轉售的規定，令到不少二手業主也不願意放賣，所以代理行的「鎖匙盤」即將鎖匙留在代理行的交吉物業，實際上也是所剩無幾，而大部份單位都屬於「連租約」物業。 所謂「連約」物業，就是現時仍有租客租住的單位，故此未必能安排準買家睇樓。 這份「睇樓紙」是一份具有法律效力的文件，大致會列明所參觀的單位，以及一旦成交後所需要支付的佣金，並聲明出究竟代理是為準買家及業主兩方行事，抑或純粹為準買家所行事。 而在20年後，該紀錄由新地發展的元朗Grand YOHO打破。 沒有查冊下，看見這一宗成交，可能會誤以為業主大幅劈價離場，若遇著市況轉冷，更可能成為「人踩人」沽貨的造市幫兇。
值得注意，在申請按揭時，部份銀行會額外提供一個「MORTGAGE LINK」的戶口，是一個藉著客戶存款，抵銷按揭利息支出的儲蓄戶口，一般可存放高達樓宇貸款額一半在內。 這種戶口也有分兩類，一種直接收取利息；而另一種則用利息來扣減本金。 當參觀單位後，假如準買家覺得單位合意，代理便跟業主進行洽談，並協助準買家進行查冊等手續。 透過查冊，大概可了解整個單位的買賣背景，雖然代理多會效勞，但自己也可登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」購買相關文件，輸入地址後，透過信用卡繳付就可以電郵接收，每份文件收費15元。
灝景灣歷史成交: 金華大廈 G 14 成交記錄
對於地產版記者，部份的日常工作會拍攝二手放盤，但也會透過查冊，了解單位有沒有隱藏問題，例如是否凶宅等。 雖然正如前文所述，透過查冊，我們不一定掌握單位是否凶宅。 因為市場對凶宅沒有統一且清晰定義，若事故者為租客，也不會在查冊中反映出來，但偶然透過查冊，我們會看見一些死亡證登記。 若在查冊過程中，看見有死亡證登記，我們大概可知道，其中一方業主已過世，我們可能需要向業主查問死亡證，來推敲單位是否凶宅。 如果單位屬於凶宅，對下手買家的按揭申請有重大影響。 與此同時，當簽定「臨時買賣合約」後，準買家已經可往銀行承造按揭，他們可以自己走入附近的銀行查詢，或透過坊間的按揭中介公司協助。
灝景灣歷史成交: 買賣二手樓洗費:
準買家在承造按揭時，除了要預備所需要的首期，銀行會計算最高按揭成數、按揭年期、及按揭息率。 如準買家需要在傳統按揭上，申請更高成數的按揭，銀行也會協助申請按揭保險。 在按揭息率上，準買家往往需要就「H按」及「P按」之間作出抉擇。 若準買家突然反悔取消交易，除了要賠償業主的訂金外，也要支付買賣雙方的律師費、以及經紀佣金，同時業主有權將單位重售並追收差價。 例如原本雙方協議成交價500萬元，但準買家反悔取消交易，其後若業主出售單位時，僅以480萬元售出，該20萬元的差價可向上手買家追討。 因為雖然「臨時買賣合約」也具有法律效力，但由簽署「臨時買賣合約」至「正式買賣合約」間的十四天時間內，若任何一方反悔，實情只需賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方代理佣金便可以。
灝景灣歷史成交: 什麼是「按揭儲蓄掛鈎計劃」(MORTGAGE LINK)?
申請按揭上，除了要比較不同銀行按揭息率外，還要比較銀行罰息期、現金回贈。 鑑於銀行競爭按揭生意激烈，過去也會用高現金回贈來吸引買家方法，但近年略有收斂，一般來說是回贈金額為貸款額0.2-0.5%之間。 基於息隨本減關係，銀行最能賺買家錢是在承造按揭頭幾年，所以頭幾年贖樓或轉按，銀行都要罰息。 一般來說罰息期兩至三年，多數為貸款額2%及1%；以及要退還銀行所提供的現金回贈。 在一個月至個半月的成交期前，準業主多數有兩次入屋檢查的機會，期間部份銀行可能會視乎個別按揭審批，決定是否需要派專員上門作估價及實地視察。
至於物業涉及的轇轕，這部分會列出有產權負擔及其他註冊文書的資料，包括買賣協議、法定押記、租約、建築令、法庭命令、完工證、入伙紙及大廈公契等文件。 產權負擔會降低繼承土地的價值，但並不會阻礙土地所有人將其土地讓與他人。 如果物業帶有產權負擔，則可能使業權欠妥或可被廢除。 查冊即是查閱土地紀錄，土地登記冊分為四部份，包括（一）物業資料、（二）業主資料、（三）物業涉及的轇轕及（四）等待註冊的契約，當中首三個部份最為重要。 私樓市場方面，北角新盤戰一觸即發，有銀主盤獲反價承接，最終創雙破頂。
灝景灣歷史成交: 業主放盤
除了單位座向、景觀外，一些微細的事項往往容易忽略，例如外部環境是否鄰近垃圾收集房、鄰居有沒有飼養寵物、間隔有沒有橫樑壓頂、單位手機訊號是否接收完善等，種種因素都對日後起居會有影響。 「睇樓紙」會列明在某一時段內，你只能透過該代理購入單位，而這個時段往往是三個月。 假如你簽了「睇樓紙」後，但在三個月內再透過其他代理購入單位，則可能會被代理追溯佣金。 灝景灣歷史成交 灝景灣歷史成交2023 灝景灣近期租賃成交較為突出，本月已錄約10宗租務成交，毗鄰的盈翠半島亦錄得9宗租務成交。 屋苑沿海建成，所以部份單位均可以欣賞到海景，而且設施齊全。
灝景灣歷史成交: 地產代理公司資料
灝景灣 3期 8座 共有40層，提供320個單位。 灝景灣 2期 5座 共有35層，提供276個單位。 灝景灣 2期 6座 灝景灣歷史成交 共有35層，提供276個單位。 【信報財經新聞】青衣灝景灣1座中低層F室，實用面積約826方呎，3房連儲物房間隔，外望市景，原業主開價1230萬元，最終累減50萬元，以1180萬元成交，實用呎價約14286元，略低於市價水平。 早年聯名買樓的業主，不少都希望透過甩名，來取回首置身份慳稅，結果內部轉讓近年變得流行。
