其實，在未調高最優惠利率前，本港銀行已經紛紛調高銀行同業拆息的封頂息率，因現時供樓人士普遍使用H按。 債券其實是貨款的一種，由公司或者政府發行，投資者購買為2者提供資金，以獲得固定的利息收入。 一般而言，當市場預期利率會上升，債券孳息就會上升，而債券價格就會下降。 王兆麒續指，香港經濟表現不佳，短期內沒有條件大幅加P，相信P利率動向仍是影響樓價最大因素，而部分銀行已經開始調整實際按息及息口結構，短期內介乎2.875至3.125厘。
- 置業人士跌入負資產的可能性很低，本港仍然存在強勁的潛在住屋需求，市民不應對樓市感到太悲觀。
- 只要選擇恰當的按揭計劃，便能節省日後供樓的利息開支必要和引起不必要的煩惱。
- 渣打大中華區高級經濟師劉健恒稱，市場對加息有心理準備，料樓價不會因此出現明顯跌幅。
- 樓市走勢｜美國連番加息對香港樓市有影響，銀行同業拆息H按封頂息調高，供樓每月供多幾多？
- 星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，在港美息差持續擴闊下，港銀步入加息周期只是時間問題，準買家務必作好充足財政準備。
- 說好的加息終於來了，在美國聯儲局再加息四分一厘後，香港銀行亦「跟大隊」，自2006年來首次加息，多間大行將最優惠利率（P）及港元儲蓄利率上調0.125厘。
料倘本港銀行體系結餘回落至1,000億元以下水平，銀行才有機會考慮跟隨美國加息，預期是次美國加息短期對本港樓市的影響不大。 香港方面，則未有銀行宣布調升最優惠利率（P），曹德明認為，香港銀根仍然充裕，短時間內未有太大壓力立即跟隨美國加息。 現時銀行體系結餘已由高峰多達4,575億元的歷史新高，逐步回落至現時約3,375億元。 拆息，又稱為銀行同業拆息，而香港的銀行同業拆息，簡稱HIBOR，倫敦的銀行同業拆息，就叫LIBORR，上海銀行同業拆息就叫SHIBOR。 簡單講，拆息就是香港銀行與銀行之間互相借錢既息率，息率會相對銀行對客戶借錢的息率為低，否則銀行又如何賺取差價。
加息供樓: 申請「居所貸款利息」的方法
同時聯儲局主席鮑威爾都表明，今年將會穩步加息，未來會視乎數據表現，若情況適宜更快加息，亦預告最快5月公布縮表。 至於香港樓按，暫時未見實質影響，匯豐銀行於今午公布，維持最優惠利率不變。 有按揭業界人士認為，本港雖未有即時跟隨美國加息的需要，但由於資金持續向外流出，拆息將難免逐漸上升，料首季一個月HIBOR仍維持於0.4厘以下，不過，次季HIBOR或有機會升至0.8厘以下。
首先，除了政府的定息計劃年期較長外，現時大型銀行推出的定息計劃，只是首年定息，而且只是等同該銀行的H按鎖息上限水平。 答：封頂息增加意味借貸成本上升，削弱買樓能力和減弱買樓氣氛。 有分析相信，滙豐和渣打這次調整首先將影響轉按市場，預計轉按宗數將慢慢減少四成至五成，整體按揭宗數將跌最少一成。 香港金管局指，聯儲局加息決定符預期，然而，未來一段時間利率走勢將繼續存在頗大不確定性。 過去一年持續加息對美國經濟及通脹的影響有待觀察，近日個別銀行財政狀況和流動性出現問題可能引致信貸收緊，會否進一步影響經濟活動並左右貨幣政策仍有待評估。 另外，預期港元拆息在往後一段日子將續處較高水平，市民必須對銀行借貸利率波動有所準備，在置業、按揭或其他借貸時，小心考慮及管理好利率風險。
加息供樓: 銀行利率計算10大分析
此外，由於按揭是長達數十年的決定，息口難免會有升跌，有的人會採用定息按揭，以減輕置業人士因利率變化而出現的供款壓力，10年、15年及20年期的年利率，分別為1.99厘、2.09厘、2.19厘。 加息供樓 而最優惠利率（P）方面，滙豐銀行已率先宣布9月23日起，上調最優惠利率（P）0.125厘，由5厘調升至5.125厘，是滙豐自2018年9月以來首次加最優惠利率（P），其他銀行同樣跟隨。 翻查本港過去5次加息周期，由1993年至今，加息前後的樓價走勢，發現加息與樓價的升跌沒有必然關係，例如2018至2019年間香港銀行只加息0.125厘，幅度溫和，但是期間樓價跌了4%。 而2004至2006年的加息周期，加息幅度達3厘，但期間樓價上升逾11%，而1993至1995年間加息達2.5厘，期間樓價上升逾20%，可見加息周期下，樓價不一定下跌。
選擇H按的買家佔絕大多數，而港元拆息（HIBOR）在過去半年已不斷攀升，供樓成本已增加，故供樓壓力早已存在。 莊錦輝續指，在資金成本上漲之下，預計銀行會繼續上調港元定期存款利率來吸納長期資金，估計未來幾個月各銀行都會較進取大加港元定期存款息率，一年定期普遍會衝上至少5厘，並出現各種破頂息。 經絡預期，本港銀行體系結餘短期內將跌穿千億元水平，又估計港銀在聯儲局下月議息會議後，或再次上調P，加幅約0.25厘或以上，預料今年合共加息幅度或超過0.625厘。 若以目前新按保計劃為例，1000萬元樓價單位可借足9成按揭，以約2厘按揭利息計算，30年期月供約33266元，假若本港加息半厘，供款將升至35561元，供款上升6.9%，若加息1厘，供款將升至37944元，升幅達14%。 嘉華營業及市場策劃總監（香港地產）溫偉明認同，本港市場資金充裕，不會即時跟隨美國加息步伐，發展商會繼續貨如輪轉、按原有步伐推盤。 新地代理總經理胡致遠指出，本港超過一半住宅物業已「供完按揭」，市民資金充裕，加上疫情緩和及經濟重上軌道，相信本港樓市剛性需求仍然強大，從近期新盤銷情已反映。
加息供樓: 美國加息2022｜20大主要屋苑二手買賣 較前4星期增23.3%
在經濟下行及缺乏外資流入情況下，他籲港府及時檢視樓市辣招，激活物業市場以穩經濟。 陳永傑表示，中原城市領先指數CCL今年首9個月，已錄7.2%的跌幅，反映市場對加息的憂慮，相信若香港銀行調高按揭息率，將對樓市帶來一股震盪，樓價或需再下調3%至5%，惟不會出現斷崖式下跌。 加息供樓 但於經濟下行及缺乏外資流入情況下，籲港府需及時檢視樓市辣招，激活物業市場以穩經濟。 莊錦輝指出，即使上調最優惠利率後，近期大型銀行推出的P按計劃實際息率仍低於H按封頂利率。 他預期本港未來兩年仍處於加息周期，H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微，因此選擇P按比H按更有利。
匯豐率先加息0.125厘，幅度看似很小，然而息口上升，按揭貸款即時受影響，正在供樓或有意買樓的人士必定要留意。 加息供樓2023 目前本港供樓按揭絕大部份選用利率設有封頂位的H按，P上調意味着H按的封頂位也會向上，令供樓支出增加，壓力測試的月入要求也上升。 雖然目前銀行體系結餘充足，接近3,400億元總結餘，銀行短期內無必要上調最優惠利率，但不排除今年內將會發生。 星展銀行（香港）經濟研究部經濟師謝家曦指出，參考上次加息周期，當美國利率升至2.5厘左右，本港銀行體系結餘跌至近500億元時，將逼使本港跟隨美國加息。 他預期，今年底美國利率將會升至2.5厘左右，屆時本港銀行亦會上調最優惠利率0.125厘。
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浮息按揭有H按（銀行同業拆息按揭）以及P按（最優惠利率按揭）。 H按是以銀行同業拆息（HIBOR）計算，以20間報價銀行互相借貸時所用的息率，或計劃中的鎖息上限（如有），以較低者為準。 加息供樓2023 所以，HIBOR的升跌，要視乎銀行的資金供求的情況，當銀行資金充裕時，利率則會下調，反之亦然。 而H按的封頂位，是當拆息突然急升時，便可以用鎖息上限的利率來供樓，目前大多按揭利率的封頂按揭利率為2.5%。 供款壓力變化 連同昨日加息0.75厘，美聯儲自今年3月起已加息4次共2.25厘，計算本港最多人使用的H按利率的1個月期港元同業拆息（HIBOR），在這4個多月中亦上升了近1.4厘，令H按息升穿2.5厘的「封頂位」。
由於「居所貸款扣稅」無需連續使用，大部分業主為求將扣稅額用到最盡，都會計算清楚，等到加息周期重臨才使用扣稅額。 但未必於加息周期使用「居所貸款扣稅」就是較為「化算」，業主就必須留意究竟息口上升較急、抑或本金遞減速度較快（因為按揭供款是「息除本減」的）。 加息供樓 假設借取100萬元貸款額，以現時息率3.625厘計算，攤分30年還款期，第二套房買家的供款佔入息不得多於40%，故入息要有11,402元才可過到第一關。 至於第二關壓力測試，因同步收緊了，供款不得多於入息50%，故入息要有11,514元可通過壓力測試。 如果你向銀行借100萬元，以現時息率3.625厘計算，攤分30年還款期，你每月需要向銀行償還4,561元，供款佔入息不多於50%的原則下，入息要有9,122元才過到第一關。 有些人會節衣縮食都要儲到一筆首期；有些人會靠自己投資致富，而滾存到一定資產；有些人可能獲公司突如其來的花紅、獎金等等；有些人可能透過賣舊樓套現而獲得資金。
加息供樓: 香港加息2022｜匯豐帶頭再加P至5.375厘｜料未見頂今年再加｜供樓及利息開支變化一覽
在2、3月期間，本港受到第五波疫情影響，政府收緊防疫措施，影響樓市，樓價連跌兩個月，但後來疫情放緩，政府於4月下旬開始放寬防疫措施，4、5月樓市逐漸回穩。 加息供樓2023 不過，美國由3月開始連番加息，最高加幅達0.75%，香港樓市受壓，樓價由6月開始連跌4個月。 美國加息的原因是為了壓抑通脹，自然會使投資、消費行為下降，阻止經濟過熱。
- 香港銀行亦跟隨，滙豐 HSBC率先調升利率0.125％，令銀行的最優惠利率調高為5.125％，其他銀行亦陸續跟隨。
- 由於美國通脹高企，可能你會憂慮美國加息會再加快，導致香港拆息急升，這種情況下，用定息按揭預先鎖死利息風險可以嗎?
- P按和H按又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」，不論是P -x%或H +x%，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。
- 銀行同業拆息利率是本地銀行之間互相借錢的利率，亦是銀行放貸的成本。
儘管本港主要銀行維持最優惠利率不變，但地產界人士預計，隨着美息急步上揚，本港無可避免有加息需要，今年有可能加息1厘。 今年美國聯儲局多次減息，由於港元與美元是掛鈎，因此香港金管局的貼現窗利率會直接受美國息率影響。 加息供樓2023 今次多間香港大銀行，都在金管局降低貼現窗利率後，減少最優惠利率，對一眾計劃上車或供樓人士來說，最關心的莫過於供樓成本有何影響。
加息供樓: 加息前：
聯儲局主席鮑威爾透露，美國會適宜地持續加息，並跟據數據逐次會議作出決定，不再提供一貫的利率前瞻指引。 渣打大中華區高級經濟師劉健恒稱，市場對加息有心理準備，料樓價不會因此出現明顯跌幅。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，加幅較預期溫和為利好因素，為市場帶來正面訊息。 市場預期明年美息加幅放緩，相信港息不會跟足加幅，故此港P累計加幅與壓測假定的3厘有差距，應有條件放寬壓測。 加息供樓2023 由於疫情對經濟影響未完全減退，加上加息周期未完，短線買家觀望氣氛濃厚，買賣拉据下，樓市交投放慢。
滙豐對上一次加息是去年12月16日，當時上調最優惠利率25點子至5.625厘水平，今年2月初聯儲局放慢加息至0.25厘，滙豐當日已宣布維持P不變。 因應最優惠利率不變，滙豐未有調整港元儲蓄存款戶口的利率將會維持不變，港元戶口結餘5000元或以上的年利率為0.625厘，結餘5000元以下維持零息。 另外，滙豐給予全面理財總值達100萬港元及以上的額外年利率維持0.001厘。 加息供樓2023 美國聯儲局在香港時間周四(17日)凌晨宣布，決定將聯邦基金利率由0至0.25厘，提高至0.25厘至0.5厘，即加息0.25厘，一如市場預期，... 雖然拆息升，會加重供樓負擔（目前為H＋1.3%），但如果Ｐ都向上，Ｈ按的鎖息上限亦上升（Ｐ-2.5%，上限2.5%），所以加息對供樓及消費明顯不利，問題是未來息升幅度有多大，現時通脹來勢洶洶，利率風險不輕。
