如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 買樓按揭計算 買樓按揭計算2023 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。
資料顯示，劉鑾雄以4,000萬元購入該單位，買賣協議於2022年12月21日訂立，文書交付註冊日期為2023年1月6日。 據了解劉鑾雄是以首置方式購入有關單位，即只須按物業價值的4.25%支付印花稅。 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。 不過，不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守，建議從專營村屋按揭的銀行入手。 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。
買樓按揭計算: 保險
如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，會先收緊一成至40%。 但如果本身他已持有多一層物業，則需要再進一步收緊至30%，因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄需再下移至「30」而非「40」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 同樣地，如果買家本身購入的為第二套房，其按揭成數也較原計劃收緊一成，例如原本一層600萬元物業，銀行最高可借貸60%，原貸款額為360萬元，但購入二套房的買家，其按揭成數會收緊至50%，即貸款額為300萬元。
雖然要稍為抬錢上會，但因扣減現金回贈後貸款額減少了，故其後續供款、以及要通過壓測的入息要求也相對輕鬆一點。 以剛才例子來說，連同按揭保險一並上會，則月供為24,797元，要通過加息兩厘壓測要求，其入息則為52,256元。 對照沒有扣減貸款額的月供金額25,304元，以及壓測入息要求53,324元，大約低了2%。 更重要一點，根據金管局指引，但凡高於1%的現金回贈，需把整筆現金回贈扣減貸款額，變相買家首期會增加。 對於新造按揭的買家的影響，因有機會加大了第一筆需要支付的首期，故可能需要預備更多資金上會。 首先，銀行在計算按揭現金回贈是以60%按揭貸款額作為基礎計算。
買樓按揭計算: 按揭優惠
較早前，本地媒體指出本地一間大型銀行在批出按揭借貸時，提供了高達3%的現金回贈，創出了自2007年以來的新高。 受制於連接加息，本港第二季的買賣氣氛顯然有點膠著，也迫使銀行要出手來搶生意。 對準業主來說，銀行願意提供較高的現金回贈，當然覺得會有點「甜頭」，起碼承造按揭時會有錢落袋，但事實是否如此?
- 不過，不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守，建議從專營村屋按揭的銀行入手。
- 要注意按揭保險是需要交保費的，另外申請人也需要留意通過壓力測試，首先每月按揭供款佔每月收入不能超過50%，然後在現行P按的按揭利息加2%下，每月按揭供款佔每月收入不能超過60%。
- 本行並不會為該等資料的準確性、完整性和／或針對某特定用途的適用性作出任何保證或陳述。
- 銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。
- 雖然在選擇按揭計劃後，後半部份的百分比是不會變動，但P卻會隨市況變化，一旦美國進入加息或減息周期，而香港銀行跟加或跟減，在「按揭計算機」上也需要作出調節。
上述例子，1,100萬元的50%貸款額為550萬元，現金回贈則為16.5萬元。 買樓按揭計算2023 如果購入物業的樓價為1,100萬元，雖然買家可以透過按揭保險借取最高90%按揭，最高貸款額900萬元；但因在現行按揭政策，銀行最高只可以承造50%按揭，故其現金回贈的計算也是以50%作按揭貸款額作為基準計算，並批出當中的3%。 上述例子，1,100萬元的50%貸款額為550萬元，故現金回贈則為16.5萬元。
買樓按揭計算: 物業編號: FJB118 (代理提供)
不過如果打算選擇居屋一類資助房屋，房委會等部門對「首置」定義會更會嚴謹。 另一邊廂，男團MIRROR人氣王姜濤曾說過30歲前要買兩層樓，現年23歲的他終「上車」實踐置業的第一步，日前有市場消息指他以1,800萬元買入西環維壹一個海景單位。 有地產界消息傳出，指有跟姜濤同名的買家「Keung To」，在2023年1月初以首置名義入市，以1,800萬元買入西環維壹一個662平方呎的海景單位，2房1套間隔。 人稱大劉的華人置業（0127）前主席劉鑾雄向前女友呂麗君（現名呂姵霖），購入灣仔壹環頂層特色單位。 據土地註冊處最新資料，單位交易作價為以4,000萬元，較單位估價低近16%。
因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 更重要一點，根據金管局指引，凡高於1%的現金回贈，需把整筆現金回贈扣減貸款額，變相買家首期會增加。 對於新造按揭的買家，因有機會加大首期金額，故可能需要預備更多資金上會。 在放寛按揭後，中價樓的首期大幅減低，例如600萬的物業只需要60萬，一下子有240萬減了75%至60萬。 更大高收入、低首期的中產上車客亦轉移目標至800萬元左右的單位。
買樓按揭計算: 按揭計算
舉例，如果一個打算以資產計算收入的買家，本身已持有一層樓，現在多購買一層600萬元的物業，在「單位樓價」一欄中會填上「6,000,000」，在「按揭成數」會把橙色活動欄移至「40」； 而「按揭年期」的橙色活動欄會移至「30」。 舉例，現時《胡．說樓市》的「按揭計算機」，就採用了「P-2.5厘」相當於2.5厘作為計算，也是市場的上限。 雖然在選擇按揭計劃後，後半部份的百分比是不會變動，但P卻會隨市況變化，一旦美國進入加息或減息周期，而香港銀行跟加或跟減，在「按揭計算機」上也需要作出調節。 一般「按揭計算機」也假設買家為自住客，購入的也為「交吉」單位，但如果購入的為「連租約物業」，由於銀行會假設買家作投資用途，故不理銀碼多寡，「按揭成數」一律收緊至五成。 例如買家購買了一層價值600萬元的連租約物業，同樣地在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 買樓按揭計算2023 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。
待輸入相關資料後，螢幕下方會顯示一些數字，當中有一個數字必須特別留意，就是圖表中「每月還款額」。 舉例，以600萬元的樓價，承造90%按揭，貸款金額為540萬元，以息率2.5厘計算，攤分30年作還款，如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。 第二種是「另類」的租賃制度(leasing，Ijara)，一份讓買家由租到擁有物業的協議。 傳統上，伊斯蘭教教義上禁止列明放貸人獲得固定回報或利息的借貸合同，因為會給放貸人帶來不勞而獲的收入，從而令借款人負上不公的責任。 故此，伊斯蘭信徒置業，若需要承造按揭，會使用符合其教義的Islamic Finance。 隨著經濟向好，新盤市場表現理想，買家需求亦見殷切，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，「弦岸」作為港島市區今年首個全新住宅項目，加上鄰近港鐵站，交通方便，單位訂價貼市，料受到用家及不少投資客垂青。
買樓按揭計算: 按揭成數:
一般「按揭計算機」，均假設買家只借取銀行按揭，部份會計算按揭保費，但實情很多購買一手樓的買家，也會採用發展商按揭。 發展商按揭，部份為全期均由發展商承按的一按按揭；但也有一部份為買家先向銀行申請五至六成一按，餘額兩至三成則向發展商申請二按。 運用「按揭計算機」時，你必須知道自己希望購買物業樓價為多少。 舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。 就以之前購入600萬元的物業為例，以銀行提供最高現金回贈3%計，最高可獲取10.8萬元，但因超出了1%的現金回贈，故要把整筆10.8萬元扣減在貸款額上。 若買家本身借取90%按揭，其原有貸款額為540萬元，但扣減現金回贈後則貸款額為529.2萬元，故買家實際要補足差價才可上會，其首期會由原本的60萬元增加至70.8萬元。
- 對於新造按揭的買家的影響，因有機會加大了第一筆需要支付的首期，故可能需要預備更多資金上會。
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- 假若家中主要收入來源不幸早逝，失去收入往往會對家庭財政造成嚴重影響，為了維持日常生活，家人或要「斷供」按揭，將一直以來的心血付諸流水。
- 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。
- 因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。
但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 買樓按揭計算 很多時買樓，大家最想知道自己的負擔能力，以便籌備充足首期入市，但往往總覺得無從入手，不知怎樣去計算。 實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」，你就可輕易準確計算出「每月供款」，及所需要的入息來通過「壓力測試」。
買樓按揭計算: 「按揭計算機」所需輸入數字
部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。 以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。 買樓按揭計算 如果購入物業的樓價為1,100萬元，雖然買家可以透過按揭保險借取最高90%按揭，最高貸款額900萬元；但根據現行按揭政策，銀行最高只可以承造50%按揭，故其現金回贈的計算方法，是以50%按揭貸款額作為基準計算，批出當中的3%。
所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 買樓按揭計算2023 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。
買樓按揭計算: 物業樓價 VS 貸款額關係
記住想用按揭保險買樓花，樓價上限是600萬，使用舊按揭保險計劃。 本行並不會為該等資料的準確性、完整性和／或針對某特定用途的適用性作出任何保證或陳述。 任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。 透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。 隨著香港開始跟隨美國加息，金管局公佈2022年9月23日起放寬按揭「壓力測試」要求，假定升幅要求由3厘減至2厘，最低入息要求現時計降低約1成，入巿門檻即時降低，對樓市起正面推動作用。
雖然上述「月入」的資料，你可以選擇不填寫，但銀行會批出相關貸款，很大程度還取決於你能否通過「壓力測試」。 根據金管局規定，借貸人的財政實力必須抵禦加息兩厘的「壓力測試」，意即在加息兩厘後，供款佔入息不得多於六成。 以剛才的例子為例，以2.5厘的基礎上加3厘，每月供款自然會上調，待輸入相關資料後，下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。 例如物業價值30萬英鎊(約297萬港元)，買家需付出6萬英鎊(約59.4萬港元)的首期，佔比20%，銀行擁有80%，為了購買餘下的股份，以致擁有整個房產，每月向銀行支付定額的「資本」。
買樓按揭計算: 每月供款額
建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 如果想購買用途為「出租」的物業，即使目前未有租客，業主仍可用「擬出租」向銀行申請按揭，將預期租金收入當作個人入息。 針對部份採用新按保的買家，按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下，可以在多繳付一成額外保費，而免卻壓力測試，而僅用供款佔入息比率作為審批準則。
一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 買樓按揭計算 因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。 「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 「最優惠利率」按揭的P按，則以「P-某個百分比」計算，其中「P」指的最優惠利率，銀行會視乎美國加息或減息步伐，而作出調節，對小業主供樓的按揭息率也有影響。 買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。
