1984年，村集体成立深圳市水围实业股份有限公司负责村集体资产的运营管理。 柠盟公寓项目改造片区位于水围村西南边缘，规划面积约8000平米，片区由水围村集体股份公司统一规划并于2002年建成。 35栋农民楼的基底和层高一致，每块宅基地90平米，每栋楼7层，1-2层为商业，3层以上为住宅。 这35栋住宅有29栋纳入了柠盟公寓项目，项目2016年启动，2018年完成，为福田区政府提供了504套人才公寓。 由于深圳市全域的城中村规模巨大，其所隐含的物业价值也被不同的地产商看中。 其中社会影响力最大的综合整治项目要数万科推出的“万村计划”。
按照“保本微利”原则，由福田区住建局补贴，承租给福田区企业人才居住。 水围村 面对用地短缺，城中村存量更新成为政府获取建设空间的主要出路。 但城中村拆除重建存在难度大、耗时长、成本高的困境，回望过去几十年间，福田区完成拆除重建的城中村只有4个。 如果采用拆除重建的方式，政府根本无法在2020年前完成5万余套保障性住房供给。
水围村: 深圳圍頭
而“二奶村”跟“红灯区”本来就是有传承关系的，深圳之所以能发展成这么多成规模的红灯区，部分原因就在于97年金融危机时，很多港人破产，只好抛下深圳的二奶回香港，而这些失去收入来源的二奶顺势当了小姐，逐渐就成行成市了。 无论是从娱乐场所的规模、还是服务质素，水围村是深圳市内唯一可以跟春风路匹敌的地方。 过去这里的色情业也极为猖獗，但经过多年来的整顿后，现在基本上只剩下正规大场了。
白天你披甲上阵，在职场上“南征北战”，暮色四合，你拐进水围村，在夜市街的摊位前被一份食物的香气俘获，于是，解甲归田，重回生活。 倾力打造集聚会、会客、健身、影视、主题活动为一体的“青年之家”，从邻里文化、共享互动和创新创业等方面，为水围村注入更多青年、创业、共享元素。 水围村 每户均带有独立卫生间，定制床、沙发、电视柜、书柜、书桌、储物柜等家私家具，并配备空调、热水器、冰箱等常用电器，实现拎包入住。
水围村: 香港圍村列表
2017年3月，项目进入施工审批阶段，深业投资4000万元对这29栋农民房的内部布局及外部基础设施进行升级改造，以提高其居住安全性、便利性、舒适性和美观性。 由于房屋的非正规性及其结构基本保留的事实，改造项目只能获得政府室内装修项目类的审批。 2018年6月至2019年7月期间，作者多次前往水围村进行实地调研，对水围村村长、村民代表、深业集团工作人员、福田区政府人员、项目规划者进行详细的半结构化访谈。 同时从深圳市政府、深业集团及大众媒体获取的多元数据资料也为研究提供了信息支持。 通常情况下，产权的“非正规性”增加了业主与居民被迫迁离的可能性，削弱了人们对产权的安全感。
本期“南燕规划”精选推送这篇文章，希望大家对城市更新的渐进改造模式与城市治理的非正规机制的结合有更好的了解。 由于保障房筹集建设压力大，深圳早就在《住房建设规划2012年度实施计划》中提出，“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。 实际上，这一模式中，改造费用基本由政府承担，政府每平方米向深业支付150元租金，但对外租给人才仅收75元租金，相当于每平方米补贴75元，作为政府筹集人才住房和整治消防安全隐患的成本。 水围股份公司以约73元/平方米的均价租赁29栋农民房，租金每两年递增6%，并在基本未加价的情况下，转租给深业。 深业对房屋进行改造后，以150元/平方米的价格租给福田区政府。 公寓服务以自助、共享、社交为特色，租户可以在公寓APP内一键预约房间清洁、搬家、家电维修、衣服干洗等有偿服务。
水围村: 香港圍村
福田区柠盟公寓项目的创新性实践激发了深圳市城市管理的进一步创新。 柠盟公寓案例的特点在于有效的城市升级改造方式，更在于其背后由政府支持的非正规物业正规化的特殊机制。 这一机制可总结为政府背书的“非正规产权的正规化”，政府主导提升了非正规住房的产权安全性和空间质量，并将其纳入正规的公共住房保障体系，但是仍保持其非正规的所有权属性。 水围村 水围村紧邻深圳CBD，靠近皇岗口岸和福田口岸，占地面积0.23平方公里，居住着大约1500名本地村民和30,000多名外来租客。
以三个层次的“非正规性”（产权的、政府治理的和社会心理的）为线索，从三个方面，（1）过程和成效、（2）机制和（3）动机和原因，层层递进地探讨了柠盟公寓项目的实施。 综上，柠盟公寓中政府背书的“非正规产权的正规化”发生的原因在于：福田区政府负责保障性住房供应的压力；传统拆除-重建更新模式的高成本；政府对于城中村防火的严格监管增加了业主的产权不稳定性等。 福田区政府在多方刺激之下，首创非正规方式增强非正规社区权属安全性，通过使用权转移，分担产权所有者的责任，通过正规与非正规的结合降低利益相关者所面临的非正规物业的潜在危险。 1978年中国第一个经济特区成立——深圳，经历40年快速发展，从人口不过几万人的一条小渔村，发展成为超千万人口的特大城市。 伴随发展，城市开始包围自然村庄，农民转身成为房东，房屋租赁成为主要经济来源，城中村事业由此诞生。 根据深圳市规划和国土资源委员会调研数据显示，深圳市城中村用地总规模约320hm2，约占深圳土地总面积的16.7％（图1）。
水围村: 深圳水围村变身首个城中村人才公寓 颜值爆表！
柠盟模式打破了传统的规则，这一创新行为反映了改革开放后深圳市政府对城市管理制度创新的开放性与包容性。 柠盟公寓的升级改造工程实质是一种打破现有规则的制度创新驱动下的空间升级，这种微观尺度的制度创新行为反映了我国改革开放的大格局。 2017年党的十九大提出“鼓励多主体多渠道提供住房，强调非市场化住房”，一时间“租售同权”、“房住不炒”等话题在学界广泛兴起，加大公共住房供给成为大城市管治的重要议题。 深圳市政府在十三五规划纲要中明确提出，计划到2035年建成170万套住房，其中不少于100万套住房将纳入公共住房系统。 本文由北京大学深圳研究生院黎斌博士、仝德副教授（通讯作者）、吴雅莹硕士生和李贵才教授合作完成，已于近期发表在全球规划领域顶级学术刊物《Progress in Planning》杂志上。 该期刊2018年影响因子在城市与区域规划领域排名世界前三，期刊中上一篇大陆学者主导的论文发表在2015年。
- 与其他城中村相比，水围的改造算是另辟蹊径了，城市更新也成了一个标杆，既保留了本土文化又融入了现代特色。
- 目前，深业集团四大长租公寓产品线已有10个项目，其中水围柠盟人才公寓是最早开始运营的项目，其他项目将陆续投入运营，最晚的将于2023年投入运营。
- 不仅方便住户更为便捷地抵达各个功能空间，也成为了居民休息、交流的公共活动场所，营造了立体式生活街区（图13）。
- 政府在非正规产权上的“非正规”尝试并没有阻碍城市的发展，反而引领了政府政策的进一步创新。
设计师Chris（赖希圣）引入了“七色院子”的概念，把28.5栋楼刷成了“红橙黄绿青蓝紫”不同的颜色，在握手楼之间的“一线天”巷道里，架设起7座不同色彩的电梯。 七种色彩也成为最简单明了的视觉引导系统，方便住户在迷宫般的街巷中认清方向，找到回家的路。 圍頭話是深圳原居民及香港新界原居民的语言，屬粵語莞寶片，與東莞話、廣州話同屬於粤語，較接近東莞話，與廣州話亦能大致相通。 周潤發曾於喜劇電影《我愛扭紋柴》內扮演一個圍頭人角色，電影內曾多次出現圍頭話對白。 今日不少原居民圍村有六百多年歷史，村名原本大都有「圍」字，最出名者如莊氏皇崗、水圍，何氏筍崗，文氏松崗、崗廈，蔡氏蔡屋围，黃氏沙頭上沙、下沙、福田、上梅林（又名大圍村），歐氏沙咀，溫氏沙尾，簡氏新洲，以及上埗向東圍等。
水围村: 深圳福田：600年古村落水围社区的智慧改造
同步升级村民楼内部和外部环境，创新性地增配电梯及空中连廊，彻底消除城中村脏乱差现状，营造适合青年人才的现代化国际化生活社区。 地处深圳福田中心区的水围村，有着600多年历史的古村落浓郁的烟火气，更蕴藏着深圳城市发展变迁的记忆。 水围社区按照“贴近生活、贴近实际、贴近群众”的要求，创新思路、丰富载体，扎实推进居民思想道德建设，深化拓展群众性精神文明创建工作，创造出一个个文明创建新亮点。 包容的制度环境是中国政策不断调整、创新的重要支撑，面对经济快速发展，灵活的治理方式产生持续的适应性。 政府中流传的俗语很好地揭示了深圳市政府创新治理的本质：“遇到红灯绕着走，遇到黄灯闯着走，遇到绿灯抢着走”。 一方面，快速发展变化的环境要求制度创新，政府鼓励以规避旧规则的方式对原有制度体系进行调整，建立新制度以应对新情况；另一方面，开放包容的制度环境推动、引导并支持各部门在具体实施过程中积极探索创新性工作模式。
2016年，深圳出台《关于完善人才住房制度的若干措施》，提出“十三五”期间，市、区政府可在确保安全的前提下，通过没收、租赁、征收历史遗留建筑等方式筹集不少于8万套人才住房。 1992年10月15日，作为深圳城中村改造的先行先试者，水围村正式挂牌为水围居民委员会，水围人洗脚上田，从此告别农民身份，转变为城市居民；同一天，深圳市水围实业股份有限公司正式成立，开始农村城市化建设。 通过这三个步骤形成对于水围村柠盟公寓项目的多层次理解，着眼于全球社会，特别是发展中国家，对城市非正规空间优化相关研究做出贡献。 “十三五”期间，深圳需新筹集建设保障性住房和人才住房40万套。 “当初从村民手里租房子是很难的，一家一家去谈的，村民对（村）股份公司（改造环境的想法）没有信心。
水围村: 深圳水围村29栋“农民房”变身人才公寓，政府半价对外配租
在调研过程中，咨询水围公寓的工作人员得知，水围公寓的租金中由政府提供的补贴达到75元/㎡，改造成公寓的总建筑面积1.3万平方米，一年下来仅水围人才公寓的租金政府就需要补贴1100万元左右。 该项目也成为了深圳市首个利用城中村居民楼改造成人才保障性住房的试点项目，既盘活了老旧城中村社区，又为城市中心提供了保障性住房，从而形成多方共赢的局面。 水围村2023 改造后的街区仍保持原有的城市肌理与城中村的空间尺度，改造对建筑功能与流线进行了调整。 建筑的1、2层的功能改造为“一拖二”形式的底层商业，由村集体股份公司统一招租运营，通过出租店铺给商户获得租金再返利业主[3]。
而在柠盟公寓项目中，政府通过这些“非正规”手段通常情况下，产权的“非正规性”增加了业主与居民被迫迁离的可能性，削弱了人们对产权的安全感。 而在柠盟公寓项目中，政府通过这些“非正规”手段增强了非正规物业的产权安全性。 相比之下，正规物业拥有完整、稳定的财产权，强大的权属保障可吸引更多投资，提升土地利用效率。 非正规社区产权安全性提升的关键在于使用权安全性的增强，它意味着物业更多的投资以及业主获得更稳定的收益。
水围村: 深圳IMAGE｜水围夜市街：九宫格都盛不下的烟火气
城中村为外来人口提供大量廉价住房，政府逐渐肯定其在城市发展中的积极作用，但2016年沙井火灾等悲剧在不断触碰政府管治底线并激励政府对城中村进行综合整治与管理，柠盟公寓正是在这一背景中产生。 同时，深圳市面临的城市保障房需求大与可建设用地指标少的矛盾，趋使政府从住宅存量中获取保障性住房。 “相比非正规产权的不稳定性，消防问题是城中村“握手楼”共同面临的最大安全隐患。 2016年8月，深圳市宝安区沙井街道一城中村发生严重火灾，7人死亡，多人受伤。 火灾由过道中一辆自燃的电瓶车引起，事故发生后政府采取强制措施，对建筑物没收拆除，并逮捕了9名负责人，其中包括3名房客、楼房的业主、社区负责人、村民及负责房屋租赁的交易人员。 案件引起社会全方面的关注，特别是引起了其他城中村的强烈不安全感，因此在水围柠盟公寓项目改造过程中，消防升级改造工作是重中之重。
乾隆嘉慶期間，客家居民遷居新界日多，多在本地人毗鄰建立新村定居，由於語言、風俗不同而互生磨擦，加以土地分配利益，因而双方产生土客械斗，遂客家人就仿原居地山区圍龍屋型制，建造「圍屋」，聚族而居，用以械斗防衛。 或者干脆什么都不做，就只是看看路边灯光，看看居民牵着孩子拎着蔬菜走过，将自己置身人潮，感受下这方天地间鲜活的生命力和浓郁的生活气息。 当夜色开始照管人间，福田CBD写字楼里的热闹也随着逐渐熄灭的灯光层层褪去，而藏身于高楼大厦间的水围村则用渐次亮起的一盏盏小灯，迎接着夜晚和热爱美食的食客光临。 为营造开放共享的社区环境，加建了7台电梯，并在五层和七层设置了空中连廊，将原本独立的29栋统建楼连成一个整体。 OCHO是一间新开的西班牙Tapas餐厅，老板来自香港，他意在使用当地最新鲜的食材做最纯正的西班牙味道。
水围村: 深圳圍頭
这里从水围街到水围九街，弯弯曲曲的旧街市，总让我迷失在这里。 我一直有所耳闻水围1368街区的大名，却不曾去过，这次的实地测评后，发现水围确实很有特色，也难怪成为深圳网红打卡地。 不仅如此，水围的美食在福田是出了名的，来了水围，吃到扶墙出是常有的事儿。 巴登街是深圳历史上最匪夷所思的红灯区，因为这条街正好位于过去的深圳市委市政府大门对面。 在市政府的眼皮底下，巴登街居然成长为深圳最着名的企街女大本营。
对于容积率较高、拆除难度较大的城中村采取改造提升的方式进行综合整治。 而功能改变类城市更新更适用于厂房类建筑，因为厂房建筑灵活的结构能适用不同类型的城市功能。 水围村2023 柠盟公寓项目介绍了一种新的城中村更新改造模式，经过使用权转移、升级改造、审批、公寓分配四个阶段，备受诟病的非正规住房华丽转身为政府大力扶持的城市保障性住房。
水围村: 深圳水围村29栋“农民房”变身人才公寓，政府半价对外配租
又有現定居清湖之廖氏（自稱廖仲傑後人）、現定居羅湖湖貝之張氏（自稱張九齡後人）等家族。 香港的圍村（英語：Walled Villages）多設在新界，主要分為兩大類：「本地圍」與「客家圍」。 「本地圍」是指本地人村落（即围头人），而「客家圍」是指客家人村落。 明朝時沿海寇患頻繁，居民為求自保，於房屋周圍建矮石牆，用以抗盜，當時粉嶺龍躍頭的老圍便是香港最早的圍村。 有着600多年历史的水围村，无疑给都市中人提供了这样的一个空间，古朴与现代并存，高效与慢生活兼容。
这是政府背书的“非正规物业的产权安全性增强”，只要政府介入，即便物业依然不受法律保护也会提高村民及租客对房屋产权的安全感，政府运作对于降低风险有着至关重要的作用。 水围村 水围村 这一机制的实质是政府利用自身的可信度，通过政府背书的方式实现柠盟公寓由非正规住房到“正规性”人才住房的转变，虽然过程中采用了非正式的机制，但是依然起到了增强非正规产权安全性的效果。 深圳的城中村存在大量合法外物业，参与柠盟公寓项目的29栋农民房也属于其中一部分。
水围村: 香港圍村
2014年，水围集体股份公司出面与多数已移居境外的35栋私宅的70多个业主联系，希望以长租方式获得物业使用权。 经过六个月谈判，最终与32.5栋私宅业主达成十年租赁协议，其余2.5栋业主坚持保持原状。 根据租赁合同，集体股份公司每月向业主支付约73元/平方米的租金，每两年增加6％。 水围柠盟人才公寓是首个纳入政府住房保障体系的城中村改造项目，也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的试点项目。 记者从深圳市福田区住房和建设局了解到，目前水围柠盟人才公寓504套公寓均已完成配租，待商业部分改造完成后，租户即可入住。 深圳市属国企深业集团有限公司（以下简称“深业集团”）的下属公司深业置地有限公司（以下简称“深业置地”）负责水围柠盟人才公寓改造和运营。
万村计划从村民个体出发，与村民直接签约，通过对每一栋村民自建楼的改造来实现整个村的改造。 这种方式可以避免整体统筹的空租期，能进一步的压缩控制成本，避免租金大幅度上涨所带来社会影响，但是对企业的商务谈判团队有较高的要求。 不足之处就是村内的公共设施并不能与建筑改造一并统筹建设，项目的公共设施如连廊、公共电梯、公共配套功能等会难以落地。 相比于政府主导的城中村综合整治，企业资本主导的城中村更新在市场经济的引导下更具有活力，能推行的范围更加广泛。 2015年起，深圳市政府鼓励各区建设国际文化社区，福田区选择与水围村合作，选定经村集体统一规划并且已完成天然气管道系统建设的片区进行国际社区的建设工作。 与此同时，福田区政府正面临着用地短缺与保障房需求大的矛盾问题。
水围社区尊重差异，包容多样，在多元国际文化的相互碰撞中寻找新的创新点和发展点，以新思维、新视角带动共建共融。 社区党群服务中心英文藏书超过1000本，依托图书资源，社区创新打造了“Book Exchange”外籍图书交换活动，以书籍分享、读书沙龙、咖啡品鉴等主题开展系列中外文化交流活动。 单身的年轻人在26平方米的套间里自得其乐；年轻的情侣在39.5平方米的一室一厅中找到家的感觉。 2022年3、4月间，福田因发生聚集性疫情封区，住在水围柠盟人才公寓的年轻人踊跃投身志愿活动，守护家园，义工名额供不应求。
虽然拆除重建类的城市更新项目带给了城市优越的配套设施，但是也带来一系列的社会问题。 深圳的高房价使得外来人口的生存空间受到挤压，但城中村的低廉生活成本却为深漂的人们提供庇护，如果说深圳是一座圆梦之城，那城中村就是巨大梦想的孵化器。 虽然生活的环境脏乱，并且存在安全隐患，但是城市的包容意象却实实在在地为底层的人员提供生活空间。 拆除重建后的城中村虽然以丰富的空间活力屹立在城市之中，但是高额的房租成本却不断的挤压外来租户的生活空间，诸如白石洲村的旧改项目，导致其周围的房租成跳跃式增长。 水围村2023 政府在这个过程中搁置非正规社区的非法性，放松相关规制运作，出于优化人民生活环境、提高生活质量的初衷，对城中村非正规社区进行升级改造，尽最大能力提升人们对权属的安全感。 对政府而言，被正规化了的非正规产权进一步鼓励政府进行政策创新与尝试；而对于居民，保留的“非正规性”不存在额外的风险和不确定性。
水围村: 深圳福田：600年古村落水围社区的智慧改造
项目聚焦深港两城，主要集中在深圳市罗湖、福田、南山、龙岗、宝安、龙华和香港新界。 截至目前，深业集团对长租公寓的布局共计超过一万间，总建筑面积约37万平方米。 由福田区住建局牵头，深业集团统一向水围股份公司承租村民楼，结合青年人才需求量身定制改造和运营方案，改造后，出租给福田区政府作为人才公寓使用。 近期，深圳市长陈如桂在福田区委书记肖亚非、区长高圣元和福田区住建局、深业集团有关负责人的陪同下考察了福田水围青年人才公寓项目，对项目的运营思路和设计理念表示高度认可。
政府通过“以函代证”、“会议纪要”和“现场指导”的方式增强了非正规产权的正规性，非正规住房依旧保持其非正规性，所有权主体未发生转移，建筑物的底层结构保持原状，但产权安全性大大提升。 政府在非正规产权上的“非正规”尝试并没有阻碍城市的发展，反而引领了政府政策的进一步创新。 “水围村柠盟公寓项目”是深圳市城中村渐进式改造的标志性项目，它的成功是“天时、地利、人和”共同作用的结果。 本文以深圳水围村柠盟公寓为例，通过介绍城中村农民房升级为公共租赁住房的开创性历程，挖掘其背后政府背书的“非正规物业的产权安全性增强”机制，揭示非正规物业产权安全性提高的过程及原因。
