市區重建局（市建局）今天（2022年11月16日）邀請19家發展商及財團入標競投，合作發展觀塘市中心第四及第五發展區項目（本項目）。 九龍巴士259S線是259D線的輔助路線，由屯門（龍門居）單向往觀塘碼頭，途經屯門市中心、安定邨／友愛邨、豐景園、屯門公路、龍翔道、九龍灣商貿區及觀塘商貿區，只於星期一至五上午繁忙時間提供服務。 規劃的目標是透過綜合多元的重建規劃，令觀塘成為東九龍的交通及商業樞紐，加強觀塘市中心的生機活力，展現現代、綠色、環保、創新及前瞻性的二十一世紀市中心。
位於月華街巴士總站地盤，由於不涉及收購業權或安置居民，將會率先發展。 觀塘市中心2023 市建局會靈活地處理整個發展計劃的先後次序，務求在方便市民的大前提下，盡快推動重建項目。 鄰近康寧道的文娛廣場，是一個可用作戶外展覽、文化表演、嘉年華等文娛活動的多用途休憩空間，有助增加社區活力。 隨著觀塘的人口越來越多，不少公共屋邨都在觀塘區落成，包括牛頭角邨（上邨廉租屋邨及下邨徙置區改建）、第一代藍田邨及秀茂坪邨等等，其後秀茂坪北面興建順利邨等一眾屋邨，稱為四順區（前稱五順區）。 1970年代隨著工業的發展而帶來大量車流，香港政府興建地下鐵路修正早期系統（即現今的港鐵觀塘綫）於1979年通車，以觀塘站為東面總站。
觀塘市中心: 觀塘中心
三份設計皆以裕民坊公園為中心，休憩用地逾20,000平方呎，包括5座30至40層高的住宅大樓，提供約2,000住宅單位，商業樓面面積達250萬平方呎，並且建有地標式大廈。 交通方面，為解決觀塘市中心現時人車爭路問題，重建後會興建面積逾160,000平方呎的半地底式的交通總匯，是現時觀塘（裕民坊）巴士總站面積的3倍，而地面則建設為步行街及中央廣場，確保「人車分隔」。 故此，市建局在規劃觀塘市中心重建計劃第二及第三發展區時，在項目的基座部分，劃出超過16,300平方米的樓面面積用作改善市民生活及社區設施，當中包括佔地約14,690平方米的新公共運輸交匯處、現代化的小販市集；另外設有7100平方米的綠化休憩空間予公眾享用。 這些社區設施及休憩空間佔地的規模，是未有觀塘市中心重建項目的2倍多。 觀塘市中心重建項目於2009年獲得城市規劃委員會核准，但是為了配合香港社會最新發展的需要，市區重建局參照屋宇署於2011年頒佈的《可持續建築設計指引》，於2012年改善發展藍圖，擴闊建築物間距以騰出空間，加強通風效果。 當中包括建議擴闊面向觀塘道近駿業里的建築物立面的間距，其中一幢大廈更一分為二，以加強空氣流通；而為了避免觀塘道的交通噪音穿越兩幢大廈的空間而影響區內住宅，市區重建局將會於兩幢大樓之間興建隔音屏；屏障以行人天橋形式設計。
明代出版的《粵大記》, 廣州府東莞縣部份有大小官富這地名，歷史學家蕭國鍵認為就是今天的官塘。 當時觀塘一帶都是官家鹽田，即官富場，觀塘區東南的藍田昔日就被稱為鹹田，至1954年方才改稱藍田迄今。 為方便比較，以下列表以勵業街、觀塘道、牛頭角道、聯安街、功樂道、康寧道至康寧道公園、協和街至曉光街體育館、翠屏道至雞寮山坡、將軍澳道、觀塘繞道、觀塘明渠為範圍。 觀塘最早歷史記載可以追溯至北宋，當時觀塘一帶為一個官方鹽場，稱為「官富場」，由朝廷派出鹽官主理，是當時東莞縣內四大鹽場之一。
觀塘市中心: 工程時間表
建議的設施極具彈性，可為區內居民提供各類型活動的場地，包括展覽、慶祝活動、會議等。 整體而言，康寧道與雅麗道之間的一段牛頭角道及觀塘道一帶，亦視作觀塘市中心一部份。 不過，座落雅麗道的港鐵牛頭角站以該區主要道路牛頭角道來命名，因此不少市民誤以為玉蓮臺一帶屬牛頭角一部份。 此外，在物華街和康寧道路段，亦會提供闊度達4至7米的行人道，並將會加以美化和綠化，進一步改善步行環境。 我們將綜合問卷調查所收集的意見，就向政府部門申請租用土地擬備詳細建議，並就相關配套設施及所需的土地平整工程，進行技術可行性的研究。 若然市建局希望運用該「政府土地」提供較具規模和持續性的社區活動和服務，便須向政府申請租用土地，由政府批出短期租約，以開展租約條款所准許的用途和活動，例如增設供水和電力設備、洗手間和較大型的活動裝置，以滿足舉辦不同類型社區活動的配置要求。
- 根據城市規劃條例的規定，市區重建局(市建局)已於2008年8月29日向城市規劃委員會（城規會）提交觀塘市中
- 心重建項目的總綱發展藍圖。
- 市區重建局（市建局）今天（2022年11月16日）邀請19家發展商及財團入標競投，合作發展觀塘市中心第四及第五發展區項目（本項目）。
- 於本月底舉辦的活動暫時命名為「城市運動‧裕民體驗」， 透過在輪候道上擺放簡單障礙物，讓參加者體驗在城市環境中穿梭飛馳的樂趣。
- 此重建項目不但可改善舊區居民的生活環境，也把觀塘蛻變成更宜居宜業的地區，為起動九龍東計劃增添姿采。
- 在「地區為本」的規劃模式下，第二、三發展區重整觀塘市中心的交通網絡，改善地區的交通擠塞，並擴闊行人路和加設無障礙的行人設施，改善步行環境。
盤內及周邊地區的平均風速比率。 1982年至1988年，觀塘市中心裕民坊一帶連同觀塘工業區劃入觀塘市區及工業區選區，至1991年區議會選舉則劃為觀塘市中心南選區，當時範圍更包括九龍灣的臨時房屋區（九龍灣公園及運動場一帶）及現有的月華選區。 行政長官於2018年施政報告宣布，選定觀塘用地進行綜合發展項目，計劃興建高座和低座兩幢大樓，高座主要用於公務員學院和其他公務員設施，提供約15,000 平方米樓面面積，為培訓公務員提供更完備和多元化的設施；低座主要提供社會福利及地區設施，服務區內居民。 至於另一類土地，屬於因應推行重建項目而收回的前私人土地，當中包括裕民坊和康寧道舊樓群清拆平整後的空置土地和巴士站等。
觀塘市中心: 交通
與其相連的選區有九龍灣、定安、月華、翠屏、麗港城，投票站因應人口分佈而設有兩個，分別位於定安街一帶的觀塘官立小學及翠屏邨附近的觀塘社區中心。 觀塘市中心重建項目為市建局歷來最大項目，地盤面積超過50萬平方呎，涉及逾1,600個私人業權和3,000名居民，總發展成本數以百億計。 重建範圍涵蓋不少公共服務設施，原有政府合署和健康院等需作適當重置安排，另月華街已有數十載的細葉榕也需遷移，過程殊不簡單。 新交匯處是市區重建局觀塘市中心重建項目內一項重要建設，林鄭月娥欣悉交匯處結合多項創新和智慧元素。 觀塘市中心2023 巴士總站設有首個應用人車分隔概念的冷氣候車區、以人工智能操作的閘門控制系統，小巴總站則裝設由本地企業研發的智能通風裝置等，為乘客提供便利和更佳候車環境。
觀塘道是觀塘區主幹道路，也是觀塘市中心與商貿區的主要交通幹道，很多以觀塘區為總站或途經觀塘的巴士路線都取道觀塘道，因此相當繁忙。 觀塘市中心2023 2011年區議會選舉，因應本區人口受觀塘重建區人口遷出而減少，翠屏邨部分樓宇劃入本區，只有立場近民主派的賴遠彬及報稱獨立候選人徐永銓挑戰，陳華裕以接近六成得票當選。 在完成地區諮詢並將這套改善地區交通方案呈交政府批准後，市建局便與相關政府部門協調具體實施安排。 我特別提醒同事，需確保在改道的地方，有足夠及清晰的路牌指示，協助駕駛者和行人適應新措施，以策安全。 我們在諮詢運輸署後，更會適度調整康寧道交通燈的操作，延長車輛通行的時間，進一步疏導交通。
觀塘市中心: 觀塘民政事務處組織結構圖
團隊隨即循這方向作深入研究，尋求可行和快捷的方法，結合不同地區夥伴團體的力量，推動促進社區健康和強化項目作為「市中心」角色的活動方案。 我在今年2月一篇網誌分享，市建局決定收回觀塘市中心第四及第五發展區項目，並研究改變有關土地的規劃用途，令項目能配合市場的需求，發揮更大的效益。 考慮到預備有關技術評估、向城規會申請修訂規劃和與政府部門商討土地契約等工作所需的程序，仍然需要一段時間才能完成，市建局團隊積極研究如何在這段期間，善用發展區內暫時閒置的土地，供市民享用，為社區注入活力。 觀塘市中心2023 觀塘市中心項目是市建局歷來規模最大的單一重建項目，以五個區域進行分階段發展，本項目為最後一個發展區域，地盤面積為25,595平方米。
- 1979年香港地鐵通車，設有「觀塘站」，使觀塘成為該區的最普遍稱呼[5]。
- 又利用大樓高度高低錯落、梯級狀平台、大型觀景窗口、大樓後退地界，以及大量綠化去擴大視野空間，改善觀塘市中心的環境質素。
- 市建局今日在「裕民坊」中庭的社區空間，舉行觀塘「裕民坊」開幕典禮暨市建局20周年誌慶，與市民及一眾持份者，慶祝這個重建項目，踏上新里程。
- 後移建築界線可調整周邊道路的中間線，在對面提供寬闊的行人道，用作綠化及植樹，大大改善周圍的環境。
- 由於工業區的人流和住宅區居民的增加，港府亦興建首條地下鐵路觀塘綫，並於1979年10月1日通車。
- 部分私人住宅亦是一樣，故此在1998年年初，土地發展公司（即今市區重建局）提出觀塘市中心重建項目。
另外，為了應付《起動九龍東》所帶來的新增人口需要，重建範圍內的觀塘賽馬會診所亦新增70,000呎樓面面積[4]。 在觀塘市中心項目的總綱發展藍圖下，本項目亦透過規劃及重整土地，改善區內道路網絡及交通設施，加強與剛落成的第二及第三發展區以及周邊地區的行人連接性。 項目將提供政府、機構或社區設施樓面，以及大型休憩空間供市民享用，改善地區整體環境。 踏入1990年代，香港製造業式微，大量工廠空置，觀塘道附近部分工廠大廈重建或改任商業大廈、貨倉用途，但是沿海一段基於交通不便則大多空置。
觀塘市中心: 巴士站位數目
雖然遷界令於康熙八年（1669年）取消，但由於遷來的居民不熟煮鹽，鹽場無法恢復昔日的規模，最終亦被廢置。 林鄭月娥說，她在發展局局長任內親自督導該重建項目，曾多次實地視察進度，包括在2011年5月某日半夜在現場視察細葉榕遷移，至今記憶猶新。 觀塘市中心 市建局和香港遊樂場協會將在裕民坊前小巴站舉行滑板活動，有關導師日前在場地測試擺放障礙物，將輪候車道變成滑板賽道，讓公眾體驗這項城市運動。 開幕典禮由發展局局長黃偉綸、運輸及房屋局局長陳帆、市建局主席周松崗、市建局兩位前任主席蘇慶和及鄭維新、市建局行政總監韋志成、觀塘區議會主席蔡澤鴻及前主席陳振彬，以及信和集團副主席黃永光，一同主禮。 但現時因工業式微而令大量工廠空置，加上租金較低，不少創業者以工廠大廈為試業點。
建議的地面及平台的綠化覆蓋率，約佔整個地盤的三成面積，可說是本港市中心其中一片最大的綠化空間。 針對市中心路面空間不足和步行環境欠佳的問題，市建局在規劃設計新建築物時，將界線從路旁向後移，以騰出更多地面空間來擴闊行人路。 當中協和街一段行人路，便可由原來只有約1米闊，擴闊一倍至約2.2米，足夠讓輪椅使用者暢道通行。 這項安排亦配合政府近年推廣奧運會或青年奧林匹克運動會所引入的「城市運動」項目，吸引青少年投身運動的目標。
觀塘市中心: 觀塘區相關網站
觀塘區議會是香港十八個區議會之一，負責協助處理觀塘區的事務，共有40名議員,現屆觀塘區議會由建制派主導，現任16名議員當中2名為民主派議員，建制派議員有14名。 從周邊的道路將新發展的建築界線向後移，並興建小型的綠化空間，可在發展項目與鄰近建築物之間提供充足的距離。 後移建築界線可調整周邊道路的中間線，在對面提供寬闊的行人道，用作綠化及植樹，大大改善周圍的環境。 長者及行動不便的人士可克服傾斜的地形及熙來攘往的車輛，在區內自由輕鬆地往來。
例如採用梯田式設計，即一幢有若apm高度的地標建築物，附近再零散興建樓高數十層的酒店或者辦公大樓，避免屏風樓設計，仿似「牆」的效果；而中央一個綠化區，有着地標式大草地和流水瀑布。 市建局於二零二二年七月向城市規劃委員會提交規劃申請，在總體發展樓面和規劃裨益保持不變的前提下，擬議增加第4及第5發展區內發展參數可調整的彈性。 推行多項新的可持續發展措施，分為建築物料處理、空氣調節（水冷系統）、採光、再生能源、建築物外牆五大類。
觀塘市中心: 區議會
觀塘碼頭開經：偉業街、基業街、海濱道、宏照道、啟祥道、偉業街、觀塘道、龍翔道、呈祥道、青葵公路、長青隧道、長青公路、青衣西北交匯處、青朗公路（汀九橋）、屯門公路、屯門公路巴士轉乘站、屯門公路、皇珠路、海皇路、湖景路、湖翠路、龍門路及D4路。 市建局亦致力保留地區特色，於「裕民坊」商場設有「裕民里」及「裕民市集」，讓昔日在觀塘社區的商戶和小販，能繼續留在原區經營，傳承地區販檔及鄰里情誼的特色。 設有9座社區中心/會堂，8座室內運動場，17個大型公園及遊樂場，2座標準泳池，1座嬉水池泳館。 民政事務處轄下的9個社區中心分佈在觀塘8個分區，包括歷史悠久的觀塘社區中心及最新的茜草灣鄰里社區中心。 WDA Group公司董事總經理周蕙禮表示，「躍動都會」整個設計着重引入天然光及使到空氣流通。
於本月底舉辦的活動暫時命名為「城市運動‧裕民體驗」， 透過在輪候道上擺放簡單障礙物，讓參加者體驗在城市環境中穿梭飛馳的樂趣。 遊協更夥拍了香港滑板學院，安排專業導師，於周末為初學者舉辦滑板工作坊，教導參加者如何使用滑板，推廣運動普及；而場內亦有其他體能測試活動，讓市民關注自己的身體健康狀況。 有見及此，團隊以靈活變通的思維，研究在符合現行土地法規下，探求不同的可能性，讓該特定的土地亦可以為觀塘市中心及社區，創造裨益。 感謝政府部門處理和支持我們的申請，以及夥伴團體的努力，在短短兩個月內，市建局團隊已落實在4月29日率先開放裕民坊前露天小巴總站用地，舉辦名為「城市運動‧裕民體驗」的活動，推廣滑板和平衡車等「城市運動」，與民同樂之餘，亦協助推廣運動文化。 市建局將會向獲邀請的發展商及財團提供相關招標文件，以便他們就本項目提交合作發展標書。 所有標書必須在2023年1月11日（星期三）中午12時前送抵皇后大道中183號中遠大廈27樓市建局總辦事處。
觀塘市中心: 重建方案
同年清拆雞寮這個百年古村[4]，興建觀塘徙置區，並將觀塘游泳池對開大海灣填平，觀塘市中心在1960年開始成形[4]。 1958年起，香港政府於秀茂坪、藍田及油塘等地大規模興建公共房屋，其中最早落成的乃第一代翠屏邨，及後又有牛頭角下邨、秀茂坪邨、油塘邨及藍田邨等多個公共屋邨。 此外，商場除覆蓋5G無線網絡及免費提供Wi-Fi 觀塘市中心 6高速上網服務外，亦引入多項智慧科技設施，包括人工智能空調系統、防疫消毒設施機械人、整合實時商場洗手間及育嬰室使用狀況的電子顯示屏等。 觀塘民政事務處直屬民政事務總署，是推動地方行政的主要機關，負責確保公共政策得以在地區層面有效推行。 本處提供撥款，用以推行或資助社區參與計劃，並監督地區小型工程計劃下工程的施工情況。
唯觀塘區發展時未有考慮有大批商廈重建和九龍東倒數活動人潮在2005年增加所引起的工作人口大增問題，2006年及2011年兩次人口普查中，觀塘區的工作人口，由252,724增加至289,093，升幅近4萬人。 在欠缺交通配套及行人路太窄下，令整個東九龍的交通惡化，區內塞車嚴重[11]，而區內幾個地鐵站以及觀塘道多個巴士站，在繁忙時間經常會迫滿乘客。 「薈萃觀塘」設計總監的阮德尊表示，把住宅樓群鄰近觀塘住宅區，而非鐵路站及工廠區，遠離噪音及其他污染。 而設有平台花園，空地及空中花園，會有行人天橋與一些社區設施如多用途社區中心、圖書館等及政府合署連接。
觀塘市中心: 路線資料
裕民坊公園則會廣植樹木，除原址保留部分樹木外，更會新種逾450棵樹木，配合優美的園景設計，為觀塘居民提供一個寧靜雅緻、鳥語花香的休閒天地。 2018年12月觀塘市中心重建項目的住宅項目凱匯發售，呎價由17000至20000。 然而四周全為唐樓及舊樓包圍，而該等唐樓大多有劏房及中小型商舖，彼此格格不入。 觀塘中心（英語：Kwun Tong Central，代號：J01）是香港觀塘區議會下轄的選區，1994年設立，現時議席懸空，前任區議員為民主黨副主席梁翊婷。 在措施落實前，我們預先向觀塘區議會詳細解說各項執行細節，並在聽取意見後再作優化。 針對這問題，規劃團隊善用重建釋出來的地面空間作重新規劃，在物華街和康寧道增設南行行車線，讓來自牛頭角和觀塘北面的車輛，可直接駛入觀塘道靠右行前往工貿區，毋須再途經觀塘道迴旋處；至於協和街亦新增一條左轉專線，讓往東行的車輛直接沿觀塘道行駛而毋須進入迴旋處。
回看觀塘區在1950年代規劃時，只是計劃為一個服務5 萬人口的社區；但數十年後的今天，觀塘已成為每日接近100萬人往返觀塘上班、上學以至轉車至不同目的地的人流、物流以至地區經濟集中地，所服務的人口是昔日的20倍。 市建局在過去兩個月與部門多次會面商討，並在觀塘民政事務處全力支持下，在本月中已獲地政總署批准使用「政府土地」作臨時活動用途。 我在此感謝各方的支持和協作，讓首個活動能在短時間內籌辦成功，於月底舉行，「裕民」同樂。
觀塘市中心: 巴士
可持續發展設計不但節省住戶用資源，締造有利健康的建築，更會降低建築物的營運成本，增加資源效益，實現可持續發展。 香港巴士大典現正進行實驗性測試，部分頁面顯示效果有所不同，敬請留意。 元朝時期「官富場」改為「官富巡司」，於明朝時則改為「官富巡檢司」。 觀塘市中心2023 明朝刊行的《粵大記》，當中的《廣東沿海圖》標示有大小官富，香港史專家例如蕭國鍵教授認為所在地就是今天的觀塘。 直到康熙元年（1662年），清朝政府為防止沿海居民接濟台灣的鄭成功政權而實行遷界令，逼使沿海居民向內地遷界五十里，鹽場亦因而被廢置。
K7總地盤面積達到53,500平方米，以五個區域進行分階段發展。 在「地區為本」的規劃模式下，第二、三發展區重整觀塘市中心的交通網絡，改善地區的交通擠塞，並擴闊行人路和加設無障礙的行人設施，改善步行環境。 市建局亦將項目基座超過17萬平方呎的樓面面積，撥作惠民、利民之用，包括興建全港首個室內公共運輸交匯的巴士總站冷氣候車區、首個提供冷氣的小販市集、在商場內設24小時開放的行人通道，以及7,100平方米的綠化休憩空間。 2006年8月10日，市區重建局根據居民建議，委託建築師顧問公司所提交的三個發展設計概念，展開為期兩個月的公眾諮詢。 顧問公司提出規劃藍圖，分別以馬梁建築師事務所（香港）的「薈萃觀塘」、WDA Group的「躍動都會」及王歐陽 (香港)的「東九都會」為主題，建築密度介乎7.89至7.98之間。
佔地16,700平方米，樓高兩層的公共交通交匯處，將會提供公共交通服務，並將區內發展對交通流量的影響減至最 低。 公共交通交匯處上層是專利巴士車站，下層是專線小巴站及公共小巴站。
觀塘市中心: 觀塘轉車站－觀塘市中心
而由於259D線未能直達九龍灣商貿區，乘客多選乘259X線，引致259X的客量比259D標青[14]。 觀塘區主要有兩大交通運輸網絡，包括港鐵觀塘綫及巴士；而區內的交通則由專線小巴及公共小巴輔助。 王歐陽（香港）集團董事林和起表示，設計特點是把綠化與建築融合起來，是當中擁有最多綠化面積的設計。 建築物具穿透性，建築物的中間位置設有空中花園，可以讓遊人觀賞景物，又可以減輕觀塘道的壓迫感，令人沒有被包圍的感覺[3]。 觀塘市區重建與房屋發展項目，以及觀塘商貿區的不斷蛻變，將令本區機遇處處，亦帶來挑戰。
