大廈公契清楚列明業主、住客、租客及物業管理公司，就樓宇內的私人地方、公用部份及設施等的監管、行政、維修保養及管理方面的權利、權益及責任。 土地審裁處2010年第49號個案，申請人是香港英皇道6至8號某大廈5樓某單位業主，答辯人是該大廈的業主立案法團。 申請人向審裁處申請頒令要求法團向該大廈10樓某單位採取行動，要求該單位的業主還原被其拆除露台上的外牆。 大廈公契法律基礎 凡與公用部分有關的決議，主席及委員都受【建築物管理條例】第16條保障。 根據該條款所指，即公用部分有關的法律責任必須由法團全體承擔，而不能針對主席或個別委員。
假如日後匡倫將其部份商場權益售予他人，匡倫必須擬定一份分契再詳細界定商業公用地方。 雙方亦同意根據該公契，關於管理費計算方面，商業部分的收入和開支與其他屋苑部分的業主並無關係。 大廈公契法律基礎2023 基於上述理由，法官認為該公契J部份第1 條並不能支持申請人所說該24小時公眾行人路是屋苑公用地方。 根據該屋苑第四屆業主委員會第三次會議於2004年4月13日的記錄，當時的委員會與經理人達成共識 ，認同商場業主匡倫擁有該24小時公眾行人路的業權，應履行其保養、維修及支付電費之責任，匡倫亦接受此共識 ，支付所有有關之費用至今。
大廈公契法律基礎: Q2. 業主故意不履行租客佔用所需的合理保養維修責任，以期趕走租客。業主是否有違反《業主與租客（綜合）條例》第IVA部？
司庫須定期張貼財務報表，匯報大廈的財務狀況，才符合條例的規定。 土地審裁處2002年第34號個案，申請人為香港石塘咀某大廈之業主立案法團，答辯人為該大廈之發展商。 該大廈樓高23層，地下舖位及閣樓都是發展商持有的單位，而1字樓至22字樓均為住宅單位及已全部售出。 日，入稟控告法團主席，指主席未經政府許可及受害住戶同意，私自更改原有大廈升降機建築設計運作圖則。 申請人要求土地審裁處裁定，主席須開放升降機各層的運作，方便所有業主和住戶自由上落，保障業主和住戶享有公契賦予的合法權益，及在本案中提出「權益長期損失責任賠償」的要求。
業主須以支票或自動轉賬方式，將管理費存入法團戶口或受委託管理人代表所有業主名義開設的客戶戶口。 大廈公契法律基礎 業主若以現金存入法團或受委託管理人戶口，業主須將銀行入數紙交回司庫登記，確認已繳交管理費。 住戶可將狀況良好的家具捐贈給慈善機構，讓其安排轉贈給有需要的家庭，既減少浪費又對社會作出貢獻。
大廈公契法律基礎: 租約到期／終止的交收事宜
業主可從租金按金中扣除任何欠租款額，或從該按金中扣除任何因租客違反租賃而導致業主蒙受的費用、開支、損失或損害賠償。 在分間單位較多的舊區，有關物業有可能被納入市區重建計劃或被強制售賣。 物業的業權會按法例轉移，租客亦會按法例得到賠償或安置並遷出單位(參閱有關市區重建及強制售賣的問題)。 除非在條例第IVA部指明的條文下，相關業主不得在租期屆滿前終止租賃。 首期租賃的租客，有權享有獲授予有關規管周期中的次期租賃，從而享有總共為期4年(首租期2年 + 次租期2年)的租住權保障。 次期租賃的條款及條件，須與首期租賃相同，租賃時期及租金款額除外。
藉以堵塞衝突的源流，或公開宣說，並須取得有關人事和僱主書面許可他繼續理行代理的事務。 除私人自管的物業外，一般的房屋管理都要人代理一切管業事務。 因為管業事務繁瑣，需要全職專業人士才能辦得有效率，以達到房屋管理的目標。 因此，管理代理人的責任範圍及他們的素質，正是我們要研討的問題。 總之，要提升全港物業管理的水平，需要不同持份者的合作，也需要規管條例的適時修訂，更需要政府增撥資源，予以多方面的支援。
大廈公契法律基礎: 租金
答辯人在2014年7月2日再向法團支付了3,122.70元，故此拖欠的金額應為11,407.30元。 即使圍封該通道的行為早在第一答辯人成為業主以前已存在，但在契約須隨土地轉移的情況下，第一答辯人責無旁貸。 作為6號地舖的業主，將該通道圍封改作自用，影響該大廈的其他業戶未能使用屬公用部分的通道，也防礙了法團在該通道的維修工作，這明顯有違公契條文及建築物管理條例。
申請人在2015年7月14日提出申請，要求法庭頒令強制法團執行2015年6月12日業主大會的第1條議決案：「要求法團主席親自向土地審裁處答辯，不得使用業主金錢聘請律師」及「須支付申請人的所有訟費」。 法團要求在分隔2字樓梯間及答辯人平台分間牆上以混凝土所填封的窗戶必需還原。 審裁處認為有關窗戶被混凝土所封閉違反大廈公契，因為該分隔牆其實是外牆的一部份，以混凝土封閉外牆窗戶，明顯改變大廈的外觀，並且是結構改變，而將公用部分轉為自用，是違反有關法例 34I 條。 答辯人同樣聲稱他擁有大廈公契管理人的同意，可惜同樣地未能夠提出任何可信的證據證明有關聲稱的事實，所以審裁處並不相信答辯人的說法，審裁處要求答辯人必需將窗戶還原。 法團要求答辯人拆除在2字樓梯間與答辯人平台分隔牆上的鐵門，及把該分隔牆回復原狀，以及填封有關牆上所開的門口。
大廈公契法律基礎: 聽說有人冒稱物業擁有人出租物業，但當準租客交付按金及租金上期後，該「業主」便消失無踪。假如我有意租用物業，我怎能確定那位「業主」是該物業的真正擁有人？
業主須向法庭呈交一份誓章(請參閱《社區法網》中的如何提出民事訴訟或作出抗辯) ，以支持其申請。 法庭執達主任可進入有關物業，檢取在內發現而表面屬租客管有的可動產，並將之售賣，以清償所欠租金。 由於扣押令所涉之法律程序頗為複雜，故多由專業法律人員處理。 住宅物業的業主亦需在簽署租賃文件後一個月內向差餉物業估價署呈交一份《新租出或重訂協議通知書（表格CR109）》。 除非差餉物業估價署署長已在該通知書上批署，否則即使租客沒有繳付租金，業主亦無權依據有關租賃文件採取法律行動。 不過，即使業主並未在規限的一個月內呈交該通知書，也可以在繳付 310元附加費後，補交該通知書。
土地審裁處2010年第285號個案，申請人為5個車位的業主，亦是法團在1996年10月至1998年8月的司庫，答辯人為九龍城嘉林邊道44至46號某屋苑業主立案法團。 2010年10月21日，申請人入稟法院，要求法庭澄清及追回有關多付的管理費。 九龍城嘉林邊道44-46號某屋苑，共有40個住宅單位和38個車位，大廈公契雖然規定，應以第一附表註明的份數計算有關管理費，但多年來，法團均以「用者自付」的原則計算車位的管理費，因此出現了多付管理費的問題。
大廈公契法律基礎: 香港法律是否適用於海外物業的租賃？
虽然增加管理费是解决大厦管理赤字的一个方法，但如果赤字额巨大，仅仅靠合理地 增加管理费并不能解决问题，有时会需要大厦全体业主集款一次性填补赤字，或暂挪用管 理费押金或储备基金，以应付当前的需要，待管理帐户有盈余时再拨回填补。 香港劳工法例规定：雇主必须为其雇员购购意外伤害保险，保额是以所有受雇员的全年薪金总和(包括奖金、花红等)作为准则。 由于公契是由发展商的律师制定的，其他小业主并未有机会提出意见及参与制订，因 大廈公契法律基礎 此早期的大厦公契出现了许多过于保护发展商的条款，也有些大厦的物业管理权长期操纵在发展商手中。 管理大厦的权力主要来源于大厦公契，大厦公契详细列明了经理人的职责，并授予其充分权力执行对整个大厦的全面管理。 如负责大厦公共地方及设施的维修与保养，为大厦购购适当的保险，拟定、收缴、追讨及运用管理费，每年公布审核帐目，执行及监察公契约规定各业主应该遵守履行的条款等等。 同時，你可以利用銷售監管局設立的中央電子資料庫（網址：），閱覽各個受條例規管其銷售的一手住宅發展項目的售樓說明書、價單和成交紀錄冊。
在這情況下，業主似乎不大可能有違反其不會干擾出租目的之承諾，從而讓租客有權提出終止租約。 大廈公契法律基礎2023 隨意租賃有可能出現的情況是當租客在業主同意下佔用土地，而雙方的共識是任何一方可隨時通知對方立即終止租約。 大廈公契法律基礎 業主亦應就有關買賣通知租客，並與租客達成處理按金的協議。 大廈公契法律基礎2023 單是在租約期滿後把按金交予新的物業擁有人不足以解除業主歸還按金的責任。 當物業交易完成時，業主應確保新的物業擁有人承諾就租客作出任何關於按金的申索作出補償（即業主可不受租客將來就按金作出申索的影響）。 業主也可以把按金退還給租客，並要求租客另繳按金予新的物業擁有人。
大廈公契法律基礎: 香港房屋委員會及房屋署
任何對處所持有權益的人士，包括該處所的業主與租客，均可向土地審裁處申請，要求裁定該處所的租賃是否屬條例第IVA所指的規管租賃。 可行使的續租權賦予租客在原有租期完結後繼續租用有關物業的權利，所以構成了法定的土地權益，因此也影響了有關通知及與第三方競爭優先次序的原則，故包含續租權的租賃協議亦應予註冊。 整體來說，有關維修保養責任的問題，乃取決於業主及租客所協議的條款。 假如雙方並未簽訂書面租約，或該租約並無列明有關問題，因之而起的糾紛結果都可能是非常不確定和代價高昂的。
如有疑問，租客在開始進行任何有可能涉及結構性加建或改動的工程之前，應事先通知業主並取得業主的同意，以書面方式為佳。 大廈公契法律基礎 雖然中斷租期條款確實賦予了靈活性，但租客應考慮包含中斷租期條款對他/她的利益是否真正合適。 還必須指出的是，如果整個租期內沒有租住權保證，租客應該謹慎對待是否值得為翻新物業承擔任何開支。 如土地審裁處在售賣令中指明須對租客作出賠償，在售賣有關地段後，每名前擁有人須負責向其「前租客」作出賠償。
大廈公契法律基礎: 業主和租客在沒有書面租約下出租和租用物業會涉及甚麼潛在的風險？
經答辯人及業主委員會多次催促後，前任管理公司在2018年5月18日才再次轉移港幣6,783,341.57元為各項按金及結餘，但所有帳簿、帳項紀錄、文據、文件仍沒有轉交予答辯人處理及保存。 大廈公契法律基礎 答辯人遂向民政事務處求助，該處也有發信給前任管理公司，並要求前任管理公司盡快轉移該屋苑所有財務文件給答辯人。 至於唐先生指稱他在上訴審裁小組(建築物條例) 大廈公契法律基礎 於2022年1月7日進行的上訴有結果後會再使用該棚架的說法，是完全不足以構成法庭拒絕本申請的理據。
- 新舊擁有人簽訂的買賣協議也應該述明，新擁有人將從舊擁有人繼承所有與該租賃有關的權利和責任。
- 因此，如果能夠證明租客對相鄰處所的佔用人造成滋擾或煩擾，而租客又拒絕就違反事項作出補救，業主就有權行使沒收租賃的權利並向租客追討任何由於提早終止租約所蒙受的損失。
- 法團主席周先生指，曾邀請申請人出席會議解釋該報價單，但申請人在2010年12月13日致電給當時的大廈管理員區先生，表明不會出席會議解釋，也不再追討該報價單上的工程費用，區先生為免申請人出爾反爾，於是將該電話內容作了一個書面記錄。
- 而申請人接納，如法庭裁定該新建通道為公用部分，則無需復原原設計的通道。
- 事實上，由於本港大部分租約都是短的，任何因缺陷而年久失修或造成的損害，從長遠來看，都很可能損害業主的利益。
- 很明顯這些隱含法律責任相當含糊，對有關的問題未能提供很大幫助。
當債權人上訴法院，向欠債人追討債款成功，但欠債人未能歸還所欠債款，債權人可以向法院申請一個命令，將欠債人的住宅物業加上一項「押記」，這種命令就稱之為押記令。 不過，即使沒有滿意紙，有關住宅仍可以在市場上自由轉讓，因為住宅物業權益並非一定要有滿意紙才是有效的住宅權益，所以買家不必因此過分擔憂。 查冊資料可分為三個重要部分，第一部分是現業主的資料，透過查冊可得知，現任業主的姓名，當年買入價、日期及成交價等。
