当然，按揭是可长达30年的长债，H按的封顶位、P按实际利率变化不断，加上不少人每两、三年就会做一次转按，难言哪一种按息计划能长期占优。 因此各位申请按揭时，必须向银行职员或按揭中介仔细查询，并考虑实际息率及利率走势变化。 过去多年来，H按的封顶位大致等同P按，业界几乎已假定H按实际利息支出是「等同或低于P按」，故H按贷款人的利息支出通常较低，很多年来都是主流按揭计划。
然而，接受存款公司佔市場整體存款額不足0.1%，在平衡監管及激活市場發展的考慮下，應該從監管效率和效果的角度出發。 簡化成二級制後，晉身為第二級別機構的接受存款公司，其現行存款期最少為3個月的限制將會被撤銷，不但可以讓存戶有更多選擇，更能提升機構經營業務的靈活性，推動市場發展，促進良性競爭。 雖然最優惠利率並非固定，但一般而言會較銀行同業拆息 (HIBOR) 穩定。 中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，雖然美國加息，但同業拆息逐漸下跌，這個趨勢持續，故選用H按會較適合。 P按是以最優惠利率計算，以最優惠利率減去一定百分比，便得出按揭利率。
香港p按: 美國加息環境下如何影響按揭利率?
而這個拆息利率，每日均有波動，置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。 香港銀行公會網站上列出了隔夜至 12 個月的拆息利率，一般可選用 1 個月或 3 個月拆息為供款息率。 問題是，一旦遇著拆息突然大幅抽高，例如因新股孖展反應熱烈，或市場大量走資，而導致銀行某一天的資金成本緊張，而拆息突然抽升，業主豈不是要捱下很貴的息口? 只因銀行在提供「拆息按揭」時，往往會提供一個「封頂息率」(或稱「鎖息上限」) (CAP RATE) 給準業主。 「H按」中的「H」是HIBOR的意思，中文是「銀行同業拆息」。 這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。
現時市場上主要有兩個最常採用的最優惠利率水平，分為「大P」 (5.25%)及「細P」 (5%)。 使用細P的包括滙豐銀行、恒生銀行及中銀香港等，大P則為其他銀行採用。 今年美國聯儲局多次減息，由於港元與美元是掛鈎，因此香港金管局的貼現窗利率會直接受美國息率影響。 今次多間香港大銀行，都在金管局降低貼現窗利率後，減少最優惠利率(P)，對一眾計劃上車或供樓人士來說，最關心的莫過於供樓成本有何影響。 對於如何於樓宇按揭作微調，市場上有兩種意見，第一種是放寬首置按揭成數，第二種是放寬可享用高成數按揭的樓價上限。 現時首次置業購買1,000萬或以下住宅，最高按揭成數為九成（有參與按揭保險計劃的置業人士），在第一種情況下，最高按揭成數或可上調至九成半。
香港p按: H按P按 分別是甚麼？最優惠利率及P按H按利率比較及計算
由於資金流動，導致銀行相互借錢的息率也波動，故「銀行同業拆息」最大特色就是一個走勢波動，且會視乎拆借時間長短而有不同息率。 選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。 其後樓市滑落，加上銀行在2000年代取消利率協議，銀行為求爭取生意，也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算，藉以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。 一直沿用至今天，我們在計算「P按」的「按揭息率」時，仍是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。 H按中的H，則是指「銀行同業拆息利率 」(HIBOR)，拆息是指銀行之間互相借錢的息率，H按的實際按揭息率以「H +x%」 計算，即是銀行借錢予客戶時，就會在拆息的基礎上增加某個百分點。
另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。 香港p按 香港p按 對不同按揭產品有了初步了解，準買家方可選擇最適合自己需要的按揭計劃。
香港p按: 注意1: 採用「一個月銀行同業拆息」為基準
反觀，以現時華僑永亨的按揭息率為「最優惠利率-1厘」(P-1厘)，而由於該行的「最優惠利率」為6.125厘，故「6.125厘-1厘」下，買家的按揭息率就是5.125厘。 美國進入加息週期後，香港銀行亦陸續跟隨，滙豐銀行和渣打銀行在2022年8月相繼上調H按封頂利率，滙豐銀行由P -2.5%上調至P -2.25%，渣打銀行由P -2.75%上調至P -2.5%。 財經事務及庫務局今年初表示，由2022年2月至12月，合共有1.6萬宗提取按保的個案，涉及首次置業人士有1.4萬宗，占期內所有已提取貸款的87%。 若以金額計，1000萬元以下物業占已提取按保貸款占比高達89.29%。
借款人仍然需符合要求，如50%上限的供款入息比率，以及2厘的貸款利率壓力測試，以確保其在承造貸款後有充裕的還款能力。 據報導，陳茂波日前接受專訪時表示，注意到市場有不同聲音希望微調一些安排，以協助首次買樓自住的市民，以及「樓換樓」的實質需求，指港府一直有密切注視市況變化。 雖則無意調整樓市辣招，然而重申現時樓價仍屬市民較難負擔的高水平。 事實上，他多次強調物業「是用來住的，不是用來炒的」，故政策要優先照顧本地市民置業需要。 美聯儲於今日凌晨時份宣布加息0.25厘，本港多間大型銀行亦作出跟隨，渣打銀行(香港)宣佈，由下周一(8日) 起，港元最優惠貸款利率將上調0.125厘，由年息5.875厘，調升至年息6厘。
香港p按: 港元最優惠利率
至於封頂位，按「P-2.5%」計算，P為5厘，利率為2.5%，較「H+1.3%」為低。 因此，銀行計算按揭利率時，會以封項位計算，當P減少時，H按亦受惠。 除了P按可以因為減P而每月減少供款外，H按都設有封頂位，而封頂位都是以P作為指標，因此以封頂位供樓的業主都可受惠是次減息。 加上近月H利率高企，現時一般H按利率，都是以封項利率計算。 由於銀行的按揭利率，都會以P作為一個參考指標，例如以匯豐為例，現時新做按揭利率為「P-2.5%」，未減P前，P利率為5.125%。 因此根據「P-2.5%」計算，按揭利率為「5.125%-2.5%」，即是2.625%。
正如上述圖表，不同銀行訂立的最優惠利率各有不同，得出的實際按揭利率亦不同，如滙豐P是5.625%，減去2.15%，實際利率是3.475%；渣打P是5.875%，減去2.25%，實際利率是3.625%。 香港實施聯繫匯率，本地息口通常會跟隨美國息口變化，美國進入加息或減息周期，會間接影響P 按（最優惠利率）升跌。 銀行同業拆息，意思是本地銀行互相借貸時所使用的利率，升跌視乎本地銀行體系資金之多寡；資金充足時，利率會下跌；相反，資金不足時，利率便會上升。 舉例，當有大型新股上市，市民爭相借錢認購，引發龐大集資活動，最終導致大量資金凍結，令拆息上升。 「H 香港p按 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 過往未補地價居屋必須選用P按，但房委會於2022年4月發布的議事備忘錄文件表示，考慮放寬貸款保證範圍讓居屋業主自由選擇P按或H按。
香港p按: 銀行服務及支付
美國勞工市場仍火熱，4月非農職位意外增加25.3萬份，遠超市場預期。 5月份美聯儲議息會議宣布加息0.25厘，自去年3月份開始已連續10次加息，合共加息5厘。 值得留意是當局在是次議息聲明中刪去有關暗示進一步加息的措辭，市場認為是次美國加息周期或將接近尾聲。 2023年4月份金管局住宅按揭統計調查結果出爐，新申請按揭貸款的宗數為8,368宗，比3月份11,553宗減少3,185宗或27.6%，創3個月新低（圖一）。 如目前匯豐、恒生以及中銀的最優惠利率為「細P」5％，而渣打、東亞及星展則為「大P」5.25%。 2018年間美國加息後，市場上甚至曾出現三種最優惠利率（5.125%、5.25%、5.5%），造成「3P」局面。
為避免客戶因拆息上升導致無上限增加供樓支出，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」，若拆息高於鎖定按息上限，便會按鎖息上限的利率供樓，一般封頂位為港元最優惠利率為基準的利率。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，近期樓市交投集中於1,000萬元以下的物業，反映現時首置人士主導樓按市場。 他建議政府可放寬首置人士按揭保險計劃樓價上限，可承造最高九成按揭貸款由樓價上限1,000萬元放寬至2,000萬元。 若果政府能有序放寬上限，他相信能進一步刺激換樓市場及增加市場交投，令市場的供求及交投達至更平衡的狀態，對樓市屬正面支持。 銀行同業拆息較為波動，如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」（或稱「封頂位」），當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。
香港p按: 資訊中心
如果到銀行申請物業按揭，申請人可自由選擇兩種按揭計劃，分別是H按或是P按。 MoneySmart經常收到詢問：到底哪一種按揭計較比較好？ 以市面上其中一個H按計劃作例子，計算利率公式為「H+1.3%」，封頂位是「P-2.5%」。 銀公於10月31日公佈的一個月同業拆息為1.78%，以H按公式計算1.78厘+1.3厘，利率為3.08%。
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香港p按: 注意1: 不同銀行設不同「最優惠利率」
如果以 H+1.3% 的按揭 offer 計算，只要 HIBOR 利率超過 1.2% 就會觸動封頂位，屆時就算 HIBOR 繼續飆升至超過 1.2%，借款人的按揭貸款的實際利率只會維持於 2.5%。 以「P按」最優惠利率計算的按揭計劃一般都會減去特定的百分點的方式計算，例如 ‘P – 銀行特定的百分點 (X%)’。 換言之將銀行的 ‘P’ 減去 2.5% 就可以得出你的按揭實際年利率。 「P 按」是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃（最優惠利率按揭），最優惠利率英文為 Prime Rate。
- 但对2年前取用P按的业主来说，又是另一番故事，当时P按条件一般为「大P」减3.1厘，即2.15厘。
- 還款額在還款期內固定不變，方便估算每期供樓開支，同時避免按揭利率進一步上升的風險，唯若按揭利率上升，供款期或每月定期供款金額或會根據與銀行所訂下的條款相應調整。
- 假設H按為H+1.1%，一個月HIBOR為0.5，鎖息為P-2.5%，最優惠利率為5％。
- 11月開始有銀行提供居屋H按，業主揀樓時可以自由選擇H按或P按。
換句話講，銀行同業拆息（HIBOR）低時「H按」利率會比較優惠，相反就算銀行同業拆息高時因為有「P按」以及封頂位，實際供款利率也不會高過封頂位。 現時在這個資金充裕的經濟體系底下，比較多業主選用有「H按」選擇的按揭計劃。 不過要留意獲政府擔保的居屋申請按揭時就只可以選擇「P按」。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。
香港p按: 物業套現 / 轉按
財政司司長陳茂波昨日表示，正與金管局研究聚焦幫助一些買樓自用的市民，料稍後有新措施出台。 據了解，港府正在探討的一個方向，是在可能範圍內稍為放寬首置客及換樓自用人士透過銀行承造無需按保的成數，以略為緩減透過所涉及的按揭（貸款）保費開支，但最高按揭成數不變。 雖然就按揭制度下已有較低水的HIBOR，現時已較少按揭人士會使用P按，但這仍然是香港銀行，以至金管局的指標。 因此P按仍然具有參考價，例如H按計劃的「封頂位」，即鎖息上限，仍然以P按為指標。
例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。 香港p按 受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。 然而，也因為「銀行同業拆息」的波動在選用「H按」時就會衍生不同疑問。
香港p按: 最優惠利率
持牌銀行不受任何最低存款額要求或期限限制；有限制牌照銀行可以接受50萬港元或以上的存款，存款期限不受任何限制；接受存款公司可以接受10萬港元或以上並至少3個月期限的存款。 事實上，接受存款公司現時佔市場整體存款額不足0.1%，如果推行以上的建議，市民普遍也未必會察覺到這個轉變。 但這次檢討正好說明金管局一直強調「風險為本」的監管思維。 由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。 港府在2019年10月及去年2月兩度放寬首置按揭成數，有助首置客紓解首期的壓力。
翻查金融管理局每月底發表的住宅按揭報告，以最優惠貸款利率作為定價的新批按揭貸款所佔比例，由去年6月份的0.6%，之後逐漸增加，增至12月的26%。 「H按」是建基於銀行同業拆息利率（HIBOR）計算出來的按揭計劃。 香港p按 美息也會是帶動因素，因受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。 另一原因，就是每當有大型新股上市，集資每每可達數百億，若市場突然出現大量資金需求，銀行之間或會出現資金短缺令拆息抽升。
香港p按: 使用您的信用卡
MoneySmart可直接把你的按揭申請遞交至銀行按揭部，讓你的申請更快獲得銀行回覆，加快批核需時。 香港p按 香港保险资讯网累计为200万次网页浏览者提供香港保险理财资讯服务。 网站链接均不构成在任何国家向任何人发出邀约，购买香港保险无国籍和地区限制。 香港p按 如网站资料跟保险公司官方资料发生冲突，以香港保险公司资料为准。 具体来说，放在原有P按借款人眼前的选择是：如果现时成功转按，利率即时下跌0.4厘。 但风险是，未来如果拆息上升而最优惠利率长期不升，供款利率有可能较现时上升0.45厘。
因此，檢討建議為現時的接受存款公司提供5年過渡期，並積極鼓勵及協助這些公司升格為持牌銀行或有限制牌照銀行，按自身策略進行業務，同時亦盡量降低對現有客戶可能造成的影響。 準業主的存款掛鉤按揭戶口存款息率會與按揭利率相同，戶口內的存款利息可抵銷按揭支出。 最後，偶然銀行會推出只得「P按」加封頂位的按揭計劃（意思沒有「H按」選擇）。 這樣一來借款人只獲得Prime Rate上升封頂保障，而未能獲得HIBOR下調導致按揭實際利率下降的優勢。 以銀行同業拆息利率（Hibor）計算的按揭計劃一般都會加上特定的百分點的方式計算，例如 ‘H + 銀行特定的百分點 (X%)’。
4月份新批出的按揭貸款額354億元，較3月份減少21.2%。 美國聯儲局本港時間今凌晨公布維持利率不變，符合市場預期。 香港p按 HSBC滙豐（00005）宣布該行最優惠利率（P）將維持不變，保留在目前5.75厘的水平；滙豐對上一次於今年5月5日調整最優惠利率，當時加息0.... 香港p按 本港銀行同業拆息與供樓相關的港元1個月同業拆息 (HIBOR) 已連跌6日，今報4.94厘，較對上交易日再跌1點子，續低於5厘水平；6日累跌16點子。
