在籌劃樓宇復修及改造重設工程的同時，我們更試行「預防性維修」概念，在翻新樓宇公用部份和更換屋宇裝備設施之外，一併為電力、排水、消防、升降機等設施加裝智能運作監測系統，猶如定期為大廈進行「身體檢查」，確保樓宇維持正常運作，對設備狀況持續監測，減少設施因突發故障而作緊急維修對居民生活的影響。 更進一步，研究應用更嶄新的「預測性保養」概念，藉著整合和分析定期監察設施裝備使用狀態所得的相關數據資料，預測維修保養的需要、時間表、所需物資和開支等，從而制定長遠的維修計劃，為樓宇復修未雨綢繆、達致「防患於未然」的效果。 工程團隊亦在順成大廈的項目，開發了一套以整合大廈設施狀態資訊為基礎的「中央智能樓宇監察系統」（智能監察系統），提升對設施保養數據的處理能力。
憑藉項目團隊的創新精神和努力，其中位於旺角豉油街的改造重設項目，早前獲香港測量師學會建築測量組頒發「建築測量師大獎 2021」的卓越大獎，以及保養及復修工程－專業顧問組別優勝獎，表揚該項目在設計、創新、管理、可持續性及價值提升各方面的卓越表現。 我除了為團隊所付出的努力得到認同而感到高興之外，更大意義的，是讓我們向樓宇復修業界展示有關工作的嶄新成果，發揮牽頭作用，從而鼓勵更多從業員在這方面作嘗試和更廣泛的推動。 這網上智能監察系統亦連結豉油街12號、麗珠大廈和必發臺其餘三幢安置大廈的樓宇監測控制箱，使四幢安置大廈的屋宇設備資料、日常監測數據、預警和保養紀錄等樓宇保養數據，整合成一個數據庫存於伺服器內，市建局和項目的專屬物業管理團隊可隨時隨地，透過流動裝置登入智能監察系統，檢視數據庫內各項目的監測數據和相關紀錄。 幸而，黃先生一家今年在社工的協助下，成功申請入住市建局於順成大廈提供的社會房屋單位，並在四月搬入逾300平方呎，設有客廳、睡房、獨立洗手間和廚房的家庭單位居住，每月租金連水電雜費大約5300多元，紓緩了他們的生活壓力。 順成大廈相片2023 黃先生更指，以前舊樓沒有保安及大廈管理，走廊垃圾無人清理、樓梯亦無人打掃，相反，現時順成大廈有保安及物業管理，環境乾淨和安全得多。 韋志成認為，市建局採用「預防性維修」執行模式可讓設施管理人員即時監察和跟進問題，因豉油街安置大廈項目已鋪設傳送線路，把監測設施運作裝置接駁至地面控制室樓宇監測控制箱，協助管理人員同步監察水泵、水缸和總電制房運作狀況，系統會在大廈設施出現異常時發出警示，讓管理人員迅速反應、處理問題。
順成大廈相片: 單位數目
本公司在此提供的資料僅作單位成交前狀況的參考，並不是為賣方/業主客戶發出或推銷個別單位，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。 項目名為「友樂．睦鄰互助計畫」，單位由市建局提供，52個單位中，25個1人單位、17個2人合住單位及10個獨立家庭單位，預計可協助100名正等候公屋的基層市民。 市建局回覆查詢指，得悉今日早上西環順成大廈維修工程發生分判商與工人糾紛事件後，已立即派員到場了解。
市建局初步計劃為大廈進行基本維修工程，延長它的使用期，亦會重新設計部分樓層的間隔，提供更多有獨立洗手間的單位。 順成大廈相片 針對順成大廈的樓宇狀況，市建局初步計劃為順成大廈進行基本維修工程，令樓宇在安全和衛生方面，更符合現行標準和規格，並計劃重新設計部份樓層的間隔佈局，以提供更多備有獨立洗手間的單位，供將來入住的安置租戶之用。 市建局計劃重新設計部份樓層的間隔佈局，以提供更多備有獨立洗手間的單位，供將來入住的安置租戶之用。 因此餘下的單位作為「改造重設」試點，正進行改建，日後供一般樓齡介乎30至49年的「中年」樓宇參考採用，定出「改造重設」的整體策略釐定清晰目標、具體工程細節及可行性等。 韋志成還提到，順成大廈住戶慣常使用靠近皇后大道西的正門出入，令大廈4樓平台與面向德輔道西、1條有蓋行人天橋連接獨立於大廈外升降機之使用率偏低。
順成大廈相片: 社協調查指劏房租管例實施後 住戶租金反被抬高
順成大廈未翻新前，地下大堂的出入口較狹窄 (左)，團隊在翻新時，將垃圾房遷至大廈德輔道西一方的地下，令現時的大堂更寬敞，方便居民出入。 順成大廈相片2023 「仍記得三月來順成大廈睇樓時，我覺得這個地方好正、好『企理』，似一個家。當時我心想女兒跟著我捱了這麼多苦，如果可以入住就好，隨便住一間房都好，當晚更是開心到瞓不著。」任職中學校工的梁女士，在現時順成大廈的新居一邊回想起申請入住的過程，一邊開懷地說。 順成大廈相片 韋志成預計入住安置大廈的租戶不少是長者，計劃在部分單位的室內地台改用防滑設計材料及在浴室加裝沐浴座椅，支援長者起居。 營運機構可能會不定時更新或更改項目的各項資訊（包括申請資格、租金水平及相關服務等）。
然而，舊區、樓宇老化的規模龐大，社會在缺乏財政和土地資源來應付舊樓重建的前提下，我認為，貫徹在不同樓齡樓宇實踐多元的樓宇復修策略和模式，延長樓宇壽命，才是處理舊區樓宇雙老化的正本清源之道。 豉油街12號安置大廈獲香港測量師學會建築測量組頒發「建築測量師大獎 2021」的卓越大獎，以及保養及復修工程－專業顧問組別優勝獎。 網上作業的「中央智能樓宇監察系統」，將四幢安置大廈的屋宇設備資料及樓宇保養數據整合成一個數據庫，以便作全面審視。 在今年初，梁女士透過社工得知可申請入住市建局順成大廈的社會房屋單位，隨即申請並於六月獲批，正式遷入順成大廈的二人單位居住，面積超過100平方呎，設有獨立的洗手間和共用廚房。
順成大廈相片: 提升至「實而不華」水平
工程團隊決定將蓋行人通道上蓋及已棄用升降機拆走並改裝成可供住戶眺望維港景色的平台空間。 據了解，西營盤順成大廈翻新工程，人員在選用圍封的假天花物料時改用裝卸上更靈活之鋁板天花，當日後要維修或檢查時可輕易拆卸鋁板、比過去沿用石膏板更省時和減低工程成本；市建局更「以人為本」，把設在靠近皇后大道西地下大堂的垃圾房遷至大廈德輔道西一方地下，方便居民透過皇后大道西地下大堂出入。 順成大廈相片 翻查資料，西環順成大廈屬於市建局物業，2017年向社聯提供超過60個單位，包括在順成大廈的47個單位和旺角豉油街安置大廈提供的14個單位作過渡性房屋，協助有短期住屋需要的人士。 順成大廈相片2023 市建局早前公布了油旺地區研究的結果，我留意到社會上有不少意見，聚焦如何在地區規劃層面，應用新規劃工具，加快市區更新的步伐。
市建局在推動樓宇復修工作，一直發揮著「倡導」和「促進」的作用，鼓勵及協助業主籌組樓宇復修工程，提供財政和技術支援；此外，亦以「先行先試」，在轄下的物業應用樓宇保養的新概念和執行模式，期望為樓宇復修業界和業主提供切實可行的個案參考，以期達致廣泛的應用。 面對樓宇及城市環境雙老化的挑戰，市建局不單在地區規劃層面，積極應用創新科技和數據分析，加快市區更新的步伐；在樓宇復修的工作上，亦致力提升業主和物業管理業界，在樓宇維修以及推動預防性維修的知識和技術水平，讓樓宇維持良好狀況，延長壽命，從根源著手減慢樓宇老化。 市建局團隊為試行「預測性保養」模式，把大廈復修工程紀錄和各項新更換設施維修保養資料經數碼化後重新整理並編製成數碼樓宇保養手冊，方便物業管理人員透過移動裝置內的樓宇管理應用程式查閱資料。 當我們累積足夠數量的數據，下一步便可以研究如何全面審視和比對不同項目、不同時間的設施使用狀態數據，從而預測設施耗損程度，甚至是發生故障的可能時間及規模；此外，還可以探討應用數據來評估不同保養承建商的服務水平，以制定更有效的樓宇保養計劃。
順成大廈相片: 西環過渡房屋順成大廈接受申請 提供52個單位10月入伙
順成大廈的牆身飾面 (左圖)，使用防火效能和硬度較高的物料，增加耐用性；假天花 (右圖) 亦由傳統的石膏板，改用裝卸靈活的鋁板天花。 梁女士說，新居月租大約2000多元，再加上共用廚房讓她可以在家下廚，減少出外食飯的支出，大大紓緩了她的財政壓力。 現時她每朝早6點半出門返工，步行15 分鐘便返到上班的學校，非常方便。 順安邨（英語：Shun On Estate）是香港的一個公共屋邨，位於九龍觀塘區四順，於1978年入伙，由香港房屋委員會管理。 市建局自2020年3月為順成大廈展開大廈維修工程，一直按照工程進度，向工程的主承建商支付合約款額，有關合約費用並已提早在歲晚前發放予主承建商。 順成大廈相片2023 市建局地盤發生拖糧事件，今（8日）上午近10時，數名西環順成大廈地盤工人危站於棚架，地下展示「年晚將至 有汗出無糧出」白底紅字橫額，消防開氣墊戒備。
在順成大廈進行改造重設工程時，我們為樓宇部份公用地方裝設無線數碼網絡，讓設施的使用狀態資訊，實時傳送至設於網上平台的智能監察系統。 系統經加密處理，只限市建局及相關設施的負責管理公司登入，監測相關設施的數據，並安排專屬的工程團隊適時作專業評估。 我希望在這篇網誌，借用我們在安置大廈項目，說明市建局身體力行，在樓宇復修的工作上，全面實踐樓宇復修、改造重設、預防性維修和研究預測性保養的新概念和模式，藉以鼓勵工程業界和業主在籌組樓宇維修工程時，一同應用新概念和模式，發揮延長樓宇可使用期和提升宜居性的最大成效，減少浪費在舊樓清拆重建的社會資源。 西營盤順成大廈項目有一套整合大廈設施狀態資訊為基礎的「中央智能樓宇監察系統」，透過在樓宇部分公用地方裝設無線數碼網絡，讓設施使用狀態資訊可實時傳送至設於網上平台的智能監察系統。 除了透過改造重設提升安置大廈的設施水平及提升宜居性之外，我們更擔當「先行者」的角色，推動樓宇「預防性維修」及「預測性保養」的概念，為日後參與樓宇復修工作的業主和工程業界，提供個案參考。 市建局在四幢安置大廈在樓宇復修不同範疇的工作，為「中年」樓宇在實踐維修保養工作方面起示範作用。
順成大廈相片: 香港樓宇目錄
然而，我認為，若要達致最大成效，我們應採用更具前瞻性的樓宇保養概念，推動「預測性保養」，通過對設備狀況的持續監測，做到在問題發生之前已作出評估，並制定長遠的保養計劃及各項預算，才能從樓宇「護老」邁向至「防老」這個市區更新的長遠目標。 除了考慮樓宇硬件設施的良好保養，我們亦從「以人為本」的角度，為安置大廈的住戶提供更優質的生活環境。 舉例說，團隊在翻新順成大廈時，留意到靠近皇后大道西地下大堂的出入口較狹窄，而原本設在大堂的垃圾房更佔據了整個大堂約三分二的空間。 故此，團隊在翻新時，將垃圾房遷至大廈德輔道西一方的地下，令現時的大堂更寬敞，方便居民出入。 以豉油街的安置大廈項目為例，我們在更換不同樓層的屋宇設備時，同時鋪設傳送線路，將監測設施運作的裝置接駁至地面控制室的樓宇監測控制箱，所有訊號會傳送到一個集中點，協助管理人員同步監察水泵、水缸和總電制房的運作狀況，一旦大廈設施出現異常，系統可發出警示，讓管理人員準確了解情況，並迅速反應，處理問題。 順成大廈相片 市區重建局行政總監韋志成藉安置大廈項目來說明局方在樓宇復修工作上實踐改造重建、預防性維修和研事預測性保養的新概念和模式，以鼓勵工程業界和業主一起應用、減少浪費舊樓清拆重建的社會資源。
- 順成建築有限公司（上市原代號：0517.HK）是中遠香港集團旗下中遠（香港）置業有限公司（中遠香港的母公司為中遠集團）的子公司，主要承包建築工程等項目。
- 然而，我認為，若要達致最大成效，我們應採用更具前瞻性的樓宇保養概念，推動「預測性保養」，通過對設備狀況的持續監測，做到在問題發生之前已作出評估，並制定長遠的保養計劃及各項預算，才能從樓宇「護老」邁向至「防老」這個市區更新的長遠目標。
- 順成大廈未翻新前，地下大堂的出入口較狹窄 (左)，團隊在翻新時，將垃圾房遷至大廈德輔道西一方的地下，令現時的大堂更寬敞，方便居民出入。
- 「仍記得三月來順成大廈睇樓時，我覺得這個地方好正、好『企理』，似一個家。當時我心想女兒跟著我捱了這麼多苦，如果可以入住就好，隨便住一間房都好，當晚更是開心到瞓不著。」任職中學校工的梁女士，在現時順成大廈的新居一邊回想起申請入住的過程，一邊開懷地說。
香港房屋委員會於1975年在觀塘以北興建順利邨，包括2幢30層高、可容納1750人的十字型大廈以及1幢7層高、可容納1090人的大廈[2]。 並分兩期興建，第一期興建的屋邨是1幢30層高的大十字型大廈（原政府廉租屋邨標準）及1幢2層高的建築物；第二期興建的屋邨是1幢同樣30層高的大十字型大廈（原政府廉租屋邨標準）及1幢7層高的大廈[3]。 順成大廈相片 後來為進一步達致更佳的管理，房委會於1978年將順利邨分拆，並命名為順安邨及順利邨[4]。
順成大廈相片: 「智慧」改造樓宇 提升設施保養效率 推廣樓宇預防性維修新文化
基層家庭輪候上樓期間，租住劏房及天台屋等不適切居所，衞生環境欠佳，極欲改善居住環境。 社協與社聯共同推出的過渡房屋計劃，現正接受申請，合資格者將居住於西環順成大廈，提供25個1人合住單位、17個2人合住單位，以及10個3至6人家庭單位，獲選中合資格者最快今年10月中入伙。 順成大廈四樓平台翻新前 (左)，使用率偏低；翻新後 (右)，改造成一個可以眺望維港的平台空間，讓住戶使用。 市建局轄下四幢安置大廈，包括西營盤順成大廈、旺角豉油街12號、深水埗麗珠大廈和大角咀必發臺，樓齡已達30年，需要進行全面的樓宇勘察及翻新工程。 在住屋問題上飽經風浪的梁女士、黃先生兩家，近月在遷入市建局西環順成大廈的社會房屋單位後，分享了他們對「家」的一點點感受。
梁女士與女兒是其中一個受惠於市建局西環順成大廈社會房屋單位的家庭之一。 市建局預期，將來需要入住安置大廈的租戶有不少長者，故考慮在部分單位，增設長者友善設施，例如單位室內地台改用防滑設計的材料，以及在浴室加裝沐浴座椅。 韋志成認為，樓宇復修和改造重設，將會是市區更新長遠發展中非常重要的工作。
順成大廈相片: 大廈資料：順成大廈
當區區議員葉錦龍到場了解，相信涉及工程二判與工友勞資糾紛，有人拖欠約10名工人達六位數字薪金一至兩個月，農曆年將至工人緊張收入遂採取行動。 它在當時1992年在香港交易所上市，在1996年發生財政問題則被中遠香港集團收購股價大漲，而原本創辦人謝國華家族全部離開董事局，後來被控股公司中遠國際出售給中遠（香港）置業至今。 MaliMaliHome.NET 竭力提供準確而可靠的資料，但並不保證資料絕對無誤，資料如有錯漏而令閣下蒙受損失，本公司概不負責。 跟一般居屋不同，順緻苑所有單位均不用補地價，而一律都可以在公開市場自由轉讓，與一般私人屋苑無異[1]。
韋志成續指，市建局應採用更具前瞻性樓宇保養概念、推動「預測性保養」，通過對設施狀況持續監測去做到問題發生前已作出評估，同時制定長遠保養計劃和各項預算、邁向「防老」這個市區更新長遠目標。 此外，順成大廈四樓平台、面向德輔道西的一方，原本設有一條有蓋行人通道連接獨立於大廈外的升降機，讓住戶從德輔道西的門口出入，不過住戶一般慣常使用靠近皇后大道西的正門出入，使該平台及升降機使用率偏低。 為了善用空間，團隊在改造重設的過程中，將有蓋行人通道上蓋及已棄用的升降機拆走，改裝成一個讓住戶可眺望維港景色的平台空間，讓居民使用。 旺角鼓油街改造重建項目早前獲香港測量師學會建築測量組頒發「建築測量師大獎2021」卓越大獎和保養及復修工程—專業顧問組優異獎，韋志成認為獎項是市建局向樓宇復修業界展示有關工作新成果，而鼓勵更多從業員作嘗試和更廣泛推動。 市建局行政總監韋志成在網誌表示，市建局四幢安置大廈均建於80、90年代，樓宇狀況及設施相對落後，其中位於西環的順成大廈樓齡已經超過30年，根據初步勘察，大廈外牆石屎有滲水及剝落，水管電力和消防設施亦老化。
順成大廈相片: 「保養為本」設計 提升維修效益
社協將管理及提供社會服務，而社聯負責承租，項目預留8成單位予合資格人士，社協預留最多兩成單位予輪候公屋不足3年或經社工評估及審批有急切住屋需要人士。 中西區的石塘咀@中原樓市片區，區內共8,317個私人住宅單位，涉及人口共20,138人。 另外，區內主要屋苑包括 翰林峰,創業中心,永華大廈,屈地大廈,美新樓。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 21,400，年齡中位數為 45.7歲。 此外，部份在樓宇翻新前沒有加裝監測系統的設備，亦藉著翻新的機會加設遙距監測裝置，例如在各個樓層的防煙門安裝無線門磁開關感應系統，一旦防煙門未有關上，門上的感應器便會將該訊號傳送到中央監測系統，提醒管理人員前往檢查，以免因疏忽或延誤處理，影響防煙門阻隔濃煙及熱力的效果，同時亦提高防盜功能。
市建局亦計劃將順成大廈的樓宇質素，提升至現時市場上品質良好且實而不華的水平。 順成大廈相片2023 他提到，居於順成大廈內的租戶年紀漸大，並預計將來受其他重建項目影響而需要入住安置大廈的租戶亦會有不少長者，故部分單位會以長者起居生活為設計原則，例如單位室內地台改用防滑設計的材料，以及在浴室加裝沐浴座椅，以支援長者起居。 韋志成表示，根據初步勘察，順成大廈部份外牆及室內的石屎和飾面已失修，有滲水及石屎剝落的情況；另外，大廈水管電力和消防設施亦漸老化，需要提升。 針對順成大廈的樓宇狀況，大廈除了基本維修工程，令樓宇在安全和衛生方面，更符合現行標準和規格。 市建局亦計劃重新設計部份樓層的間隔佈局，以提供更多備有獨立洗手間的單位，供將來入住的安置租戶之用。 物業是業主的資產，保持樓宇單位內、外良好狀況是業主的共同責任；然而，社會一直對這方面的關注及參與，普遍較薄弱。
順成大廈相片: 樓宇
2021年底，房屋署為此邨大廈及部分公共設施重髹色彩，採用了以彩虹為主題的配色，吸引部分市民到場拍照[5]。 順成大廈相片2023 香港社區組織協會及香港社會服務聯會共同推出位於西環順成大廈的過渡房屋項目，現正接受申請，9月1日截止。 韋志成認為，樓宇復修和改造重設，將會是市區更新長遠發展中非常重要的工作，而油麻地和旺角有著獨特地區特色，未來在保育和活化所佔的角色亦不輕。 大廈管理人員可以透過屋宇裝備監測系統監測水泵、水缸和總電制房的運作狀況，一旦遇到突發性故障，可即時處理。
市建局現正就各項基本維修和「改造重設」工程項目所涉及的費用進行研究，以早日落實順成大廈的「改造重設」計劃。 而油旺地區研究，將會制訂一套涵蓋市建局重建、復修、保育、活化工作，並加入「改造重設」方案的市區更新策略，因為即使市建局透過規劃手段，將可供發展的地積比釋放以致地盡其用，也只是「一次性」的做法，而發展密度不斷提高將會帶來其他例如民生及環境等問題。 香港社區組織協會(SoCO)及香港社會服務聯會(社聯) 公布，兩個機構共同推出的「社會房屋共享計劃」-「友樂．睦鄰互助計劃」現正接受申請，涉事西環德輔道西順成大廈單位由市建局提供52個單位，為1至6人家庭而設。 項目預算可協助100名苦候公屋的基層市民脫離環境惡劣、租金昂貴的居所，讓基層在可負擔的過渡住屋中得以喘息，透過多元化的社會服務，強化基層與鄰舍及社區的連繫、建立共享資源的網絡。 計劃強調「健康住屋」的概念，着重房屋自然採光，衛生安全且具通風的窗。 市建局近年在其轄下四幢安置大廈的樓宇復修工作中，採用「改造重設」策略，在一般的維修工程之上，更提升樓宇設施至現代標準；此外，亦引入「保養為本」的維修理念，採用易於維修、耐用的物料，改善樓宇設施的可使用期並提升設施維修的效益。
