作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。 自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。 有買家接受單位以估價成交，也有投資人士堅持「低估價兩成」的原則吸納筍盤，認為買樓雜費多，要賣家低開，計計埋埋才有利可圖。
至於成交方面，若市場明朗化，預測明年新盤銷售將按年反彈逾6成至約1.5萬宗水平；而二手成交則按年反彈逾2成至約4.5萬宗水平。 至於租金方面，也可因應樓價上升而一併回升，當中中小型住宅租金於2023年料升3%；而豪宅租賃料仍相對遜色，租金來年表現料持平在原地踏步。 陳永傑預料，綜合一、二手情況，2022全年私人住宅成交登記宗數約43,000宗，較去年跌38%，創95年有紀錄以來歷史新低；而成交金額料4100億元，較去年跌42%，創2015年後7年新低。
香港樓價走勢: 樓市走勢2023｜預測（2）美聯︰ 料明年樓價「先穩後升」約10%
香港樓價方面，在疫情轉穩、通關可期，加上管治班子換屆，市場憧憬下半年可對外通關及特區展開新篇章下，期望中小型住宅下半年樓價反彈5%；而若能通關並引進外來購買力，豪宅樓價下半年更料可錄逾6%的升幅。 【香港樓市走勢2022】美國加息0.75厘，香港最優惠利率（P）即使又再不跟加，但銀行同業拆息已經向上走，意味用H按供樓的業主們，每月供樓開支逐漸增加。 香港樓市上半年走勢先低後回升，但仍未收復之前失地，展望下半年香港樓市，又是怎樣一番景象？ 樓價走勢方面，廖偉強指出在2022年回落達近兩成，已創造了低價入市時機，隨著負面因素逐項消除，2023年樓價亦蓄勢待升。 他預計，中小型住宅樓價於2023年全年將可錄得約5%至8%的升幅；而豪宅物業價格（以差估署大型單位作依據）料也有5%的上升空間。 廖偉強指，自2022年11月，港股已見底回升，至上周末累升逾5,000點或35.5%，重上19,900點水平。
2021年以來，樓價維持穩步上升，筆者預期，在經濟持續向好，失業率進一步改善下，樓價在今年餘下數月仍將徐徐向上，惟在通關落實前，按月未必會有太顯著的升幅。 一般樓市數據的缺陷是缺乏精準性，舉例，你找到了一份有關全港私樓單位平均售價的數據，並按港島、九龍、新界三大區域作區分，這些數字對你投資個別地區、屋苑的單位，參考價值其實不算太高。 單單講新界，元朗和屯門、屯門和沙田、沙田和烏溪沙各區的供求已有不同；同區之中，近鐵和不近鐵的單位，優勢又有差異；即使同一屋苑，望東和望西、山景和樓景，樓價分野也相當顯著。 香港樓價走勢 市場亦憧憬在特區管治班子換屆下，倘疫情能持續良好受控，下半年限聚可繼續放寬，帶動本港整體經濟進一步恢復動力，令各行各業生意好轉。 另一負面因素是美息持續趨升，6月16日美國聯儲局宣布最新一次加息3/4厘，且預期7月及往後續會透過加息手段抗衡通脹，幸好的是本港銀行並未見跟隨，本地暫時仍可維持超低息水平一段時間。 利嘉閣地產最總結上半年一、二手私宅市場料共錄近2.26萬宗買賣登記，涉及登記總金額料達2,295億元，量值按半年齊挫三成。
香港樓價走勢: 一手冰封 二手轉靜
豪宅物業方面，一旦可受惠對外通關，升幅將較中小型住宅更大，下半年或有力升6%至8%，全年計則料升約3.5%。 香港樓價走勢2023 香港作為國際金融中心的地位未見改變，相信在政治環境明顯轉穩後，未來日子隨著新冠疫情減退，對外通關展露曙光後，下半年樓市交投量價將重拾升軌，全年樓價看漲至少半成。 二手私宅市場方面，雖然同受疫情影響，惟市場有一定剛性購買力，加上2月底的財政預算案進一步放寬按保樓價上限，即「財爺Plan」，而刺激二手私宅買賣登記按月拾級回升。 展望下半年一、二手私宅合計買賣登記量可望反彈追落後，料錄得3.30萬宗，當中一大動力是由一手新盤追落後所帶起，二手亦有不俗升幅。
展望後市，布少明認為，現時本港正走向「復常」，與國內全面恢復通關指日可待，相信樓市「最壞時刻已過」。 隨著疫情對樓市的影響正日漸淡化，只要美國加息步伐減慢，屆時無論交投及樓價均有望回穩，預計明年一手成交將按年急升約7成半至1.6萬宗水平；同時帶動二手成交按年升約3成半，有望達至5萬宗的水平(見圖三)。 陳大偉指出，今年首季，香港樓市飽受第五波疫情蹂躪，但隨著疫情減退，樓價亦隨即反彈，樓市價量在次季已逐步收復失地。
香港樓價走勢: 樓市走勢2023｜來年一二手樓價或升約10%
數據顯示，截至今年5月份中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）平均實用呎價為15,069元，較去年底的15,358元仍跌近1.7%，預計整個上半年跌幅有機會收窄，接近持平或微跌收場。 展望香港樓價走勢，預期2022年下半年在疫情穩定之下，加上消費券帶動經濟及放寬按保持續刺激入市下，樓價可穩步重拾升軌。 香港置業行政總裁馬泰陽表示，除非社會加快復常，以及中港通關儘快落實，才有望提振經濟及穩住樓市，否則樓市「撤辣」無期，2023年樓市前景「能見度」將持續偏低。 馬泰陽相信，明年初樓價仍處於調整階段，料最快明年上半年加息周期有見頂跡象，樓市「能見度」好轉才會呈現大突破，預計明年樓價觸底反彈5%。 美聯物業指，隨著最近中港兩地陸續放寬防疫措施，加上美國加息步伐有望放緩，本港樓市亦現「復常」曙光。 香港樓價走勢 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，展望明年，全年樓價及交投勢有望同步回暖，將出現先穩後升的「U型走勢」，全年樓價或升約10%。
- 不過，業主普遍看好後市，叫價企硬令樓價不斷推高，而買家則顯得較為審慎；因此筆者預計，在買賣雙方不斷拉鋸下，後市料續呈「量跌價升」的走勢。
- 有見近期新盤訂價貼市，甚至傾向進取，而且銷售十分理想，相信可帶動二手樓價企穩再升，故料下次公布的8月份樓價破頂可謂幾無懸念。
- 差估署日前公布的最新數據顯示，2021年7月份私人住宅售價指數報396.3點，較6月份的394.5點升0.46%，創近26個月新高，與2019年5月份的歷史高位396.9點比較，只相差約0.15%。
- 美聯物業指，隨著最近中港兩地陸續放寬防疫措施，加上美國加息步伐有望放緩，本港樓市亦現「復常」曙光。
- 當中更重要的是，隨之而來的對外通關可行性，包括恢復與內地市場互通，或至少與外國逐步恢復通關往來，均是目前市場上最大的期望。
至於今年以來，樓價一口氣連升7個月，累積升幅達4.32%；並較新冠疫情爆發以來的2020年2月的373.4點之最低位，合共累積上升了6.13%。 差估署日前公布的最新數據顯示，2021年7月份私人住宅售價指數報396.3點，較6月份的394.5點升0.46%，創近26個月新高，與2019年5月份的歷史高位396.9點比較，只相差約0.15%。 銀行估價基礎未必考慮到單位內部裝修，如果單位本身靚裝，可以搬入即住，或連租約放售，已有穩定租戶，因為買家能節省可觀的裝修費，亦避免了白白供樓而單位空置的情況，賣家有機會企硬高開叫價而不退讓。 香港樓價走勢2023 睇成交紀錄時，或會發現有些樓價奇低的例子，這些通常只是內部轉讓，即是以一般物業交易的程序，將單位轉名予親屬，而非真正有放盤成交的個案。
香港樓價走勢: 香港樓市2022｜上半年樓價料持平或微跌
展望2023年樓市，廖偉強認為，過去一年，市場積壓了不少購買力，大部分都在等待轉勢時機重新入市，只要市場上的負面因素漸漸散去，加上通關希望越走越近，發展商將重新積極大舉推盤，目前市場積聚可推的新盤眾多，選擇範圍亦較廣，故2023年推盤量有一定保證。 不過，時至年底，3個因素已陸續出現轉機或正淡化，倘良好勢頭持續，有望推動2023年樓市實現否極泰來，止跌回升。 布少明續稱，如相信樓價有機會見底反彈，又有置業的需要，可以到一些樓價跌得較深的藍籌屋苑尋寶；不過由於藍籌屋苑捧場客亦多，一旦樓市復常，反彈的幅度亦會較高。 加上現時樓市未直接受惠於放寬防疫措施，業主信心未完全回復，仍然有議價空間，造就「尋寶者」入市「執筍貨」的機會。 陳永傑再次呼籲港府適時審視各項辣招的效力，以免影響了市場的自由調節機制，亦影響了業主以物業套現的能力。
目前市場上雖仍存在不明朗的利淡因素，如新冠疫情持續纏繞，市民更憂慮會否爆發第六波疫情，不過，香港早前已經歷過十分嚴峻的第五波，減染人數早已突破百萬人，形成一種群體免疫效應下，近期確診數字已見明顯減少，市民對疫情的恐慌度已大減，漸漸傾向視之為一種風土病。 香港樓價走勢2023 由2020年下半年的74.6%，一直回落至今年上半年度的66.3%(期間合共累跌了8.3個百分點)，創下12個「半年度」(即6年)以來的新低(見附錄圖五)，反映市況不就下，平均賺幅亦見萎縮。 如果已鎖定幾個心儀的屋苑，但又猶疑不決，想知道香港屋苑歷年的樓價，評估一下升值潛力，可參考該屋苑的成交紀錄。 十大活躍屋苑登記量暫時全線回落，其中以愉景灣的34%跌幅最大，上半年暫只錄143宗登記，而海怡半島及珀麗灣亦同跌18%；反之沙田第一城及太古城的抗跌力較強，兩者分別只跌1%及7%，算是跑贏大市（見附錄表四）。 利嘉閣地產董事陳大偉指出，2021年底新冠肺炎衍生Omicron變種病毒，並於2022年一月在本港社區爆發，無源頭個案不斷增加，當局再度實施限聚令及關閉處所，打擊整體市場氣氛，新盤煞停銷售，二手亦隨之轉靜。 值得留意，《施政報告2022》吸納人才成為重要的篇幅，並公布吸人才6大重點，加強香港的競爭力，同時又為香港樓市注入新動力。
香港樓價走勢: 香港樓市走勢2022｜利嘉閣：下半年樓價升租金跌！6個最新樓市預言
至於，今年上半年一手成交總值相應回落，料整個上半年只達約653億元，將為16個「半年度」最少。 踏入2022年之際，由Omicron變種病毒引發的第五波疫情席捲全港，帶來新冠疫情爆發兩年多以來最嚴峻的感染及致命情況，除了打沉經濟、引致失業率迅速回升外，更打殘香港樓市，尤以新盤市場首當其衝，令首季一手私宅買賣登記創下六年來的按季新低，二手亦創兩年最少。 對現時入市的準買家而言，本年至今樓價已調整近15%，入市成本降低不少，相信市場仍有不少具實力的買家伺機入市，明年首季樓市或有回暖跡象，成交量有機會由谷底稍為回升，再現「小陽春」。 惟明年上半年樓市「能見度」仍低，下半年倘若有好消息或者市場明朗化，料樓市最快明年中才呈現突破，預料2023年樓價觸底反彈約5%。 此外，影響顯著亦是市場最期待的第三個訊號，就是內地放寬防疫措施及最終通關的可能。
這份調查是香港樓市走勢的月度指引，分析了住宅市場前線行家對樓市的信心指數，除了回顧過去樓市變化，更會根據行家的預測，統整成對樓市未來 1 個月、3 個月、1 年至 5 香港樓價走勢2023 香港樓價走勢 年的預期，令你能更快掌握行情，了解香港樓價走勢。 廖氏稱，目前本港銀行體系結餘尚處較高水平，相信接近年底前本地息口上調空間不大，而即使未來本地銀行加息，預期幅度及速度均有限，即使加息1至2厘，本港息口仍屬偏低，是市場可承受範圍，故不見得未來半年至一年內，息口會成為樓市的大障礙。 從物業類別劃分，一手市場今年初受第五波疫情衝擊，發展商紛紛暫緩推盤計劃，導致新盤市場登記量的冰封狀態在2、3、4月展現，直至疫情在3月份見頂後，5月份登記數字才出現大反彈。
