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銀行估價不足原因9大好處2023!(震驚真相).

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銀行估價不足原因

雖然後者息口較高,但始終現時仍然低息,首三年計,後者利息僅多6211元。 長按揭年期好處是減低每月的供款額及易於通過壓力測試 (想知如何計算壓力測試,按我跳往),但現在都是低息年代,起首幾年的息口,長短年期利息差額不大,不少上車人士會上車時,會先選較長的年期,之後再按自己的財務狀況,選擇一個較短的年期去節省利息。 銀行估價不足原因 除樓齡外,也要看物業質素,例如有些大型屋苑,樓齡已經50年,但也批到30年年期。 但如果屬舊的單幢樓,保養欠佳,但樓齡同樣五十年,但批出的按揭年期卻只有二十年。 如果屬於舊物業、村屋或者丁屋,銀行甚至需要實地視察、以及視乎物業狀況,才決定批出按揭年期。 換句話講,如果以75年期計算,即使借款人達55歲,仍然可以批出最長20年還款期。

  • 舉例一層600萬物業,最高承造六成按揭、息率2.375厘計,20年還款期每月還款額18858元,選用30年則降至13,992元,供款負擔減輕26%。
  • 估價不足即是銀行對單位的估值,未夠匹配物業的成交價,導致按揭貸款額不夠應付成交所需,買家要額外準備首期上會,遇上樓市大旺市或樓價急挫時,也容易出現估價不足的問題。
  • 匯豐、恒生銀行估價高達860萬元,相當於比起業主開價高出13%;中銀的估價更加誇張,估價高達917萬元。
  • 由於不同銀行估價可能不同,建議可多找幾間銀行作估價。
  • 兩夫婦打算扑鎚計劃做90%按揭,豈料兩夫婦向銀行查詢按揭時,得出的答案是不會批核。
  • 查冊會知道單位有無未解除按揭、以及有無關於單位的訴訟,例如銀行向業主追討過期未還的按揭貸款,都會直接影響到樓宇價值。

但當然,背後很視乎借款人供款能力,入息水平及穩定程度、工作性質。

銀行估價不足原因: 銀行房屋估價偏低怎麼辦?

碰上「銀行鑑價」低於「實際成交價」,對多數小資購屋族來說,這樣的落差是不可承受之重! 買賣簽署合約確定「成交金額」後,銀行收齊所有文件,會再找估價行為單位進行「物業估值」,看看是否估到價。 通常會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較,所以成交較活躍的屋苑,可以較容易取得估價指標。 對於成交較稀疏的屋苑,估價行可能需要加以當前樓價水平估算,部份銀行會要求上門作出估價,要業主配合。 估價不足即是銀行對單位的估值,未夠匹配物業的成交價,導致按揭貸款額不夠應付成交所需,買家要額外準備首期上會,遇上樓市大旺市或樓價急挫時,也容易出現估價不足的問題。

銀行估價不足原因

大多銀行房屋估價會江嫌惡設施列為重大扣分項目,甚至拒貸。 除一般人熟知的墓地、電塔、特種行業等,另外有一些大家較容易忽略的則是教會、廟宇、市場、加油站、瓦斯行,這都是因為容易嘈雜及安全或信仰上影響銀行估價,當然在貸款評量表上,成為減分的一個條件。 如果買家與業主之間直接接洽,而非經由地產代理簽約,同時間價格又低於市價,銀行拒批機會較高。 因為一般銀行對價格差幅會有很大避忌,若買賣雙方自己作交易,會擔心是否「夾份」造價。 特別是業主開價與銀行估價,剛好是在按揭保險門檻的兩個範圍,這種情況有點尷尬。

銀行估價不足原因: 每月供款額

第3高:違建過高-市價虛增 同樣也是隱形坪數就是違法增建空間,有些案子打著挑高4米...,別以為同樣的錢「賺到了好幾坪」,其實銀行都知道建商的手法,一旦被舉報甚至整個社區都得被拆除違建,在容易造成買賣糾紛下,銀行鑑價當然也不會很好,想要貸款增加恐怕不容易。 惡:鄰近嫌惡設施 這當然就已經接近銀行拒絕往來戶,像是一般人熟知的墓地、電塔、特種行業等,另外有一些大家較容易忽略的則是教會、廟宇甚至公園旁夜市邊,這都是因為容易嘈雜,當然在貸款評量表上,成為減分的一個條件。 如果思慮再三,買家願意以「信貸」或「公司貸」先解燃眉之急,不用太擔心利率,因為通常建商與銀行合作的「房貸信貸」,因為是整個建案去和銀行談,不但過件機會比較高,也有機會拿到比較低的優惠利率,這時,不妨透過試算表,列清每月包括信貸加房貸後的應繳款項,詳細評估是否可以接受負擔。 銀行估價不足原因2023 此外,由於銀行的貸款成數核定,是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」取其低者,所以,物件的實際成交資訊,是銀行決定的另一個重要參數,建議購屋客如果已經簽約,當然可以直接提供合約價格給銀行;如果還沒有簽約,也可以告知「擬成交價」,讓鑑價人員參考,切記! 事前評估總比事後跳腳來得好,起碼有機會根據個人財力,決定簽約與否。

銀行估價不足原因

舉例,單位A的叫價是$600萬,小明計劃購買並申請按揭,銀行便會替單位估價,最終單位的估價同樣是$600萬,銀行便會批出足夠的貸款額予小明,如果小明申請新按保承造九成按揭,銀行亦會相應批出九成的貸款額,亦即$540萬。 以剛才例子計,選用30年還款期,由於每月供款減少,首置客月入33,598元已夠過壓力測試,相較20年還款期,月入40,850元來得輕鬆。 舉例一層600萬物業,最高承造六成按揭、息率2.375厘計,20年還款期每月還款額18858元,選用30年則降至13,992元,供款負擔減輕26%。

銀行估價不足原因: 銀行房屋估價的9個方法6項要點,小心3高1低的房子不好貸款!

有些房子增建坪數大,使用效益高,買賣成交單價也比一般行情高不少,但銀行房屋估價一般認為增建是違建,隨時都有可能被檢舉報拆,因此銀行房屋估價雖會估略高於行情,但與市價還是有一段差距,也會影伈銀行房貸貸款成數。 更重要一點,由於測量師行會按參考當時「成交價」、以及市況,而定出物業價值,所以測量師行未必依據實時數字估算,而多以「土地註冊處」的資料來參考,但因「土地註冊處」反映的成交個案極可能是一個月至個半月前之前,故很多時準買家會見到估價跟實際市場成交價有很大出入。 部份銀行則擔心,成交價便宜跟單位是凶宅有關、又或者可能刻意做低樓價來避稅,擔心買賣雙方是否有瞞稅的意圖,所以有此風險下,銀行可能不接受申請。 銀行估價不足原因 如果買家無把握心儀單位「估足價」,買入單位前都可以先找銀行作口頭估價,在買二手樓,也謹記先進行查冊(想知查冊程序,按我跳往)。 查冊會知道單位有無未解除按揭、以及有無關於單位的訴訟,例如銀行向業主追討過期未還的按揭貸款,都會直接影響到樓宇價值。

銀行估價不足原因

當然,銀行採用估價行未必相同,按揭競爭激烈,令部份銀行會選用較進取的估價行,所以如果估價不足的話,可以再找其他銀行比較。 一般向銀行出示已簽妥之買賣合約作實質支持,原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值,幅度一般在3%至5%以內。 銀行估價不足原因2023 物業估價是承造按揭的重要指標,每間銀行都會在批核按揭貸款額之前,為申請單位進行估值考量,並以此決定批出的貸款額,是銀行控制風險的程序。

銀行估價不足原因: 按揭年期: 應該揀長? 揀短?

很多時,我們也會聽到「估價不足」的個案,實情銀行在審批每一宗按揭申請時,除了參考準買家的借貸能力之外,還會委託獨立的估價公司來為物業作「銀行估價」,再決定最終可批出的按揭成數及金額。 要提醒的是,信貸的還款時間約 1~3 年,但因為信貸的利率較高,只要有閒錢或額外收入,能早點還就早點還,不要跟錢過不去,所以,盡可能挑選「免綁約」的信用貸款,省去被銀行收取提前清償的 銀行估價不足原因 5% 違約金;此外,要動用到信貸的房貸戶,多半資金不足,需要用時間換取空間,通常會設定 2~3 年的「寬限期」,切記! 一定要善用這 2~3 銀行估價不足原因2023 年房貸「只繳息不還本」的時間,努力還完信貸,減低 2~3 年後的還款壓力。 如果房貸銀行無法提供房貸信貸,不少銀行會提供「個人信用貸款」,通常這樣的利率,就會再高一點,萬一申貸者的財力狀況不佳,信貸利率甚至可能高到 銀行估價不足原因2023 6% 以上! 建議這類有需求的申貸客層,可以直接找薪轉銀行談,或是持有信用卡的銀行,利率有機會比較好談。 但如果是買中古屋,基本上都會建議,盡量跟房貸銀行討論看看,是否能做「房貸信貸」,簡而言之,就是直接拿房子再當抵押品的信貸,不過,由於房貸與信貸在同一家銀行,銀行為了降低風險,「房貸信貸」的利率通常比較高,大約落在 3~5% 上下,而且市面上願意承作的銀行並不多。

  • 如果買家無把握心儀單位「估足價」,買入單位前都可以先找銀行作口頭估價,在買二手樓,也謹記先進行查冊(想知查冊程序,按我跳往)。
  • 一般向銀行出示已簽妥之買賣合約作實質支持,原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值,幅度一般在3%至5%以內。
  • 但如果是買中古屋,基本上都會建議,盡量跟房貸銀行討論看看,是否能做「房貸信貸」,簡而言之,就是直接拿房子再當抵押品的信貸,不過,由於房貸與信貸在同一家銀行,銀行為了降低風險,「房貸信貸」的利率通常比較高,大約落在 3~5% 上下,而且市面上願意承作的銀行並不多。
  • 碰上「銀行鑑價」低於「實際成交價」,對多數小資購屋族來說,這樣的落差是不可承受之重!
  • 通常會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較,所以成交較活躍的屋苑,可以較容易取得估價指標。
  • 物業估價是承造按揭的重要指標,每間銀行都會在批核按揭貸款額之前,為申請單位進行估值考量,並以此決定批出的貸款額,是銀行控制風險的程序。

因為800萬以下最高可做90%按揭;800萬-1000萬元最高只能做80%按揭。 銀行可能擔心買家跟業主有「枱底交易」,刻意壓低樓價迎合按保要求,餘額透過其他方式交收,變相下手買家可做高成數按揭。 《胡‧說樓市》收到一名谷友表示,打算跟太太購入愉景灣五座一層864呎的三房單位置業,業主見到黃氏為實客,而願意便宜一點放售,叫價760萬元,呎價8,796元。 銀行估價不足原因 匯豐、恒生銀行估價高達860萬元,相當於比起業主開價高出13%;中銀的估價更加誇張,估價高達917萬元。

銀行估價不足原因: 銀行拒批原因

只要申請房貸, 借款銀行就會依不動產的市價, 判斷可貸額度 因此不動產的估價, 在房屋貸款的申辦流程中也是重要的一環。 想要找對銀行多貸一些,得注意「3高1惡」的地雷屋,別讓自己被貸款隱形殺手害到,房貸額度大幅減少。 第1高:空屋率高 - 通常為郊區、新市鎮 如果你買的新房子建設都好了,卻沒什麼鄰居入住,這個時候得當心,如果不是採用建商協辦的銀行,恐怕銀行的額度不會太高,因為這樣的社區除了是剛蓋好,就是少數的住戶,得負擔全社區的管理費用,對銀行來說危險性提高,當然借錢喊不! 銀行估價不足原因2023 第2高:公設比高 如果你的房子廣告號稱萬坪公園、戶戶有溫泉甚至游泳池等等豪華的公設,銀行主管提醒在銀行眼中也不是OK的貸款標的,別忘了一旦未來你還不出錢,30%以上的公設比,等於銀行借你1000萬元,有350萬元至400萬元的坪數,相對成為隱形,成為銀行私下判定的不易轉手產品。

銀行估價不足原因

物業估價不足,銀行要求我們抬錢上會,否則會拒批按揭;但原來一旦物業估足價,銀行也有不承造按揭的風險。 除了物業估值對借貸人的按揭成數及年期有影響,借款人的年齡及物業樓齡也是重要因素之一。 銀行估價不足原因2023 一般而言,銀行會以「75年減去物業樓齡或借款人年齡」來計算按揭年期,但都要留意,就算減除後總數超過三十年,按揭年期仍是以三十年期為上限。 其實想要增加貸款額度,不妨將物件詳實地址、屋況及周遭設施,主動提供給銀行作為貸款估價的基礎;不僅當做自己的額度提昇計畫,其實提供得愈詳實,銀行鑑價及貸款成數,一定會比其他人更精準更好貸。 一般大型屋苑,由於成交量較為活躍,銀行較願意承造長年期按揭,例如美孚新邨雖然樓齡達50年,但銀行仍願意會批出30年期。

銀行估價不足原因: 銀行認證「套房風險高」 台南、台中房貸利率破2.7%

兩夫婦打算扑鎚計劃做90%按揭,豈料兩夫婦向銀行查詢按揭時,得出的答案是不會批核。 在樓市大旺市的時候,業主態度進取,叫價往往高於銀行估價,導致估價不足;樓價急挫時,銀行急速調低物業估價,買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後,估價有機會進一步下調,令買家要抬錢上會。 一般大樓的公社比若超過35%以上,銀行對超出的部份不是扣除房屋估價的坪數,就是超出的部份已建築成本評估,有些大樓建商位壓低銷售單價,規定買屋必須附車位,車位坪數位大幅拉高公設比,有些公設比,甚至高達60%,這樣的房子,銀行在房屋估價時,都會大幅壓低,銀行貸款也不好貸。

銀行估價不足原因

注意:購屋價不一定是銀行認定的不動產市價, 通常銀行估價會較保守, 認定的不動產鑑價價格可能會低於真正的購屋價格, 也代表申貸人在購屋時自備款應準備得更充足些。 關於不動產的估價, 確實也是一門專業, 非具備充足的專業知識不足以勝任, 除了銀行有自己的估價專業人員外, 坊間也有不少不動產估價公司及「不動產估價師」。 香港按揭證券公司接受銀行預先批核,但會先收到銀行申請後才作預先批核,故需透過銀行去遞交申請。 由於不同銀行估價可能不同,建議可多找幾間銀行作估價。 部份銀行估足有突也願意作出審批,只是未必能夠做到按揭保險。 如果成交價太低,銀行角度會認為,業主以「折扣價」售予買家、或送予買家的意思,會出現「送贈契」意味。

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