樓價持續向下調整，負資產開始浮現，金管局日前公布今年第3季負資產住宅按揭宗數升至533宗，增幅近9倍，看似甚高，但實質是對比第2季僅55宗基數甚低的緣故，現時負資產宗數佔整體住宅按揭只是0.09%。 然而，第4季樓價仍未擺脫跌勢，樓價仍然受壓下跌，未來負資產數字難免繼續上升。 近年放寬按保推出林鄭plan及財爺 plan，幫助有需要用家上車，故近年市場上9成按揭使用率明顯增加，當樓價跌穿1成，無可避免在數字上計算的負資產個案將明顯增加。 據香港按揭證券公司資料反映，自2019年10月至2020年3月為止，半年間累計有5,366宗按揭保險申請，尤其是踏入2020年按保的申請更跌升至逾千宗。 而「按揭比率」也在19年11月份開始，一步步攀升至超過50%水平，最新數字已經跳升至52.7%，反映多了買家透過按揭保險借取高成數按揭，最終推高了「按揭比率」。 此外，當物業變成負資產，放貸銀行為保障自身利益，亦有機會要求貸款人提早償還按揭貸款，即是「call loan」。
另外一項安排是第三方向銀行買入按揭貸款的負資產部分，這類似銀行按市場利率向借款人提供款額相當於物業估值十成的一按，其餘部分則由第三方以二按方式提供（大概也是按市場利率批出），但借款人要先支付一筆費用。 在這項安排下，第三方可能需要為有關交易融資，而融資機構則要評估當中涉及的信貸風險。 這類安排一個特別之處是，按揭貸款的負資產部分（現已成為第三方的資產）可以變為證券，出售予明白所涉及風險的投資者，相信主要是機構投資者。
負資產: 負資產涉銀行職員高成數按揭
當然只要買家按時供款，尚欠銀行按揭金額愈減愈少，若樓價沒有進一步下滑的話，負資產可在一定時間內自然消失。 而且只要業主繼續供得起樓，銀行也絕少會要求買家補差價，所以一般來說，業主也不用太過杞人憂天的。 負資產 然而，「負資產」之所以令人如此聞風喪膽，其實某程度是它釋出了樓價愈跌愈有的訊息，令到一批原本有意入市的準買家也不敢輕舉妄動，導致樓市出現買賣兩閒的困局。 這個數字是金管局每月公布的「住宅按揭每月統計調查結果」找出來的。 負資產2023 據紀錄反映，由1998年6月起計，歷來「按揭比率」最低的年份是18年9月，當時「按揭比率」為44.4%。
如果不幸成為負資產的朋友想賣樓或轉按的話首先一定要補回差價。 因為理論上現時銀行借出的貸款應該多於物業市值及貸款餘額，如果不補差價，銀行不會允許你賣樓或者轉按。 再者就算即刻轉按，新做按揭的銀行都一定不會批出與現時按揭貸款餘額相約的數字，變相都是要補回差價。 負資產定義很簡單，就是當物業估值低於按揭額，便已屬負資產。
負資產: 負資產令人聞風喪膽 幾招避免無屋住
雖然表面上，買家可用較少首期上車，只因新按保計劃下，1,000萬以下物業可以做到最高80%按揭、800萬以下物業可做最高90%按揭，但實際上，如果買家借取90%按揭，只要樓價回落一成，都已經跌入「負資產」界別。 而且經濟轉壞，有學者估計本季失業率可達4％，絕對影響業主還款能力，加上疫情可料短期內難以受控，上述情況只會更形惡化，那麼負資產情況就不僅是短期內的「技術性調整」。 因為樓價只要跌穿借貸額就會變成「負資產」，所以將借貸額降低是其中一個簡單直接方法。 尤其是在樓市興旺時發展商為幫買家上車而推出的「高成數按揭」計劃／「呼吸Plan」，不但使物業在樓市大跌時易變成負資產，「低息蜜月期」過後昂貴的利息亦增加業主支出，間接增加他們因財政失預算而斷供的機會。 負資產 金管局的職責是清楚表明我們的政策立場，並準備好隨時提供適當的協助。 因此，我很高興見到香港按揭證券有限公司在上星期推出一個市場主導的方案，以協助負資產按揭借款人按較低的利率轉按，及協助銀行管理其按揭組合的信貸風險。
不少業主擔心自己變成負資產後銀行會「call loan」，但一般情況下，只要借款人準時還款，銀行不會隨便出手。 如果業主有一期沒有還款，銀行通常先會致電還款，如果兩2至3個月沒有還款，才會發信提醒。 如果當業主未有動靜，銀行便會發破產令，收樓後把物業拍賣。 如今港加息周期已經來臨，在樓價回調、息口上升及高成數按揭盛行的情況下，較容易出現負資產個案，有意入市的買家要衝量清楚自身負擔能力及經濟狀況。 由此可見，物業借貸額的高低，影響著物業會否成為負資產；如買家不幸於樓市高峰期以9成或8成按揭入市，樓市其後下調超過20％或以上，即大有機會成為負資產。
負資產: 業主不斷供 銀行不call loan
中原按揭董事總經理王美鳳表示，由於去年樓價跌幅約達15%，無可避免令較新造的高成數按揭、尤其九成按揭用家列入負資產行列，而由於放寬按保幫助用家上車，亦令高成數按保佔按揭宗數比例升至約三成，故此，在帳面計算，負資產個案便明顯增加。 負資產 聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 負資產2023 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。
ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 金管局數據顯示，本港第3季末，負資產住宅按揭貸款宗數199宗，按季增加72宗，增幅近57%。 這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。
負資產: 業主未能轉按，只能捱貴息
舉例，如買入時單位值 600 萬元，做 8 成按揭，貸款額即是 480 萬元。 太古城「天星閣」中層一個實用580呎的單位，在今年2月以1400萬元售出，每呎呎價高達24138元呎，但來到今天的物業估值只跌至1,287萬元，比起買入價跌價113萬元，相當於幅度8%。 其他美孚新邨及新都城單位，當時買入價分別為677萬及682萬元，但按現時銀行最新估值645萬元及654萬元，也分別回調了4%。
- 經絡按揭轉介指出，對比2022年第三季錄得533宗及30.06億港元，宗數及貸款金額按季分別增加11,631宗及632.46億元或21.8倍及21.04倍，創自2005年第一季後即18年的季度新高。
- 而且只要業主繼續供得起樓，銀行也絕少會要求買家補差價，所以一般來說，業主也不用太過杞人憂天的。
- 不過，業界估計，樓價跌勢已止，第二季樓價將會回穩，負資產宗數料於今年第二季回落。
- 由於利率走向影響，不同資產表現各異，如果跟著利率走，投資將能更到位。
- 我們非常重視外聘投資經理能良好地融入ESG因素及作出有效督導。
- 根據統計，在美國只有約55%的車主在購置汽車時會付清之前的汽車貸款[6]。
挖掘一家具有成長潛力的企業，最直接的做法就是觀察該企業的獲利是否能夠逐年成長。 在基本面分析，除了可以透過觀察每股盈餘（EPS）、股東權益報酬率（ROE）外，還有一項能夠用來評估企業獲利能力的指標，就是資產報酬率（ROA）。 原則上，銀行作為物業債權人，有權隨時收回貸款，繼而按情況決定可否收樓，而負資產是令銀行考慮執行 call 負資產2023 loan 的其中一個因素。 1997年金融風暴後，經濟失業率高企下，業主供款有壓力，他們希望賣樓離場，奈何樓價沒有任何止跌跡象之外，業主賣樓的話，並不單止蝕讓離場如此簡單，他們還要抬錢補差價才可以賣樓。
負資產: 負資產逾10萬宗達高峰
財務公司更可能因為事主一至兩次的欠款而展開追討，甚至告上法庭。 其實負資產可以說是一個帳面計算，單單負資產本身不等於已構成問題；負資產增加連帶斷供率上升、銀主盤增加才構成實質負面影響。 目前按揭拖欠率相當低，僅0.04%，而負資產按揭未有出現拖欠個案，反映目前實質按揭信貸風險仍低。 應對負資產首重維持供款能力，提防斷供至為重要，業主只要能持續按時供款，銀行不會無故「call loan」。
我們《胡．說樓市》從註冊處抽出數據後，再跟銀行估價作比。 當中鰂魚涌「康怡花園」，實用461呎的單位，去年11月以930萬元售出，當時呎價高達20,174元，但最新銀行只估到842萬元，跌幅近一成。 這個議題再度被翻炒，源於政府去年《施政報告》中放寬按揭保險，就被形容為負資產問題火上加油。
負資產: 資產報酬率（ROA）高低代表什麼？
2022年樓價出現顯著調整，因此負資產個案亦有所急增。 以上文提及的A先生為例，假設他堅持以310萬元出售單位，當時他尚欠銀行的按揭貸款額為330萬元，那他賣樓後，仍欠銀行20萬。 負資產 如A先生無法向銀行顯示有能力償還此20萬餘額，即會被銀行追討，甚至只能申請破產。
不過由於法律程序要耗用不少人力物力，銀行未必會因負資產而即時行使權利。 因此，要避免自己淪為負資產，最直接就是減低借貸水平，特別是現在不少新盤都提供「供息不供本」的按揭計劃，都屬於起首幾年不用供本金，只需償還利息的付款計劃，變相買家幾年後都未必須要供本金，只要樓價跌穿首期範圍，就很容易成為負資產。 除此之外，買家要養成定期還款習慣，以防在經濟下滑，會成為銀行追收差價的借口。 負資產2023 同時間，買家也應為自己建立後備資金，起碼在處於失業危機時會仍然可以捱過去。
負資產: 負資產宗數突爆升近22倍 衝破1.2萬宗 業界拆解原因
在日本少子化的背景下，部分大型建築公司向郊區的土地擁有者推銷建設長租公寓，並承諾建成的長租公寓有一定期限的租金保證期，過了租金保證期都會要求房東降價。 根據《朝日新聞》的調查發現公寓建成每隔五年空置率就會上升，而且隨著房齡上升，空置率也會上升，超過15到20年房齡的公寓有兩成出現虧損，房租無法支付修繕和貸款，成為負資產[8]。 根據《朝日新聞》的調查發現公寓建成每隔五年空置率就會上升，而且隨着房齡上升，空置率也會上升，超過15到20年房齡的公寓有兩成出現虧損，房租無法支付修繕和貸款，成為負資產[8]。 負資產2023 高槓桿借貸，過去曾令本港負資產個案增加，但自按揭措施逐步收緊，按揭比率已回復至健康水平，加上借取高成數按揭要購買按揭保險，準買家基本上要供得起才可入市。
SEC上周起訴幣安及該公司行政總裁趙長鵬13項控罪，及凍結與幣安有關的資產。 負資產 幣安美國形容SEC採取極端侵略性及威嚇性的手段，向美國數碼資產行業發起「意識形態爭鬥」。 美國證交會（SEC）與加密貨幣交易平台幣安同意嘗試達成協議，以避免全面凍結該平台的資產。
負資產: 銀行何時會因為負資產而 call loan 再收樓？
另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 有市場人士亦建議，如情況許可，業主可先於銀行戶口中，存入一年份的還款額現金。 如果是向財務公司承造第二按揭或更高成數按揭，物業一旦成為了負資產，後果則更為嚴峻。
同樣地如果當日業主做了九成按揭，自己支付了52.5萬元，餘額472.5萬元向銀行承造按揭，賣樓需要自行15.5萬元的差價。 甫於施政報告出爐，政府放寬按保要求的做法已被批暴力「托市」，甚至藉此助中產上車以挽回民望。 這些說法是耶非耶，或許不再重要，因為林鄭政府藉催谷負擔能力不足的市民入市，已有機會促成本港另一次的負資產危機。 「01觀點」已多次指出，當樓價脫離公眾負擔能力，政府的唯一責任是調控市場，協助市民安居，而非鼓勵更多市民捲入、甚至助長樓市泡沫。 然而置業迷思深刻於市民心頭，政府放寬按保安排，置業與否固然還需市民自行定斷，惟在本地處境之下，政府的舉措實與催谷市民置業無異，對負資產重臨難辭其咎。
負資產: 負資產的影響？
由於利率走向影響，不同資產表現各異，如果跟著利率走，投資將能更到位。 柏瑞利率對策多重資產基金策略以中長期利率走向為依歸，有序調整配置偏好，無論市場利率如何改變，都有相對應的資產組合。 此外，不論金融市場環境正面發展或是負面變化、市場利率繼續上行或是轉為下行，在不同利率環境下亦都能適應。
- 我們《胡．說樓市》從註冊處抽出數據後，再跟銀行估價作比。
- 因為理論上現時銀行借出的貸款應該多於物業市值及貸款餘額，如果不補差價，銀行不會允許你賣樓或者轉按。
- 再者就算即刻轉按，新做按揭的銀行都一定不會批出與現時按揭貸款餘額相約的數字，變相都是要補回差價。
- 因此，我們透過外聘投資經理就所持有的上市公司股票適當地行使股東權利，以維護投資的長期價值。
