村屋的住戶有可能是跟同一區的住戶共用一個化糞池處置污水、沒有管理公司定時處理家居廢物、環境衛生要自己維護等。 所以准買家在選擇村屋時要多加留意不然日後住得也不開心。 雖然樓契上會有一份路權平面圖，但若上手業主有承造按揭，該份樓契放在銀行中，就未必輕易取得文件了解。 祖堂地買賣 有業內人士教路，可多留意道路附近有沒有鋪政府街燈，每一燈柱上也有燈柱編號，可以在政府的「地理資訊地圖」中，在「搜尋」位置內可見到「燈柱」，打下燈柱編號便可確認是否政府的燈柱了。 同時部份村屋位置較偏遠，是否有寬頻覆蓋，以至是否有污水渠接駁也影響生活，部份村屋業主需定時找吸糞車來吸糞。 祖堂地買賣2023 其次，究竟村屋是否包有車位、花園、天台，買家在簽定合約時也要先進行查冊，查看該類設施是否入契。
- 基於香港政經新局勢，要求解封這片傳統土地的聲音愈來愈強烈。
- 現時本港約有近7000個祖堂，選出的司理都記註在民政署的名冊中。
- 丁權擁有人在申請建丁屋前，要作出法定聲明，聲明在申請期間，並沒與他人達成出售協議，或具有該意圖。
- 不過，有部分鄉紳主張可以收地，只是要劃一以甲區（即涉及新市鎮或全港性主要工程）的特惠補償率（每平方呎1332元）收回，與此同時，又促請政府放寬轉售門檻，令人無所適從。
- 祖堂土地源遠流長，據薛浩然所指，祖堂設置可追溯至宋朝（公元1050年），范仲淹創建義田，改變以往由門第或大官壟斷的傳統，開創氏族擁有土地的形式，以收益資助族人生計。
- 當中影響力最大的是路權，如果出入村屋的通道只有一條，而且通道為他人所擁有的，個別銀行在批核時，會採取更為保守的態度。
有特定規格：最多興建三層高；總高度不可多於27呎；每層面積劃700呎大；建深度不多於一米露台。 祖堂地買賣 高力香港常務董事劉振江坦言：「睇唔到目前民政有跟進司理問題」，當局應順從法例精神及賦予的權力，加快執行審批程序，同時記錄祖堂資料，切勿因過時做法令珍貴的土地資源被浪費。 一旦立法會通過法律，容許祖堂成立家族基金，並把祖堂地納入家族基金，交由家族基金的董事會去管理。 既為村民換來更多的權益，而且可以為社會提供大量發展用地。 現時，妨礙祖堂地在市場上轉讓的主要原因，除了因為賣地違背祖堂地成立的初衷外，還因為祖堂地在業權分類上屬長命契，只要其中一個聯權共有的成員反對就不可以作買賣。 從土地行政歷史的源流和發展中，殖民地政府以至今日的特區政府都無法完全解讀整個文化語言，以至今日新界原居民繼續搬出明清律法作為土地行政的依據，這是雙方都刻意留白作為談判及維持地區穩定的緩衝。
祖堂地買賣: 建議香港特區政府招標、採購、招聘合約 同樣應增設國安條款 文：朱家健
故此，民政專員在處理出售祖傳宗族的祖／堂土地的申請時，須確保有關的申請獲得所有有份人的同意。 徐英偉指，祖堂的性質屬於私人組織，司理的委任屬祖堂的內部事務，所以現時民政局局長根據《新界條例》將已獲祖堂委任的聲明註冊。 但若祖堂從未聯絡有關民政事務處，或不曾就司理委任、辭任或離世事宜通知民政事務處，政府就無法得知有關祖堂的情況，包括其司理職位是否騰空，是否持有土地，以及持有土地的數目、面積及所在地。 祖堂地買賣 故此，當局無從提供祖堂司利出缺及持有土地面積的資料，而地政總署並無備存自1997年至今已經收回祖堂地及補償金額的數字。
不過，這政策與《新界條例》保障新界土地的中國習俗或傳統權益，以及《基本法》保護新界原居民合法傳統權益的條文背道而馳，遂有「新界人犧牲」之詞，也令人質疑既然祖堂地可以「犧牲」，為何尚要保留另一種「合法傳統權益」丁屋。 至於祖堂的土地持有情況，政府表明現時未有掌握祖堂地數目、面積和地區分布資料。 14政府表示沒有編製及擁有有關祖堂地數目、面積和地區分布的最新資料。
祖堂地買賣: 集體回憶
然而，在一項立法會書面質詢的答覆中，局方表示雖然鄉議局已與祖堂積極跟進相關事宜，但一些祖堂成員對編製內部守則持保留意見。 由於該部守則從未公開，因此在多大程度上獲得祖堂採納則不得而知。 若果發現自己的物業被侵佔，業主應立即採取法律行動收回土地。
雖然有些鄉頭會覺得祖堂地不賣，對唔住祖先；但從另一角度看，當日開基祖之所有要將部分土地以祖堂鎖死，正是要防止後人、不肖子孫賤賣族產，為後人提供「最後的土地」或共享土地。 放寬祖堂地買賣若然成真，無疑在打開缺口，令發展的推土機名正言順殺入更多鄉村，更多非原居民租客和農夫會被地主迫走，祖先不希望見到的胡亂開發也會成真。 據星島日報今年4月引述消息人士指出，個別龍頭地產商率先向政府獻計，賦權予民政專員，「簡化」祖堂地的出售門檻至只須八成宗族成員或所有「房長」同意。 祖堂地買賣 民政事務局回覆本刊查詢時指出，過去六年（2015至2020年）該局共接獲461宗有關批准出售祖堂地的申請，其中378宗獲批，數字逐年下降。
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因這些土地都須經司理向以前的理民府或現在的地政總署繳納地租，否則土地會被充公。 他當年估算面積時，主要依據「新界條例工作小組」所提交的專題報告資料、其他文獻引用的官方資料、《集體官契》，以及洪水橋新發展區的三個丈量約份分區等，得出約2000公頃的數字及分佈，梁福元展示的地圖也與此項研究相關。 現時祖堂地轉讓手續繁複，必須得到祖堂所有有份人同意和授權才能轉讓。 司理會向民政事務處提交土地轉讓申請，處方會就此發出通告，若通告限期前無收到祖堂有份人反對，申請才獲批准。
買方必須細閱這些文件，查核這些限制條文是否仍然適用，或是否已由地政專員發出修 訂書或同意書撤銷。 民政事務局於今年7月回覆立法會議員提問時指出，由於祖／堂土地的數目及面積對民政專員在處理出售祖／堂土地的決定時沒有關聯，民政專員並沒有就有關資料作出統計，政府亦未有計劃就全港現有祖／堂土地的數目及面積展開統計。 根據《新界條例》第15條就祖／堂司理註冊，如以任何宗族、家族或堂名義，根據租契或其他批予、協議或特許而持有從政府取得的土地，須委任一名司理為代表，經民政事務局局長同意，該土地的全權由司理處理，他猶如該土地的唯一擁有人。 每份與任何宗族、家族或堂所持有的土地有關文書，如由該土地的註冊司理在民政事務局局長面前簽立或簽署，並經民政事務局局長簽署見證，該份文書猶如由該宗族、家族或堂的全體成員所簽立或簽署的一樣。 3.3 買方須確定該鄉村屋宇沒有違 反租契或新批約或建築牌照內任何契諾、條款或條件，包括關於發展或重建的契諾、條款或條件，因 違約可導致政府採取收地或其他執法行動。 倘地政 專員同意，可容許違例情況在現有屋宇留存期間暫 時存在（不論是否須要繳付土地補價或暫准費）， 方法是由地政專員發出修訂書、豁免書或不反對通 知書，並在有關的新界區土地註冊處登記。
祖堂地買賣: 香港哪有這麼多小業主變負資產
張少強博士在報導指出多起上來可以有300個司理，但在之前的個案查冊裡，也會出現一個祖只有3-4位司理的情況。 雖然村屋買賣的程序與私樓大同小異，但私人樓宇有大型發展商擔保樓宇質量。 但相反，由於村屋的交投量較少，銀行會因缺乏參考指標，因而出現村屋估價不足的情況，這可能影響村屋按揭的成數。 如果準買家希望村屋估價接近成交價，可以選擇具規模的屋苑式村屋，並一次過向不同銀行申請按揭，以求獲取最貼近成交價的估價。 祖土是以祖先 (成立者) 名義所成立的土地信託 (例如錦田鄧氏的鄧振秀祖)，俗稱「太公地」。
然而，祖堂地的買賣門檻很高，一遇到個別人士的反對，政府就拒絕同意有關的交易。 而按現時的條例，未得民政事務局長的許可，祖堂是不可以擅自把土地出售的。 如是導致很多原先談好的交易都功虧一簣，無論是祖堂的其他成員還是相關交易的買家，對此都非常不滿。 問題是，如果政府只是單方面放寬「祖堂地」的買賣限制，而不把算由官方出手循合法途徑回購有關土地再重整新界規劃的話，恐怕那2,400公頃或有不少會落入地產商手中。
祖堂地買賣: 面積及分佈
工作小組得悉有個別祖／堂備有內部規則，並認為假若祖／堂能訂立内部規則，日後處理委任司理和內部事務時便可作參考。 至於被裁定套丁案罪成的發展商及沙田原居民，現仍排期上訴，有機會上訴至終審法院。 「丁屋樓花」在獲批滿意紙前，業權尚未正式轉讓，故銀行不會批出相關村屋按揭。 村屋類型屬「祖堂地」；以至因年代久遠而契約不齊全的「舊屋地」，銀行也會拒批按揭，準買家要有一炮過找清的心理準備。
一個好的整體城市規劃，能充分利用空間作佈局，創造良好的城市環境，不但確保經濟發展蓬勃及城市運行穩定，還能推動環境保育，對市民的幸福感與生活質素亦有所裨益。 根據上述分析，元朗及北區合共2,143公頃原來的祖堂地，僅有173公頃被規劃成住宅用途， 比例不足一成。 由此可見，有關放寬祖堂地出售限制，我們該關注的箇中問題與潛在影響，遠比單純住宅供應議題來得要多。 根據政府的資料，全港約有7,300個祖堂，合共約有2,400公頃土地，面積比「明日大嶼」還要大。 如果這些土地能夠進入市場，供擁有資金、擁有人才，願意冒風險的機構去開發，當有助於解決香港土地供應不足的問題，助港人可以擁有自置居所，並改善整體的居住環境。 事實上，如果特區政府有心釋放新界土地，放寬出售門檻並非收回「祖堂地」的唯一方法。
祖堂地買賣: 祖堂地轉讓程序緩慢 發展阻力重重
雖然規管「祖堂地」的《新界條例》中沒有任何明文規定，訂明全體成員必須一致同意，民政專員才可同意出售，但早前有法庭案例，即使集齊八成子孫同意，法庭仍要求在沒有反對意見情況下才能出售土地作發展用途。 為解決祖堂積壓多年的問題，民政事務總署與新界鄉議局2018年成立新界祖堂事務工作小組，就委任司理和處理土地事宜進行討論及研究。 今年初立法會議員謝偉銓追問小組進度，但政府不僅未能提供祖堂地的數目及面積，過去5年300個出售祖堂地的交易細節亦沒有資料，只一再重申祖堂性質屬私人，民政專員在議決過程中沒有角色。 弔詭的是，《施政報告》說儘管沒有正式數字，但確知新界有不少祖堂地可供發展。 地政總署前署長劉勵超一直關注土地房屋問題，他認為政府或得悉個別祖堂地規模足夠，才會斷言可供發展，惟公眾並不知悉。 日前鄉紳代表梁福元展示委託地政總署做的祖堂地查冊地圖，亦印證應有紀錄。
祖堂地俗稱阿公地，是指新界原居民承繼祖先而集體擁有的土地。 這跟香港農地的發展有關，事關在1960年代尾，當時港英政府開始發展「葵涌貨櫃碼頭」，但卻沒有預留足夠的土地作擺放貨櫃的後勤設施。 一些新界的地主見有利可圖，認為與其將農地租予「非原居民」耕種，租予物流公司作貨櫃擺放，利潤更大加大，於是向政府申請擺放貨櫃。 從政府角度，認為這是違反地契的行為，所以不批准，結果與申請者打官司，而出現了測量界很著名的案例「ATTRONEY GENERAL V MELHADO INVESTMENT LTD」。 「丁屋樓花」的實情是由發展商或大財團收集丁權後，再在村內覓地起樓，然後尋找買家。
祖堂地買賣: 放寬出售祖堂地，有何影響？
正有意買賣村屋的你須注意，由於買賣村屋準備多份註冊文件，單憑自己查冊未必足夠釐清業權，所以最好還是委託專業人土幫手。 值得一提的是，元朗及北區的祖堂地有近37公頃割作「休憩用地」、33公頃爲「政府、機構或社區」用途。 落實這些用途主要由政府推行，單靠降低祖堂地出售門檻及依賴發展商「出手」，不可能完全解決新界種種問題，包括住宅落成後隨之而來的社區設施和娛樂需求。
這個判詞意義就帶出了一個觀點，就是在「集體官批」的「農地」上，放置一些「可以移動」「非永久性」的建築物就不是違規。 結果也導致不少這類農地可合法地擺放貨櫃；而近年流行的露營車，因可以移動的關係，已變相可放置在農地上的建築物了。 代理表示，我們購入的只是一幅農地，而上蓋建築不屬於有契的住宅，所以能否住人就閣下自理，但同時也指著旁邊另一農地上的建築，聲稱現時也有人居住。 後來我們向元朗地政處查詢，處方回覆我們地皮上蓋建築，其實只是一間「牌照屋」。 其中一類就是最常見的村屋或丁屋，當中會細分為三種。
祖堂地買賣: 【土地問題】（1）中央最後通牒2049解決房屋問題 政府應對左支右絀 學者鄉紳炮轟新界大把地
當然作為鄉郊保育的支持者，理應贊成能保存鄉村景觀和農耕活動的聚落形態，但村內的政治情況複雜，誰是誰非，作為局外人確實難以評論。 祖堂地買賣2023 既然略懂新界史地，也想向大家補充一些背景資料，亦搜集了一些文件希望有助大家討論。 必須強調：部分內容可能比較難明和有爭議，而關於村務的部分並沒有一手資料，亦沒有做過查冊，因此推論只作參考。 政府上周突然引用《收回土地條例》收回3幅私人土地，作資助房屋用途。 祖堂地買賣 新界鄉議局主席劉業強今日(18日)表示，對事件高度關注，並重提政府應推動修訂祖堂地業權轉讓的限制，藉此增加土地供應。 祖堂地買賣 另一方面，劉業強建議政府開發新界祖堂地時，要以合作方式發展，例如最近提出的土地共享先導計劃，較《收回土地條例》徵收土地更符合實際情況，因祖堂地屬氏族社群共同擁有之財產，共同合作可避免影響到祖、堂的歷史承傳。
祖堂地買賣: 發展條件
文錦渡曾有乏人管理的祖堂地被非法霸佔，變做貨櫃停車場。 至於面積，商會指祖堂地佔地2000平方公頃，然而對於這個數字，如非政府主動公佈、或者民間進行超大型的產業調查，應該比較難證實。 所謂的僭建不只局限於在天台上方所建的玻璃屋和密封露台，門外築鐵網、有蓋車位，甚至村屋內樓梯等，都有可能是違例建築。 值得一提的是，如果被屋宇署發現有違例建築，村屋則會被「釘契」，屆時須要清拆後才可以繼續交易。
祖堂地買賣: 【 村 屋 自 學 團 】
由於香港私樓樓價水漲船高，二手樓價已飛升至非小市民可負擔水平，故近年部份市民轉移至村屋市場。 在一九九六年一月十五日或該日後分割土地，必須 根據《一九九五年土地測量條例》（第四七三章） 的規定，擬備土地界線圖，送交認可土地測量師簽 署核證。 我認為政府動輒叫停祖堂地的交易是為了維護祖堂地成立的初衷，加上祖堂地的產權結構不健全，才導致集體的意願無法有效行使。 根據Halsbury Laws of Hong Kong [ ]，若有成員居於海外，司理或會被要求聯絡該等成員，並亦尋求他們的同意。
祖堂地是氏族社群共同擁有的財產，是維繫其生存、傳承和傳宗接代的主要關聯。 本網站提供的資料只作一般私人參考用途，並不可視為法律或法庭常規的詳盡及權威性的說明，亦不可取代專業法律諮詢。 我們會力求提供最準確的資料，但在個別情況下，這些資料仍可能與最新的情況有所不同。 如因使用本網站所提供的資料而引致任何損失，本網站概不負責。 過往政府發展新界，手段不外乎是先收回土地，再經招標賣地作私人發展，打造新市鎮。 以洪水橋新發展區為例，總面積714公頃中，就有約100公頃是祖堂地。
祖堂地買賣: 按揭成數
據知全港共有約7,300個祖堂，持有約2,400公頃土地。 祖堂地買賣2023 鄉議局今日召開執委會會議，而劉業強在會議上表示，高度關注政府上星期宣布，運用《收回土地條例》收回3幅私人土地，當中涉及祖堂地。 他指新界有7200多幅祖堂地，合共約2400多公頃，但往往因為一些過時的法例無法發展，只能夠任由土地「養草」，最後被政府以低價徵收，認為趨勢持續下去，會令人困擾。 他期望政府推動修訂祖堂地業權轉讓的限制、放寬鄉村式發展用地的高度限制，甚至倣效內地城中村發展模式，令新界用地得以發展。 祖堂地買賣2023 事實上，政府亦了解祖堂地要所有男丁同意出售的難度，但認為責任在業主一方。
然而丁屋原意是給予新界原居民男丁起樓自用，所以物業批出滿意紙前，並不能夠轉讓。 但由於在獲批前並沒有實質業權，一旦期內丁過身，可能構成交易風險。 若要細分，村屋可以分作幾類，其中一類就是在1905年時，政府批出的集體租契中，認為已經有人佔用的「舊屋地」。
