不過，被釘契並不代表物業不能出售或轉讓，只要買方願意承擔有關責任，一樣可合法買賣。 雖然村屋買賣的程序與私樓大同小異，但私人樓宇有大型發展商擔保樓宇質量。 但相反，由於村屋的交投量較少，銀行會因缺乏參考指標，因而出現村屋估價不足的情況，這可能影響村屋按揭的成數。 如果準買家希望村屋估價接近成交價，可以選擇具規模的屋苑式村屋，並一次過向不同銀行申請按揭，以求獲取最貼近成交價的估價。
由於同一土地或有多份註冊文件，單憑查冊未必足夠釐清業權，所以最好委託專業人土處理。 重點是，如果業權範圍有爭拗，或會涉及法律問題，進而影響銀行按揭的物業抵押及估價。 如果有必要，亦最好找來律師等專業人士幫忙預備。 另外，有些所謂村屋，本身只是位於政府土地上的臨時牌照屋，甚至是非法搭建的寮屋。 為免受騙，市民購買前必須了解清楚所購買的是甚麼。
買賣村屋陷阱: 按揭成數
這種情況，就會涉及釘契，業主必須要清除所違例的設施與建築，也就是在限期之內將建築物還原。 買賣村屋陷阱2023 唯有在解除釘契之後，才可以繼續買賣村屋的事宜。 因為村屋與一般樓宇不同，雖然同樣必須經過類似的買賣步驟，例如選擇適合的地段、簽署買賣合約、申請按揭、驗樓、收樓等。 買村屋除了要了解村屋本身，還要兼顧周邊道路的使用權，道路由私人或官方擁有並不罕見。
- 在獲得滿意紙（即完工證書）之前無法通過地價轉讓村屋，則意味著該村屋是無產權的，因此買家無法獲得法律保護。
- 根據目前的村屋政策，雖然新界原住民可享有一次興建一間丁屋的權利，但新建的丁屋五年內不得出售，且地價必須在轉售時支付。
- 丁屋樓花即興建中的丁屋，因未取得滿意紙 (亦稱完工證)，所以未能透過補地價轉讓。
- 而隨着時間過去，大部分持牌人年事已高或離世，若地政處加強巡查，不難發現現存不少牌照屋已被私下非法轉讓。
因此，在找銀行申請按揭時，獲批的成數會受影響。 入巿前清拆僭建 入巿前檢查物業有沒有僭建物，避免影響按揭申請，好像天台玻璃屋、圍封露台等，單位要清拆並還原方可作買賣，簽約前宜釐清清拆費用由哪一方負責。 不過，由於銀行需要委託估價行視察物業才能估價，至少要一個月以上，因此準買家須注意買賣村屋的批核時間及程序會較買賣私樓長。 若買二手村屋時，原業主有做過改建但無向屋宇署入紙申請改則，業主就會拎唔到張滿意紙。
買賣村屋陷阱: 買賣村屋陷阱(二)之僭建與釘契
花園天台宜入契 如果村屋連花園或天台出售，建議查明有關業權，例如有沒有入契、是否受政府租約條例所限制等。 買賣村屋陷阱2023 這類建屋牌照主要是政府為(1)政府土地及(2)私人農地上的寮屋而簽發。 牌照上清楚列明有關寮屋的長闊高、用料及准許用途。 按照條款，任何改動都須事先得到當局批准；政府有權隨時收回牌照而無需作補償，而持牌人於指定通知限期內，要無條件交還牌照及遷出。 而大部分牌照都不可轉讓或出售；因此，這類牌照根本就不能合法買賣。
購買村屋時，您需要確保村屋已經補了地價，如果前任業主不是原住民，大多數人已經補了地價。 在獲得滿意紙（即完工證書）之前無法通過地價轉讓村屋，則意味著該村屋是無產權的，因此買家無法獲得法律保護。 因此，在找銀行申請按揭時，獲批比例會受到影響。
買賣村屋陷阱: 按揭計算機
要切記，在獲取滿意紙後，必須向地政處申請補地價，才可以刪除官契裡的轉讓限制。 否則，所有買賣將會被視為違例，地政處有權利去充公這個地段。 如果發展商在建造物業後才發現沒有處理好補地價的事項，買家也有可能取不回所繳付的訂金。 請記住，在獲得滿意紙後，必須向土地註冊處申請補地價才可以取消地契中的轉讓限制。 否則，所有買賣將被視為非法，土地註冊處將有權沒收該地塊。 如果發展商發現樓盤建成後沒有正確處理地價，買家可能無法取回已付定金。
例如，若要購買整幢村屋，所牽涉的應該是一幅有上蓋建築物的土地，而不是一間屋那麼簡單。 買賣村屋陷阱 買家除了要向地產代理索取土地查冊紀錄來確認業權外，還要向業主查看有否由前理民府/地政處簽發的地契、建屋牌照、開工紙、滿意紙或不反對入住通知書等。 在講述買賣村屋程序前，業主須要知道本港的村屋類型。 目前村屋一共有三種，第一種是舊屋地，指 1905 年集體官批已被佔用的村屋。 由於舊屋地沒有轉讓限制，因此在村屋買賣過程毋須注意太多；第二種是祖堂地，指由祖先或族堂留下予後人的村屋；最後一種是新屋地，指新界原居民男丁興建的丁屋。
買賣村屋陷阱: 購買村屋樓花有甚麼好處?
如果新房的位置和規格不符合有關部門的要求，購房者可能無法獲得銀行的按揭批准，因此購房者必須取消踢契。 更糟糕的是，如果你不小心買了建在政府土地上的村屋，就會惹上官司。 相比其他村屋，銀行亦會較容易批出按揭(因產生業權問題相對較低)，因此亦有不少人選擇購買村屋樓花。 新界村屋僭建問題日益嚴重，政府一直束手無策；年前推出的自願申報計劃只是讓僭建物繼續存在的緩兵之計。 在市區要確認樓宇有否僭建物，可查看該樓宇的屋宇署批准圖則；但新界村屋根本無圖則可查。
而適逢一年一度的警察節，林右昌除了展現出幽默風趣的一面，對於反詐騙相關的問題更是瞭若指掌，也希望全國的警察同仁們能夠一起加油，打擊犯罪，守護人民的安全。 ▲唔通真係 男人無錢 無車無樓，情場等同「輸咗半」？ 不少港男條件其實很好，但或因為「無錢」而自卑，甚至認為拍拖是「這些機會不是屬於我的」，其實學達哥口吻說句：「邊個話無錢唔可以拍拖㗎！」。
買賣村屋陷阱: 買賣村屋陷阱(三)之寮屋
如果使用建築期付款，買家通常可於關鍵日期前 3 個月申請按揭。 很多時候村屋周圍的道路是由私人或官方所擁有，若是這樣，該道路的使用權就會被限制，也有可能需要繳付過路費等，十分麻煩。 買家可以要求賣家出示由政府所發出的租契或批約，以避開這方面的紛爭。 若要避免購買到釘契的村屋，應該在事前通過田土查冊去查看你所物色的村屋，有沒有獲取建築物的頒令，或是該釘契是否已經被解除了。 如果真的非常喜歡該村屋，想要繼續進行買賣的話，那麼就必須在臨時買賣合約中列明應該由哪一方來承擔拆除的費用。
購買丁屋，係可獲豁免向屋宇署呈交建築圖則，故竣工後毋須申領入伙紙，只須由該區政務處派員驗樓，批出滿意紙便可入伙。 一般而言，較新、管理較完善 (例如屋苑式) 的丁屋現樓項目，可取得較貼近私樓的高按揭成數。 為避免買入釘契樓，可透過田土廳查冊查看村屋是否有建築物頒令，及是否已被解除。 受委託的地產代理及律師，亦有責任查證並告知準買家，物業是否有任何產權負擔。 內政部長林右昌說，防制人口販運是落實人權保障重要的一環，未來將持續攜手民間及國際夥伴，一起加強打擊犯罪。
買賣村屋陷阱: 買賣村屋陷阱(四)之泊車問題
若業主希望重建，則需要得到地政總署發出重建批准書。 村屋買賣有不少注意事項，所需承受的風險也較多，對於隱陣型買家，不妨在一手或二手市場物色盤源，即上千居搜尋心水靚盤。 若村屋涉及僭建命令 (釘契的一種)，則要先處理好清拆事宜，例如在指定期限內還原建築物，為物業解除釘契，才可繼續交易。 Owl Square Co-living 買賣村屋陷阱2023 於核心地段位置提供先進的服務式住宅單位，替年輕靈活的住戶提供解決方案，同時為社會創造持久的價值。 屋主轉讓前須繳付地價，亦有規定建築規格，最高三層，總高不超過27尺，每層面積700尺，露台深度建築的。 想「遠離繁囂」，「大花園」，「養竉物」…除豪宅外，村屋亦可滿足這3個願望﹗不過村屋與私宅買賣是截然不同的學問，計劃住村屋的朋友們，以下7件事必須要清知道。
最好就好好保養個廁所，唔好倒廚餘落廁所，隔幾個月甚至一年先吸都無咩大問題。 如果化糞池開始發出臭味就一定需要去清理，或者間中落啲廚餘清潔劑，加快化解化糞池垃圾。 就算村屋環境景觀開揚，但無人可以保證到將來附近唔會起村屋，所以留意買村屋前其他土地既用途，地政署既資料可以幫到你。
買賣村屋陷阱: 滿意紙必須有
經過 買賣村屋陷阱 2022 年按揭保險計劃新例再放寬後，村屋按揭成數上限大大提升，當中屋苑式村屋則最受銀行所歡迎。
村屋業權類別有多種，常見可買賣的新建村屋，大多要補地價。 部份村屋樓花的價格未有包含補地價，待獲得滿意紙後，單位地價估價有機會超出預算。 私人農地上的寮屋牌照亦一樣，雖然農地本身並無禁售限制，但市民購買農地亦要清楚牌照是否可自由轉讓，亦要確保現有寮屋與牌照上所容許的規格及數目一致。 曾有買家發現現存寮屋與牌照上所容許的面積不符，向地產代理追討損失。
買賣村屋陷阱: 陷阱２：村屋的花園或天台未入契
「官地」一般屬於短期租約，每半年續約一次，每3個月付一次租金。 丁屋及居屋業主在轉售物業前，需向政府或房委會補價。 首先，以新批地方式批出的丁屋，會加入永久限售條款；而私人農地上以建屋牌照方式批出，則只加入五年限售條款。 想買村屋，相信村屋有車位、花園、天台等設施都係主要原因之一，但買之前買家在簽定合約時也要先進行查冊，查看該類設施是否入契，避免損失。 買賣村屋陷阱2023 因為若村屋有僭建，即使獲得法庭令，銀行亦都不能以銀主盤形式賣樓。
- 不過，由於銀行需要委託估價行視察物業才能估價，至少要一個月以上，因此準買家須注意買賣村屋的批核時間及程序會較買賣私樓長。
- 村屋僭建問題一向嚴重，最常見的僭建物有天台建玻璃屋和密封露台，但其實門外築鐵網、有蓋車位，甚至室內樓梯，也有可能是違例建築。
- 世紀21奇豐物業西貢區營業董事 Frankie Liu （左）與新晉物業顧問 Sang Lo（右）與你剖析購買村屋的一眾學問。
- 另外，如果該單位是「丁屋」，按揭年期會因應單位的樓齡而縮減。
在政府認可官地興建的丁屋，無論任何時候轉售均須補地價；在私人農地上興建的丁屋，落成5年內轉售須補地價，5年後可自由轉讓而毋須補地價。 買賣村屋陷阱2023 除非你不用申請按揭並願意承擔買樓花風險，否則最好是購買現成村屋，例如已取得滿意紙及已補地價的丁屋，可從查冊看到有關的註冊摘要紀錄。 對於銀行及估價行團隊而言，這種飄忽不定的成交狀況，也令他們在物業估值上，取態較保守。
買賣村屋陷阱: 買賣村屋陷阱(一)之買地還是買樓
如果想要避免這一類型的狀況發生，那麼買村屋要注意的事，是應該先從查冊中查看有關註冊的摘要記錄。 一般上建議只購買已經完成建造，並且已經補地價和獲取滿意紙的村屋，這樣在申請按揭方面會更有保障。 但是有幾個方面會讓買家陷入陷阱，特別是村屋會涉及業權、路權、僭建、以及丁權的問題，所以一旦買家沒有足夠的經驗，很容易中伏。 所以這里為大家整理了5大買賣村屋注意事項，不妨參考以幫助保障自己。
要確定樓宇有否僭建，還要查看地契、建屋牌照，甚至聘請專業測量師作實地勘察。 買賣村屋陷阱2023 樓價持續高企，有人轉為購買價錢較低的新界小型屋宇(丁屋/村屋)。 不過，由於這類村屋的審批及興建一向都由前理民府(1981年改名政務處)，1982後改由地政處負責；因此樓宇本身並沒有任何由屋宇署審批的建築圖則，亦沒有入伙紙。 事實上，銀行為村屋做按揭的條款，與私樓的分別並不大。 樓價 1000 萬以下的村屋大概能提供六成按揭，而樓價 1000 萬以上最高五成按揭，按揭息率約為 2.5 厘，與私樓相同。 在村屋買賣的程序內，準買家也要進行加息 3 厘的壓力測試。
買賣村屋陷阱: 陷阱１：村屋涉及僭建
就算有，亦要確定該車路屬於政府道路，還是私人所有；而土地業權人有權在你遷入後，收取汽車過路費。 所以「車泊門口」亦有可能是人家的車輛泊在你家門口。 不過，據現行的丁屋政策，新批出的建屋牌照及批地條款內，分別包含五年或永久限售條款。 除業主自用及出租外，在未取得滿意紙及補地價前，業主不得以任何形式出售、轉讓、抵押或簽署買賣協議。
買賣村屋陷阱: 問題一：有否業權爭拗 不依地契興建？
但為免身陷法律的波及影響按揭，一定要小心選擇信譽較好的發現商，及小心留意所購村屋是否已完成所有程序。 「丁屋樓花」的實情是由發展商或大財團收集丁權後，再在村內覓地起樓，然後尋找買家。 然而丁屋原意是給予新界原居民男丁起樓自用，所以物業批出滿意紙前，並不能夠轉讓。
買賣村屋陷阱: 天台或花園沒有入契
另外，如果該單位是「丁屋」，按揭年期會因應單位的樓齡而縮減。 買賣村屋陷阱 銀行多以「55至65年」為標準上限，如果是45年樓的話，銀行可能只會批出20年的按揭年期。 村屋估價難做，是因為買賣個案相對少，即使是同一區內或同一村內，村屋的買賣價也難直接比較，甚至因為新界居民的人際關係網絡，而出現海鮮價。 目前想租屋，除了租一般唐樓，私樓及工厦外，還可以考慮租服務式住宅。 不僅環境寧靜，租期靈活，質量有保障，帶行李搬進去就能住。 隨著疫情的持續，服務式住宅的租金都下降了，比以前要便宜，不失為租樓的理想選項。
