反映業主信心的「美聯信心指數」（MCI）最新已重新升至7月至8月間的水平，更有持續上升的趨勢，可見近期推出的新盤項目持續熱賣，已推高樓市氣氛，業主議價空間收窄，新盤銷售持續理想，預期對市場的正面影響將逐步於信心指數反映出來。 展望下半年樓市走勢，一、二手私宅合計買賣登記量可望持續反彈，料錄得3.10萬宗，當中一大動力來自「高才通」等人才入境政策，推動住屋需求，帶動租賃及買賣市場齊起動；而港府表示有意再放寬首置人士入市按揭安排，亦料成下半年樓市一個支撐點。 再加上，7月下旬本港疫情反彈，而美國亦再度加息0.75厘，一手新盤遂以低價推出首批單位，令二手業主亦要跟隨割價應對，故相信下次公佈的8月份樓價指數有機會再錄得相若（約1.5%）跌幅。 港息方面，王美鳳指出，具指標性的滙豐銀行宣布維持最優惠利率不變，料其他銀行將陸續跟隨，市場按息將維持主要為3.5%水平。 中原按揭董事總經理王美鳳指出，雖然美國預期下半年仍有機會加息，但相信美國最終仍會以下半年之通脹發展及經濟數字作判斷。
陳永傑指，添加兩厘的按揭壓測措施已不合時宜，相信若政府適當降低壓測，將有助刺激物業市場需求，穩定樓價下行的風險。 香港樓價歷史走勢2023 至於第三季樓價走勢，他則指，由於不穩定因素眾多，料第三季樓價具3%至5%的波幅。 樓市走勢2023｜美國聯儲議息會議結束，宣布基準利率維持在5厘至5.25厘區間不變，是次為聯儲局15個月以來首次暫停加息。 香港龍頭銀行匯豐（0005.HK）隨即宣佈不會加息，意味著港息大致上維持不變。
香港樓價歷史走勢: 地產中介網站指數
1998年1月，大地產發展商新鴻基地產突然宣布將旗下10個地盤停工或放緩發展。 香港樓價歷史走勢2023 面對樓市的大幅調整，特區政府開始軟化在85,000個建屋目標的立場，彈性處理賣地及房屋政策。 按行政長官董建華後來的講法，在1998年實際上已擱置85,000個建屋的目標。 香港樓市一向受到全球熱錢的歡迎，而在香港其他各個資金自由互通的投資市場中，股市的流通率為樓市的數十倍，所以有觀點認為股市對於市場消息及政經訊號的反應，一般會先於樓市。 從2003年非典、2008年金融海嘯、2011年歐債危機以及2013年美國聯儲局放話要加息退市，恆指的幾次大跌後，樓市都同樣受到影響，隨之下跌，調整期也與股市相若。 進而坊間有智慧說，如果恆指由跌轉升維持一段時間的漲勢，有意買樓者便可入市；反之，如恆指見頂回落一段較大跌幅後，大家便可以考慮出售物業。
- 香港樓市前景連大行都那麼飄忽，換句話說本港缺乏明確方向，資金來投未有大幅增加，導致需求歸邊用家身上，即使樓市遇上升跌市，真用家依然靠本身需求置業，掉過頭說，亦有用家因猶豫而押後置業計劃。
- 如果二手樓叫價持續向下，或者二手樓價跟同區一手樓樓價相若，反映樓市未見底。
- 根據96年公布的《全港發展策略檢討》，預計2011年人口可高達810萬，於是電腦便按照此數目而推算出「八萬五」需求，結果真實人口遲至2009年才勉強突破700萬。
- 布少明認為，展望下半年，隨著眾多利淡因素消散，將吸引積壓的購買力入市，令一二手交投有望齊升。
- 然而房屋委員會在講解上述電腦計算模式中明言，房屋需求「要因應不斷轉變的情況而定期檢討和調整」，包括市民負擔能力、人口增長速度、經濟情況等。
現時本港情況類近2003年「沙士」情況，當時疫情過後，大批旅客來港，推動本港經濟和樓市。 目前政府放寬至「0+3」措施，由外國入境人數增加，但本港跟內地仍未通關，市場憧憬如果兩地通關，對經濟和樓市同樣起正面作用。 2003年7月私人住宅售價指數是最低位，之後樓價指數逐漸回升，甚至到了今天，可說是近19年的最低位，之後谷底反彈。 莊太量分析說，2003年7月內地開始在港推出「自由行」措施，而且「沙士」病毒結束，樓市由這時開始基本上未有下跌過，可說是見底訊號。 市場預期美國於年底再加息，香港會再加息多一次，最多加幅0.25%。
香港樓價歷史走勢: 市場變化乃一線之間
美聯物業高級分區營業經理陳少鴻表示，上述成交為沙田翠華花園C座中層6室，實用面積約280平方呎，採兩房間隔，銀主原先開價約450萬元，惟一直未獲承接，累積減價約75萬元後，終以約375萬元賣出，成交呎價約13,393元。 近月樓價走勢持續窄幅徘徊，交投量開始減少，銀主亦要劈價求售。 沙田翠華花園一伙兩房銀主盤，早前開價450萬元，新近劈價至375萬元沽出，減價幅度高達17%。 美麗謊言總比真話多人願意聽，市場變化乃一線之間，在多利好消息下本港樓市依然未尋到方向，基本在背後存在很大的問題，不是一時兩刻便可解決。 而財爺早前預告，為了讓真用家能夠上車，正考慮再放寬按揭成數，表明「樓宇只用不炒」的國家領導方針，以每年數萬對新婚人士和新港人的置業需求下，每年新增需求量1萬伙，未來新盤供過於供，樓價易跌難升。
中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指，目前樓價較2019年高峰期下跌10%，估計有機會再跌多3%至5%。 他預計，明年上半年美國仍會加息，直至年中美國結束加息期後，屆時本港樓市會見底。 經濟學者關焯照指，難預測樓市何時見底，因目前市場形成跌市期望，樓價跌幅多少，各人看法不同，有人預期跌幅不少，既然有跌市期望，準買家不會去睇樓，或者有時間才去睇樓而已。 瑞銀指，將今年本港住宅樓價的基本場景預測從跌5%下調至跌10%，最高跌幅更達至15%，原因除了加息外，還包括疫情，以及今年至今較預期嚴重的人口外流。 一如早前所料，二手樓價在突破後出現「高位爭持」的情況，「美聯樓價指數」突破歷史高位後連跌2周，惟本年仍累升近8%。 至於今年以來，樓價一口氣連升7個月，累積升幅達4.32%；並較新冠疫情爆發以來的2020年2月的373.4點之最低位，合共累積上升了6.13%。
香港樓價歷史走勢: 樓市走勢2022｜近半年私人住宅各類單位及整體售價指數
報告又表示，繼中國的13500人之後，印度百萬富翁2023年向外移民的數量排在第2位，約6500人，比2022年略低。 其他預計失去百萬富翁最多的國家依次是英國（3200人）、俄羅斯（3000人，或可能因俄烏戰爭增加至8500人）、巴西（1200人）、香港（1000人）、韓國（800人）、墨西哥（700人）、南非（500人）和日本（300人）。 正因為港幣與美元掛鈎，所以港府貨幣政策操作的主要目標就是穩定匯率。 香港樓價歷史走勢2023 香港樓價歷史走勢 在香港由於資本是完全自由流入和流出的，要維持港幣兌美元匯率的穩定，香港金管局的加息和降息政策都只能跟隨美聯儲的步伐。
加息對通脹影響滯後，但現時通脹已現回落勢頭，美國猛烈加息對經濟影響亦將逐步浮現，相信美國指下半年續加息仍存變數；加息期近見頂，息率將於年內進入另一個橫行階段，維持一段時間，並估計於明年內或開始回落。 美國聯儲局是次宣佈不加息，是自去年3月開展加息週期以來，連續10次加息後首次暫停加息，符合市場預期，但息率仍在美國聯邦基金利率16年來高峰。 聯儲局主席鮑威爾其後暗示，今年下半年或再陸續加息0.5厘。 本地大型銀行匯豐則帶頭宣佈不加息，維持息率不變，令最優惠利率（P）穩定在5.75%水平；而港銀以後會不會跟隨美國加息步伐，則仍屬未知之數。 香港樓價歷史走勢 港英政府在1997年1月發表的《長遠房屋策略評議諮詢文件》，雖已被公眾遺忘，特首董建華卻彷彿按照有關數據行事，誓言要在未來10年解決多年來無法滿足的龐大住屋需求，大增建屋數量至「八萬五」，以示打擊樓價的決心。
香港樓價歷史走勢: 資金鏈未斷 樓市跌勢難長
2008年金融海嘯是近19年影響本港樓市的其中一件大事，當年9月美國雷曼兄弟在美國聯準會拒絕提供資金支持援助後提出破產申請，在同一天美林證券宣布被美國銀行收購。 如果二手樓叫價持續向下，或者二手樓價跟同區一手樓樓價相若，反映樓市未見底。 若果二手樓樓價持續低於同區一手樓樓價，反映樓市不會持續下跌，屬見底跡象。 香港樓價歷史走勢2023 莊太量認為，今年首兩季，經濟表現最差，這已過去，預期第三季經濟表現會好一些，失業率持續下跌，就業人口在過去兩個月見底回升，較多公司招聘人手。 莊太量指出，自從2003年「沙士」結束後，香港樓市上升時間較長，下跌時間較短，每次跌幅最多10%，但自從2019年社會事件發生，以及之後疫情爆發，樓價未有下跌。
據美聯物業分行統計，本周末(8月14日至15日) 15個指標屋苑預約睇樓量錄得約529組，較上周末回落約8.2%。 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，現時發展商正積極發展新樓盤，一手市場將再有新的入市浪潮。 二手巿場方面，巿場呈「高位爭持」局面，但一手巿場將帶旺二手，布少明相信市場承接將平穩向好。 各國量化寬鬆政策令資金不斷流入房地產市場，現時樓按息率約2.5厘，在低息環境持續下，樓價易升難跌。 另外，現時樓市由用家主導，未來樓價料平穩發展，估計今次樓價破頂後，仍有一成上升空間。
香港樓價歷史走勢: 最新樓價走勢
在上一篇我們提到，土地供求嚴重失衡以及人口增長和家庭結構的變化，導致1997年前香港樓價急劇上升，形成了一個巨大的泡沫。 香港樓價歷史走勢2023 1997年到2003年的香港樓價暴跌，絕不是一個單一的因素造成的，而是在幾個強力因素的夾擊下被擊潰的。 報道亦提到，香港估計今年會有1000名百萬富翁移民，嚴重影響港府吸引資金，將香港改造成財富管理及家庭辦公樞紐中心的努力。
市場普遍預期是次加息期已近見頂，令巿場已撇除息率疑慮因素，而近月銀行樓按取態正面積極，並提高現金回贈令用家受惠，加上市場憧憬政府將進一步為首次置業人士放寬按揭成數比例，對樓巿起正面支持作用。 財政司司長陳茂波日前表示會因應樓按市況及在可行情況下，或考慮再次放寬首置人士的按揭成數比例。 美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，香港僅復常半年，復甦需時，短期難免波動。
香港樓價歷史走勢: 物業市場統計資料
作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。 與此同時，期待已久的中港通關，內地人來港買樓的比例大失預算，造成到希望落空，發展商也因要趕出倉，追回去年停賣樓半年有多的真空期，「你見到開價偏低，便按目前樓市情況而造，不定期檢討後市預測，目前港客用家為首要搶佔目標。 老樓入行逾35年，碰上樓市高高低低，亦多次提醒用家量力而為，不好被羊群所牽引着。 但正所謂花無百日紅，香港樓市在1997、2003年及2008年經歷過急跌，2016及2018年也出現持續數月的回落。 綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於8月30日至9月5日的一週，合共錄73宗成交，較前一周（8月23日至8月29日）的70宗微升約4.3%，創5周新高。
以東涌映灣園近期成交為例，同是約900呎的單位，低層單位成交價為900萬，而高層的單位的成交價就達980萬元。 香港樓價歷史走勢2023 另外，即使同一屋苑、同一面積的戶型，座向景觀、不同層數已經有很大分別。 一般而言，每個屋苑對景觀的要求都不同，較多屋苑的海景會較山景或內園景貴、內園景又會比街景可取。
香港樓價歷史走勢: 中原城市領先指數 CCL
本港地產中介亦有編製的樓價指數，其所參考的數據各有不同，如中原城市領先指數是基於該集團的買賣合約成交價；美聯樓價指數就根據全港100個具代表性的中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數。 萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒回應樓價指數表示，由於市場欠缺利好消息，疫情再次升溫，令不少買家及賣家持觀望態度，銀行估價不足，導致很多二手成交膠著，整體成交量偏低。 5類單位中，只有E類單位（1,722平方呎或以上）7月份樓價按月上升，錄308.1點，升幅約0.23%。 連同同屬大型單位的D類單位只錄0.25%跌幅，反映大單位抗跌能力較強。 惟E類單位樓價指數仍較5月份的310.8點低，而且近3個月以來，該類單位的成交量皆不足20宗，顯示豪宅市場未完全復甦。 對市場影響方面，王美鳳指出，是次本港加息周期較歷年溫和，截至現時美息累計加幅達5厘而港P累計加幅僅0.75厘。
當美元走強，資產增值的同時也意味着有高位沽貨的壓力；而當美元下行，買入香港物業不失為一個穩妥的資金出路。 香港樓價歷史走勢 到了08年金融海嘯，美國推出量化寬鬆政策大量發鈔，令美元處於弱勢，隨後大批熱錢湧入了香港樓市，支持香港樓價一路飆升。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，暫緩加息始終是好事，相信對準備入市的買家或會加快決定，觀望氣氛濃厚，料短期內二手交投低迷。 不過，樓價指數包括豪宅等各類型單位價格，因此抽選九龍區細單位（430至752呎）平均呎價走勢作分析。
