1其他可用作描述祖堂的字词包括祭祖/土地信托及中国传统信托，惟信托一词或不完全等同于普通法下的信托。 虽然政府对祖堂所持有的土地(亦称为"祖传土地"及下称"祖堂地")面积掌握不多，但祖堂地普遍被认为对拟议新界北部新都会区("北部都会区")，以至香港整体土地供应具有策略性地位。 现时，祖堂地可由政府强制收回作发展用途，亦可以在获得政府同意并完成相关程序后，售予私人发展商。 2015年至2019年间，政府共批准超过300宗出售祖堂地的申请。 同时，根据一篇报道，2015年至2020年间的祖堂地出售申请宗数为461，其中378宗(82%)获政府批准。
但相反，由於村屋的交投量較少，銀行會因缺乏參考指標，因而出現村屋估價不足的情況，這可能影響村屋按揭的成數。 如果準買家希望村屋估價接近成交價，可以選擇具規模的屋苑式村屋，並一次過向不同銀行申請按揭，以求獲取最貼近成交價的估價。 根據現時村屋政策，雖然新界原居民可享有一次性建丁屋的權利，但新建成的丁屋於五年內不得出售，且轉售時亦須補地價。 另外，丁屋樓花須要獲得「合約完成證明書」（俗稱「滿意紙」）後才能補地價。 值得一提的是，如果你打算購買沒有滿意紙的村屋，基本上銀行不會批核村屋按揭。 在講述買賣村屋程序前，業主須要知道本港的村屋類型。
祖堂地查冊: 新界收地摸底 持份者有話說
住中層或者三樓，大型傢俬例如梳化、雪櫃、衣櫃、洗衣機、雪櫃等都需要於露台吊高，再放入家內。 所以在搬屋前，一定須與搬運公司商量好搬大型傢俬的額外收費。 Demarcation 祖堂地查冊 District）圖，或向業主索取租約，以查閱或分辨花園的屬性及可准准許的用途。 不少置業者都喜歡買村屋，主要原因是大部分的村屋都是位於郊區，遠離煩囂鬧市，可以感受大自然的恬靜、呼吸清新的空氣；村屋間隔四正、實用率高、周圍建屋密度低，以及可以飼養寵物等等。 "。換言之，祖一旦成立，其土地业权便不应分割和出售，而应永续存在，福泽后人。这种对土地业权的重视，在当时以土地为重要生产要素及谋生工具的农业社会里，似乎也不难想像。
- 然而一旦鬆綁，現時新界囤地壟斷必有可能產生變化，其影響不得不察。
- 如果建屋後的單位，是用丁屋業主用作自住用途，是不用補地價的。
- （二）及（三）當政府收回私人土地時，會按法例規定向受影響的土地業權人作出補償。
- 這個判詞意義就帶出了一個觀點，就是在「集體官批」的「農地」上，放置一些「可以移動」「非永久性」的建築物就不是違規。
- 祠堂也是族长行使族权的地方，凡族人违反族规，则在这里被教育和受到处理，直至驱逐出宗祠，所以它也可以说是封建道德的法庭；祠堂也可以作为家族的社交场所；有的宗祠附设学校，族人子弟就在这里上学。
- 最近有公職人員涉嫌出租「牌照屋」違法，而鬧到滿成風雨。
但取得文件後一定要看清楚業主姓名，因為尤其針對祖堂地，業權並不屬於單位一買家，在文件中只會顯示代表的司理名稱，需集合其他司理簽署才可進行買賣；以至購買丁屋則需見到「滿意紙」登記才能確認村屋已經落成，而非「丁屋樓花」。 值得注意，在取得「滿意紙」後五年內轉讓的丁屋是需要補地價的，但補地價的文件卻未必需要註冊上土地註冊處，買家也要查問清楚。 一般指1905至1972年間由「舊屋地」及「舊批地」興建的「村屋」，政府批出的集體租契，樓齡高企，只須向民政事務署申請同意書便可以。 如果屋主希望重建，需要得到地政總署發出重建批准書。 祖堂地俗稱阿公地，是指新界原居民承繼祖先而集體擁有的土地。 就司理状况的任何变更，包括委任、辞任或离世，向其提供最新资料。
祖堂地查冊: 牌照屋不能轉讓
事实上，为处理祖堂相关事宜，民政事务局于2018年联同乡议局成立工作小组，专注改善祖堂的內部程序及做法。 小组编制了一部《祖堂內部守则范本》，透过乡事委员会派发予各祖堂。 祖堂地查冊 然而，在一项立法会书面质询的答覆中，局方表示虽然乡议局已与祖堂积极跟进相关事宜，但一些祖堂成员对编制內部守则持保留意见。
（2）屋宇署「百樓圖網」網頁或直接前往樓宇資訊中心（九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座屋宇署總部2樓），由該署職員協助找出資料，核證副本為45元，非核證副本為38元。 簽訂臨約前，宜查明業權資料，確認業主身份、滿意紙、轉讓契等，避免日後轉讓有阻滯，如果是丁屋，必須查清業主有否補地價。 滿意紙可以查冊睇到，自己網上查$25，叫AA查老免，睇到Certificate of compliance 字眼即係滿意紙，至於付款方式應該要簽認購前傾好，再寫落認購書上，未有滿意紙嘅村花一般都分期收3成訂，少部分可只收2成。
祖堂地查冊: 放寬祖堂地 能扭轉新界土地壟斷？（文：本土研究社） (09:
上水鄉議會主席侯志強表示，對有關建議持開放態度，倡局方與地區代表聯絡。 1995年前，黃維則堂可算是長洲的最大地主，曾是長洲九成私人土地的註冊業權人。 直至前立法局於1995年《集體政府契約（長洲）條例》通過後，終止政府批給黃維則堂的集體官契，其影響力才消退。 當中更有不少財務公司積極投放廣告增加曝光率，但對於新手客人未必清楚了解每間公司的分別。 一般的貸款產品包括私人貸款、循環貸款、結餘轉戶貸款、業主貸款、按揭貸款、一按、二按、單邊按揭、空中釘及中小企貸款等等。
對比規劃與實際用途，本研究發現約173公頃的祖堂地被劃作「住宅」用途，卻僅有8公頃現為私人住宅，即近165公頃住宅用地尚待善用。 另一方面，在大量被規劃作「政府、機構或社區」和「休憩空間／康樂」用途的祖堂地中，有關發展尚未被落實，實際用地比規劃分別少23和94公頃。 再者，當年的祖堂地中，僅有約75公頃被規劃作「露天貯物」用途，現時卻有423公頃用作「貨倉和露天貯物」，足足多出348公頃。 政府表示沒有編製及擁有有關祖堂地數目、面積和地區分布的最新資料。
祖堂地查冊: 民政事務總署
居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 祖堂地查冊 村屋興建方式千變萬化，故無論在村屋的地段、以至內部設計也有特別需要注意的地方。 如果購買的是新建成村屋，由於村屋起樓質素也不如私樓般嚴格，會出現很多甩漏的情況。 驗樓師詹濟南表示，很多時村屋交樓狀況也很嚇人，準買家需要有心理準備花時間及金錢大執。
：第15條規定，各祖堂均須由其成員委任的司理代表。 委任的司理須向民政事務處註冊，並提供民政事務局局長("局長")所需的證明。 局長在有人"提出好的因由"時，可取消司理的委任，並可挑選新司理及將其註冊以代替該司理。 若祖堂未能在指明情況下，於一定期限內委出司理並證明該項委任，其土地或會被政府重收。 21《新界條例》第15條列明，如祖堂在取得土地後3個月內並未委出司理並證明該項委任，或在更換司理後3個月內並未證明已委任新司理，政府即可將祖堂所持有的土地重收。 祖堂地俗稱「阿公地」，泛指由整個宗族、家族或「堂」等傳統組織、而非個人擁有的新界鄉村土地。
祖堂地查冊: 圖搶先出售祖堂地 新界五大氏族 謀終極瓜分2千億太公豬肉
事实上，一间私人发展商据报亦曾尝试收购该幅祖地作私人住宅发展，但未能获得全体祖成员同意。 祖堂地查冊 政府已承诺研究修订《新界条例》的可能性，以降低土地出售的门槛，并提供机制处理司理出缺造成的问题，以解决不同持份者所提出的各种问题。 虽然建议的细节尚待观察，但有关事态发展毫无疑问将被受关注。 政府認為，根據「集體官契批地」條款，擺放貨櫃是違反了條款中，背後理據是「SCHEDULE」內註明限制擺放的建築物，但案件最終打到上樞密院時，政府被判敗訴。
要避免買入釘契樓，買賣村屋的程序必須謹慎，準買家事前可以在土地註冊處查冊查看村屋是否有建築物違規的頒令，或尋找律師幫助，這才能保障自己，是避免跌入村屋買賣陷阱的好方法。 另外，如果祖堂的司理沒有出缺，但該祖堂的成員對司理收取補償有反對意見，地政總署會轉交民政處（民政事務處）與相關祖堂司理聯絡作協調，待反對意見撤回後才發放補償。 因祖堂成員反對由司理代收補償的原因而導致未領取補償金，截至二○二一年九月二十七日涉及約3.6億元，當中有21個祖堂。 關於申請「需要支用款項證明書」、「需要檢視銀行保管箱證明書」、「自銀行保管箱取去物品授權書」，以及「確認通知書」的資料，可聯絡民政事務總署遺產受益人支援組。 本部分簡單介紹，當局通過《 2005 年收入 (取消遺產稅) 條例》，在《遺囑認證及遺產管理條例》 (香港法例第 10 章)加入有關擅自處理遺產的條文。 任何人處理在二零零六年二月十一日或之後去世的人士在香港的遺產時，必須遵守有關條文的規定。
祖堂地查冊: 有關擅自處理遺產的條文
「祖堂地」一般統稱「阿公地」，泛指由整個宗族、家族或「堂」等傳統組織集體擁有的新界鄉村土地，包括祠堂、廟宇及祖墓等等土地及部分農地，佔地多達2400公頃。 目前全港有約7300個祖堂，包括4000多個「祖」和2000多個「堂」，兩種土地都需要有該族成員選出司理進行管理，賣賣的話亦都需要得到地政署的同意，但「祖」的司理未必需要入契，而「堂」的司理則需要註冊、入契。 中央高調敦促特區政府解決房屋問題後，有消息指特首林鄭月娥終於在土地供應方面有大舉措。 《香港01》早前獲悉，林鄭將於下月公布的《施政報告2021》中提出修訂《新界條例》，把原定需要全體男丁宗族持份者同意才可出售「祖堂地」（俗稱「阿公地」）的規定，放寬出售門檻至只要八成或以上宗族成員同意。 新界土地向來面對收地困難，如今港府終於願意處理這個「死結」，對開發新界確實是件好事。
根據對公開資料的檢視及分析，釋放祖堂地面臨障礙，原因是需要祖堂成員一致同意，以及需要依靠有效委任的司理作為處理土地事宜的唯一合法代表。 然而，由於各祖堂的情況及做法或大不相同，個別祖堂可能會面對一些獨特的挑戰及問題，阻礙其全面釋放所持土地的發展潛力。 祖堂地查冊 港英接管新界之初，基於民情保留有關「權益」固然有所道理。
祖堂地查冊: 買賣雙方地址 同為恒安發展註冊地址
地政總署起初以私隱為由拒絕交代，惟昨日(22日)終承認該屋無滿意紙。 有指此丁屋曾經出租，執業大律師陸偉雄指若事件屬實，情況十分不理想，直言：「無滿意紙就唔應該租畀人住」。 物業按揭 陸解釋，涉事丁屋欠缺滿意紙的原因目前仍有待考證，但強調地政總署發出滿意紙之目的是確認該屋適合居住及符合相關法律要求。 舊屋地：一般是指根據1905年批出的集體政府租契內的某些地段， 其用途註明為屋地者，這些屋地一般多在一些傳統鄉村範圍內。 在重建前 ，必須向當區地政處申請一份「重建批准書」。
一些在1905年前集體官批內的地契內的「老屋」、部份就屬於祖堂地、另一類就「丁屋」。 丁 屋 的 補 地 價 必 須 是 整 幢 三 層 屋 宇 計 算 ， 不 可 只 賣 一 層 或 只 補 一 層 。 根據Halsbury Laws of Hong Kong [ ]，若有成員居於海外，司理或會被要求聯絡該等成員，並亦尋求他們的同意。 在一九九六年一月十五日或該日後分割土地，必須 根據《一九九五年土地測量條例》（第四七三章） 的規定，擬備土地界線圖，送交認可土地測量師簽 署核證。 解放后特别是60年代的运动，北方地区的祠堂基本都被推倒砸烂或改造成了办公场所等。 祖宗排位包括有些藏于其中的家谱等皆被焚烧破坏，如今北方已难见祠堂，不知祠堂为何、作何之用者比比皆是。
祖堂地查冊: 放寬出售祖堂地，有何影響？
该区将以新界北部作为发展核心，占地约300平方公里（合3万公顷），包括元朗区和北区两个地方行政区，对接深圳的福田区和罗湖区，与南山区隔湾相望，预计将耗时20年建设。 祖堂地查冊2023 根据香港特区政府规划署和地政总署的数据，截至2021年10月，香港共有77.61平方公里（合7761公顷）的土地是通过填海取得，占香港已发展土地约27%。 2022年10月19日，香港特区行政长官李家超在其任内首份施政报告中称，土地问题重中之重，且政府已找到足够土地，未来10年可兴建达36万个公营房屋单位，超出推算所需求的30.1万个单位。 祖堂地查冊 當然，首先我們要了解「培成堂」是甚麼，也即是「祖堂」。
祖堂地查冊: 發展條件
反之，財務公司的貸款申請手續較為簡單，審批亦較快。 因此急需資金周轉應急的客人便有需要到財務公司申請貸款。 沒有收入證明 祖堂地查冊 – 坊間不是所有人都有一份正職在大公司受薪。 不少人士的收入都是以現金獲取沒有一份正規的收入證明，而這類客人要到銀行申請貸款非常困難。
祖堂地查冊: 村屋無滿意紙: 按揭專區
建築、測量、都市規劃及園境界議員立法會謝偉銓形容，有關做法類似市區一直奉行的《強拍條例》，當發展商收集超過指定業權份數後，則可向法庭申請強拍。 就相關建議，民政事務總署回覆本報查詢時指，政府當局收到有關意見後，會作適當考慮。 祖堂地查冊 1其他可用作描述祖堂的字詞包括祭祖/土地信託及中國傳統信託，惟信託一詞或不完全等同於普通法下的信託。
所以，現階段迫在眉睫的應該是如何處理用作露天貯物用途的土地，使規劃的原意得以落實。 筆者近年進行了一項有關祖堂地的研究，透過1899至1902年政府測量後編寫的《集體政府租契》，記錄元朗及北區當時的祖堂地地段，再利用地理信息系統軟件分析尚未被政府收回或改變名稱的祖堂地分佈。 祖堂地查冊 多年後，一部分祖堂地已售出，惟因資源局限，本研究無法就龐大地段數目逐一查冊，使資料未能完全反映現況。 然而，鑑於祖堂地出售門檻甚高，政府亦曾在2020年提到，過去5年僅超過300宗祖堂地買賣交易獲批(註1)，可見本研究所得的數據仍具參考價值。 舉例而言，據報政府近期收回的一幅元朗祖地是高密度資助房屋的擬議用地。 事實上，一間私人發展商據報亦曾嘗試收購該幅祖地作私人住宅發展，但未能獲得全體祖成員同意。
至于祖堂的土地持有情况，政府表明现时未有掌握祖堂地数目、面积和地区分布资料。 14政府表示沒有编制及拥有有关祖堂地数目、面积和地区分布的最新资料。 请参阅香港特别行政区政府(2020，2021b)。 根据有研究祖堂的专家所撰写的资料，估计祖堂在1980年代持有约2 400至2 790公顷土地。 从较宏观的角度来看祖堂地的发展潜力，政府于2021年10月提出的《北部都会区发展策略》能进一步开拓约600公顷房屋及经济发展用地，初步估计从而可增加供应最多 个住宅单位及84 000个职位。 尽管祖堂创立是为永久持有土地，并保持土地不可分割，但多年来，部分土地已被政府收回或私人发展商收购。
有特定規格：最多興建三層高；總高度不可多於27呎；每層面積劃700呎大；建深度不多於一米露台。 新界以外也有祖堂，九龍城衙前圍的主要祖堂是吳成達祖和吳日玄祖，早在15世紀初立村時便已存在。 雖然政府在戰後政府徵收了大部份村中土地，吳成達祖仍然管有的嘗產有吳氏宗祠和至德公立學校，以及和陳、李兩姓共同擁有的天后宮、三姓祖屋和鄉公所，是研究香港本土歷史時不能忽視的案例。
根據新界鄉議局估計，現時全港約有二千四百公頃的祖堂地，相比政府提出「明日大嶼」的一千七百公頃填海土地為多，總面積相等於一百二十多個維多利亞公園。 全港現有約七千三百個祖堂，超過一半面積的祖堂地，由新界五大氏族持有。 知情人士透露，不少原居民希望盡快賣地，除了恐怕「明日大嶼」一旦落實會推冧新界地價；另一重大因由，是不滿管理祖堂地的「司理」制度落後，變相剝奪子孫利益。 祖堂地查冊 本網站提供的資料只作一般私人參考用途，並不可視為法律或法庭常規的詳盡及權威性的說明，亦不可取代專業法律諮詢。 我們會力求提供最準確的資料，但在個別情況下，這些資料仍可能與最新的情況有所不同。
祖堂地查冊: 新界的祖堂
認可鄉村名冊 (資料來源：地政總署)申請人在填妥「興建新界小型屋宇綜合申請表格」，並在村代表聲明下，就可向地政署分區辦事處理。 地政處收到相關申請後會約見申請人，之後會要求申請在村內及鄉事委員會張貼通知，若14天內沒有人反對就可獲批准起屋，並會會向申請人發出「批地建議書」。 繳清費用後，地政處會跟申請人定立各種批地條款及批出「建屋牌照」，並同時發出建築、渠務及地盤平整共三張「豁免紙」。
最直接的方法，就是去「土地註冊處」進行查冊，查詢土地的業權，輸入地段號碼後，就可以得知由什麼人持有。 如果地皮本身有人持有，就代表地皮是私人用地，可以自由買賣。 好多村屋都會有化糞池，而化糞池係由渠務署規管，你可以留意下那村屋係咪有化糞池，如有代表對方會有由渠務署發出文件批准那村屋使用化糞池。 要注意的地方很多，村屋的其中一樣特點，是容讓新界村民，以其特定的規格建屋，只要是依從這些規格，例如不准高於某高度，不准佔用政府地方，要有處理排泄物的方法等便可以入住。
祖堂地查冊: 打開「傳統權益」的潘多拉盒子
不過翻查過往資料，不難發現今次與過往涉嫌套丁的模式存在不少雷同之處，《香港01》曾揭發的兩宗套丁事件中，王光榮及其妻林綺媚亦是關鍵人物之一。 曾玉安補充，若按舊時傳統也未必要全部有份人同意才能轉售土地，「以前有個宗長、族長，由他決定，識大體，整體方向對就可以，沒可能民主諮詢」。 民政事務總署回覆本報查詢時指，政府收到有關意見後，會作適當考慮。 發言人續稱，由於祖／堂的性質屬私人組織，出售祖／堂土地是祖／堂的內部決定。
