其中，現樓單位為2座29樓A室，實用面積808方呎，採四房間隔。 而1A座是丑山未向，實際的巒頭上專業教育學院裏面有一個泳池，對於財力是很大的幫助，各位讀者可以關注這一點。 這4座的吉度都很高，旺山旺向、雙星到向等 ，風水的靈力都很高，住在這裏一定為大吉昌。 唯遠前方專業教育學院將有4年的建築計劃，大家必需要留意日後建築地盤對此屋苑的影響。 明翹匯(The Grand Marine)位於青衣南，總樓面面積約400,681平方呎，建有兩幢住宅大廈，均樓高32層，各配置四部升降機。 每幢大廈細分為兩座 (第1座、1A座、2座、2A座)， 合共提供776個分層住宅。
若一個地盤監督的「認可人士」認為，把「預計關鍵日期」延展後，地盤仍受上述因素影響而需「延展」， 理論上是可以的。 這一點，正正是《一手條例》下的的灰色地帶，亦對新盤準業主充滿不確定。 簡單計算，以他購入樓價600萬元來計，借取發展商高成數按揭計劃，等於自己只需支付20%首期，大約120萬元；餘額80%，相當於貸款額480萬元則借取按揭上會，首兩年月供21,965元。
青衣明翹匯: 青衣 明翹匯 價錢 戶型 交通 配套 按揭 5大要點分析 (有片)
明明已經上會，自己亦沒有租樓及供樓雙重壓力，卻偏偏因為「即供付款」而困擾? 我們決定來到現場看看地盤情況，順道跟他談談。 雖然《一手條例》有規定，「如果發展商在預計關鍵日期、或任何經延展的日期或之前未能完成項目，買家可以撤銷合約，發展商須將根據合約支付所有款項、連同利息退還買家」；表面上，對準買家有十足保障，但重點卻是「經延展」三個字。 而且更重要一點，樓書看見的「關鍵日期」只是「預計關鍵日期」。 青衣明翹匯2023 起樓過程中，我們會遇到很多不可預計的事項而影響進度。
若因錯漏而引致任何不便或損失，本公司及中原網頁概不負責。 青衣明翹匯 換言之，只要每遲一個月交樓，這31名買家會為財務公司帶來額外815,300元收入；遲交兩個月，這31名買家就要累計多支付163萬。 縱觀明翹匯首張價單，逾半單位定價800萬元以下，其餘定價亦多為800萬至1,000萬元，只有少數單位高於1,000萬元。 再配合發展商的其他優惠，預料大部分單位如選擇建期付款，雖然優惠較少，但未來仍可申請樓價最高800萬元的首置9成按揭，或樓價最高1,000萬元的8成按揭。
青衣明翹匯: 成交/註冊日期
明翹匯 1座 於過去3年共有17宗成交。 明翹匯 1A座 共有30層，提供200個單位。 明翹匯 1A座 於2021年12月起入伙。 明翹匯 青衣明翹匯2023 1A座 於過去3年共有27宗成交。
- 地契內列明的「地盤完工日期」並不等於「收樓日期」。
- 早一點申請，會擔心銀行審批後需在一定時間內簽署確認信；若太遲申又擔心趕不及上會。
- 不過，周邊環境變化對小業主的影響，遠不及屋苑內部環境。
- 「預計關鍵日期」實情只反映一個項目預期符合地契條款、及批則條款的日期。
- 簡單計算，以他購入樓價600萬元來計，借取發展商高成數按揭計劃，等於自己只需支付20%首期，大約120萬元；餘額80%，相當於貸款額480萬元則借取按揭上會，首兩年月供21,965元。
屋苑前方有一個迴旋處，迴旋處為其明堂，對我們風水學來說，前方的明堂都可以收到朱雀炫舞，後方的玄武很有力，外巒的吉象呈現出來。 於日前發表的施政報告中，將首置9成按揭保險的樓價上限，大幅調升到800萬元，兼將此類按揭的「供款入息比例」劃一為50％，且按揭申請者不須符合壓力測試。 8成按揭的樓價上限，則由800萬元上限放寬至1,000萬元。
青衣明翹匯: 銷售情況
其中，最平一房入場單位為2座2樓G室，面積299方呎，定價547萬元。 如以即供方式，再用盡發展商優惠，折實價432萬元入場，首期即約43萬元。 明翹匯以細單位為主，有7成單位為一房及兩房，不設開放式。 青衣 明翹匯 日前公布首張價單，它屬青衣逾10年來首個新盤，由佳明集團發展。
針對「明翹匯」遲交樓影響即供高成數按揭業主，我們曾發信向發展商佳明查詢，問及遲交樓跟地盤工程涉及斜坡有沒有關係? 佳明回覆表示，項目剛獲批滿意紙，故會在一個月內交付準業主，相信可馬上解決業主面對的問題。 今日是2021年3月30日，我來到「明翹匯」的地盤視察，大致樓盤都已經起得七七八八，眼見只餘下少量工程未完成。
青衣明翹匯: 樓盤類型
愛海頌兩房單位佔75% 單位戶型方面，一房戶面積299至313方呎，兩房戶面積約410至438方呎，兩類單位合共佔約七成。 而三房戶面積566至807方呎，四房則為808方呎。 同時，項目亦設有特色戶，例如頂層複式單位面積1,829至2,728方呎，至於連平台或花園特色戶，面積約278至808方呎。 被問及近月社會環境不穩，顏氏表示，有留意近期市況，但由於青衣區過去多年已累積一定購買力，預計只要項目開價合理，市場會有需求，相信下半年樓價平穩。 長實集團（01113）助理首席經理（營業）何家欣表示，長沙灣愛海頌有機會下月將出。 項目提供876伙，當中約七成半為兩房單位，實用面積由474方呎起，而大部分三房戶面積約750方呎。
地契內列明的「地盤完工日期」並不等於「收樓日期」。 明翹匯項目靠山而建，幾乎所有1房及2房單位均面向山坡，料中高層的3房及4房戶，才能望見貨櫃碼頭及藍巴勒海峽海景。 至於山坡維修問題，發展商佳明集團表示，已預留3,000萬元作維修基金，不過未來業主仍有可能需分擔費用。
青衣明翹匯: 青衣藍澄灣3房套單位 放盤逾1年累減151萬元 終獲換樓客以769萬元承接
藉着閱覽該等素材，即代表閣下已無條件同意本條款及條件。 倘若閣下不接納本條款及條件，請點擊此處，離開本網頁。 我們經常聽到的「關鍵日期」，這又是否等於「收樓日期」呢? 青衣明翹匯 「預計關鍵日期」實情只反映一個項目預期符合地契條款、及批則條款的日期。 當一個項目落實了「關鍵日期」，發展商便須於14日內申請「滿意紙」，之後獲發「滿意紙」後的一個月內交樓給買家。 因此，就算項目能落實「關鍵日期」跟「收樓日期」仍有一定時間上的差距。
包括在「美景花園」對出的「青鴻路」，是一幅佔地四公頃用地，現時正興建兩座綠置居單位，合共提供2,868個單位，預計在2023年第三季入伙；在青衣「青衣路」及「航運路」之間，佔地約8.1公頃用地，日後也有新規劃。 這幅地現時以「短期租約」形式出租，作為露天儲存貨櫃及貨物處理之用。 政府正研究用六公頃用地興建九層高綜合大樓，以及餘下兩公頃作露天儲存貨櫃。
青衣明翹匯: 青衣 明翹匯 最細一房 432萬元入場
根據現行《一手條例》，容許在「認可人士」包括建築師、工程師或測量師批准下，可基於天雨、暴動、不可抗力等因素，而申請把「關鍵日期」延後。 疫症下多個新盤，包括永泰在小欖「Oma by the Sea」就把「預計關鍵日期」由今年六月中延展至12月26日；恒基「帝御」系列也延長兩個月；「利奧坊．曦岸」亦要延長交樓。 因為「明翹匯」仍處於樓花階段，土地註冊處仍未正式註上業主的名字，業權仍在發展商手上，故銀行並不接受樓花轉按，均需要在收樓後才能做到。 這也意味只要發展商遲一天交樓，選擇了即供高成數按揭的買家，即使入息等要求都具備轉按條件，卻同樣處於極度被動狀態，而需要捱發展商貴息。 「明翹匯」前身本是劃為「綠化地帶」的一個小山坡，及後被政府改劃住宅發展，但卻有屋苑範圍內的山坡卻需要定期進行維修，面積比起屋苑還要大。
所謂「建築規約」(Building covenant)，是政府一些招標土地的地契、或透過契約修訂後的地契所列出的「建築期限」。 一般在地契內均有列明，項目需要在某個時段內，符合地契條款及其他法規，同時建有的大廈必須完工(completed) 及適合佔用(made fit for occupation)。 佳明集團控股(01271)旗下青衣明翹匯周四(26日)開放現樓住客會所及現樓單位予傳媒參觀。
青衣明翹匯: 樓盤編號# 2699366
一房單位介乎 呎之間，而兩房單位介乎 呎。 大細單位分別有約14呎及28呎的差距，主要分別反映在客飯廳及走廊空間，反觀睡房及洗手間的空間卻差無幾。 明翹匯 1座 共有30層，提供201個單位。 明翹匯 1座 於2021年12月起入伙。
位於青衣細山路「明翹匯」，發展商佳明當年在2019年10月開售，根據樓書資料，樓盤預計關鍵日期為2022年1月31日，相當於樓花期兩年四個月。 因為陳先生選擇了「120天即供」付款辦法，並在2020年3月正式成交並開始供款，故若按正常進度，理應是有足夠時間在現樓時轉按至傳統銀行。 青衣區相隔十五年，再有私人住宅新盤開售。 佳明集團（01271）位於區內細山路住宅項目命名為明翹匯，提供776個單位，預計八月底可獲預售文件，屆時隨即推出市場。 該集團營業及市務總監顏景鳳稱，項目售樓廠及示範單位等前期工作已準備得八八九九，售價將參考荃灣新盤及同區二手屋苑，現時青衣區樓齡四十年與二十年的物業，呎價約1.6萬至1.9萬元。 資料顯示，該集團於一六年以逾9.38億元投得上述項目地皮，當時每方呎樓面地價約1,980元。
青衣明翹匯: 風險話你知: 前身為綠化地帶 業主承擔斜坡維修
項目在2016年以9.39億元批出，以最高可建樓面47.42萬呎計，每呎地價折算僅1,980元，「明翹匯」前身本是劃為「綠化地帶」的一個小山坡，被政府改劃為住宅發展，但卻因屋苑範圍內山坡需要定期進行維修，面積比起屋苑還要大。 翻查批地條款，地契要求發展商需負責斜坡維修，包括岩土勘察、預防山泥傾瀉、緩解及補救工程等。 對於選擇「建築期付款」的買家來說，最擔心期內樓價回落，會影響按揭審批、或者要捧差價上會；但我們《胡．說樓市》就收到一名購入青衣「明翹匯」的谷友求助。 他不是選用「建築期付款」，而是選用了「即供付款」。
如果在樓花期內，選擇了「建築期付款」的準業主，因為須在物業正式成交前三至四個月向銀行提交申請，若未能掌入伙時間，會直接打亂了其申請部署。 早一點申請，會擔心銀行審批後需在一定時間內簽署確認信；若太遲申又擔心趕不及上會。 部份買家則擔心樓價下跌，一旦延遲入伙期間，樓價突然下跌，新居估價不足，則有機會要自己捧差價上會，對準業主來說均會構成沉重的心理壓力。 “本集團”指(i) 青衣明翹匯2023 本公司; (ii)本公司之任何控股公司、附屬公司及／或相聯公司; 青衣明翹匯 (iii) 其他與本公司屬同一集團的公司及; (iv)在上述(i)、(ii) 及／或(iii)內提及的任何公司的董事、人員及僱員。
青衣明翹匯: 明翹匯 一手註冊紀錄
Napoli售3979萬破紀錄 另方面，新鴻基地產（00016）的元朗PARK YOHO Napoli以招標沽出28座地下及高層地下複式A室，實用面積1,808方呎，花園1,225方呎，成交價3,979.4萬元創項目新指標，呎價22,010元。 同系屯門御半山II期上載5號價單，提供50伙，扣除最高22%優惠，售價由逾538.81萬至738.09萬元，呎價14,254至19,312元，周六發售10伙。 新盤遲交樓，無論對於選用何種付款辦法的準業主來說，置業計劃必然受影響。
但一定要在第25個月前轉按，因為踏入第三年開始，供款便會大升至36,550元，供款會大66%。 施政報告又指明，以上規定只適合「已落成樓宇」。 據《明報》報道，即使購買樓花，如選擇「建期付款」（準買家在揀樓後，先付約10％至20％樓價。然後在整個樓花期內，不需再繳付任何款項，直到入伙前，才需完成按揭申請，繳付所有樓價。）仍可申請新規例下的按保及按揭。 明翹匯於上周公布首張價單，涉156伙，包括90伙1房，39伙2房及27伙3房。
青衣明翹匯: 按揭合約登記統計分析 (2023年5月)
有電影已經宣佈上映日期，但尚未開始拍攝，而其他電影正在製作中，但尚未確定上映日期。 在明翹匯地面遙望山勢，我們可以看到樹木是生長得很高，代表泥土很豐沃、豐盛和代表當中的泥土、石頭基本上質素都很高，若果以分數計算，明翹匯的分數是不錯的。 青衣明翹匯2023 這個地盤為一個背山面海的位置，後面它有土墩，雖然是一個很高聳的山。
青衣明翹匯: 銷售安排
根據批地條款，地契有列明發展商需負責斜坡維修，並需在2024年9月前完成斜坡處理、岩土勘察、山泥傾瀉預防、緩解及補救工程，但實情責任亦透過大廈公契轉嫁予小業主身上，因為大廈公契有指出業主需夾錢進行屋苑管理。 成交紀錄冊的目的是向公眾人士提供列於紀錄冊的關於該發展項目的交易資料，以使公眾人士了解香港的住宅物業市場狀況。 此成交紀錄冊所列載的個人資料不應用於其他用途。 青衣明翹匯2023 本公司在此提供的資料僅作單位成交前狀況的參考，並不是為賣方/業主客戶發出或推銷個別單位，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。
青衣明翹匯: 樓盤位置
葵青區的青衣@中原樓市片區，區內共17,815個私人住宅單位，涉及人口共178,733人。 區內主要屋苑包括 盈翠半島,翠怡花園,灝景灣,長安邨,藍澄灣。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 26,000，年齡中位數為 43.8歲。 發展商未能在「建築規約」期限內完工，就要向地政總署提出延長「建築規約」期限理據，同時支付「補地價」金額」。 如果希望把「建築規約」延長一年，地政總署會收取發展商地價2%；延長兩年以上則需繳付4%；延期六年以上甚至要繳付地價32%。 所以發展商都要盡量爭取期限內完工，以免牽涉額外成本。
青衣明翹匯: 樓盤編號# 2699239
青衣區生活配套較零散，幸而明翹匯所鄰近的美景花園已發展多年，屋苑內已有超市、連鎖快餐店、便利店等。 食肆方面亦有不少選擇，除了茶餐廳外，亦有數間日本料理店。 更重要一點，而且地皮有斜坡的問題，早在政府批地時已在地價上反映，故對發展商來說，所需承受的風險相當之低。 這幅位於「細山路」的地皮，是在2016年以9.39億元批出的，以最高可建樓面47.42萬呎計，每呎地價折算僅1,980元。 然而發展商今天以14,813元呎開售，也等於較地價翻了六倍以上，若沽清首批156個單位，至少可套現8.7億元，也接近先鎖定了地價成本。 這是計劃於2023年上映的香港電影作品列表。
不過，周邊環境變化對小業主的影響，遠不及屋苑內部環境。 《施政報告》後第二個開價的樓盤，小型發展商佳明旗下的「明翹匯」位於青衣南，毗鄰樓齡35年的私樓「美景花園」，對出就是「藍澄灣」。 若要前往青衣站更要接駁小巴或巴士，並不算十分方便。 附近用地也不斷發展，包括「明翹匯」相當貼近日後房委會旗下的「綠置居」地盤，對景觀可能會有影響，值得準買家留意。 簡單來說，今次政策容許地契完工日期拉長六個月，只是發展商地盤的完工日期，卻又不等於交樓給買家的日子。
