無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等差異，比較推估之。 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。 不動產估價技術規則 建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法。 前項利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。 不動產估價技術規則 勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之。 蒐集第一項資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。
- 指勘估標的於價格日期當時重新取得或重新建造所需成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
- 由於不動產產品自身的特點，如位置的固定性、質量的差異性、使用的耐久性或持久性、利用的限制性、價格的昂貴性等，使得不動產市場有不同於一般市場的特征。
- 本公報主要針對不動產估價技術規則第31、32條所定之折現現金流量分析法之定義及計算公式，說明各項因子評估指引、使用限制及報告書應揭露事項，作為不動產估價師運用折現現金流量分析法估價之參考。
- ﹝3﹞蒐集第一項資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。
- 不動產估價概要是國家不動產經紀人考試科目中唯一非純法規的科目，本科內容除了不動產估價技術規則外，更涵蓋了不動產估價學理。
為確保土地合理利用，並保障私人財產，增進公共利益，不動產估價師協助協議價購階段的評估作業時， 如何評估合宜公平的「市價」給予需地機關及被徵收土地所有權人合理的補償價值參考依據，故有制訂本估價指引之必要。 五、除不動產證劵化、法院拍賣及消費型房貸估價外之其他目的之不動產估價，不動產價值達新台幣參仟萬元以上者。 不動產估價技術規則2023 辦理退換貨時，商品必須是全新狀態與完整包裝(請注意保持商品本體、配件、贈品、保證書、原廠包裝及所有附隨文件或資料的完整性，切勿缺漏任何配件或損毀原廠外盒)。 對於我們在買新成屋以及預售屋的時候，才比較會用「成本法」來評估，或者是在缺乏比較標的物的情況下，才會運用。 不動產估價技術規則2023 二種租金之定義作介紹，並對於相關估價方法需注意之事項作說明，下一期之電子週報將以一「續訂租約」之範例為例，說明相關估價方法，祁能幫助讀者能對都租金估價有更深一層的體悟。
不動產估價技術規則: 【歷屆試題解答】不動產經紀人 97年(第一次) 不動產經紀法規(二)
以比較法或收益法計算土地價格者，並需考量土地部分之廣告費、銷售費、管理費、稅捐、資本利息及利潤之合理性。 依不動產估價技術規則第五十條規定勘估標的之營造或施工費標準表應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。 前項土地價格之求取有困難者，得以比較法或收益法計算之，並於估價報告書中敘明。 不動產估價技術規則2023 ﹝1﹞土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。
﹝1﹞都市更新權利變換估價，其評估項目應依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法等相關法令規定辦理。 公寓大廈管理條例規定設立公共基金者，應列於管理費項下，並得提高管理費用率為百分之四至百分之五。 ﹝1﹞依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。 相關修正因素：視野、出入動線、景觀、公設比、私密性、露台陽台之有無採光、鄰房棟距、隔局、邊間、座向、市場坪數需求、日照、風水（對廟、對屋角、路衝等）。 不動產估價技術規則 指一棟建物各樓層的單價百分比，此乃因為各樓層所提供的效用有所不同，導致各樓層的價格有所差別，因而以某一層樓之單價為基準，求各層樓對此一基準的效用百分比率。 接近條件：考量基準應以接近車站之程度、接近學校之程度（國小、國中、高中、大專院校）、接近市場之程度（傳統市場、超級市場、超大型購物中心）、接近公園之程度、接近停車場之程度等因素修正之。
不動產估價技術規則: 不動產估價～10分鐘搞懂租金估價(定義篇)-105
上期係未申報單位，其固定資產之估價，已使用年限或耐用年數，得照其申報表件之審核認定之，如有必要，得通知提供有關之估價證明文件。 營利事業在同一會計年度內，對不同種類之固定資產，得依照所得稅法第五十一條規定申請採用不同方法提列折舊，其未經申請者，視為採用平均法，未經申請變換者，視為沿用原方法。 固定資產之成本：取得時，按取得成本評值如(買入價格)；取得後，凡所有能延長資產耐用年限或服務潛能之支出或重估增值等亦應列為固定資產之成本。 ﹝2﹞前項樓層別效用比由不動產估價師公會全國聯合會按不同地區公告之，未公告前依市場行情及地方習慣推估之。 ﹝1﹞權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。 依公寓大廈管理條例規定設立公共基金者，應列於管理費項下，並得提高費率為百分之四至百分之五。
- 如未取得建照執照及建築設計圖說或土地開發許可文件時應按相關法令規定下以最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。
- ﹝1﹞勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。
- ﹝2﹞前項勘估標的如係土地或包含土地者，總成本應加計價格日期當時重新取得土地之素地成本，並加計利息。
- 以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。
- 檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。
客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推定計算之。 指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。 日期修正：比較標的之價格日期與勘估標的之價格日期因時間的差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。
不動產估價技術規則: 收益法
﹝1﹞勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。 ﹝1﹞試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或總調整率大於百分之三十時，則判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。 如未取得建照執照及建築設計圖說或土地開發許可文件時應按相關法令規定下以最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。 指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法。
土地素地價值之決定：土地素地價值指勘估標的土地於之土地空地價值，惟土地使用容積之認定關係著土地素地價值多寡。 管理費：指所有權人對於勘估標的出租所發生之管理費用，應以實際發生之費用為準，若無法取得實際發生之費用資料，則得以出租收入的一定比率推估之。 至於公寓大廈管理費一般承租人自付，無須計入管理費中，若契約規定未由承租人自付時，得計入管理費中。 房屋稅：應已勘估標的實際發生之稅負為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得依該縣市房屋評定現值為課稅稅基，依房屋稅法規定推估之。 地價稅：應已勘估標的實際發生之稅負為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得依以當年度申報地價為課稅稅基，依土地稅法規定推估之。
不動產估價技術規則: 土地徵收前協議價購估價指引
營造或施工費之管理費、稅捐、資本利息及營造或施工利潤係指營造業所需負擔者而言，與總成本是類項目係站在建商角度所負擔者不同，故需於此處另計。 前項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、土地登記專業代理人、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。 「比較法」的調整因素有以下幾種：（1）情況補正；（2）日期修正；（3）區域修正；（4）個別因素修正。 其中淨收益係指分析企業經營之總收入，扣除企業經營者需負擔之各項負用，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益；必要費用則如前述，係指出租人維持租賃之必要費用。 正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值，並以貨幣金額表示者。 會計上對於固定資產之表達除應列示成本科目(如房屋建物)並應列示減項之評價科目(如累計折舊--房屋建物)外，還需以附註明許多相關資訊(如折舊方法、資產重估資訊、提供擔保情形及投保概況等)以使閱表人獲得充分資訊。
未公告前依直轄市或縣市政府發布之地價調查用建築改良耐用年數表估計之。 不動產估價技術規則 ﹝1﹞土地開發分析，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。 ﹝3﹞建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之剩餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明。 ﹝2﹞建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明。
不動產估價技術規則: 不動產估價實務
土地之上下因有其他設施通過，致使用受限制之宗地，應先估算其正常價格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。 一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。 未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。 勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。 前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。
第59條未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。 不動產估價技術規則名詞解釋：不論是哪一門學問，第一步就要先了解它常使用的名詞，因此今天就來帶大家了解在估價規則中，你會常看到的基本名詞吧。 ﹝1﹞土地之上下因有其他設施通過，致使用受限制之宗地，應先估算其正常價格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，並計算其地價減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。 ﹝1﹞建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益，按不同主體構造種類及地區公告之。 未公告前依直轄市或縣（市）政府發布之地價調查用建築改良耐用年數表估計之。 ﹝2﹞前項勘估標的如係土地或包含土地者，總成本應加計價格日期當時重新取得土地之素地成本，並加計利息。
不動產估價技術規則: 估價技術
就該內容以營造施工費10%~20%分10~20年攤提之做法，實有運用分解法之意味存在，但該公報同時於建物之折舊提存費之計算部分，僅說明係以建物之成本價格為基礎，再依價格日期當時未來每年折舊提存率計算折舊提存費。 在此部份之內容實已忽略於前述計算重置提撥費時，已將建物成本價格之組成中，有關營造施工費之10%~20%部分攤提計算完畢，而造成重覆計算之情形。 不動產估價技術規則 蒐集與勘估標的同一供需圈之地上權讓與買賣實例，考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素後，再經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後，以求得勘估標的地上權比較價格。 本公報主要針對不動產估價技術規則第31、32條所定之折現現金流量分析法之定義及計算公式，說明各項因子評估指引、使用限制及報告書應揭露事項，作為不動產估價師運用折現現金流量分析法估價之參考。
指勘估標的未來一年期間之平均客觀淨收益（a），依照當時價格日期的適當之收益資本化率r（也就是年收租金投報率）推算勘估標的價格之方法，例如：台北目前普遍的收益資本化率為2～3%，在桃園大樓收益資本化率為3～5%。 不動產估價技術規則2023 就三種估價法來說，成本法是最容易理解的，所有商品的價格，都是透過成本計算，再加上適當利潤而定出最終的售價。 而不動產商品也一樣可以用「成本法」來做估價，不動產當中最大的兩個成本為土地及建物，故而使用「成本法」估價，也可分為土地及建物兩部份。 前款小客車如於使用後出售，或毀滅、廢棄時，其收益或損失之計算，仍應以依所得稅法規定正常折舊方法計算之未折減餘額為基礎。
