隨政府先後推出多幅啟德地皮招標後，市區地皮愈來愈少，收購舊樓重建已成為發展商近年在市區補充土地儲備的主要渠道之一。 惟去年強拍舊樓申請宗數減少，反映政府需要理順舊樓的重建程序。 強拍程序 是次流拍的一列舊樓物業，地盤面積約10,840方呎，包括5幢5層高商住樓宇，現規劃為「商業（6）用途」。 強拍程序2023 物業原定於去年7月舉行強拍，惟遭小業主入稟上訴暫緩，至今年5月被法院駁回後再度強拍。
如果審裁處拒絕這項申請，有意提出上訴的一方可以在申請被拒絕後的14天之內，向上訴法庭提出進一步的上訴許可申請。 除非經本審裁處另行批准，否則非正審申請須以書面形式提出，申請書並須送交司法常務官存檔，申請書的內容主要以表格1為依據。 土地審裁處是根據（香港法例第17章）《土地審裁處條例》而設立的，現有四位專業法官，包括由一名高等法院原訟法庭法官出任的土地審裁處處長，以及由三名區域法院法官出任的土地審裁處法官。 庭長和法官可單獨或會同審裁處成員審理案件，審裁處成員亦可單獨審理案件。
強拍程序: 覆核
其次，是放寬業權 / 業權人同意比例門檻，如東京申請重建的門檻為取得三分之二（66.7%）業權人同意。 第三為降低樓齡門檻，如新加坡樓宇樓齡逾十年、並取得80%業權人同意便符合資格申請集體出售業權；在台北，舊樓重建樓齡門檻通常為三十年。 仲量聯行大中華研究部主管黃志輝指，儘管政府於2010年已把申請強拍門檻由擁有地段90%不可分割業權份數調低至80%，但市區重建步伐仍然緩慢。 他又指，亞洲區內不少城市的相關政策亦值得香港參考及仿傚。 上述家族成員、陞域集團創始人鄧耀昇昨亦有到場，但未有出價參與競投。
假如無法以這個方法送達，申請人可要求審裁處作出「替代送達」命令，指明必須以甚麼方式使答辯人知道這份申請通知書已經發出。 多數份數業主根據（香港法例第545章）《土地（為重新發展而強制售賣）條例》為售賣土地作重新發展而提出申請，審裁處有權力作出裁定。 當政府因進行公共發展而根據有關條例強制收回某些人士的土地，或令他們的土地減值，審裁處有權力裁定政府所須支付的補償款額。 此外，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指，以2017年估價報告的基礎下，以現有價值分攤，整個項目涉及的7個街舖和7個一樓商業單位價值，已佔整體的76.6%，遠高於樓上住宅單位價值。
強拍程序: 提出申請和上訴的程序
若要申請收回管有及租金，則須填妥申請通知書（表格22）的乙部。 上文I)中有關「送達申請通知書」、「反對通知書」、「在無反對的情況下作出判決」及「申請排期聆訊」的程序都大致適用。 政府計劃於今年下半年向立法會提交修訂條例草案，建議放寬申請強拍門檻。
有關通知必須在聆訊前的14天或之前發出，或在各方所同意的其他期限前發出。 強拍程序 差餉物業估價署署長如反對上訴，可以在收到上訴通知書後的21天之內，把反對通知書（表格7）送交土地審裁處司法常務官存檔，並把副本送達上訴人。 除了提交費用外，申請由執達主任執行令狀時必須繳付按金予土地審裁處，以支付執達主任和封舖差費用。 在執行令狀完成後或申請人指令執達主任中止執行令狀時，申請人須以書面通知執達主任辦事處，要求將所餘按金發還給申請人。
強拍程序: 支付裁定某方應得的款項
一般來說，聆訊日期一經編定，審裁處不會更改日期來遷就任何一方的旅行計劃、工作安排或生活方式。 在編定的聆訊日如果某一方不能出庭，可委派代表前來土地審裁處處理案件。 強拍程序 假使需要延期或取消已編定的聆訊日期，任何一方均可以非正審申請方式申請安排一個新的日期。 除非事先得到對方同意並在傳票上簽註，否則與訟各方須向土地審裁處法官或審裁處成員申請及解釋延期的原因，由法官或審裁處成員決定是否批准延期申請。 在收回樓宇管有權的申請中，如果反對通知書已經提交，司法常務官必須盡快為有關申請排期聆訊，然後通知各方排期聆訊的詳情。
審裁處可以在作出決定的一個月內，決定覆核該項決定，並可按其認為足夠的理由，將該項決定作廢、或推翻、更改或維持該項決定。 審裁處可應任何一方的申請或主動覆核決定，但須先向法律程序中所有其他各方發出通知。 申請人若想中止或撤銷對答辯人或其中一名或超過一名答辯人的全部訴訟，應向登記處提交一份由他簽署的正式中止程序通知書，並須支付提交費用。 署長在作出決定後會把通知書送達有關人士，不服署長決定的人士可於收到通知書後28天之內，向土地審裁處提出上訴。 如果反對通知書已經提交，司法常務官會盡快把案件排期聆訊，並通知各方關於聆訊的詳情。
強拍程序: 執行審裁處的命令
申請人執行收回樓宇管有權的命令，必須首先向司法常務官提交申請通知書，然後把申請通知書的副本張貼在涉案的樓宇的大門入口的顯眼處；申請人必須同時把將「致實際管有或居住者通知書」的副本連續3天張貼於該樓宇的大門或入口處。 如果申請人沒有張貼有關通知書，他/她必須在審裁處作出收回管有權的判決或命令後，把判決通知書連續3天張貼在該樓宇的大門或入口處；判決通知書是向答辯人和所有實際佔用樓宇的人士發出，要求佔用樓宇的人士在通知書內註明的日期前遷出。 在張貼通知書的4個工作天之後，申請人可以誓章形式向審裁處申請「要求批准發出收樓令狀」，申請人須支付繳交費用。 任何人若要提出上訴，必須把審裁處指明格式的通知書填妥，然後把通知書送達有關法律程序中的其他各方，要求他們在通知書指明的日期或按指示的其他日期，在法官席前出席聆訊。
他稱，集團會適時因應成本和效益作出考慮，是次純屬商業決定，集團對香港物業市場仍樂觀，因應各種情況而作出不同決定。 強拍程序2023 近期趁市旺積極沽貨套現的鄧成波家族，由其申請強拍的尖沙咀加連威老道61至73號舊樓項目，昨以底價19.262億元拍賣，最終未有財團承價收回，為強拍條例生效以來第二宗流拍個案。 一般來說，在本審裁處所進行的審訊，方式與高等法院和區域法院的民事案件相若，但會較不拘泥於形式。
強拍程序: I) 收回管有權案件
如情況適合的話，審裁處可以信函形式發出指示，而無須進行過堂聆訊。 若法庭頒令某方須支付判給對方的款項，除非審裁處另有指令，否則須付款的一方應嘗試將判給對方的款額以及任何已確定或達成協議的訟費直接付給對方，並索取有關收據。 強拍程序 假若審裁處指令付款人須把款項交予土地審裁處，付款人應預留充分時間在辦公時間結束前到來會計部辦理。
- 在情況緊急時，必須以單方傳票向法官申請暫緩執行收樓令狀。
- 業主若要根據（香港法例第7章）《業主與租客（綜合）條例》或普通法提出申請，而該申請不關涉分間單位的規管租賃，他/她便須向土地審裁處司法常務官提交大致上符合表格22格式的申請通知書（須填妥表格22甲部），列明申請的性質。
- 除非審裁處命令以別的方式處理，審裁處將不會進行聆訊，而只會憑審閱文件來決定是否接受該覆核申請。
- 上文I)中有關「送達申請通知書」（除了張貼申請通知書及實際管有或居住者通知書的要求不適用外）及「反對通知書」的程序都大致適用。
- 署長在作出決定後會把通知書送達有關人士，不服署長決定的人士可於收到通知書後28天之內，向土地審裁處提出上訴。
- 問及未來財團收購價會否進一步降低，周佩賢則透露，放寬強拍門檻料只影響收購項目數量，收購價最終依然由土地審裁處把關，由專業人士進行估價，相信小業主的權益能獲得足夠的保障。
近七成受訪者要求設立專責辦事處，提供支援服務；民建聯九龍西立法會議員鄭泳舜建議，可以提供調解、心理輔導、法律諮詢、訴訟程序等，讓業主不需「左頻右撲」。 民建聯建議政府落實措施前，應加強宣傳，特別是保障少份數小業主的部分，避免「以大壓小」，出現強迫收購的情況。 調查中，有超過五成居民期望政府協助業主集齊業權，作全幢拍賣。 向來為多家大型發展商進行收購活動的田生集團回覆《香港01》表示，該集團目前正進行收購多達511個舊樓地盤，總地盤面積高達約436萬平方呎，若全部成功重建，總可建樓面高達3,723萬平方呎。
強拍程序: V) 強制土地售賣案件
另有測量師預計，由於未來收購變得更容易，財團收購價將會降低約3％至5%。 由2021年3月5日起，無律師代表訴訟人可透過新引入的電子預約系統，預約前往土地審裁處登記處提交收回住宅或非住宅管有權的新申請或提交建築物管理案件的新申請。 土地審裁處人員只能解釋提出申請或上訴的一般程序，及法律程序展開之前及之後任何需要完成的程序手續。 強拍程序 由於他們沒有專業的資格，以及為了維持審裁處的中立性，審裁處職員被指示不得向任何一方提供法律意見。
上訴人必須在收到有關反對通知書後的14天之內，或者在提交反對通知書的期限屆滿後的14天之內，以書面形式向土地審裁處的司法常務官提出申請，要求為上訴排期聆訊，上訴人並須同時將該申請書副本送達差餉物業估價署署長。 如果上訴人在指明的期限內沒有提出申請，有關上訴將會失效。 任何一方若要根據（香港法例第545章）《土地（為重新發展而強制售賣）條例》第3條申請由土地審裁處作出售賣土地的命令，必須向審裁處的司法常務官提交大致上符合表格32格式的申請通知書。 如要對非正審的判決、命令或決定作出上訴，則必須在非正審判決、命令或決定作出後的14天之內提出上訴許可的申請；而在其他情況下，則必須在有關的判決、命令或決定作出後的28天之內提出上訴許可的申請。 如有關的判決、命令或決定是在各方之間展開的法律程序中作出，則上訴許可的申請必須在各方之間提出。 申請上訴許可的一方須存檔及派送表格1和支持申請上訴許可的宗教式或非宗教式的誓章，誓章內須說明所有上訴的理由。
強拍程序: I) 收回住宅或非住宅管有權的申請
在土地審裁處進行訴訟的各方，可以親自應訊及陳詞，也可以延聘大律師或律師代表應訊，或在獲得審裁處的許可後授權他人代表應訊。 任何一方若要申請許可，可以在聆訊前以書面提出申請，或在聆訊中提出口頭申請。 倘若雙方達致和解，可一同以傳召訴訟各方的經同意申請或傳票向法庭申請，使和解協議條款成為審裁處的法庭命令。 除此之外，也可由申請人或上訴人在任何時間申請中止案件。 申請人可以把申請通知書的副本親自交給答辯人，也可以把副本放置於答辯人在香港最後為人所知的或通常的居住或營業地址，或以普通郵遞方式寄出。 如果業主、註冊承按人、管理人、民政事務局局長或他所授權的人員有意根據（香港法例第344章）《建築物管理條例》第31條申請解散管理委員會並委任一名管理人，或撤換管理人，必須使用表格29。
另盛滙商舖基金以4,500萬元買入筲箕灣金華街61至67號地下D號舖，低市價逾三成，該街市舖原先叫價約6,500萬元，租金回報率約4.3厘。 有關訟費評定的詳細程序資料，請於高等法院無律師代表訴訟人資源中心索取《訟費的評定》小冊子參閱，或登入司法機構網址rcul.judiciary.hk下載該份有關的小冊子。 屬實申述是述明提出有關文件的一方相信該文件中所述事實屬實，或就有關證人陳述書或專家報告，相信該文件中所述事實屬實，及（如適用的話）其中所表達的意見屬真誠地持有的。 不管怎樣，我們會在10天內先作出臨時答覆，並在30天內作出詳盡回覆。
強拍程序: 土地審裁處
答辯人若想法庭頒令暫緩執行收樓令狀，可以向土地審裁處登記處提交一份傳召訴訟各方的傳票，並把傳票的副本送達申請人。 在情況緊急時，必須以單方傳票向法官申請暫緩執行收樓令狀。 在審裁處進行法律程序的任何一方，可以基於審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤的理由，針對該判決、命令或決定，向上訴法庭提出上訴。 因此，如只對有關事實的爭議作出上訴，該上訴將不會被接受。 有意提出上訴的一方在向上訴法庭申請上訴之前，必須先向審裁處的法官或成員申請上訴許可。
強拍程序: 案件的排期、延期和撤銷
在這類申請中，審裁處除了可以作出收回管有權的命令外，也有權作出繳納租金及中間收益的命令，處置租客遺留在樓宇內的任何財物，及就違反租賃或分租租賃的條件作出支付損害賠償的命令。 在土地審裁處作出收回樓宇、討回欠租或訟費的命令後，如果有關人士不遵行命令，勝訴的一方可以向審裁處申請適當的執行令狀，並要求執達主任執行該令狀，向判定債務人收回樓宇或債項。 如果申請人或上訴人沒有在編定的聆訊時間和地點出現，審裁處可撤銷有關法律程序。 申請人或上訴人若要重開法律程序須在程序撤銷後21天內於土地審裁處登記處發出傳召訴訟各方的傳票，才可申請重開法律程序。 假若任何一方認為某些日期不便，應在安排聆訊日期前通知排期主任。
強拍程序: 土地審裁處的司法管轄權
審裁處並不保證申請人能夠討回全部或任何欠租或判額，或已支付或需要支付的執達主任費用，一切視乎執達主任執行「扣押判定債務人財產令狀」的結果。 申請人須衡量追討所欠金額之機會和會涉及有關的執達主任費用，然後請自行決定所需要的執行方式。 本審裁處並不保證申請人能夠討回全部或任何判定款項，或甚至討回執達主任在執行令狀時所花費的費用，情況必須視乎執達主任能否扣獲貴重的資產而定。 申請人須衡量追討判定款項的成功機會以及執達主任執行令狀時所花費的費用，再作決定。 當上訴許可獲得批准後，有意提出上訴的一方必須在審裁處給予許可後的7天之內，把上訴通知書派送審裁處及法律程序的各方。
強拍程序: I) 執行令狀
除非審裁處另有命令，通知書必須在上訴所針對的判決、命令或決定作出後的14天之內，送交司法常務官存檔；及必須在送交存檔後5天內送達。 補償案件可以分為幾類，由不同的條例規管，譬如（香港法例第124章)《收回土地條例》、（香港法例第276章）《地下鐵路（收回土地及有關規定）條例》和（香港法例第370章）《道路（工程、使用及補償）條例》。 任何人士如根據以上各項條例提出法律程序，必須遵守（香港法例第17A章）《土地審裁處規則》所規定的程序。 申請人可把副本親自交給答辯人，亦可以把副本放置於答辯人在香港最後為人所知的或通常的居住或營業地址，或以普通郵遞方式寄出。 如果答辯人的送達地址或在香港最後為人所知的或通常的居住或營業地址有信箱，申請人也可以把副本放進信封內，在信封上寫上答辯人的姓名和地址，再把信封封口，然後投入信箱內。
除非審裁處命令以別的方式處理，審裁處將不會進行聆訊，而只會憑審閱文件來決定是否接受該覆核申請。 若沒有人提交反對通知書，法庭會根據（香港法例第17A章）《土地審裁處規則》第15條規則，頒令在無反對的情況下作出判決，如果答辯人不服法庭的命令，可盡快發出傳召訴訟各方的傳票，以申請擱置法庭的命令。 審裁處會在傳召訴訟各方傳票的聆訊中，對這項申請作出裁定。 如果審裁處只是因為答辯人欠租而發出收回樓宇管有權的命令，答辯人可以有最少1星期的付款期，讓他/她支付所有拖欠的租金/中間收益和訟費。 如果答辯人既沒有在指定的期限內支付所有的欠租/中間收益和訟費，也沒有遷出，申請人可以向審裁處申請「要求批准發出收樓令狀」，針對答辯人和所有逗留在樓宇內的人士，強制執行審裁處的命令。 要求排期聆訊的申請書內須提供估計所需的審訊時間和準備傳召的證人數目等資料。
強拍程序: 表格
他指，目前收購舊樓的財團通常以公司名義入市，因此需要繳付高達樓價30%的辣招稅，大部分稅款（25.75%）需在日後拆樓時才可申請退回，情況嚴重影響發展商的現金流，資金通常會被綁兩至三年，拖慢收購進度。 強拍程序 因此，區永華建議，只要財團進行收購時，能夠向政府部門證明入市屬收購重建活動，便可免卻繳付辣招稅。 該集團指，由於政府建議放寬強拍門檻，若措施正式落實，集團收購業權逾七成的40個舊樓項目，將即時符合新強拍門檻。 該40個舊樓項目，地盤面積介乎4,500至48,000平方呎，相關地盤重建後，可建樓面面積將高達約324.59萬平方呎。 【施政報告2022／施政報告／李家超】特首李家超發表任內首份《施政報告》，當中提及建議放寬申請強拍門檻，樓齡達50年或以上但少於70年的私人樓宇門檻由八成業權降至七成。 專門從事收購活動的田生集團表示，若強拍門檻正式降低一成，旗下已持有逾七成業權的40個舊樓地盤即時符合要求。
由於土地審裁處批出的現有舊樓價值分布不利強拍申請方，在寫字樓空置情況未大幅改善，項目預算重建商業大廈，其拍賣底價有下調空間。 資料顯示，強拍條例生效後首宗流拍個案，為寶聲集團等申強拍九龍城獅子石道73至75號全幢物業，2020年11月以底價逾2.23億元推出拍賣，但未有承價下收回。 若要由執達主任執行法庭判予金錢的裁決而追討欠款，勝訴一方可申請扣押判定債務人財產令狀。 若同時要收回管有權和追討裁定應得而仍未收到的款項，則必須申請「收樓及扣押判定債務人財產綜合令狀」。 與訟任何一方均可使用表格3向土地審裁處的司法常務官申請發出證人傳票，司法常務官會就此作出決定。 司法常務官可向任何人發出證人傳票，規定該人按照傳票中所指定的時間及地點到土地審裁處出庭作證，或向土地審裁處提交任何由其管有或控制的文件（有關文件的詳情會在傳票中述明）。
任何人士如果不服差餉物業估價署署長就某一樓宇應課差餉租值所作的評估，可以在四月份至五月份之內，向署長提交建議表格，要求修改應課差餉租值。 署長會作出決定，維持原本的評估，或更改有關評估，之後會發出通知書。 答辯人如果反對有關的申請，他／她必須在收到申請通知書後的21天之內，把反對通知書（表格33）送交審裁處司法常務官存檔，並把副本送達申請人。 任何人士若要就（香港法例第7章）《業主與租客（綜合）條例》第IVA部所規管的分間單位租賃提出申請，便須向土地審裁處司法常務官提交大致上符合表格22格式的申請通知書（須填妥表格22乙部），列明申請的性質。 業主若要根據（香港法例第7章）《業主與租客（綜合）條例》或普通法提出申請，而該申請不關涉分間單位的規管租賃，他/她便須向土地審裁處司法常務官提交大致上符合表格22格式的申請通知書（須填妥表格22甲部），列明申請的性質。 土地審裁處有權力裁定業主根據（香港法例第7章）《業主與租客（綜合）條例》或普通法而提出的收回樓宇管有權申請。
中原測量師行可以為獨立人士或集體客戶提供聯合及全幢物業出售、併購及收購等服務，同時為顧客研究物業嘅重建潛力，解決及調和業主之間嘅紛爭，爭取業主全體參與，透過招標或私人邀約方式，為業主尋求合適買家。 首先是給予地積比率（容積)）獎勵，如在台北，當地政府針對更新土地給予容積獎勵，進行更新發展的建築地盤可最多申請以法定容積的1.5 倍為新容積，或以原建築容積加上法定容積0.3 倍的額外容積為新容積。 仲量聯行今日（6日）公佈《香港住宅銷售市場綜述》指，土地審裁處於2021年僅接獲16宗強制拍賣舊樓申請，較2020年接獲的35宗，按年減少54％，亦較2018年至2020年三年間平均每年37宗申請顯著減少。 歡迎市民來信提出意見和建議，使本審裁處的服務更臻完善，來信請寄香港金鐘道38號高等法院司法機構政務長收。 有關建築物管理案件的案件管理及調解的詳細資料，可登入司法機構網址參閱土地審裁處庭長所頒佈的指示和案件管理及調解的小冊子。
