油尖旺區的奧運站@中原樓市片區，區內共12,294個私人住宅單位，涉及人口共31,962人。 區內主要屋苑包括 柏景灣,浪澄灣,維港灣,君匯港,帝峰． 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 68,000，年齡中位數為 39.3歲。
信件中，管理公司表示經追溯以往紀錄，在2002年制定2003年財政預算案期間，經公開諮詢及業主委員會通過後，決定下調2003年管理收費至每呎1.3元，故往後管理收費分攤計算方法，就改以「建築面積」計算，並一直沿用至今。 結果一二期業主少繳管理費，卻由三期業主埋單，二十年累計多付24,000至44,160元。 御龍山住客會所命名為The Palazzo Derby，建於項目平台鋼結構部分上方，發展商聲稱會所斥資10億港元興建，由室內設計師赫希貝德納總公司設計。 會所及園林總面積達22萬呎，總長度逾500米。
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若以「建築面積」呎數來計算管理費，灝景灣一至二期業主會較公契計算方式，少繳管理費；但三期業主則會多付管理費，平均每月多付100至184元。 整體屋苑的管理費收入相互抵銷下並沒有太大影響。 換言之，三期業主一直補貼一二期業主的管理費差額。
因此我們需要儘快的摘掉新芽的前端來抑制真柏的生長。 柏景灣管理費 而且有點噁心的是剪掉一次新芽，新芽旁邊的芽就也會生長，所以你需要在一整個生長期5月至10月都要進行摘芽作業。 另外一方面真柏樹性強健，髮根力旺盛，所以移植的時候即使大幅度處理根也沒太大關係。
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另一方面，不少人關心當屋苑有豐厚盈餘時，會否還富於民。 基本上，是不會的，有關的盈餘會作為儲備金，藉以支持未來大廈維修及保養的費用。 柏景灣管理費 柏景灣管理費2023 一旦基金盈餘不足以支付費用時，每住戶的業主須平均去分擔費用，所以預留管理費盈餘是無可厚非。 九巴旗下非空調巴士於2012年5月8日後全面退役，最後一班載客非空調巴士行走16線，在翌日凌晨12時02分從此總站開出（官方時間），並於凌晨1時20分抵達廣田邨總站，自此本港專營巴士服務正式進入全面空調化的新時代。 香港巴士大典現正進行實驗性測試，部分頁面顯示效果有所不同，敬請留意。
第一期一至三座率先在1998年入伙，其後二期五至七座在1999年落成、最後八至十一座的第三期則在2001年入伙。 多年來多繳管理費的第三期，單位為各期中最多，合共1,200個。 因為三期實用率較低，故一至三期在同一「建築面積」下，當改用「管理單位」計算時，會出現三期多繳管理費的問題。 [28Hse 三地產焦點 第二百六十二期 2020年3月25日] 不少人入市買樓時，主要計算首期、每月按揭供款等開支，往往忽略了入住後要付的每月管理費。
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所以套用在「灝景灣」身上，根本自2002年起以來，管理公司已沒遵從公契要求來徵收管理費。 街坊不接受解釋管理公司解釋，因為即使管理公司說業委會行駛「批閱權力」，是否反映管理公司無主導權? 就算管理公司尊重業委會意見，但若本身行為有錯，是不應接納的。
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我們都曾經過物業監管局查詢，局方回覆表示，若監管局有合理懷疑持牌人干犯違紀行為可進行調查，任何人均可對管理公司涉嫌干犯違紀行為向監管局作出投訴。 如投訴事宜並非監管局職權範圍，仍會盡力向投訴人提供協助。 柏景灣管理費2023 就「灝景灣」個案，監管局鼓勵業戶直接向監管局提供更多資料。 我們《胡．說樓市》團隊在2023年1月4日陪同部份灝景灣業主，跟管理公司港基以及法團開會，但管理公司以我們媒體身份禁止入內。 由十座物業組成的灝景灣，共有2,824個單位。
香港樓價不斷飆升，管理費亦節節上升，近期新樓每呎管理費動輒$4、$5，即使細單位每月管理費便涉近千元。 御龍山（英語：The Palazzo）是香港大型私人豪華住宅物業，位於香港新界沙田區港鐵火炭站旁，提供1,375個住宅單位及230個住客車位，由信和集團和港鐵公司合作發展，並設有行人天橋連接至港鐵火炭站。 2008年5月以預售樓花形式首次開售，物業於2009年3月落成，5月底起收樓入伙（首份公契於5月4日簽立）。
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在”Wong Pui Man v The Incorporated Owners of Tung Fat Building“一案，法官高義敦作出了裁決。 因為證據顯示法團有不利(detriment)，所以用上”unconscionable”不合理一詞來形容對法團的指控，表示業主多年來「默許」跟公契不同分割的方式來交管理費，等於放棄按照公契正確繳付管理費的權利。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。
就算小業主可民事控告管理公司疏忽責任，但能否追討多繳管理費卻是另一回事。 對於賠償方式，有業主提議，能否視為三期業主多年已預支管理費，但這等於未來三期業主會少交管理費，而同時一二期業主須補回已少繳管理費，才不會影響管理費大數；有業主提出降低管理公司管理人酬金，但做法卻未能補償三期業主的損失。 柏景灣管理費2023 至於能否從盈餘中提款來補貼三期居民的方案，也被法團及管理公司否定。
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換盆時間可以選擇在春天，這時候它的生命力最旺盛，成功率比較高。 換盆的時候要將根部適當的修理一下，將有問題的根條都剪掉。 所以，如大家有意置業作自住投資，又或是租客尋找租盤，若不著重會所及設施配套，亦不欲負擔太重的管理費開支，在新盤以外，二手樓亦是不錯的選擇。 管理費有如物價，並非永遠不變，而是根據發展商及管理公司所訂定的水平而修正，業主及住客均需留意管理費的調整程度。
由香港鐵路有限公司旗下的Premier Management Services管理。 管理公司回覆法團稱，每年管理費透明公開，管理費的差異於法理下被視為『雙方默許之成規』，住戶知情下不構成可追溯權利。 管理公司又對法團指控「疏忽」表示無奈，不認同需要賠償，又引述法律意見指出，根據過往案例及法律原則，各業主對過往多付或少付之管理費，並不具備追遡之權力。
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一般而言，大廈公契為不同單位訂立了管理份數，以計算其負擔的管理費；如果大廈公契沒有訂定管理份數，則按照各業主所佔的業權份數釐定。 大律師李健志表示，過往案例只是參考，是否有追討空間，要視乎每個個案有沒有獨特案情，或事實證據上哪方面出錯。 由於涉及金額不超過7.5萬元，住戶可考慮入稟小額錢債審裁處。 有關青衣灝景灣錯收管理費全部內容，可於網上重溫《一線搜查》第153集。 若以項目最細及最大單位計算，每月管理費便需1,325及2,682元。 因此，上車客買樓前，除了考慮樓價水平外，亦要關注項目的管理費高低，以免失去預算。
- 這些芽如果生長旺盛的話，就會阻礙日照、通風，所以在日照變得強烈前的7月左右就要進行梳理。
- 3、施肥：生長期對養分的消耗比較大，需要每月施一次薄肥，肥種可以選擇農家肥、漚肥，也可以使用養分比較全面的複合型肥種。
- 所以套用在「灝景灣」身上，根本自2002年起以來，管理公司已沒遵從公契要求來徵收管理費。
- 對於業主欠交管理費，管理公司會先發出欠款通知，直至第三封仍未獲業主回覆，管理公司將嘗試以各種方法聯絡業主。
- 在回覆信中，港基並未有正面回應我們的提問，只重申當年制定預算案經公開諮詢及業委會通過。
- 套用在「灝景灣」身上，他們在12月9日收到通告，在知悉情況時並提出反對，理論上行為已構成終止「默許」。
和剪定、纏繞金屬絲一樣，神枝、舍利乾的雕刻也可以在一年間的任何時候進行。 而在11月~2月作業的優點是：在休眠期進行不吸水！ 切削生道也不會流出樹液，與生長期相比，樹皮也更加堅硬，這樣可以防止剝掉過多樹皮。 如果你不去處理就會讓樹勢變得非常雜亂，枝元粗大。
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有青衣灝景灣的居民向我們反映，稱管理公司計算管理費的方法出錯，屋苑在過去20年都多收部份業主管理費，事隔20年始揭發事件，管理公司是否涉及人為疏忽，需否負上責任? 追查事件時，我們發現多個屋苑亦有類近問題，而事件所引伸衡平法中「不容反悔」(Estoppel)的討論，是業主能否成功追討多繳管理費的關鍵。 柏景灣與帝柏海灣乃「機場鐵路奧運站物業發展項目第二期」，由信和集團、地鐵公司等企業聯合發展，位於西九龍填海區油麻地避風塘舊址，2001年入伙。 柏景灣管理費2023 柏景灣五座大廈一字排開，提供1,592個單位，基座設有大型商場奧海城二期，平台附設奧海公園；地面設有巴士總站，採用傳統坑狀單排車站月台設計。
灝景灣公契第3部份第14點清晰列明，經理人需按照公契規定在每年制定屋苑財政預算案。 公契第3部份16條指出，業主需就上述預算部份，以「管理份數」作為分攤標準。 那屋苑收的管理費有什麼作用，業主可以選擇不交嗎？ 管理費開支中，最大部分是用作屋苑公共設施的日常管理、保安及清潔人員的工資、保養及維修等。 隨著市民對娛樂需求增加，有屋苑設有會所、泳池及健身室等，令整體成本開支上漲。
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下面這株真柏就是老王今天跟大家一起分享的神枝真柏！ 這株真柏也是苦練「九陰白骨爪」多年，如今終於神功大成。 那白色的神枝真是為這株真柏盆景增添了幾分神秘感！ 每從一個方面看，就有一種發現新天地的感覺，360°無死角觀看。 中國江蘇網9月25日訊(記者 邵群 攝影 王建中 通訊員 鄭其婷)海內外遊客在北京，也可以欣賞蘇派盆景了！ 昨天，「2015年蘇州園林盆景精品展」在頤和園耕織堂開展。
作為國內有史以來規模最大的蘇派盆景文化交流盛會，此次共展出由虎丘景區、拙政園、留園提供的104盆蘇派精品盆景。 黑松短針法；是為了黑松盆景在經過一定物理造型階段後，為枝、杆、葉取到視覺協調、平衡樹勢作用。 因在適當時期進行整枝摘芽剪定處理，同時要仔細觀察樹勢和枝托造型走向，以提高樹格為目的而為之。
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▲朱建作品——玩轉老鴉柿、金彈子全攻略讀懂此文，您就快成半個專家了有好些盆友告訴我，雖然玩盆景有些時候了，但老鴉柿和金彈子還是讓人分不清。 植於盆中的植物，由於盆土有限，本身雖有抑制生長的作用，但對成品樹而言，為使能長久保持盆樹矮小及便於觀賞漂亮的姿態，則必須施行摘芽抑制生長的「生理矮化」法，和抑制葉量與整姿作業的「物理矮化」法。 春天秋天寄生在海棠、蘋果、木瓜等樹種上的系狀菌在冬天會寄生到真柏上製作冬孢子子越冬。 雖然真柏本身不會出現赤星病的症狀，但是為了切斷傳染源，還是需要隔離具有隱患的真柏，避免傳播到其它樹上。 柏景灣管理費2023 另外，真柏的枝歧、枝元附近也會萌發小芽(葉)。
買的時候有先請老闆幫忙整枝，之後在2013年10月時再進行移盆，於是它愈來愈像一盆"真柏盆景"。 杜松樹盆栽養護與管理方面知識形態特徵杜松為常綠喬木。 柏景灣管理費2023 葉蜱會附著在葉子表面吮吸葉汁，葉色就會變得不好。 因此，殺蟲劑對它沒有效果，必須使用殺葉蜱的專用劑來對抗。
只是葉蜱繁殖速度快，連續使用相同的藥劑，葉蜱會產生抗體。 這種情況下，就需要準備3~4種具有效成分的殺蟲劑。 除了葉蜱，還有介殼蟲的危害，介殼蟲進入樹皮之後噴灑藥劑是無效的，因此需要在幼蟲活躍的6月~7月左右噴酒藥劑。 屋苑為奧運站上蓋物業 ，設行人通道連接奧運站及公共運輸交匯處，附近海泓道另有多條巴士及小巴路線，來往港九新界，交通配套完善。 基座為奧海城 2 期商場，佔地多達 60 萬呎，更可通往 1 期及 3 期商場，購物、飲食、娛樂一應俱全。 交通方面，由柏景灣步行至奧運港鐵站約 3 分鐘，附近設有 10、12、16 等等的巴士路線，以及 43M、79K、79W 等等的小巴路線，往來不同地區。
