當然不是說你想借「90%」，銀行便會批出「90%」，背後主要視乎政策。 根據現時金管局的樓按措施，樓價少於1,000萬元的物業，銀行最高可以承造60%按揭；但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。 供樓負擔 如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人，「按揭成數」還會進一收緊。
供樓負擔比率｜政府統計處陸續公佈2021年人口普查資料，數據顯示，私人房屋按揭供款及借貸還款中位數最新錄13,500元，較5年前大幅上升接近三成；同期負擔比率中位數亦上升逾兩個百分點至21.2%，反映香港人供樓負擔愈來愈大。 不過，金融管理局最新數據顯示，1月份的按揭比率為54.2%，遠低於假設的七成按揭水平。 而平均還款年期為27.58年，則較假設的20年多出逾7年半。 除此之外，根據金管局最新按揭統計，1月份H按選用比例報96.5%，遠高於P按的使用比例1.6%，而現時H按的實際按息約為1.5厘比較，較假設的P按息率2.5厘低出1厘。
供樓負擔: 「按揭計算機」所需輸入數字
他認為，置業人士除了衡量自己的負擔能力，也要留意全港市民的供樓負擔能力，側面反映樓市是否過熱，用家避開樓市過熱時期便可買樓。 供樓負擔2023 金管局的規定，猶如篩選過程，淘汰了經濟能力較差的家庭，使這些家庭根本不能夠造新按揭買樓。 供樓負擔 因此，如果計算全港整體供樓負擔，其實並不現實，因為大部分人已經不能夠合資格買新樓，而已經擁有私人自住房子也只佔少數。 此外，現有按揭客戶亦可考慮過了罰息期後轉按，特別針對現時以發展商按揭供款或按揭息率較高的借貸人。
同樣地，如果買家本身購入的為第二套房，其按揭成數也較原計劃收緊一成，例如原本一層600萬元物業，銀行最高可借貸60%，原貸款額為360萬元，但購入二套房的買家，其按揭成數會收緊至50%，即貸款額為300萬元。 所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 供樓負擔 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。 買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。
供樓負擔: 息魔來襲 供樓負擔比率勢再增？
人口普查每10年進行一次，另有規模較小，5年一次的中期普查。 普查分長問卷及短問卷；前者涉及十分一的住戶，會向受訪住戶索取各類詳細數據，包括樓債負擔。 根據2006、2011、2016年的普查，居於私樓住戶的按揭供款佔收入比率中位數，分別為28.6%、20%及19%。
在金融界打滾近30年的盧楚仁回想起80、90年代的供樓歲月，笑言那時男生冀娶一個在銀行工作的女生，因銀行職員可享低息按揭這項員工福利。 「當時我有叫太太到銀行上班，但她做了三個月便辭職。」他笑道。 如果是已一把年紀，臨近退休，賺錢能力有下降的趨勢，擔心將來供不起是正常的。 供樓負擔2023 筆者經歷過2008年金融海嘯，當時手持多個物業，供款超出自己的能力，受海嘯突襲，租客紛紛退租、減租，差點就不夠供樓。
供樓負擔: 物業樓價 VS 貸款額關係
正確的是：假定年期及利率不變，每一期供款中，還本的比例會逐步增加。 中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，雖然美國加息，但同業拆息逐漸下跌，這個趨勢持續，故選用H按會較適合。 近期上述主要銀行的拆息利率為3.76%，明顯高於鎖息上限的利率，銀行會以封頂利率計算。 數字跟林鄭所述有差異，只因官方在樓價會作技術調整，若加入相關因素，應可計出70%水平。 但我們要關注的，反而是政府計算「供款」時的假設，究竟有沒有謬誤。
日前港府發表半年經濟報告，其中一項數據指出第二季置業負擔指數達到71%，即供樓佔入息逾7成，遠高於2002年至2021年期的長期平均數49%。 報告亦提到，如利率上升3個百分點，比率將飆升至93%，可算是相當駭人。 不過，金管局最新數據顯示，1月按揭比率為54.2%，遠低於假設的七成按揭水平。 香港樓市在10年間升幅達300%，租金上升157%，而家庭收入升幅只有73%。 有調查指出，香港是全球供樓負擔比率最高的城市，反映樓價已經遠超市民可負擔水平，成為沉重的生活負擔。 坊間不少網站都設有「按揭計算機」，以「P-2.5厘」(即2.5%)息率計算，有意上車人士可以在網站內輸入樓價、按揭成數、還款期等資料。
供樓負擔: 按揭優惠
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，截至2022年，選取204個新盤統計，單位總數112,874個，登記售出97,322個，現有貨尾15,552個。 CRI跌幅明顯收窄中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2023年1月份中原城市租金指數CRI最新報108.13點，重返2016年8月水平，按月跌0.42%，連跌5個月共4.11%。 CCL升幅擴大，按周升1.25%中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，中原城市領先指數CCL最新報160.73點，創12周新高，按周升1.25%，升幅是2021年4月(93周)以來最大。 經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。 其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。
就目前來看，可能是有關措施有效，或是業主防守力高，即使香港失業率高達6.2%，創15年新高。 供樓負擔 但是反映超過3個月的住宅按揭拖欠比率，7月份為0.04%，較2月時剛推出「還息不還本計劃」時的0.03%，只是輕微上升。 對於部份預期會有大量的斷供盤推出市面的買家，可能還未有機會等到這一幕發生。 政府引述「供樓負擔比率」達70%，是因為要以同一基準去比較不同年期作比較，因此要透過比較歷史數據才能反映「供款負擔」是高與低。
供樓負擔: 每月供款額
根據金管局公佈，截至4月21日，香港16間銀行亦已經批出逾5,200宗包括住宅按揭「還息不還本」及應急貸款等申請，涉及金額超過150億元。 另一組數據是參考私人住宅住戶的每月入息中位數（去年第三季為3.43萬元），以購買一個600平方呎單位、做6成按揭並供款20年計算，今年1月以P按供款的負擔比率為48.7%，歷年平均則為49.2%。 我們充分理解這些憂慮，因此，我們熱切建議政府應全數採納基金會倡議的「港人組屋計劃」十大房屋政策建議，包括全面重推「租置計劃2.0」、鎖定未補價單位的補價水平、全面開放「白居二」市場等。
今年首季數據為73%，對比2000至2019年的平均值45%仍然處於高位。 說人口普查較其他官方數據更能反映整體市民的供樓情況，是因為另外兩個常用的供款負擔比率數據各有限制。 數字是以私人住宅住戶入息中位數，模擬購買一個45方米單位，以現行利率、20年還款期、七成按揭計算供款得來。 由於是模擬，而且部分設定(只有20年的還款期，高達樓價七成的按揭借款)與現況有較大差距，基本上欠缺參考作用。 感覺上，「現時供款負擔高達73%」只在官員呼籲置業人士量力而為時才會引用。
供樓負擔: 按揭利率小貼士
這是隨着疑似中國間諜氣球飛入美國領空事件發生後，北美安全部隊對空中威脅保持高度警惕以來最新射擊事件，也是最近一個星期多的時間內，美國導彈在北美上空擊落的第四個不明飛行物體。 《路透》報導引述不願透露姓名的美國官員指，該物體的結構似乎是八角形，有繩索懸垂，但沒有可供辨別的載荷。 美國國防部五角大樓發言人、准將萊德（Patrick Ryder）表示，受美國總統拜登之命，一架美國F-16戰機於當地時間下午2時42分在美加邊境的休倫湖上空以一枚響尾蛇飛彈擊落了該不明飛行物體。 雖然該物體沒有構成軍事威脅，但它位於20,000呎（6,100米）的高空飛行時，可能會干擾國內的空中交通，而且它可能具備偵察能力。 五角大樓表示，認為該物體跟最近在蒙大拿州敏感軍事地點附近發現、曾促使美國短暫關閉領空的物體相同。 北美防空司令部（NORAD）司令、空軍上將范赫克（Glen VanHerck）表示，軍方將設法找回在休倫湖被擊落的物體，以獲得更多資訊，又指該物體很可能落入加拿大水域。
- 他指，那時唯一解決辦法是賺多些錢來補填，供樓負擔推動他更努力工作。
- 美國研究機構Demographia公佈一年一度國際供樓負擔能力報告，香港供樓負擔比例高達21倍，相當於21年不吃不喝先供甩層樓，排名保持全球第一位，拋離第二位加拿大溫多華近9年之多。
- 隨着生活指數提高，部分基層市民無法負擔高昂租金，衍生「劏房」及「板間房」等居所。
- 在香港買賣樓宇時，買方和部分情況下的賣方都需向政府繳付特定印花稅，稅率按成交價和多項不同因素而定，當中包括SSD、AVD、BSD等。
- 選用P按的人比重之所以逐漸增加，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明解釋指，多人選用P按，因現時P按利率低於H按封頂利率。
CVI連續2周急升74.28點中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本周CVI最新報82.79點，較上周51.99點上升30.80點。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2023年1月份的二手居屋買賣合約登記(包括居屋自由市場及第二市場)錄得644宗，總值28.30億元，較去年12月的427宗及18.79億元，分別大幅上升50.8... ‧第一題留意題目評論「香港政府應優先⋯而非⋯」，因此必須代入政府視角分析政府政策優次考慮；另外，部分學生忽視比較要求，只是單方面回應「房屋問題」或「環境保護」的重要性。 現時市民供樓或租金的負擔沉重，會將問題歸咎於地產霸權、官商勾結或政府無能。 結果反社會及仇富的情緒日漸升溫，導致愈來愈多社會運動的出現，嚴重削弱特區政府的管治穩定性。 為了增加收入，香港政府以拍賣及投標方式高價售賣土地，也會將未達底價的土地收回。
供樓負擔: 收入槓桿比率升至72%
不過，同樣是新造按息約2.4厘、借100萬元，如選用25年期還款，每月供款4,435.97元，第一期還款中，2,000元為利息，佔供款45.1%；其餘2,435.97元為還本，已是供本比例較高。 以現時新造按息約2.4厘、借100萬元為例，如選用30年期還款，每月還款3,899.41，第一期還款中2,000元為供息，佔約51.3%；其餘1,899.41為還本，供息比例高於供供。 P按是以最優惠利率計算，以最優惠利率減去一定百分比，便得出按揭利率。
作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。 現今社會樓價遠離小市民負擔能力，供樓負擔能力指數續登上全球第一，面對這個No. 網上討論區多了在高樓價下，市民買樓的難題，引發老樓共鳴。 80年代出身的大學生，那時有一個共同目標：「在中環返工、置業在南區」，這目標也需要時間和過程，不可一步登天。 循序漸進，配合了那時經濟轉型，由工業轉為金融服務業，制造了新商機，個人累積了財富，找到了第一桶金，自然會想住好一點、食好一點，因此引發「四仔主義」盛行（車仔、樓仔、老婆仔和仔仔）。
供樓負擔: 解讀「供樓負擔」的迷思
針對部份採用新按保的買家，按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下，可以在多繳付一成額外保費，而免卻壓力測試，而僅用供款佔入息比率作為審批準則。 例如買家購買一層600萬元的物業，以2.5厘的基礎上加3厘下，每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。 坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。
供樓負擔: 貸款
香港正進行十年一度的人口普查，政府由此掌握準確的人口數據。 在普查的云云結果中，也包括「按揭供款及借貸還款與收入比率中位數」。 此項資料可能是多個官方的樓債負擔數據中最能反映整體實況，但同時也是最少被引用的一個。
供樓負擔: 香港正進行十年一度的人口普查，政府由此掌握準確的人口數據。在普查的云云結果中，也包括「按揭供款及借貸還款與收入比率中位數」。此項資料可能是多個官方的樓債負擔數據中最能反映整體實況，但同時也是最少被引用的一個。
政府和金管局沿用一式一樣的假設，無非是以同一基準來反映供樓負擔對比歷史數據處於高位或低位，但用以解析當下的供樓負擔卻未能如實反映事實。 筆者認為金管局和政府都應修改已過時的假設，方能得出準確反映現況的數據。 本行並不會為該等資料的準確性、完整性和／或針對某特定用途的適用性作出任何保證或陳述。 從上表可見，每月供款中位數最高的區份為灣仔區，金額達20,000元，其次則為中西區，達18,000元。
供樓負擔: 投資課程101
自2002年開始，香港政府以不干預自由市場為由停止興建居屋，迫使大量夾心階層投入私人房屋市場，增加市場需求，促使樓價上升。 供樓負擔2023 供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。 供樓負擔2023 假如到時進入加息周期，供樓利息開支上升，隨時會高於10萬扣稅額。
過去置業的確有助一般市民「藏富於磚」，甚至有助個人向社會上層流動，惟如今普羅大眾無力上車，買樓遂變為較富有人士的階級象徵，足見房屋市場極其扭曲。 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。 壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。
要注意的是，按揭計算機的結果只供參考之用，個別情況亦會因實際情況而有所改變。 當然，有論者批評，上述數據背後假設過時，例如按揭年期僅為20年，與現時一般銀行批出的25、甚至30年相距甚遠，故有誇大之嫌。 供樓負擔 但上述標準沿用多年，好處在於方便與歷年數據作縱向比較，故在這意義下該數字仍能充足指出一般港人置業極度困難，其難度甚至只增不減。 恒生銀行有限公司（"本行"）並不會為該等資料的準確性，完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。
