例如供樓人士已供款2年，即剩餘按揭年期為28年，此時轉按把按揭年期拉長至30年，貸款額不增加的情況下，每月供款金額會減少。 現時市場上銀行之間因應不同貸款額、不同按揭客戶提供分層息率及優惠，例如部份銀行可為按保客戶提供額外息率及回贈優惠，按揭用家需要貨比三家以獲得最佳優惠。 中原按揭董事總經理王美鳳則表示，以往加息週期，美息升至2厘水平時，港息已跟升。 她預期，若本港銀行結餘再顯著縮減跌至低於千億元水平，加上拆息（HIBOR）升穿1.5厘至邁向2厘水平，港P最快於第三季內有條件上調。 黃詠欣認為，港銀結餘大機會於9月前跌至1,000億元水平以下，如若同時1個月拆息升至2厘或以上，令到最優惠利率（P）與一個月拆息的利差（Prime-HIBOR spread）跌至3%以下，銀行便大機會加息。
礙於1,000萬至1,125萬元物業的貸款額上限為900萬元，1,125萬至1,920萬元物業的貸款額上限為960萬元，首期開支成換樓人士的主要考量。 建議政府可因應時機，放寬首置人士按揭保險計劃樓價上限，可承造最高九成按揭貸款由樓價上限1,000萬元放寬至2,000萬元。 若果政府可有序地放寬按保成數樓價上限，相信能進一步激活換樓市場及增加市場交投，令市場的供求及交投達至更平衡的狀態，對樓市屬正面支持。 答：封頂息增加意味借貸成本上升，削弱買樓能力和減弱買樓氣氛。 有分析相信，滙豐和渣打這次調整首先將影響轉按市場，預計轉按宗數將慢慢減少四成至五成，整體按揭宗數將跌最少一成。 加上近期二手樓市交投淡靜、新樓交投量亦明顯下跌，本地銀行按揭業務或會步入寒冬期。
銀行加息按揭: 拆息升股市跌
個人預期，發展商將乘勢加速推盤，個人預期，發展商將乘勢加速推盤，隨着多個項目有部陸續部署以吸引價登場，料7月一手交投有望繼續造好。 【關於作者】葉敬誠於宏亞按揭證券公司從事市場研究，有逾十年的按揭業務經驗。 希望透過博客文章，推廣按揭風險管理的意識，並協助小業主善用按揭資源。 財政司司長陳茂波表示，目前負資產個案數量，與1997至2003年時10萬多宗的低潮時期相比，並不算高。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。
一文睇清按揭相關資料、壓力測試及供樓支出變化，以及各大代理行對樓市走勢的看法。 其中，「H按」是指按照香港銀行同業拆息（HIBOR）計算，市場普遍利率為一個月HIBOR+1.3%，封頂利率為P-2.5%。 儘管如此，按揭申請人仍應評估自己的財務狀況和風險承擔能力，以選擇最適合自己的利率，根據香港銀行同業拆息基準利率作為貸款利率的選擇，有其優勢，但如果同業拆息上升，相對地便會直接影響按揭貸款所需要承擔的利率。 金管局總裁余偉文昨表示，聯儲局加息0.5厘的舉措符合市場預期，從會後聲明可見美國加息周期仍未完結，但他重申美國加息不會影響本港的金融穩定及聯繫匯率制度的運行。 他指，市場普遍預期美元拆息上升，再加上本港季節性因素及股票市場需求，相信港元拆息（HIBOR）亦會持續上升，市民在置業或承造按揭時，要小心利率上升的風險。
銀行加息按揭: 香港加息2022｜按息水平仍屬「超低息水平」
本港方面，本港龍頭銀行匯豐（0005.HK） 率先宣佈加息0.125厘，最優惠利率（P）現時為5.75厘，加幅少於美息，料其他銀行將陸續跟隨，市場按揭息率調整至約3.5%水平。 業界人士指出，由於銀行體系結餘減少，1個月港元拆息在近日回升，P亦有上調的需要。 因此，如果HIBOR急升，且實際利率超過2.5%，H按申請人即可以實際封頂利率，即為2.5%還款。
- 即使現時加息0.125厘至3.5厘，但實際按息仍較早前部分銀行達3.625厘，低了0.125厘，對供樓人士的影響算是溫和。
- 此現象有幾個解釋：其一是樓價升幅高於人工升幅、加上壓力測試的要求，按揭借款人唯有拉長還款期，以通過壓測。
- 現時銀行體系結餘約3375億元，仍屬高水平，金管局增發外匯基金票據的規模，仍不足以收緊港元流動性。
- 現時部分銀行的「按揭儲蓄掛鈎戶口」容許貸款人及一至兩名親友的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息。
加上銀行結餘進一步下降及拆息高企，在資金成本壓力下，本港銀行加息已難避免，相信各銀行因應自身資金成本將陸續跟隨加息步伐。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，由於港銀已經連續兩次沒有上調按息，H按之供樓實際息率遠高於封頂息率，銀行有息差壓力，因此一如預料，港銀跟隨美國聯儲局加息上調最優惠利率。 不過，加息周期已近尾聲，預料是次是港銀最後一次加息，按息於約3.5厘見頂，相比加息周期開始時的1.5厘總共升了兩厘。 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，政府數據顯示，現時供款佔入息比率處於較低水平，即使加息對供樓支出帶來一定壓力，但相信普遍業主不會因加息而無法供款導致要劈價求售。 除非未來息口上升幅度及次數較預期為大，否則相信樓價未會因加息而大幅調整。
銀行加息按揭: 銀行開始 加息 滙豐 帶頭先加0.125％ 有何影響？
以還款期30年計，每100萬元樓按貸款將為4490.45元，較此前增加69.49元。 王兆麒續指，香港經濟表現不佳，短期內沒有條件大幅加P，相信P利率動向仍是影響樓價最大因素，而部分銀行已經開始調整實際按息及息口結構，短期內介乎2.875至3.125厘。 另外，由於實際按息升已開始觸及3厘，加上經濟及股市表現疲弱，短期內繼續對市場購買力及樓價造成影響。 香港加息2022｜美國聯儲局公佈議息結果，加息0.75厘，聯邦基金利率升至3.75厘至4厘；香港金管局亦將基準利率上調至4.25厘。 本地龍頭銀行匯豐隨即宣佈，由明天（11月4日）起，將最優惠利率（P）上調至5.375厘。 銀行加息按揭 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，本港大型銀行今次僅加息0.125厘，升幅溫和。
聯儲局加息0.25厘，是逾3年來首次加息，點陣圖預示今年全年加息共7次。 銀行加息按揭 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，加息決定及幅度符合市場預期，若數月後通脹仍然嚴峻，預料加息幅度或再擴大，但亦要評估俄烏局勢對美國以至全球經濟的衝擊。 現時銀行體系結餘約3375億元，仍屬高水平，金管局增發外匯基金票據的規模，仍不足以收緊港元流動性。
銀行加息按揭: 美國聯邦基金利率
他表示，政府會密切留意市場情況，樓價微下調，為意料之中；而目前的樓市政策，主要是幫助市民上車置業為主，故此並未有調整相關政策的意圖。 銀行加息按揭2023 陳永傑指，美國預計最快下月縮減加息幅度，但有機會延長加息周期，對樓市而言可謂延長痛苦。 銀行加息按揭 樓市今年首10個月一手及二手成交量合共錄得37,200餘宗，陳永傑預計全年可錄約44,000宗，創1996年有記錄以來歷史新低。 由於疫情對經濟影響未完全減退，加上加息周期未完，短線買家觀望氣氛濃厚，買賣拉据下，樓市交投放慢。 黃詠欣建議，政府加快考慮進一進為樓市減辣，包括取消額外印花稅（SSD），及將 15%DSD 稅率回復至雙倍印花稅，以活化換樓鏈。
例如調整至20年，在現利利率（3.5厘）不變的假設下，全期利息支出可由301萬元，減至235萬元，減幅22%。 不過，相對而言，代價是每月還款會增加，由現時30,037升至34,798元，增加15.9%。 回顧2006年，當時香港處於息口的高峰期，銀行的最優惠利率曾高達8％，P按實際按息可高達5.25％！
銀行加息按揭: 拆息、加息與壓測 如何影響按揭貸款額
事隔逾10年，香港又再重啟加息，各大銀行為求搶客，亦可能提供更多元化的按揭優惠計劃，準買家可留意最新公佈。 香港銀行「加息」的意思，是指各大銀行調高各自的「最優惠利率」（Prime Rate），即是供樓人士所選擇的P按中的P。 至於發展商所提供的按揭計劃，亦以P為計算準則，且多為細P，即5%（亦有發展商選用大P，如近期掃管笏新盤「上源」）。
美國今晨（9月27日）加息，將聯邦基金目標利率調升至「2%-2.25%」。 香港銀行亦跟隨，滙豐 HSBC率先調升利率0.125％，令銀行的最優惠利率調高為5.125％，其他銀行亦陸續跟隨。 銀行加息按揭 雖然加息成數極少，但滙豐亦坦言，香港未來息口，將與美國「基本同步」，意指加息陸續有來。 至於以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，反而逐漸下跌，由6月份的97.9%下降至12月份的67.5%。
銀行加息按揭: 銀行按揭比較：本港主要銀行H(同業拆息)按
除了「H按」和「P按」的不同計算方法之外，本港銀行的樓宇按揭利率也存在大P和細P的差異。 此外，各家銀行會推出不同的回贈優惠和特惠按揭計劃，因此，業主在申請按揭前務必仔細比較各種不同的按揭方案，最直接的方法是比較整體按揭年利率的高低，來選擇最適合自己的按揭服務。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。 H按封頂息由2.5%加至2.75%後，如果以30年還款期計，滙豐及渣打的新造H按供樓人士每HK$100萬的按揭額，每月供款將增加HK$131或3.3%，而供樓壓力測試的收入要求將提升HK$263。
他說，若未來有大量資金流走，銀行體系結餘回落至不足1000億元，銀行才有機會跟隨美國加息。 他又指，參考上一輪加息周期，美國加息9次合共2.25厘，香港才加息一次，加幅0.125厘。 他又提到，由於資金持續向外流出，拆息難免逐漸上升，預料首季拆息維持於0.4厘以下，次季或升至0.8厘以下。 他預計，今次美國加息對香港樓市實際影響不大，短期對樓市仍屬正面影響。 四大按揭銀行，即滙豐、渣打、中銀香港、恒生，已宣布上調最優惠利率（P）0.125厘，但幅度比預期的0.25厘低。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，未來會否需要追加P取決未來拆息升幅。
銀行加息按揭: 按揭申請FAQ
至於銀行同業拆息，由於是次港息跟隨美息周期上升步伐較緩慢，現時港元拆息仍明顯低於美息超過1厘，不排除在息率正常化過程下仍會追回升幅；若拆息稍後明顯上升至逾4厘拉近與美息差幅，不排除本港按息仍有上調壓力。 談及息口情況時，陳茂波稱，本月美國暫停加息，市場估計今年會再加一兩次息，幅度約半厘。 巿民供樓要小心，金管局對銀行審批按揭貸款有明確指引，現時壓力測試是模擬加息兩厘，置業人士要考慮，並兼顧自己還款能力。 是次調整僅影響新按揭申請人，對有意轉按人士，按揭業界提議最好趁個別銀行尚未上調H按封頂息前，盡早辦妥轉按以賺取現金回贈。
由於H按已達封頂息多時，故無論H按還是P按的貸款人都受影響。 與是次加息之前比較，以還款期30年計，500萬元貸款額，每月還款額將增加約350元。 銀行加息按揭2023 假設以1,000萬元貸款額，每月還款額將增加約700元，升幅達約1.6%。 銀行加息按揭 利嘉閣地產總裁廖偉強則認為，香港樓市對加息的憂慮已消化得七七八八，而加息亦早已在一般買家的預期之內。 隨着新盤市場近期開始回復熱鬧，預計未來一季，一手成交量會顯著回升，二手成交亦因為業主逐步軟化而增加。 現時銀行按揭年期最長只有30年，若然覺得息口會提高每月供款壓力，可善用轉按自制多於30年的按揭年期。
銀行加息按揭: 考慮拉長年期減少供款負擔
然而，封頂位亦非永遠不變，在2018年加息周期重啟後，鎖息上限亦曾隨加息幅度上升。 滙豐香港區行政總裁林慧虹表示，自去年3月以來，美國聯邦基金利率已累積上調500點子，在不穩定的環球形勢下，市場預期利率走勢仍然波動，經過充分考慮宏觀經濟環境、本港銀行同業拆息走勢，以及對本港經濟的影響，相信今天有關港元利率的調整合適。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，銀行上調最優惠利率（P）0.25厘，由於H按已達封頂息多時，故無論H按還是P按的貸款人都受影響。 與9月未加息之前比較，以還款期30年計，每100萬元貸款額對比，每月還款額將增加約197至332元不等。 假設業主買入一手樓，選用H按貸款400萬元，分30年還款，每月供款會增加約791元至16,596元，升幅達5%。 中原按揭董事總經理王美鳳指出，基於美國加息周期料已見頂，本港最優惠利率P的加息周期很大機會已接近完結。
隨著市場預期美國加息周期接近尾聲，加上多個新盤銷售進入大直路，新盤市場百花齊放下，預期5月份一手成交量有望達2,000宗以上水平，屆時將按月升近1倍；二手方面，4月最後一周35屋苑交投反彈，並創3星期新高。 預期受惠息口明朗化，二手交投將回升至4,000宗水平，樓價亦會進一步攀升。 金管局今日跟隨聯儲局上調基本利率0.5厘，滙豐銀行亦宣布上調港元最優惠利率0.25厘。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，多家銀行已在議息前調整新造按揭息率水平，今次港元最優惠利率（港P）加幅為0.25厘，以30年期計，月供隨之增加3.2%。 王美鳳續指，由於銀行一般不會單邊加P，而是上調存貸息率，尤其大型銀行會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間及幅度視乎銀行衡量資金成本而定，估計本港按息年底仍較大機會處於3厘附近水平。 隨着港銀提供大灣區物業按揭愈來愈成熟，所覆蓋的大灣區內地城市物業亦愈來愈多。
銀行加息按揭: 香港加息2022｜匯豐率先再加P
過去3年疫情，嚴重打擊本地消費，窒礙香港復甦步伐，陳茂波解釋，本港屬細小型開放經濟體，容易受外圍影響，如果外圍環境差，即使推出消費券，能夠保住的消費力也有限，實現全年經濟增長3.5%至5.5%的目標或有困難。 總括而言，個人估計隨着眾多利淡因素消散，樓市「撥雲見日」，將吸引積壓的購買力入市，令一二手交投有望齊齊回升，全年樓價估計升約10%至15%。 銀行加息按揭2023 銀行加息按揭2023 銀行加息按揭2023 值得留意，當中1,000萬元或以下二手住宅錄14,013宗註冊，較去年同期的10,315宗增加約35.9%，表現跑贏大市。
由於相同原因，金管局亦毋須借款人進行加息3厘之壓力測試，只需要通過供款與入息比率50%要求便可以，入市門檻因而大大降低。 根據金管局及按證公司資料，今年4月份，新取用住宅按揭貸款個案中，涉及按保計劃的宗數佔比為36.7%，金額佔比更達44.5%，兩者均創紀錄。 樓價方面，以樓價每月下調2%的速度，料第四季樓價將下調6%，全年下跌15%，個別屋苑更有機會下挫20%，屬樓市危險訊號，期望港府因時制宜，檢視樓市辣招，及時減辣，穩定經濟。 曹德明預測，本港銀行於下月議息會議後或再調升P，加息幅度約0.25厘或以上，即料今年本港銀行合共加息或超過0.625厘。
銀行加息按揭: 銀行或陸續出現破頂息
接下來，MoneySmart便為大家介紹自住物業的按揭成數及細節。 中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，雖然美國加息，但同業拆息逐漸下跌，這個趨勢持續，故選用H按會較適合。 P按是以最優惠利率計算，以最優惠利率減去一定百分比，便得出按揭利率。 正如上述圖表，不同銀行訂立的最優惠利率各有不同，得出的實際按揭利率亦不同，如滙豐P是5.625%，減去2.15%，實際利率是3.475%；渣打P是5.875%，減去2.25%，實際利率是3.625%。 業界人士認為，按保計劃已先後兩次放寬，使用量大增，惟樓價1000萬元以下才能借足九成，由於現時樓價偏高，或可把涉及按保的高成數按揭支持措施擴大至更高樓價按揭，協助市民換樓。 香港文匯報訊 財政司司長陳茂波較早前指擬放寬首置人士按揭成數，他昨天出席電台節目時表示，本港的高息情況可能維持一段時間，置業人士的按揭成數比例或可作微調，正與金管局研究，稍後會公布措施。
