沙田第一城44座低層B室，這個實用284呎的單位，業主在去年尾以525萬元買入，但今日的估值也跌至457萬元，比起當日買入價低出13%。 負資產補差價2023 同樣地如果當日業主做了九成按揭，自己支付了52.5萬元，餘額472.5萬元向銀行承造按揭，賣樓需要自行15.5萬元的差價。 根據《朝日新聞》的調查發現公寓建成每隔五年空置率就會上升，而且隨着房齡上升，空置率也會上升，超過15到20年房齡的公寓有兩成出現虧損，房租無法支付修繕和貸款，成為負資產[8]。
在物業市場內，這種由於物業的市價低於原先用來購買物業的借款（樓宇按揭）的現象，通常在物業價格普遍下跌後發生。 發展商的高成數按揭貸款，不但使物業在樓市大跌時易變成負資產，昂貴的利息亦增加業主恆常支出，間接增加了他們因財政失算而斷供的機會。 因此，除非業主別無選擇要靠「呼吸plan」上車，否則這類高成數按揭可免則免。 負資產指業主持有的物業市值，低過原先用來購買物業的借款（即樓宇按揭），導致資不抵債。 負資產通常在物業價格大幅下跌後發生，物業市值升跌與借貸額高低，主宰物業會否淪為負資產。
負資產補差價: 銀行發出破產令再收樓
事實上，有了壓力測試以及金管局種種限制按揭成數的措施後，整體樓按穩健，只要貸款人目前負資產情況並不嚴重，銀行普遍都不會因物業資不抵債而採取行動。 提起負資產，自不然令人回憶起1997年本港回歸後情況，當時樓市處於高峰期，但由1997年至2003年，香港受到亞洲金融風暴、科網股爆破、「沙士」爆發等重大事件影響，香港樓價拾級而下。 據差餉物業估價署(差估署)資料，由1997年10月至2003年底，私人住宅售價指數累跌62%。 當然只要買家按時供款，尚欠銀行按揭金額愈減愈少，若樓價沒有進一步下滑的話，負資產可在一定時間內自然消失。 而且只要業主繼續供得起樓，銀行也絕少會要求買家補差價，所以一般來說，業主也不用太過杞人憂天的。
如果借貸人不再跟銀行商談，銀行會向借貸人發出破產令，然後收樓，把物業拍賣。 莊錦輝補充稱，借貸人會收到銀行信件通知追收按揭貸款。 銀行一般會給一個期限去還款，其實借貸人只要把按揭轉按到其他銀行便成。
負資產補差價: 【即享高達$7300禮遇】星展稅季貸款 貸款額高達2百萬
泡沫經濟期間，曾經出現度假公寓熱潮，1987年出台的《综合疗养地建设法（度假法）》從稅收上提供開發度假區的優惠更刺激了當時的度假地區的土地交易。 隨著地價暴跌，1991年位於伊豆的300平方米別墅用地買入要1300萬日元，而到2017年要10萬日元才能出售[7]。 雖然調查結果並不包括二按，但由於銀行提供的屬負資產一按貸款，沒有客戶在二按下的未償還貸款資料，故無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款。 三年後仍欠銀行按揭500萬元，但因樓價突然大跌，物業市值只得400萬元，就算即時以市價變賣物業亦會欠銀行100萬元，那業主的物業便成為負資產。 現時在新按保計劃（林鄭plan）底下，800萬物業可以借9成，只要樓價下跌1成，借足9成按揭的業主就會變成負資產。
至於業主最關心的「Call Loan」問題，只可說銀行作為物業債權人，無論任何時候，均有資格追討欠款，而負資產，也只是增加銀行Call Loan的可能性。 而負資產住宅按揭貸款涉及的金額，由2022年第二季末的3億港元，增加至2022年第三季末的30億港元。 至於負資產住宅按揭貸款中，無抵押部分的金額由2022年第二季末的400萬港元，增加至2022年第3季末的5,900萬港元。 負資產補差價2023 即使業主未有準時供款，銀行會先通知業主，不會一下子call loan。
負資產補差價: 白居二 壓價執平樓 居屋公屋成跌市重災區 香港樓市2018
除此之外，買家要養成定期還款習慣，以防在經濟下滑，會成為銀行追收差價的借口。 同時間，買家也應為自己建立後備資金，起碼在處於失業危機時會仍然可以捱過去。 因為樓價只要跌穿借貸額就會變成「負資產」，所以將借貸額降低是其中一個簡單直接方法。
他續指，按揭保險計劃下的貸款最新拖欠比率只有0.01%，比銀行業整體按揭貸款的拖欠比率（2022年12月底為0.06%）更低，顯示按揭保險計劃下的貸款質素十分良好，銀行按揭業務風險可控。 負資產補差價2023 「現在的負資產個案雖增加了，但實際數字仍不算多，但萬一樓價再跌，負資產數字再上升，對銀行是否有很大影響？」Candy從宏觀角度看負資產的問題。 如今港加息周期已經來臨，在樓價回調、息口上升及高成數按揭盛行的情況下，較容易出現負資產個案，有意入市的買家要衝量清楚自身負擔能力及經濟狀況。
負資產補差價: 倘負資產 銀行也不一定立即收樓
我們《胡．說樓市》從註冊處抽出數據後，再跟銀行估價作比。 當中鰂魚涌「康怡花園」，實用461呎的單位，去年11月以930萬元售出，當時呎價高達20,174元，但最新銀行只估到842萬元，跌幅近一成。 其次，就是貸款人必須保持良好還款紀錄、準時供款、避免斷供，以防在經濟下滑時，會成為銀行優先call loan的目標。 負資產的問題是，如果借款人無力供樓，被銀行或金融機構賣樓，都仍要補回欠款差價，否則會繼續被追債，而無力償還或被迫申請破產。 金融管理局副總裁阮國恒表示，2022年第4季負資產住宅按揭貸款宗數大幅上升，主要是因為住宅樓價去年首3季下跌8.5%後，第4季再跌7.7%所致。 以國土交通省公式地價為例，2011年至2017年，只有東京、大阪、名古屋三大都市圈住宅用地價格還保持，地方的地價下跌了一成。
加上有按揭保險計劃保障銀行所以業主們不需要太過擔心。 對於大部分首次置業買家來說，問銀行借高成數按揭是很常見。 若香港各大銀行及按揭保險公司不提供高成數按揭的話，要在本港買樓基本上是沒可能，除非你家底豐厚。 近年，經濟持續不明朗加上疫情未有緩和跡象，對於過去幾年都借緊高成數按揭的業主就要相對小心。 為了解決大家的憂慮，ROOTS上會會為大家拆解何謂負資產及注意事項。 負資產是指物業市值低於未償還銀行貸款額，即所謂「資不抵債」的意思。
負資產補差價: 獨家A.I.按揭評估
再者就算即刻轉按，新做按揭的銀行都一定不會批出與現時按揭貸款餘額相約的數字，變相都是要補回差價。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 莊錦輝則表示，買入價不應高市價太多，香港樓市氣氛疲弱，建議準業主入市時買入價不應比市價高出太多。
姊妹們，妳有沒有想過，如果樓價升了，即使貸款者出現財務問題，或周轉不靈，無法償還每月的按揭貸款，也絕少斷供，因為他們大不了就沽出物業，即時不用供樓之餘，還可以套現一大筆，並賺了樓價的升幅。 但自十多年前引入正面信貸資料庫、壓力測試的要求，再加上針對非自住人士的種種印花稅，市場基本上由用家主導，而且制度大致保證了他們不會過度借貸。 此種環境下，即使樓價因外圍因素影響而調整，出現恐慌性拋售的機會也不高。 目前按揭年期可長達25至30年，在如此長時間內，樓市或經濟經歷兩次周期，亦有機會發生。 幸而，銀行不會因為物業一成為負資產，便即收樓作銀主盤拍賣。
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而「按揭比率」也在19年11月份開始，一步步攀升至超過50%水平，最新數字已經跳升至52.7%，反映多了買家透過按揭保險借取高成數按揭，最終推高了「按揭比率」。 成功上樓後，也要保持儲蓄的習慣，萬一遇上經濟不景氣，公司裁員或減薪，也能在一段時間內維持供款能力。 若遇上由經濟不景伴隨而來樓市大跌，銀行因而call loan，要求業主填補負資產物業市值與未償還貸款的差價，業主也有錢應付。 買樓及償還按揭貸款，是個人理財中一項長遠的生涯規劃。 在可能長達30年的按揭年期中，業主無可避免地會遇上樓市的高低潮。
儘管歷史告訴我們，銀行甚少只因物業變成負資產而call loan，但業主們平日應未雨繆綢，避免個人財務在樓市大冧中被拖挎。 今文我們就探討一下負資產有咩影響，以及如何可以避免。 金管局數據顯示，本港第3季末，負資產住宅按揭貸款宗數199宗，按季增加72宗，增幅近57%。 這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。 如果不幸成為負資產的朋友想賣樓或轉按的話首先一定要補回差價。 因為理論上現時銀行借出的貸款應該多於物業市值及貸款餘額，如果不補差價，銀行不會允許你賣樓或者轉按。
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舉例說，有買家購入500萬元物業，承造九成按揭，即貸款額450萬元，但後來樓價下跌，物業價格跌穿450萬元，那麼這位業主已成為負資產。 負資產補差價 《香港財經時報》於本文會解釋負資產定義、負資產原因及後果，並且回顧1997年後「負資產」情況，分析現時的情況。 不少人關注銀行對負資產態度和做法，業主斷供會否call loan（即要求提早償還按揭金額），專家就此會提出意見，並提出3種避免成為負資產的方法。
固定資產的入賬價值包括購買價款、相關稅費、使固定資產可以達到使用的狀態前發生的運輸費、安裝費和服務費等。 負資產補差價2023 負資產一詞指當一項被用在抵押保證而取得貸款、惟市價比尚未清還的本金現值還低的資產。 近年有些發展商為推售新樓，向業主提供高成數按揭，額度可高達樓價九成半，部分甚至毋須入息證明及壓力測試，只要有呼吸的活人就會批，俗稱「呼吸Plan」。 這類計劃的低息期一般只限首2至3年，「蜜月期」過後，很大機會要支付P（最優惠利率）或P+1等高息，屆時按揭息率達5、6厘。 姊妹們，昨日提到，今年首季，負資產的個案大幅增加14倍，但相比起2003年沙士高峰期時的實際個案，現在的情況未算嚴重。
負資產補差價: 業主不斷供 銀行不call loan
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，一旦借貸人首次沒有供款，銀行會致電提醒借貸人供款，但若果借貸人持續2、3個月都沒有供款，銀行會發信通知。 因此，即使樓價回調，但如果業主本身並沒有透過高槓桿來借貸話，不一定會淪為負資產。 金管局自2010年推出逆周期措施後，多番收緊按揭水平後，就令買家要用更多首期才可以用市，故即使樓價在2015年及2016年曾有過調整，「負資產」問題卻未見惡化。 負資產補差價 負資產補差價 這個議題再度被翻炒，源於政府去年《施政報告》中放寬按揭保險，就被形容為負資產問題火上加油。 當樓價回調時，但凡物業最新估值跌穿尚欠銀行貸款額，都出現所謂的「負資產」。 業主以$650萬購入物業，單位市值降至$550萬，但尚欠銀行按揭$570萬，由於欠額多於資產價值，該單位便已列為負資產。
此種寬鬆的環境令個別投資者過度借貸，一旦市場環境逆轉，租金收入不足以支持還款，此等投資者便可能會將多個單位放售，最終引發樓價更大的跌幅、更多的負資產。 市面上所有價值1000萬或以下物業最多能夠獲得銀行批核6成按揭。 如果需要額外借多少少（最盡借9成按揭），就要購買「按揭保險」。 正正係因為咁，按揭保險批核會更嚴格，而倒過來說，按揭保險亦是一個可以讓業主借得更高成數按揭的好方法。 有市場人士亦建議，如情況許可，業主可先於銀行戶口中，存入一年份的還款額現金。 如果是向財務公司承造第二按揭或更高成數按揭，物業一旦成為了負資產，後果則更為嚴峻。
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然而，「負資產」之所以令人如此聞風喪膽，其實某程度是它釋出了樓價愈跌愈有的訊息，令到一批原本有意入市的準買家也不敢輕舉妄動，導致樓市出現買賣兩閒的困局。 當物業變成負資產，業主最擔心的問題是銀行call loan。 其實銀行作為物業債權人，無論任何時候，均可向業主追討欠款，而負資產，只是增加銀行call loan的可能性。 但是業主只要準時供樓，被call loan的可能性會降低，所以請準時供款，避免斷供，被call loan的風險自然大減。
- 要留意的是，上一個高峰期，香港的按揭監管相對寬鬆—整體按揭成數較高、也無壓力測試，投資者亦容易以一份收入，向多家銀行申請多個物業的按揭。
- 至於為何在1997年、2003年或2009年時，常聽聞負資產令眾多業主百上加斤，甚至跳樓呢？
- 銀行一般會給一個期限去還款，其實借貸人只要把按揭轉按到其他銀行便成。
- Call loan的金額有機會是以物業新舊估值計算按揭差價，亦可以是整筆按揭款項。
- 換句話說，如果業主本身是利用高成數按揭／高槓桿借貸，在樓市急速下滑期間，就會較容易淪為「負資產人士」了。
- 「負資產」其中一個成因，跟樓價急速下滑，影響物價最新估值有關。
- 這個數字是金管局每月公布的「住宅按揭每月統計調查結果」找出來的。
