今年銀行主打做大屋苑的按揭，過去10年筆者從未見過銀行一開年就不願做按揭生意。 沒有固定工作收入、用資產做證明的買樓人士，或每月入息上落很大的買樓人士，銀行對做這類人士生意不太熱衷。 不時都有人留言認為筆者為了賣課程才講債升樓升，先請留意筆者唔係話乜樓都升，乜債都掂。
3萬5人工拎住70萬儲蓄要養家，好似讀者咁一個小朋友及假設唔使孝敬父母，那還可以。 本人現43歲，月入3萬5， 諗sir 育有一名小孩6歲，太太暫時停工照顧小孩沒有收入，因本人想太太親自督促小孩教學打好基礎，唔想假手於人。 編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。 相關問題可電郵至，主旨列明「諗sir樓換樓」。 直債方面，例如選擇渣打、東亞和工商銀行的直債產品，渣打和東亞銀行，回報約4-5厘，桿杆回報可達7-8厘。 HK$1,560,000收息收大約5厘的話，每月大約可有HK$7,000收入。
諗sir: 讀者泰國退休打算(二)
然而我哋唔係靠估咁去判定滿街鮮血，下圖見黑線展示全港10天比50天線高的股份只有26%，當黑線再降至10-20%，適宜入股市做1-2個月的操作。 至於你想揸更長，有更好的買入點，方法就不在此述。 諗sir2023 諗sir2023 (三) 諗sir 讀者擁有資金，不可以太進取，可用部分資金投資。
- (一) 計劃沒有問題，最重要是讀者在年輕時買了樓，現值HK$12,600,000，差HK$1,180,000就供完，可以加按。
- 當然收收下息發覺儲到50萬至100萬元，用夫婦其中一人名再買一層樓，買樓才是長期解決使費支出的問題，買債券基金只可在三至五年開心住先。
- 惟近年已將支出壓縮，小朋友的興趣班都暫停，節省資金讓他們日後出外留學。
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- B餐主要投資美國國債，E餐主要投資高評級的公司債。
- 樓宇業權不可複製，有別於股票可以和多人分享公司股權，所以只要物業獨特性夠高，即使是海嘯淹至，賬面虧損有限或不跌反升。
(一) 計劃沒有問題，最重要是讀者在年輕時買了樓，現值HK$12,600,000，差HK$1,180,000就供完，可以加按。 諗sir建議讀者把供款年期加長，降低還款額。 其實買股票由上市公司高層同你打理，係少啲嘢煩不過人地要隔一排叫你供下股或者拎公司錢去做其他嘢，慘在你比人拎咗著數你唔知。
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不應投資值債，應投資債券基金，例如以美國國債和美金為主（套餐B），有12、13厘息，做盡槓桿有18厘息。 諗sir 有正在供樓的讀者對於未來增加被動收入的策略有疑慮，向諗Sir查詢相關目標的可行性，諗Sir為讀者作詳細解答並提供不同方式以供參考。 千祈唔好拎新產生嘅息去幫仔女轉學校又興趣班又學嘢咁，未來世界亦唔見得一張沙紙救佢一命。 筆者出去傾生意都有一排，從來未聽過有人講佢會考點叻同學校幾勁。 留意買煤氣沒槓桿，不能大手沽美金去令自己大賺，出現讀者10年執500萬的事。
可以考慮購買美國國債，或以美金為主的直債，桿杆回報息口可達15厘，最盡可達20厘。 15厘每月派息，每月大約派HK$40,000。 【諗sir投資教室】讀者41歲，老婆37歲，兩人月薪分別約有3萬多元，有一個兩歲的兒子。 諗sir2023 手持物業市值625萬元，曾經加按物業；蟹貨股票價值7萬元；現金28萬元。 讀者想請教諗sir，如何有效利用手上現金，每月產生3至5萬元現金流。 但留意，切忌一注全買B餐，應要利用關連性低的資產去分散幾項回報。
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加上過去一星期美股跌近4,000點，港股就早前已呈弱勢，買股一中伏收5年息都補唔返個價。 而且大部分集數都提及每天150人來港團聚的單程證問題。
XLU公用股ETF比XLF金融股ETF跌得多，相信是公用股過去資金太多，開始回調。 情況開始冷靜而美國的死亡率無預期般高，相信資金依次序在下列資產布局為：美國國債 、 高評級債或黃金 、房地產投資信託基金（REIT）、公用股、其他股票。 最重要是考慮經濟能力及間隔是否受歡迎，次選考慮屋苑，經濟大環境排到最後。 樓宇業權不可複製，有別於股票可以和多人分享公司股權，所以只要物業獨特性夠高，即使是海嘯淹至，賬面虧損有限或不跌反升。 另外HK$3,500,000購買債基，可以分段投資，不要一次過買。
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本人35歲與太太同年，有兩個小孩，又要供養父母。 本人月入65,000元，太太月入30,000元，自住物業為西九龍單位價值1,200萬元。 現時尚欠銀行500萬元左右，月供20,000元。 惟近年已將支出壓縮，小朋友的興趣班都暫停，節省資金讓他們日後出外留學。 當然讀者加按自住樓，增加供樓開支約10,000元，一來一回現金流只增加11,600元。
大約用HK$1,560,000購買香港銀行直債，另外HK$3,500,000購買債基。 諗sir2023 【理財個案】諗sir投資教室讀者與老公嚮往泰國的休閒節奏、便宜物價，以及高質素的醫療水平，打算8年後到泰國享受退休生活。 諗sir教路，應如何利用現有資產，加按和購買直債、債基等，作好泰國退休部署。
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另外，李先生問發展商追收差價的機會，其實發展商一定有機會追差價，因為發展商白紙黑字寫到清楚明白。 故決定撻訂前，須確定如果損失相當於樓價5%的訂金並非大數目。 另外，須確定兩年內低息計劃結束後，能夠應付高息供樓。 諗sir2023 此外，倘若樓價跌20%，現時他仍有力拿出相當於樓價15%（20%減5%）填補差價，才能將按揭轉至銀行低息plan，他仍有條件守下去。
本人在買樓抉擇上希望能夠向閣下請教，不勝感激。 本人數月前首次置業，買入一手樓花，已簽正式合約並付5%訂金。 惟買入後冷靜思索才發覺買入的新盤環境算好，但位置上的確欠佳，當時只留意到價錢不算貴才買入，但沒有自住的迫切性。
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從340萬元抽出200萬元投資債券基金，假設年息13厘，一個月收取21,600元，已近乎太太月入。 房地產投資信託基金（REIT）派息可隨通脹上調，但普通銀行未必會提供按揭融資。 340萬元投資債券基金其實幾好用，不用急於一次過全數投資。 讀完收息101，投資債券基金由B或E餐開始出擊最好。 B餐主要投資美國國債，E餐主要投資高評級的公司債。 今年內地及美國定必「放水」，有錢人又唔敢太博，預期他們會將投資高評級債券。
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