由於收入要求大增，萬一買家收入不足，到底有什麼辦法? 由於大部份人買第二層物業，都是打算用作收租，其實銀行亦有機會考慮將物業的收租金額，計算到買家的收入中。 以連租約物業為例，可算是一個固定的租金收入，銀行一般會計算租金的七成作為買家的入息，例如3萬元租金，會視為買家每月有2.1萬元固定入息。 買第二層樓2023 銀行會要求提供租約作為參考，會視乎租金水平多少，以及考慮到租約期何時完結。 由於金管局以及按證公司推出多輪的限制物業按揭措施，當現有業主想買入第二層或以上物業時，對買家的首期以及收入要求都會增加，若有所忽略可能會無法申請按揭。
她續稱，雖租金下跌，租金回報由海嘯前的3至4%，跌至現在約2.6%，但比較其他資產增值的投資方法，買樓收租回報也不俗，租金回報仍高於存款息率、按揭息率，且可待樓市升值賺買賣差價。 根據香港法例中的《印花稅條例》，當你在香港買賣不動產時就會被政府徵收一定金額的印花稅，否則有關文件將不具法律效力，特別是當文件牽涉法律訴訟時，文件將不獲法庭受理。 物業交易的印花稅一般分為從價印花稅 買第二層樓2023 (AVD)、額外印花稅 (SSD)與買家印花稅 (BSD)，分別對應不同交易情況。
買第二層樓: 【一層變兩層】第二個物業按揭 入息要求如何過關？
部份人在換樓時，為了避免雙倍印花稅，會希望透過「加按」其舊有物業，並找尋另一半的身份購入新居。 對於「加按」的實際操作，可以按這裡，詳閱「加按」的各項細節。 如果本身另一半的財政實力有限，舊居業主可能需以「擔保人」的角色，協助新居業主上會。 如果本身屬於低價入市的業主，按現時物業升幅去看，本身已有很強防守性，退守放租坐擁高回報，與其沽貨離場般極端，可考慮「以租養租」，意即將手上單位放租，同時自己再在外面租大單位居住。 選擇放盤後租樓，再靜待時機去換樓，大前提要考慮樓市是否有預期中的跌勢，抑或樓市只屬「大漲小回」的調整格局。
只要買家在購入單位後36個月內出售該單位，就要支付最高達棲價20%的額外印花稅，市場亦將這36個月稱為禁售期。 若你是香港永久居民同時名下並無任何住宅物業，你就能以相對低的稅率支付從價印花稅AVD（從價印花稅計算方式）。 一般住宅買賣須要在簽立交易的首張協議或轉易契後30日內交印花稅，否則要繳交罰款。 如果不遲於1個月，罰款為印花稅款額的2倍，如果遲逾1個月但不遲逾2個月，罰款為印花稅款額的4倍，如果在其他情況下，罰款為印花稅的10倍，所以記得準時繳交印花稅，避免增加額外稅項開支。 只要出售物業的臨約簽署日期，早於新買入物業，就毋須繳付15％稅，只須付首置印花稅。 但要留意，若接手閣下物業的買家突然撻訂，閣下需要即時補交15％印花稅的差價。
買第二層樓: 買入第二層樓後出售第一層樓，如何獲得稅項寬免？
如果是3轉1，每人業權是1／3，印花稅便以樓價的2／3計算。 作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
政府於2020年施政報告中宣佈，由11月26日起，將會撤銷非住宅物業雙倍印花稅。 即非住宅物業印花稅，可沿用「首置印花稅」的稅率（上表），此稅率適用於所有個人或公司購買非住宅物業的交易。 她補充，如果幫子女買樓的計劃，將在明年較後時間才進行，謹記留意息口的變化。 因為在加息周期延續之下，假設明年尾按揭實際利率上升至3.25厘，屆時九成按揭和八成按揭的壓力測試下最低家庭入息分別會上升3,760元和2,999元，薪酬一年能否有同樣甚至更多的加幅宜留意。 不過，這方法也要視乎子女的月薪多少，例如以月入16,000元為例，若要做高成數按揭，也需要有收入的父母作為擔保人幫手。
買第二層樓: 物業未過額外印花稅（SSD）鎖期，甩名予近親須否繳付SSD稅？
以上提到的種種入市障礙，皆源於非首置身份，事實上，不少買家會在買第二層樓前，先回復首置身份。 假如現有物業是聯名持有，是可以透過甩名，把其中一方業權轉讓給另一方，從而令其中一人回復首次置業身份。 本文會介紹香港銀行的「海外物業按揭」計劃詳情，例如貸款年期、按揭成數、利率，以及申請海外樓按揭特別要注意的事項。 近年不少香港人準備移民英國，並且考慮移民英國之後買樓置業自住或者投資放租。 本文會介紹英國買樓和英國樓盤的最新資訊和注意事項，包括英國樓價、買樓程序、買樓費用和稅項，讓大家先初步了解英國房地產市場，再從長計議。
其稅率會因應買家的情況而有所不同，簡單可分為首置印花稅以及非首置印花稅兩種。 這些物業印花稅看似複雜，計算方法與條件又各有不同，難免令首置新手不知如何入手。 其實買樓印花稅的多寡主要被4大因素所影響，只要清楚了解這些因素就能輕易了解自己需要預留多少印花稅開支。 置業前，準業主要關心各類買樓支出，其中包括繁複的物業印花稅，本文將為大家深入淺出，逐一拆解各項印花稅及相關事宜。 當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。
買第二層樓: 日本買樓收租注意事項
張氏夫婦（化名）則是好例子，話說兩人都是專業人士，3年前買樓自住，由「首置客」張生名下持有，張太做擔保人。 到今天，張太想以「首置客」身份買第二層樓給家人居住，而且意向物業價值1,000萬港元以上，原本可以做最高5成按揭，不過麻煩位是正在幫丈夫任擔保人，買樓按揭成數削至4成，首期要多繳100萬元。 如果你打算把房屋租出，就要繳納租金收入稅，稅率為 20.42%。 一般而言，外國人業主都會選擇委託租務管理公司，負責處理租賃、收租、繳稅、租客的遷出及遷入、單位維修等事務。 這些公司會代業主收租，扣除開支後，定期存入業主的香港銀行戶口。 開支一般包括5% 的租務管理收費、20.42% 的預扣稅、公寓管理費和維護費等費用。
如果老婆的樓已經是用來自住，按揭保險公司就會要求申請人解釋為何兩公婆要住在新買的樓而不是本來的樓。 買第二層樓2023 否則，Peter不能申請按揭保險，需要的首期便從20%變成40%，即是Peter要在120天內除了上段要求的50萬外，再要額外取得100萬資金。 「如果有十層八層樓收租，退休唔使煩！」不少打工仔希望有幾層樓在手，便有穩定的租金收入享受人生，但現實上覺得供一層樓已經耗盡積蓄，如何買入第二層？ 今次小編與大家分享一層樓變兩層的財務技巧，以及按揭的注意事項。
買第二層樓: 日本買樓按揭懶人包：要求、種類、申請流程、銀行
2樓通常可能是這棟建築物管線的集中處跟轉折處，如果二樓以上樓層一次大量排水，很有可能會造成反冒回堵，因此，在一開始就要做好汙水分流處理。 把握以下3個處理方式，多「管」齊下，大樓馬桶阻塞和陽台、浴廁和廚房冒泡或積水等問題，就可以迎刃而解了。 如果業主斷供，兩者都要上身，分別是銀行追討時間——業主斷供銀行可以直接追收借款人；如果是擔保人的話，銀行追討業主不遂，才追收擔保人相關欠款，實際分別不大。 另外，2樓因為距離馬路較近，來往的車流量會產生較多的噪音與空氣汙染，屋內也容易累積較多灰塵，其中蚊蟲、安全和隱私也都是每天會碰到的問題。
至於價格與銷售速度，何世昌指出，以新案來說，2~4樓通常會被當作廣告戶，價格普遍最低，深受預算有限的自住客及買房收租的投資客青睞，因此銷售速度反而會是整個建案中最快的樓層。 大多網友皆認為，2樓確實是最差的樓層，紛紛留言「2樓就是最難賣啊」、「不意外！2樓真的會賣比較久」、「2樓價格差，普遍都比4樓還便宜」。 因收不收取15％稅由律師樓代辦，部分律師樓出於保守，會建議客人先付15％稅款其後再退稅，事實上不必多此一舉，如出現以上情況建議委托其他律師樓。 買第二層樓 買第二層樓 近親指夫婦、兄弟姊妹、父母，同父異母兄弟亦為近親，但要提供出世紙證明。 祖父母和孫兒不當作近親，但如父母已離世，則可向稅局申請祖父母和孫兒的關係是近親，最終以稅局批核為準。 如是2轉1甩名，每份都是50％業權，印花稅以樓價一半計算，稅率可參考上述稅表。
買第二層樓: 物業「一變二」簡易操作
即使已完成甩名手續，田土廳已更新，但環聯未更新，亦只可以做8成按。 舉例假設聯名物業價值650萬元，「甩名」交易只需以樓價的一半（即325萬元）計算印花稅，稅項為73,125元；而650萬元物業可借六成按揭即390萬元。 大部份銀行使用多於一間估價行，申請人可查閱各個估價後，選擇最低口價。
因此，稅局會要求換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」。 但一旦業主未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，所以屆時會否被迫要減價賣樓呢？ 有部份業主擔心遇上麻煩租客，偶然要幫助他們處理單位內櫳問題。 但如果能夠克服這個關口，對於選用此操作的業主，理論上有較大彈性。
買第二層樓: 買賣雙方誰應支付買樓印花稅？
中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，雙倍印花稅增加投資第二所物業的成本，但買樓成本會受不同因素影響，包括有否做按揭、持有物業之長短、不同區份的樓價升值幅度、資金來源、風險承受能力等。 若本身物業仍有按揭在身，由於業主將自住物業出租，理論上需通知銀行，銀行會視乎情況為物業重新作按揭審批。 這也意味，未償還銀行按揭貸款金額，需低於物業最新估值的五成才可以。 如果銀行發現單位非自住，業主有可能要補回降低按揭成數後的金額。 打算買入第二層物業的業主要注意按揭限制，首先按揭成數需要扣減一成。
King：首先要視乎你的年紀，再看看你對香港前景有沒有信心。 臨近退休的人，我不鼓勵這樣做，但若你較年輕又有信心，我會建議加按已有的物業套現。 假設你3年前買了層300萬的樓，現時升至500萬，而你仍有200萬按揭未還。 加按最高可套出物業估值的六成，即300萬，再減去未償還的200萬，即可獲約100萬資金。 King：沒錯，因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式，例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等，所以借貸成功率會較高。
買第二層樓: 按揭成數上限降低
不少夫婦會聯名置業，但當有一定經濟實力時，就可以將物業業權轉至其中一方，好讓另一方回復首置身份再置業，減少稅項支出。 最新財政預算案剛宣佈寬減印花稅，其中600萬物業轉名印花稅大幅減少達99.8%，相信有更多業主會進行甩名手續。 買第二層樓2023 本文將詳盡分享新例下甩名的操作，以及各種按揭財技及注意事項。 因為Peter身上已經有一個按揭貸款，所以月供比例和壓力測試要求將會變得嚴格。 如果本身不是貸款人和擔保人，Peter月供比例只要不超過50%就可以，例如Peter月入8萬，只要新貸款月供少過4萬就可以。 至於壓力測試底下，按揭利率加3%後，只要月供少於60% ($48,000)就沒有問題。
在目前的按揭保險計畫下，首置人士1,000萬以下的住宅物業最高按揭成數可為九成，1,000萬以上至1,125萬元以下，最高按揭成數為八至九成（貸款上限900萬），首期不需太多就可上車。 不能，若以「送贈方式」甩名，即使以零元交易，稅局仍有機會以市價追討印花稅，另銀行不能承做按揭，未來售樓亦困難。 即使近親買賣未必有實際金錢過手，但甩名仍需要以買賣形式進行。 相反，因甩名被視為一樁新買賣，重做按揭則可採用新成數，但最多8成，不能做9成。
買第二層樓: 日本房地產網站
不過還是不建議這做法，因為銀行愈掌握你的財政，他日你出現甚麼問題，它就愈容易發現。 例如2008年很多人失業，銀行見你每月都穩定出糧，突然幾個月無數到，擔心你無錢供樓，就會查明原因。 以上印花稅小知識可作為物業交易基本參考，惟置業及賣樓經常出現不同狀況，如對稅項有任何疑問，可諮詢稅務顧問或稅務局，計算自己的實際買樓或賣樓的額外開支。 一般情況下，買樓時所需支付的物業印花稅除了額外印花稅SSD外，其他通常由買方所支付。 但有時發展商為吸引買家入市，也有可能會提供代繳印花稅凡優惠計劃。 額外印花稅英文全寫為Special Stamp Duty, SSD，是政府為了遏制短期炒賣，降低樓價升幅而設定的「辣招」。
- 不過，本港持續放寬防疫措施，中港政府亦逐步解除兩地的出入境限制，相信香港復常在望，2023年樓市價量有望見底回升。
- 首先，採取「先買後賣」的換樓客，由於在購入新物業後，舊有物業尚待沽出，變相等於同一時間會持有兩層樓。
- 以連租約物業為例，可算是一個固定的租金收入，銀行一般會計算租金的七成作為買家的入息，例如3萬元租金，會視為買家每月有2.1萬元固定入息。
- 如果你將這層樓賣出，然後再買入新單位，也會被認為是首置身份，亦可以享受首次置業的福利。
原來有些銀行容許「非業主」做借款人，並且只計算借款人入息及按揭貸款。 因此，當張太買第二層物業時，只是以業主身份購買，毋須擔任借款人，銀行便不用計算張太原本第一層物業的按揭貸款，只計借款人張生現有的按揭貸款。 若不是聯名持有，業主也可考慮以近親轉讓方法，再次回復首次置業身份。 但要留意，無論是甩名或近親轉讓，也會被視為一宗樓宇買賣，須支付從價印花稅及律師費開支。
買第二層樓: 每月供款額
另外，首次置業除了需要支付首期和印花稅外，以下費用也要繳交，包括律師費（一般中小型房產，不超過1萬元）、地產代理傭金（約樓價的1%）、管理費等。 買第二層樓2023 這部分不是首置人士專屬，無論你是第幾次買樓，都需要將這部分開支納入預算。 人稱大劉的華人置業（0127）前主席劉鑾雄向前女友呂麗君（現名呂姵霖），購入灣仔壹環頂層特色單位。 據土地註冊處最新資料，單位交易作價為以4,000萬元，較單位估價低近16%。 資料顯示，劉鑾雄以4,000萬元購入該單位，買賣協議於2022年12月21日訂立，文書交付註冊日期為2023年1月6日。
King：坊間部分財務公司講到有層樓就有錢，很多退休父母按樓套現給兒女做生意，但忽略了加按後能否應付還款。 後生仔做生意有時周轉不來，結果供樓的擔子就落在父母身上，但60幾歲人、20幾厘息，點供？ 若斷供幾期就會收樓，多年來當然也見過這些個案，若公司能力許可，都會盡量幫他將貸款轉回銀行，起碼減少利息支出。 首置印花稅具體稅項由0.01%至4.25%不等，隨買入單位的樓價上升而有所不同。 假設你購買的物業價值為700萬，你則需預留樓價的3.75%，即26.25萬作買樓印花稅之用。 從價印花稅英文是Ad Valorem Stamp Duty，簡稱AVD，是物業轉讓時必須繳交的一種物業印花稅。
