在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 如果申請人本身已經有穩定收入，按情理推斷就不需要太多擔保人，因此如果提供擔保人，反而會引起銀行的疑慮。 並非任何人也可以成為擔保人，理論上而言，只有近親，如夫妻、父母、兄弟姊妹，才可以作為申請人的擔保人。
- 但請勿誤會，他們並不是完全毋須通過壓力測試，而是銀行仍然要要求申請人合符DTI的規定，維持50%之內，即使不通過第二關「加3厘」的壓力測試，亦不會因此而不獲批按揭。
- 反之，首次置業買家則可以獲得稅務寬減，只需按照優惠的第二標準稅率繳付印花稅。
- 銀行一般會看半年佣金收入的平均數，並考慮收入的波動性風險作出折讓，一般以該平均數六至八折作為每月供款。
- 但不少人忽略的是，其實除普通月薪或底薪外，原來雙糧、年終花紅、傭金等也可以計算在「收入」之內。
- 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。
- 至於想換樓的人士，如果是先買後賣的方式，雖然仍可申請高成數先買後賣，但由於不屬於首置人士，則不可免壓測。
至於年尾花紅，大部份銀行以過去2年花紅，再除24計算入息；部分則以稅單上的花紅除12計算。 若去年花紅高於今年，而今年的花紅未報稅的話，用後者計算方法較為著數。 銀行一般會看半年佣金收入的平均數，並考慮收入的波動性風險作出折讓，一般以該平均數六至八折作為每月供款。 通常近親轉名雙方會用同一律師樓，臨約是自制，而不是經地產代理，因此銀行可知。 現時並沒有明文規定到底一宗按揭，可以接受多少個擔保人，但由於按受按揭擔保人，會直接將擔保人的薪金直接疊加。 MoneySmart 按揭專員可直接與銀行聯絡及遞交按揭申請，可較快獲銀行回覆。
免壓力測試按揭: 按揭批核
疫情下銀行收緊按揭，部分會分別計算申請者3個月及6個月平均佣金收入，取其低者計算入息，如入息「掹掹緊」，應選擇計法最寬鬆的銀行上會。 所謂mortgage 免壓力測試按揭2023 count，即原本已有按揭在身。 查閱環聯信貸資料時，若有其他按揭（樓按、車位按、擔保按等），環聯內的mortgage count便會顯示目前的按揭數目。 若mortgage count不是零，申請按揭時，供款與入息比率的要求將會調整，詳情請參考下表。
不過，特首林鄭月娥在剛發表的施政報告中指有意放寬九成按揭要求，咁計法又有些不同，可參考800萬樓借九成按揭 免壓力測試按揭2023 買樓最低入息要$57,838！ 要注意房協的資助出售房屋與房委會居屋的按揭安排不同，房協一般只會提供樓價30%的按揭擔保，連同金管局規定最高60%的按揭成數，不論綠表或白表最多可按九成，兩表均須進行壓力測試。 因此，白表人士特別要留意在既定的入息上限下，能否順利通過壓測。 自2019年首次放寬按揭保險措施後，首次置業人士自住做高成數按揭，可以不需通過壓力測試，但DTI不可高於50%。
免壓力測試按揭: 物業甩名/轉名 簡易流程 助你更慳時間
近年不少將結婚的年輕情侶要置業，銀行也可能接受正式兩人的正式聲明，以伴侶形式作為按揭擔保人。 特別是申請高成數按揭情況下，銀行會更嚴格要申請人提交與保擔人之間的關係證明。 「供款與入息比率」（DSR、Debt Servicing Ratio）是一種審核水平，規定按揭申請人的供款，不可高於入息的某一上限。 例如，首置按揭人申請的供款，不可以佔有入息的一半。
- 若去年花紅高於今年，而今年的花紅未報稅的話，用後者計算方法較為著數。
- 不論綠表及白表，居屋統一採用P按（最優惠利率按揭）計劃，目前P按實際利率為2.5%，封頂息率（即最高利率上限）為P按減0.5%，以現時的P按利率計算，為4.5%。
- 可以自己嘗試使用經絡按揭計算機，只要輸入樓價、按揭成數、按揭利率、還款年期、便可以初步知道自己是否符合資格申請按揭。
- 事實上，一個只有44985入息的人，在沒有申請按揭保險的情況下只能借取58.6%的按揭成數而已(綠圈)。
- 樓齡較高的屋苑（如樓齡20年或以上）目前未必能承造九成或以上按揭，按揭成數可能僅獲批六成；除非買家願意縮短還款期至十餘年，否則難以承造九成或95%按揭，意味買家需要大幅增加首期。
- 考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響，而定息期長達10年或以上，按揭證券公司已徵得香港金融管理局同意，借款人毋須符合加息壓力測試，但現行的供款與入息比率要求仍然適用。
而且即使免壓測的按揭獲批，需要繳交額外保費，高於原有保費一成。 此外，有物業放租的人士收入亦可計作入息，但要打7折，如沒有打厘印，部分銀行更會打6折。 若為聯名物業，除非按揭申請人也是相同，否則租金收入只能計一半。
免壓力測試按揭: 壓力測試 常見問題
其他原因則須按個別具體情況再作考慮，信用卡欠款、私人貸款問題等非意外情況一般不獲批。 除此之外，套現金額視乎個案實際需要，如需 3 萬元應急，就只可套現 3 萬，而非由單位現時的新估價計算出來。 另外，申請人的總家庭月入不可低於套現金額，如套現 3 萬，家庭月入就必須是 3 萬元或以上。 要注意的是，銀行批核按揭時，會翻查申請人過往的銀行紀錄，銀行對於信用卡一筆過的欠款，只要對方已經還清欠款，銀行並不會計入壓力測試。 2010 年之前，買家申請銀行按揭，一般是計算申請人的供款與入息比率（Debt-to-income ratio，DTI），其上限為 5 成，即只要供款佔申請人的收入不多於 5 成便可。 本港處於加息周期，金管局放寬壓力測試貸款利率的要求，想買樓會較易申請按揭。
如果想借超過6成的話，便要申請按揭保險並支付保費，為銀行6成按揭以上的貸款部分提供保障。 免壓力測試按揭 按揭保險批核成功後，銀行可以加借至最高樓價的90%，為業主提供9成按揭。 這樣的情況同樣應用於私人貸款，根據我們經驗，不少按揭申請人會忽略已申請的貸款（例如車會），申請前可以先行查閱信貸報告。
免壓力測試按揭: 入息非固定 按揭收入如何計算?
香港按揭證券公司於2021年2月宣布推出定息按揭試驗計劃(定息按揭)，向有意置業人士提供住宅按揭貸款，並於2021年11月1日起由試驗性質轉為恒常計劃。 對普羅準備做按揭業主有沒有著數，經絡按揭轉介今次一一為大家分析。 免壓力測試按揭 即使準買家不是使用簡便算式，而是利用銀行的網上計算機，也有地方要留意，一般網上計算機，未必會計算申請人的其他債務負擔。
不過，如果是換樓「先賣後買」，並有賣樓臨約，即使售出物業的成交期，比新購物業更遲，在按保角度上是首置，但這情況仍可免壓測。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 政府會為所有居屋按揭作擔保人，所以銀行一般在批核居屋按揭時會較寬鬆，大部分居屋按揭不需壓力測試。 想了解更多申請居屋按揭的資訊的話，可參閱居屋按揭全攻略。
免壓力測試按揭: 一手二手居屋：按揭成數、還款年期
至於傭金方面則以6個月的平均值計算，但由於以傭金作主要收入來源的人士，其收入較為浮動，因此個別銀行有機會「打折」計算。 至於花紅，普遍以2年平均值去計算，同樣地個別銀行或會有折讓，申請人需要出示該月花紅糧單、兩年稅單及僱傭合約作証明。 不少準買家在此情況下仍「掹車邊」，未必能通過入息門檻。 不過，其實亦無需過份擔心，盡管收入不符合壓測要求，其實仍有不少「亡羊補牢」之法。
不過，在2019年施政報告後，政府撤銷了首置人士的壓力測試要求，只需要符合入息要求，而其他按揭人士，包括已有其他按揭在身，或是有物業在身的非首置人士，仍然需要接受壓力測試。 近月樓價橫行，甚至有轉跌跡象，對苦等上車的人來說，可說是好消息。 不過，要買樓，單單人工能夠負擔供款還未夠，因為銀行需要確保即使利率進入上升周期，你仍有足夠能力供款。 因此銀行在批核按揭時，會為申請人進行「壓力測試」。 「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio 簡稱DSR) 是銀行對申請人的基本入息要求，計法是每月總供款金額不超過入息50%(即一半)可獲通過。 例如月入$40,000，每月供樓亦供車共$15,000，少於月入之一半，所以合乎這個要求。
免壓力測試按揭: 壓力測試、按揭成數及按揭計算機 Q&A
而壓力測試供款比率亦會下降，由原本沒按揭在身，壓測前後的供款比率上限50%/60%，下調為40%/50%。 佣金以6個月平均數計算入息，假設工作時間不足6個月，亦會除6計算。 部分銀行會剔走最高及最低佣金月份，才計算平均數，若剔走後平均數高於6個月平均值，便應考慮於相關銀行上會。 因此，有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。 至於銀行實際會用哪一種計法，建議申請人向個別銀行再作確認。
至於已補地價的居屋及公屋，由於這類物業已可於自由市場上買賣，按揭安排與一般私人樓宇無分別，若要承造高成數按揭必須投購按保。 綠置居2021年5月21日起派發申請表，5月28日起接受申請，為抽不中心水居屋的綠表買家，提供多一個上車選擇。 今次綠置居2021首個項目，更是位於鑽石山、坐落居屋2020啟翔苑旁邊的啟鑽苑！ 項目提供2,112伙介乎 平方呎的單位，入場費HK$118萬，雖然單位較細，但勝在位於鑽石山黃金地段，交通方便，為綠表上車客及小家庭提供一個好選擇。 擁八年以上按揭及銀行業務經驗，從加拿大大學畢業後回港後，在外資及本地銀行相繼擔任個人信貸部及按揭部經理，熟悉各類型按揭、貸款財技及各銀行審批準則。
免壓力測試按揭: 首置壓測不合格 需付額外 10% 保費
話雖如此，有一點買家們需要注意，若在購入物業之後的三年內如果轉讓，買家需要負額外的印花稅。 去年3月起，美國連番加息，本港銀行亦跟隨加息，選用P按的人逐漸增加。 免壓力測試按揭2023 翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。
由於向銀行借按揭買樓的金額甚大，為了要確保申請人有一定經濟能力每月供款，銀行壓力測試點計? 有以下計算方法，其一根據目前的按揭息率，計算供款與入息比率有否超過上限，其二，假設在按揭息率再加3%，計算供款與入息比率有否超過上限。 由於有政府作為綠置居按揭擔保人，故申請人毋須購買按揭保險，亦不必通過壓力測試，只需聲明家庭總收入就可向銀行申請到高成數按揭。 免壓力測試按揭 免壓力測試按揭 要留意，個別銀行有機會提出附加條件，例如要求申請人提供信貸紀錄 (銀行只會查閱，不會要求申請人提供TU) 或入息證明查閱。 如有需要，可向快手按揭專家查詢，我們會為你提供建議方案。
免壓力測試按揭: 壓力測試後：
不過要留意，這類未能通過壓力測試，但仍批出按保的申請個案，按揭保險費會作額外調整。 根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 現時亦有些銀行可再放寬壓測下之供款佔入息比率高達70%，如是者基本入息便可再降至55,157元。
