最近的大型商場已經數到新蒲崗「譽．港灣」的「Mikiki」、或者九龍城廣場，但隨著附近南豐的「Airside」會於今年開幕，合共70萬呎樓面的購物商場內，預計商場內有超過160個購物、餐飲及消閒的商戶。 而且AEON亦租用了啟德體育園舖位9年，包括會為顧客提供外賣食物、日本直送有機鮮活食品，內裡亦提供麵包店、輕便運動和戶外用品。 據房委會規劃，會在「2B3」號地盤，會設有一個提供40個攤檔的濕地市場，可滿生活所需。 康山花園2座高層F室，實用面積592平方呎，3房間隔。 業主3周叫價1,100萬元，較同區私樓康怡花園3房更高，最終於已補價自由市場以1,068萬元新高價易手，呎價高達18,041元，創屋苑新高外，更打破旺角富榮花園2018年創下的1,065萬元新高價，成為香港新「居屋王」。 新冠肺炎疫情爆發，但本港樓價未見「沙士式」暴瀉，反而出現新高成交。
要進駐居屋樓王，綠表買家最少要持有約18萬元的起始資金，而白表買家則需要有接近30萬元才可以。 新居屋2023納米開放式戶型絕跡，但究竟樓盤的位置、環境、景觀， 有什麼地方需要留意，我們會一文跟大家詳細剖析。 項目在2018年2月已獲屋宇署批建14幢20-30層高的住宅，當時獲批建住宅277.146萬呎，另設5.1974萬呎商場。
康山花園3座: 表: 發展商備用按揭安排
項目共提供四種戶型，由開放式、一房、兩房及三房一套，面積由 呎不等。 位於「良德街8號」的「珀御」是新地在2014年2月向政府投得的用地，當時地皮買入價為4.3億元，以最高可建樓面167,262呎計算，每呎地價2,571元呎。 其後發展商興建了321個住宅單位，開放式單位296呎-313呎之間，一房則 呎，兩房 呎。 康山花園3座 項目在2017年4月以首批呎價12,851元推售，迄今的二手轉讓價約15,800元，較開售時升𠊙23%。 開放式二手價約465萬495萬元、一房625萬元、兩房750萬元。 為方便計算，我繼續用剛才開放式入場單位來說明。
「買家一係好傻，一係好有能力，而且好鍾意單位，或者有屋企人都住康山花園」。 據悉，屋苑較低層的同類單位，入場費930萬起，而私樓康怡花園近期呎價亦只有1.7萬元以下。 香港巴士大典現正進行實驗性測試，部分頁面顯示效果有所不同，敬請留意。 未來將會陸續推出餘下未完成之流動版CSS及網頁翻新之更新。
康山花園3座: 問題2: 選擇建期: 「高折扣、低回贈」 VS 「低折扣、高回贈」?
其中在「菁田邨」旁的「第4A(西)地盤」會預留興建社區會堂及體育館；另外夾於「第4A(西)號地盤」及「欣田邨」之間的「第4A(東)號地盤」則預留興建學校。 康山花園3座2023 「NOVO LAND」位於「屯門第54區」，其實際位置夾於「寶田邨」及「兆康苑」之間，位於「青山醫院」西北位置。 區內附近的私樓，已經要數到「震寰路」一帶，包括同系發展的「珀御」，以及南豐發展的「豐連」。 在「綜合發展區(2)」也會透過地盤「弧形園景美化高架行人道」，把用地發展看台及表演場地，在地盤以南位置會設置類似「香港文化中心」露天廣場的大階梯，從平台拾級而下，供公眾觀賞和作戶外表演之用之用。 康山花園3座2023 至於生活配套方面，看似荒蕪的啟德區，實在也沒有太多的配套。
發展商在2019年8月申請動工，按當時的批則紀錄顯示會興建4,200個住宅，當中有3,155個單位的實用面積少於300呎(不計算廚廁面積)。 在AIRSIDE對面，佔地1.97公頃的「綜合發展區(2)」用地，位於啟德河的西南側。 這幅用地的西南面會用作酒店及零售設施用途；毗鄰啟德河則發展為公眾休憩用地，河道兩旁亦會興建河畔長廊。 根據規劃，這幅土地上會連同毗連「藝術及演藝用途」及「休憩用地」地帶合併發展，令土地總面積達3.76公頃，內設一個「弧形園景美化高架行人道」橫跨北部用地，並在設計上配合AIRSIDE建築高度，令啟德河兩旁的景致對稱。 政府都計劃在啟德河，各預留兩道闊5米的非建築用地，以令河畔景觀更廣闊，同時在河畔兩旁設商店、茶座和食肆。
康山花園3座: 香港大廈搜尋
問題是區內除了「NOVO LAND」私樓群外，未來將有至少四個公屋及一個居屋(下方詳述)、及學校落成，加上若依賴「輕鐵站」接駁的話，最近也要步行12分鐘至「建生站」，故有區議員曾就相關民生問題，希望政府部門能夠正視。 但除了「67A」經「屯門公路轉車站」前往「葵芳」為全日服務外，其餘只在繁忙時間服務。 相比於屯門區其他地方，「屯門第54區」的位置較遠離市中心，最近的西鐵站為「兆康站」。
如果鍾情梗廚的單位，這款是全盤唯一提供梗廚的單位。 但值得留意，其工作平台橫跨了套廁及客廁，變相打開洗手間氣窗可窺探洗手間內情況。 「三房一套(開廚)」分布於三柱，分別為「2座A1室」(701呎)、「1座A1室」(676呎)及「2座A2室」( 呎)。
康山花園3座: 景觀及環境
最近備受爭議的「簡約公屋」，其選址就在「AIRSIDE」旁邊的「綜合發展區(3)」。 簡約公屋佔地5.7公頃，會興建10,700個住宅單位，為眾簡約公屋量數最多，其位置正正在地盤與Airside之間。 康山花園3座2023 七幅用地共提供約875個私家車車位、116個電單車車位、840個單車車位及132個 商用私家車車位。 政府亦計劃在「2B2-2B6」範圍內增設兩所幼稚園，以及在「2B3」用地內增設濕地街市。
- 當然，上述討論都建基於你會選用「按揭保險」，你絕對有權放棄「按保」，而選擇發展商備用按揭安排，當中「漸進式供款」就是發展商口中所指具「突破性」的計劃。
- 在2021年9月獲批建重建，會分2期發展，共提供746伙及340個私家車車位。
- 「NOVO LAND」住戶能否受惠毗鄰的公屋的配套設施。
- 樓盤以南則望向南園為主，包括「1座J室、N室及M室」、「2座E室、F室、H室、J室、K室、L室及M室」，可以望到室外泳池，或者較清幽；但也要留意中間有些用地不屬發展商持有。
- 據悉，屋苑較低層的同類單位，入場費930萬起，而私樓康怡花園近期呎價亦只有1.7萬元以下。
- 區內附近的私樓，已經要數到「震寰路」一帶，包括同系發展的「珀御」，以及南豐發展的「豐連」。
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相關工程會分階段由2020年至2022年展開，預計2024年至2026年完工。 康山花園3座2023 新居屋2022年先推出「2B2」用地「啟欣苑」，但今次推出的「2B6」用地則在位置上最接近「宋皇臺站」出口，日後落雨也接近不用帶雨傘。 連同「2B3」、「2B4」及「2B5」分別提供1,280伙、1,840伙及1,740伙均由房委會發展，全數會發展新居屋出售。 至於「2B1」項目則劃為「綜合發展區(5)」、連同劃為「其他指定用途註明混合用(3)」的「1E1」地皮會交由房協發展。
康山花園3座: 項目背景
「豐連」則正正在「珀御」附近，位於「良德街3號」。 政府於2014年2月推出招標時，由南豐成功以4.56億元投得，以最高可建樓面213,116呎計算，每呎地價2,139元，並興建了370個單位，由開放式至三房單位均有提供。 南豐在2016年8月推出，由於樓市當時處於調整，故終以不足10,000元呎價開售，個別單位低至二百萬元以下，現時的二手平均呎價則14,400元。 「NOVO LAND」原為「屯門第54區」、被規劃作「農業」用地，透過城規程序申請改劃為「住宅甲類」用途後，新地在2017年成功跟地政總署商討補價，並支付65.3億元。 項目佔地46.13萬呎，以最高可發展樓面230.65萬呎計，相當於每呎補地價2,831元。 其後新地繼續收購區內部份零散地皮，終成功多增2萬呎土地後，再多支付5.50440億元補價金額，令可建樓面增加至241萬呎。
啟德區屬於新發展區，但區內首個居屋項目，就是在市建局資助房屋「煥然壹居」旁的「啟朗苑」，三座物業，合共提供683個單位，面積由 呎，當日折算呎價直迫一萬元，創出居屋推售以來的新高，售價由227.28至488.4萬元之間，均價9,755元呎。 西貢區的寶琳@中原樓市片區，區內共10,262個私人住宅單位，涉及人口共113,076人。 區內主要屋苑包括 康山花園3座 新都城,怡心園,康盛花園,景林邨,寶林村。
康山花園3座: 提供「即供」及「建築期付款」
樂年花園 康山花園3座 3座 共有13層，提供104個單位。 始終起初的折扣額較少，令樓價升至376.2萬元，用同一樓價計算，其供款額及壓測要求為三個選項之中最高，分別要12,391元及29,676元，在扣減找清印花稅後剩餘的回贈、及不選用「發展商備用按揭」的回贈下，起始資金也要41.6萬元，比中間一款選項稍高。 因此三個選項之中，選擇8.5%折扣，再搭配3.75%的印花稅直送，相對較划算，會建議買家考慮選用。
項目於十年前，業主曾集合了86%業權並算聯合招標出售，故日後都有機會重建為商住項目。 「啟悅苑」位於啟德城中心以西北位置，據已獲批的規劃大綱，項目共由兩座組成，座落於地盤的一前一後位置，跟之前的「啟欣苑」擺位有點相似。 由於其座落於大單邊位置，地盤西南方均會望到較開揚景觀，透過前方「宋皇臺公園」望向「傲雲峰」一帶。 「傲雲峰」附近用地多為一些昔日鄰近機場的工業大廈及貨倉，部份已改劃為「綜合發展區」故有較大重建機會。 但因隔了「宋皇臺公園」故就算重建亦對「啟悅苑」的影響也不算很大，仍可視為景觀的一線之選。
康山花園3座: 項目背景及特色
鰂魚涌康山花園3房單位，近日以破千萬成交，成為全港最貴居屋單位。 康山花園屬於小學14校網，中學屬於HK3東區，由於東區分為兩個小學校網，形成每個校網都較少名校選擇，比如太古小學、香港嘉諾撒學校，更著名的北角衛理小學距離較遠，而中華基督教會基灣小學（愛蝶灣）雖然較近，但已經劃入16校網的範圍。 中學方面可以選擇整個東區，例如香港中國婦女會中學、港島民生書院、嘉諾撒書院都是較多人選擇的。
兩次補價累計涉及近71億，每呎地價為2,938元。 作為區內首個私樓住宅項目，由中國海外發展的「啟德一號」，兩期合共提供1,169個單位，被前任特首梁振英推出作「港人港地」的項目，規定買家必須為香港永久性居民，且期後三十年內也只能轉售予香港永久居民，最新二手呎價20,190元。 區內第三個居屋項目，就是「啟欣苑」，其位置挨近「宋皇壹站」，而非啟德區的中心區，跟今次即將推出的「啟悅苑」很相似。
康山花園3座: 一手新盤搶客兼颱風來襲 二手減幅不足 中原十大屋苑周末僅錄4宗成交 按周跌1宗
因為「NOVO LAND」本身樓花期一年，如果投資者認為物業有水位，而值得持貨三年，在一年後入伙後，再持貨兩年內已可過額外印花稅禁售期，可沽貨賺升值之餘，也可賺回贈。 當然，上述討論都建基於你會選用「按揭保險」，你絕對有權放棄「按保」，而選擇發展商備用按揭安排，當中「漸進式供款」就是發展商口中所指具「突破性」的計劃。 康山花園3座 根據計劃，你自己支付15%首期後，餘額85%會分三部份，首40%首三年2.5厘，其四至三十年利息5厘；餘下30%首三年免息，其後四至三十年利息五厘；最後30%則首六年免息，第七至三十年利息五厘。 簡單來說，供款計劃「頭輕尾重」，前後供款可以相差超過兩倍以上。 第二，因為選擇「建期」，你可以選擇「按保」外，還可搭配發展商其他付款安排，例如名為「Super二按」的備用二按計劃；「備用一按」、「漸進式供款」、透過抵押物業獲取120%樓價的「King’s Key 120」或透過本身股票資產而獲取的「3+2貸款」計劃。
發展商在宣傳「NOVO LAND」時曾表示，前往西鐵「兆康站」僅需2分55秒，並指出與港鐵站上蓋分別不大；然而，發展商所指的是車程，而非步程。 位於啟德城中心以西北面，位置上較偏近「太子道東」，專線小巴70號，由鑽石山開出可以通往奧海城，沿途會經過太子港鐵站；亦有過海巴士包括九巴「101號」由觀塘往堅尼地城；九巴「106號」由黃大仙至小西灣、九巴「107號」由九龍灣至華富貴等。 被視為2023居屋王的啟德「啟悅苑」，其位置在啟德發展區以西，座落於「啟德體育館」斜對面。 業內人士稱，買家是兩房換樓家庭客，造價出乎預期，比同區私樓康怡花園更貴。
康山花園3座: 中原城市租金回報率 (2023年5月份)
如果沒有選用「備用二按」、「漸進式供款」及「3+2貸款」都可獲取樓價3%回贈，同一道理也需要在扣減樓價，之後才計算貸款額。 值得留意，如果你選購「NOVO LAND」兩房以上單位，基本上大部份樓價已經超過舊按保可接受覺圍，只能透過借取新按保，才能有高成數按揭，新按保又規定要在落成時才可以借取，故必須選用「建期」計劃；又或者搭配發展商的計劃，才可做到高成數按揭。 一房單位佔比反而不多，只有三柱有提供，合共有75個住宅單位，分布於「2座F室」( 呎)、「2座J室」( 呎)、「2座L室」(296呎)。 三柱一房均扭向內園方向，可以望到泳池景，其景觀分別不算很大，唯獨方位有輕微分別。 原本預計在去年落成，最後房委會於2022年開始安排入伙。
