地台去水位在坐廁旁，去水位較地面突出約一元硬幣的厚度。 由於地台不會做斜水，這代表水流必須高於一元硬幣的厚度，才能流往去水口。 鍾SIR表示，這個情況在近年新盤常見，但就未至於以毫米計，建議可透過打磨來解決問題。 因為單位樓底夠高，所以善用了高空再加裝儲物櫃，但一定要爬梯才可運用，要向管理處借取。 客飯廳上的吊櫃有玻璃趟門，表面看應該頗有深度，其承重量亦達50公斤；但打開趟門，原來沒有想像般的深度，空間頗淺，不能直達門口玄關位。 「利奧坊．曦岸」在住客大堂設有戶外泳池、以及健身室等會所設施。
皆因首批100單位，用即供折扣額計，均價都要24260元呎，比起現時奧運站的樓價貴好多，變相租金是否托得穩，好值得大家注意。 由「利奧坊．曦岸」行過來，你會看見兩個同系的樓盤，、一個是「利奧坊．凱岸」，一個是「利奧坊．曉岸」，兩個盤也是剛剛入伙，但現時一房單位平均租值大13,980元。 利奧坊曦岸好唔好2023 用來估算「利奧坊‧曦岸」租值，就算給你買到最平一房單位579萬，平均回報只得2.9厘；如果買入最貴價的一房，回報更只得2.7厘。 「利奧坊．曦岸」首批推出28個開放式單位，最平464萬元，以「凱岸」租值10,400元計，回報也只得2.7厘。 至於這個盤兩房單位，首張價單未推出，暫時未知情況如何。
利奧坊曦岸好唔好: 項目背景
一手新盤隨著疫症緩和而火速開售，我們將會一連兩集比拚最近發售的兩個新盤，上集首先講講大角咀「利奧坊．曦岸」，我們即管拿著平面圖同大家實地視察！ 利奧坊曦岸好唔好 利奧坊曦岸好唔好 其實這個樓盤講開有段古，話說這座樓前身就叫做「海興大樓」，是一座1964年落成舊樓，2013年發生了一宗轟動全港的雙親碎屍案，變相好多小業主即時賣樓，加速發展商收購全幢大廈重建。 事件距離至今已有七年時間，這個樓盤也會在18個月後落成，周邊環境會如何？
至於屋苑租務，類近單位月租10,500-10,800元之間，未扣除管理費回報大約2.5厘-2.6厘左右水平，勉強只能貼近大市水平。 原定於去年入伙的「利奧坊．曦岸」，關鍵日期有所延遲，結果業主都白供了幾期樓。 只是幸好收樓後，整體質素尚算保持得宜，除了廚櫃少量崩花、油漆不平滑被扣分外，各細項也算力保不失，單位總分有94分，評分有A級，比起一期「利奧坊．曉岸」74分，總得分扯高20分。
利奧坊曦岸好唔好: 單位外望舊樓及天台無線發射器
因採用了趟門，而非巴士摺門，若採用巴士摺門向外推會局限了空間運用，但類近趟門設計的壞處，露台與客飯廳間有一條凹坑，擔心走出露台時會絆倒。 利奧坊曦岸好唔好2023 驗樓師表示，去水孔只置於路軌的另一末端，由於趟門安裝平直，不會出現斜度，變相如果水流不能流往末端的去水孔，就會出現積水問題。 利奧坊曦岸好唔好 驗樓師表示，洗手間淋浴間用玻璃間牆，驗來去水時要特別小心。 因為雖然如此設計會慳位，但選用這種材料卻有漏水風險，故檢查時要嚴謹一點，包括要先看看浴屏的唧膠是否密實，各個夾口也要檢查清楚，只要有輕微裂縫，也不知道水流流向什麼地方，之後再要做灑水測試。 鍾SIR表示，這類膠邊在淋浴時熱水及沐浴露的衝擊下，大約只有約七年壽命。 利奧坊曦岸好唔好2023 因應單位高樓底，洗手間亦做了到頂櫃，但因為櫃門只靠門頂來開關，如果把手按在下手很難關上，必須把手伸高才能順利關上，旁邊為企缸。
玄關設有新式裝置，牆身有位置可供電話义電，好處是外出時不會忘記取電話；但其壞處是，很多人的智能手機都會有響鬧功能，如果要調較重響幾次才能起床，也要由睡床起來才可關上鬧鐘，則會有一點虐待。 利奧坊曦岸好唔好2023 玄關上方加裝了暗燈槽，單位光線會稍為柔和一點，但也有一點凹位，積塵會難清潔。 但用來掛電視的幅牆身卻偏偏有凹位；客飯廳設轉角窗，也令對面牆身不夠平直，床頭板未能貼牆放板貼牆放。
利奧坊曦岸好唔好: 客飯廳空間靈活度不足
因為單位熱水器置於露台天花，需要把水流透過膠喉流走。 發展商把這條膠喉接駁至喉管內，並往下方走向露台地面。 驗樓師表示，一般情況下，這組喉是沒有水流流出的，而供應商曾經說過，如果發現喉管有大量水流流出，最好檢查一下熱水爐。 外望一座物業，內裡再細分為兩座，共提供488個單位，項目提供289個一房、62個兩房及4個三房，我們參觀的單位是198呎，接近分層最細的開放式。 今日想帶大家再看一個實際例子，就是恒基在大角咀的「利奧坊．曦岸」。 單位露台22呎，佔單位逾10%，比例算很多，但露台可用度則頗高。
樓盤附近都是一些舊商商舖為主，可能因為鄰近匯豐中心的關係，附近都有好多特色食肆，如果要行到奧運站，最方便就是穿過匯豐中心，搭一條電梯上到二樓，之後再行過天橋才來到，行過去起碼五分鐘。 其實反正近期新盤如此多選擇，買家都不急於一時，可以多比較其他樓盤。 同期登場的市區盤還有內房萬科在深水埗的「The Campton」，跟這個盤又有沒有可比性? 由於露台頂部設有熱水爐，日後維修會比較麻煩外，也因為如此設計，令單位多了一個排氣口。
利奧坊曦岸好唔好: 項目重建為488個單位
來到現場行一轉，講真環境不算好完善，附近仍然有好多舊樓。 行前少少有一座地盤，這個地盤叫做「大志工業大廈」，在「利奧坊．曦岸」隔一條街而已。 「大志工業大廈」外面已經是望到「君匯港」「凱帆軒」奧運站的昂船洲景觀。 由於日後「大志工業大廈」會起樓，所以會對「利奧坊．曦岸」海景構成阻擋。 睇資料，「大志工業大廈」這幅地，在規劃大綱圖劃為R，即是「住宅戊類」，意思規劃上鼓勵重建為住宅。 這幅地佔地30,527呎，發展商較早前向城規會提交了修訂方案，原本只起1座22層高的住宅單位，現在改劃重建為1座28層高住宅，提供636伙。
整個「利奧坊．曦岸」一共有488個單位，我們可以看看平面圖，當中的「1座A-G室」及「2座A-B室」都會最受到影響。 利奧坊曦岸好唔好 首批推出了100個單位，當中有45個單位都望向這邊，清一色都是一房單位。 但這45個單位中，要留意這三柱的一房面積相同，只有256呎，各柱推出樓層也相同，但E室竟然比CD室平均貴三萬元一間，既然沒有景觀，內櫳沒分別，所以謹記選平不算貴，要揀都先揀CD室，之後才揀E室。 反正周邊景觀也不理想，甚至可以揀面向「利奧坊．凱岸」的L室，暫時是一房最平的單位。 不過，入手這個盤之前，還有幾點想提提大家，其中之一就是租值。
利奧坊曦岸好唔好: 客飯廳吊櫃需借梯才能使用
業主表示企缸位置較她想像中大，但要留意企缸內的熱水，熱水爐是置於單位露台天花頂，如果要開關熱水時，可能需要運行較長一點時間，才有熱水。 由露台走出來，單位位處單邊有較高私隱度，也幸好因業主選擇樓層稍高，可避過前方舊樓，外望較開揚的樓景。 然而外望毗鄰大廈裝有一些無線發射器，不知道業主是否介意。 利奧坊曦岸好唔好2023 能否把毗鄰的櫃板拆走，令儲物櫃可以延伸過去? 驗樓師鍾智剛認為，做法有點困難，因為旁為抽油煙機，也有風槽。 加上抽油煙機均為標準尺寸，可能需要再設計材料裝置，會較花功夫。
- 首批推出了100個單位，當中有45個單位都望向這邊，清一色都是一房單位。
- 外望一座物業，內裡再細分為兩座，共提供488個單位，項目提供289個一房、62個兩房及4個三房，我們參觀的單位是198呎，接近分層最細的開放式。
- 鍾SIR表示，這個情況在近年新盤常見，但就未至於以毫米計，建議可透過打磨來解決問題。
- 因應單位高樓底，洗手間亦做了到頂櫃，但因為櫃門只靠門頂來開關，如果把手按在下手很難關上，必須把手伸高才能順利關上，旁邊為企缸。
- 行前少少有一座地盤，這個地盤叫做「大志工業大廈」，在「利奧坊．曦岸」隔一條街而已。
- 驗樓師表示，去水孔只置於路軌的另一末端，由於趟門安裝平直，不會出現斜度，變相如果水流不能流往末端的去水孔，就會出現積水問題。
- 驗樓師鍾智剛認為，做法有點困難，因為旁為抽油煙機，也有風槽。
