加息1厘後：以實際年利率3.15%+3%，每月供款相當於23,526元。 這供款不能超過月入60%，所以月入需要39,210元以上，才能獲批按揭。 目前：以實際年利率2.15%+3%，每月供款相當於21,361元。 這供款不能超過月入60%，所以月入需要35,600元以上，才能獲批按揭。 不過，莊錦輝亦指出，是次美國加息周期已近尾聲，預料港銀按息經已見頂，但減息則言之過早，本港按息仍會處於3.5厘水平。
同時，由於有大型銀行P按息較H按鎖息上限低，預計未來選用P按的比例會上升。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，銀行上調最優惠利率（P）0.25厘，由於H按已達封頂息多時，故無論H按還是P按的貸款人都受影響。 與9月未加息之前比較，以還款期30年計，每100萬元貸款額對比，每月還款額將增加約197至332元不等。 假設業主買入一手樓，選用H按貸款400萬元，分30年還款，每月供款會增加約791元至16,596元，升幅達5%。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，美國最新CPI跌至3%，但與目標2%仍有差距，加上近月就業數字保持強勁，聯儲局在議息會議後更表示不排除9月再次加息。 曹相信年內調頭減息的機會不大，年內聯邦基金利率將繼續維持高水平一段時間，視乎未來通脹及經濟數據。
加息供樓影響: 美國「息魔」重臨！倘一年加息七次、港樓大插水：業主供樓可防可控？｜陳永鍵
香港人愈見長壽，醫療及生活開支相應增加，下文帶大家認識各項退休理財方案，包括醫療保險、延期年金及奢侈品投資，完善規劃退休生活。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 另外，食品價格預估會在今年回落，但服務業通膨今年「仍處於高位」，服務業通膨更頑強，貨幣政策委員會正在密切關注相關數據。 千禧代表示，加息對他們的家庭生活造成打擊，63%的人減少了家庭活動，18%與家人發生爭執，56%的人要找額外收入來源。 受訪的Z世代借款人中，約有8%表示他們曾犯法來達到此目的，其次是千禧代的5%，X世代3% 的。
加上近期二手樓市交投淡靜、新樓交投量亦明顯下跌，本地銀行按揭業務或會步入寒冬期。 基本上每次調整最優惠利率，不單對新造按揭，就連全港所有業主都有影響，問題是供款影響又有幾大? 匯豐今日公布最優惠利率(P)維持不變，亦即採用P按或H按的封頂利率將不受影響。
加息供樓影響: 樓市走勢｜美國加息對在港供樓影響！H按封頂調高每月供多幾多？買樓置業薦3招應對
滙豐今年3月中曾下調H按鎖息上限0.25厘，由「P-2厘」下調至「P-2.25厘」，適用於貸款300萬元以上的按揭。 加息供樓影響2023 若以二手物業H按利息上限「P-2.25厘」計算，實際供樓利率將因今次加P而上調至3.625厘。 以還款期30年計，每100萬元樓按貸款將為4560.51元，較此前增加70.06元。
簡單理解香港的按揭計劃後，那究竟加息對香港樓價有什麼影響呢？ 最大的影響就是當香港跟隨美國加息、利率飆升時，全港業主的供樓負擔會進一步加重。 渣打香港及大灣區金融市場主管曾繼志預料，當港美息差擴闊至近1厘水平，屆時投資者會更積極沽港元買美元，令走資壓力勢大增，從而逼使港息升得更快。
加息供樓影響: 香港樓市會因加息而冧市嗎?
除息率外，亦有其他因素影響香港樓市；今年初內地與香港全面通關，及2月下旬調低印花稅，均利好香港樓市。 美聯儲議息會議宣布加息0.25厘，聯邦基金利率提升至介乎5.25厘至5.5厘，利率為2001年1月以來的22年半新高。 筆者認為年內調頭減息的機會不大，年內聯邦基金利率將繼續維持高水平一段時間。
到時可能供款負擔一樣，但只要付出更少首期就能買樓，相信這是不少用家最想看見的結果。 至於供樓中的人士，黃詠欣則建議可把握現時高現金回贈的優惠，善用轉按賺現金回贈，以上述例子來說，500萬貸款為例，轉按後可亨逾12.5萬元的現金回贈，扣除律師費等開支約1萬元，同樣有助抵銷部分供款利息開支，變相以更低息供樓。 加息供樓影響2023 滙豐：由P – 2.5%上移至P – 2.25%，即加息0.25%，以滙豐的最優惠利率5% 計，實際按息增至2.75%。 滙豐證券則基於信能股息分派前景不明朗，改為根據太陽能發電場內含價值，以及未來增長前景計算估值，最新下調評級至「持有」，並調低目標價16%至2.6元。 大和資本將信能評級降至「沽售」，大削目標價27%至1.75元，預期上半年每股派息將低於預期，以及大幅下調派息比率目標，很大機會對股價造成影響。 但考慮到升息會從明年起進一步傳導到經濟中，預估明、後年經濟增速會相對低迷，GDP 在 2024 年將增長 0.5%，2025 年僅增長 0.25%。
加息供樓影響: 加息前後的供款及利息開支會出現的變化
、渣打香港齊宣布上調P八分之一厘。 同供樓掛勾的一個月同業拆息，直接影響主導按揭市場逾9成的Ｈ按業主。 由於金管局近期已增發票據吸走剩餘資金，本港拆息已逐步攀升。 回顧上一次美國加息周期，當時美國經濟形勢，與目前大相徑庭。 現時美國面對高通脹及疫情，11月消費物價指數按年升6.8%，為自1982年6月來新高，美國不得不急加息回應。
都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析指，市場預期美國加息至5%便會停止，但聯儲局已表示加息幅度超過市場預期，即使美國經濟衰退，但仍會以打壓通脹為主。 答：封頂息增加意味借貸成本上升，削弱買樓能力和減弱買樓氣氛。 有分析相信，滙豐和渣打這次調整首先將影響轉按市場，預計轉按宗數將慢慢減少四成至五成，整體按揭宗數將跌最少一成。
加息供樓影響: 港元匯價｜假若加P至8厘
至於銀行同業拆息，由於是次港息跟隨美息周期上升步伐較緩慢，現時港元拆息仍明顯低於美息超過1厘，不排除在息率正常化過程下仍會追回升幅；若拆息稍後明顯上升至逾4厘拉近與美息差幅，不排除本港按息仍有上調壓力。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，由於港銀已經連續兩次沒有上調按息，H按之供樓實際息率遠高於封頂息率，銀行有息差壓力，因此一如預料，港銀跟隨美國聯儲局加息上調最優惠利率。 不過，加息周期已近尾聲，預料是次是港銀最後一次加息，按息於約3.5厘見頂，相比加息周期開始時的1.5厘總共升了兩厘。 黃詠欣解釋，本地銀行於第二季仍積極搶佔按揭市場，年初中小型銀行帶頭下調按息後，大型銀行於3月亦把二手物業的實際按息下調至3.375厘，與一手新盤看齊。 即使現時加息0.125厘至3.5厘，但實際按息仍較早前部分銀行達3.625厘，低了0.125厘，對供樓人士的影響算是溫和。
而本港銀行體系結餘亦已跌至約1,000.3億元水平，料短時間內將跌穿1,000億元。 萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，美國加息之際，香港銀行同業拆息（HIBOR）會繼續上升，令H按成本上升。 他相信，未來一兩個月內香港銀行仍有機會多加一次P，介乎0.125至0.25厘，主要影響新造按揭。 美國再加息0.75%，本港主要銀行跟隨加0.25%，市場預期未來息口續升，有學者預期對樓市會產生更負面影響。
加息供樓影響: 香港加息先兆三：銀行上調H按鎖息上限
因為香港銀行體系資金非常足夠，並不一定需要跟足美國的息口；二來，香港通脹情況遠遠不及美國有失控的危機。 參考2018年9月香港加息前，當時銀行體系結餘由4000多億元跌至760多億元，當時美國已經加息8次，香港銀行才加0.125厘。 而最優惠利率（P）方面，滙豐銀行已率先宣布9月23日起，上調最優惠利率（P）0.125厘，由5厘調升至5.125厘，是滙豐自2018年9月以來首次加最優惠利率（P），其他銀行同樣跟隨。 加息供樓影響 首先，香港的按揭主要是分為浮息及定息，分別在於定息按揭將利率鎖定；而浮息按揭的利率會因應市場變動而改變，可升可跌，當中浮息按揭分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率。 金管局早前解釋指，當港美息差擴大，資金流出港元令匯價轉弱，若港匯觸及弱方兌換保證，金管局將會買港元、沽美元，降低銀行體系結餘，令貨幣基礎收縮，從而推高利率穩定匯價。
一份人壽保險能保障投保人若不幸身故後，為被指定為其保險受益人的家庭成員提供一次性的身故賠償，可用作代還貸款用途 ，毋須擔心痛失摯親後的生活開支，避免 按揭 供款成為其他家庭成員的重擔。 值得留意，當中1,000萬元或以下二手住宅錄14,013宗註冊，較去年同期的10,315宗增加約35.9%，表現跑贏大市。 至於全年，二手住宅註冊量有望達45,000宗，較去年的36,974宗增加逾2成。
加息供樓影響: 美國又加息｜香港樓價升勢放慢 還要注意按揭風險？
H按是以銀行同業拆息（HIBOR）計算，以20間報價銀行互相借貸時所用的息率，或計劃中的鎖息上限（如有），以較低者為準。 所以，HIBOR的升跌，要視乎銀行的資金供求的情況，當銀行資金充裕時，利率則會下調，反之亦然。 而H按的封頂位，是當拆息突然急升時，便可以用鎖息上限的利率來供樓，目前大多按揭利率的封頂按揭利率為2.5%。
市場現時估計，明年美國加息幅度為75點子，如果2023年亦有同樣加幅，美息料共上升1.5厘。 雖然今天講加息去到實際利率5.5厘仍屬言之尚早，但有意買樓人士必須衡量自身負擔能力，需知道當銀行結餘顯著縮減，港P亦將上升。 事實上，香港實行聯繫匯率制度，理論上港息應該跟隨美息變動，以保持港元匯價穩定。 參考上一次加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息1次為0.125厘，市場料當香港銀行體系結餘回落至1,000億元水平，銀行才要再考慮加息。 每次議息我們都會參考其會議紀錄的字眼，今次的點陣圖亦反映，聯儲局公開市場委員會都一致預期，今年的加息步伐會較快，預計今年年底利率將升至1.75至2厘，預測中位數1.9厘，意味今年之後每次議息會議都可能加息。 看完這份議息聲明後，今年的息率走勢，起碼大家都心中有數吧。
加息供樓影響: 加息令本港物業產生負面影響
理論上，利率上調本身會對私人需求有負面影響，利率上調增加借貸成本，直接削弱家庭及企業開支。 根據政府過往分析美國加息影響的「二零一五年經濟概況及二零一六年經濟展望」文件中指出，國際貨幣基金組織曾有研究表示，假設按揭息率上升300個基點，家庭消費將會減少百分之7至8。 財政司司長陳茂波回應指，因應美國加息，香港將無可避免需要加息，但由於銀行業的流動性仍相對充足，故香港毋須跟隨美國的加息幅度及速度。 他又預計「最優惠利率」可能會在未來數月上調，加息時間取決於銀行及存款流動。
一旦港元拆息抽升，達至普遍封頂息率2.5厘，每月還款額將增加3,600元，至28,449元，全期總利息支出為304萬元，足足多出近130萬元。 匯豐率先加息0.125厘，幅度看似很小，然而息口上升，按揭貸款即時受影響，正在供樓或有意買樓的人士必定要留意。 目前本港供樓按揭絕大部份選用利率設有封頂位的H按，P上調意味着H按的封頂位也會向上，令供樓支出增加，壓力測試的月入要求也上升。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次滙豐銀行加息，幅度如市場預期。 加息供樓影響 事實上，拆息一直攀升，今日（11月3日）一個月HIBOR為例，已達3.21厘，並已連續9個工作天維持3厘以上水平，早已高於一般銀行新造P按息率及H按封頂息率，相信年內一個月HIBOR將挑戰3.5厘以上水平。
加息供樓影響: 美國今年加幾多次息?
在市場對降低個人存量房貸利率滿懷期待的當下，8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會議中，以上表述尤其引發關注。 滙豐同時宣布，給予港元儲蓄存款戶口的利率，亦調高0.125厘至0.875厘，但戶口結餘5000元以下的存款戶口續維持零息。 加息供樓影響 以上一次加息周期為例，一個月拆息由2015年0.23厘，最多一度升至19年年中2.9厘，波幅有2.67個百分點，多於美息加幅2.5個百分點，不過期內一個月拆息平均只升多1.9百分點，仍低於美息升幅。
- 1個月拆息連升10個工作天，今天（7月27日）最新報1.31%，創過去27個月新高，以H按H+1.3%計，H按息達2.61%，升穿以P按為基準之封頂息率2.5%，在封頂息率保障下，現時按息仍普遍為2.5%。
- 今年通膨可能會持續走低，能源對通膨的影響將轉為負面，非能源通膨的不確定性增加。
- 當然，物價上升是反映經濟增長的其中一個指標，但目前美國的疫情才剛紓緩，為何會迎來這麼激烈的通脹?
- 一般而言，當市場預期利率會上升，債券孳息就會上升，而債券價格就會下降。
- 她續指，是次加P幅度僅0.125厘，較市場預期溫和，形成加息利淡轉為利好因素，可為樓市帶來正面訊息。
民生證券報告認為，存量房貸利率調降有序推進的關鍵，在於人行為商業銀行提供貨幣支持或激勵，未來或需以增量政策，包括設立相關結構性貨幣政策工具、存款利率下調、定向降準等支持。 加息供樓影響2023 加息供樓影響 美國聯儲局本港時間今日凌晨一如預期宣布加息0.25厘，令聯邦基金利率區間升至介乎5.25至5.5厘。 不過，在這個情況下，如選用定息按揭，10年期的年利率是2.2厘，相較於H按及P按，按揭利率不易受加息影響，業主在供款時亦更有預算。
加息供樓影響: 樓市資訊 美聯物業
由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定，王美鳳估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。 (過往於2018年9月，當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘，港P開始上調)。 上述先兆，部分已經出現，預計年底前一個月拆息極大機會高於1.2厘，觸及鎖息上限水平，年底至明年初香港銀行加息壓力會增加。 供樓人士可考慮善用轉按賺現金回贈及選用有高息存款掛鈎(mortgage link)戶口的按揭計劃，對沖到加息的影響。 以購買800萬元的新盤單位為例，假設業主承造九成按揭，貸款額720萬元，還款年期30年。 以目前實際供樓息率1.5厘計算，每月還款額為24,849元，全期總利息支出為174.5萬元。
- 參考2016年至2019年間的加息周期，美國累計加息2.5厘，但香港最優惠利率亦僅僅調升0.125厘。
- 近期以來，已有多個部門在不同場合針對優化房地産政策密集發聲，央行更是在時隔半個月後再次釋放出存量房貸利率調整的信號。
- 根據數字，今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%，現時按息升至2.5%計，有關供樓負擔約升至約41%，仍屬健康低水平。
- 在市況波動之中維持財務穩定，有助為股東繼續尋找有利的投資。
- 假設貸款額500萬元、年期為30年，未加息前，大型銀行一般新造按揭實際息率為3.5厘，每月供款為$22,452，壓力測試為$47,316。
- 基於H按的按揭利率已升穿封頂息率，最新突破2.5厘，創2019年12月以來最高，近日不論是大行，或是中小行均紛紛上調H按封頂利息，當中滙豐、渣打及中銀等銀行將封頂利息由2.5厘上調至2.75厘，不排除會再調整。
- 但另一方面，其實債券的利息收入沒有改變，只要債券到期依然可以取回本金及利息，因此債券仍是相對穩健的投資工具。
馬泰陽指，據《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，今年首4個月新盤銷售錄4,477宗，較去年同期的1,996宗增加約1.24倍。 今年發展商推盤步伐加快，相信全年一手交投有望達15,000宗水平。 至於二手交投方面，今年首4個月錄16,271宗二手住宅註冊，較去年同期的12,586宗增加約29.3%，創5年同期次高。 由於滙豐市佔率不少，據土地註冊處資料顯示7月在現價樓及樓花分別佔22.6%及21.6%，兩者皆逾兩成，市場預期其他未加封頂息率的銀行都會跟隨。
