他又稱，為持續推展舊區更新的工作，在這8年間在九龍城區進行的更新工作從無間斷，這包括在「小區發展」模式下啟動8個相連的重建項目，達致整個小區規劃一體化，促進該區的連接和步行環境。 舊區更新是一個城市的百年基業，要持續前行，必須要決心、智慧和和毅力；面對難題和艱巨的項目，市建局不會迴避，亦不會坐視不理。 土瓜灣舊區2023 團隊一直以新思維及新規劃工具，為項目拆牆鬆綁，提升執行的可行性。
註：據市建局資料顯示，已登記成為凍結人口，但在市建局成功收購有關物業前被業主要求於租約期滿或終止後遷出，雖無法領取營商特惠津貼，但可以申請賠償金額相同的特別營商特惠津貼。 惟市建局會在完成收購有關物業或由政府收回有關物業後，才會正式審批有關受影響非住宅租客獲得特別營商特惠津貼的資格。 土瓜灣舊區 土地短缺，重建是出路，但對於一班慘遭迫遷的「凍結」租客而言，為了趕上業主訂下的結業死線，有老舖店主林太需要賣樓遣散一班老員工。
土瓜灣舊區: 永香冰室 街坊愛戴60年歷史舊式冰廳
香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指出，破舊樓宇是否值得重建，有三大考慮因素，包括樓宇重建效益是否多於維修效益、土地資源能否更有效運用及有否足夠的財政資源儲備。 然而，舊日的重建以一棟棟樓宇為單位，重建後的新樓宇分布「零散」，未能令土地最有效運用。 第3站就是聖公會聖三一座堂，其中式風格的「氣質」，跟大坑的聖馬利亞堂接近。 聖三一座堂創立於1890年，是香港聖公會在九龍區歷史最悠久的聖堂，原本位於宋皇臺聖山附近，後來因政府收地而搬至亞皆老街，至1936年因政府再次收地而改為現址，就是現今我們看見的聖三一座堂，現被列為香港二級歷史建築。
Woody用極為矛盾的語氣向記者解釋道，目前他已從街坊手中搜集超過一百件諸如玻璃、金屬、木料等類別的生活物件。 「搜集的材料越多，說明越多的街坊搬走了，土瓜灣未來的變化也就會越大。」Woody無法以簡單的語言去描述自己面對重建的心情。 Eunice透露，「織織團」會將不同的工序交由不同街坊完成，形成「分工」、「配合」的狀態。 「正是透過這種合作式的互動，讓已有的街坊互助情加深了。」Eunice解釋道。
土瓜灣舊區: 九龍 9110 屋苑
當中最經典的公仔、當年片場的牌匾、黑膠唱片、電話、九龍錶行時鐘，在這裡依然能看到它們的蹤影。 帶點「藝術家脾氣」阿Wing亦篤信緣份，言談間常提到收藏是一種緣份，有時候是舊物自動找他，他便為其找一個合適主人，延續它們的生命；若阿Wing覺得客人與舊物有緣，會平價出售甚至免費贈送。 2月初有一名旗袍老師到訪古物店，阿Wing隨即提出一件衣領寫有已故紅星林黛名字的旗袍，最後更轉贈予她，「呢條林黛着過嘅旗袍，由老師保管會更有價值」。
該署同日下午再到上址，發現塌下的假天花及其他鬆脫部分已被移除。 該署會根據《建築物條例》向有關業主發出修葺令，並會繼續跟進有關個案，以確保樓宇安全 。 原女士稱，區內業主一直爭取市區重建局推動該區重建，惟項目至今亦未有進展。 她又指，如此殘舊樓宇已到「修無可修」的地步，稱今次意外證明單靠強制驗樓難保障住客安全。 土瓜灣馬頭角俗稱「十三街」一帶的樓宇均有50至60多年樓齡。 《星島申訴王》收到讀者獨家報料，指馬頭角「十三街」內鴻運街一個唐樓頂層單位，前晚（5日）發生天花倒塌意外。
土瓜灣舊區: 「規劃主導」提升重建成效
牛棚藝術村佔地1.7公頃，有多棟鋪瓦尖頂的紅磚單層平房建築，屬二級歷史建築。 殖民時代的紅磚建築有一種年代感，屋頂鋪瓦、通花鐵欄、木造的天花橫樑等都充滿特色。 牛棚藝術村會不定期舉辦藝術展覽及藝墟等活動，就算遇不上展期，牛棚隨處都是藝術，已經十分值得入內參觀。 由於未被續約的舖位屬廚房重地，若該舖位不獲續租，店舖只好結業。
- 直至舊機場1998年搬遷，該區才陸續出現更高層大廈，地區價值亦逐漸露出光芒。
- 「十三街」並不是一條正式的街道名稱，而是該處十三條街的統稱，由龍圖街、鳳儀街、鹿鳴街、麟祥街、鷹揚街、鵬程街、鴻運街、蟬聯街、燕安街、駿發街及鶴齡街組成，從地圖上可見格局非常整齊，名字起得相當有趣，亦是當地有名的車房街。
- 由於全是平坦道路，加上早段靠近海邊，周邊建築物不算太高，是一條非常容易走的同時，又能感受到美好天氣的散步路線。
- URIS系統儲存市區土地的用途、樓宇狀況和公共設施等地理資訊數據，在地圖中呈現。
- 翻查資料，土瓜灣以至紅磡一帶是恒地積極收購舊樓的地區，屬區內「大地主」，在土瓜灣一帶就發展有啟岸、傲形及迎豐等，未來又有兩個大型重建地盤在手，合共可建樓面約126萬方呎，連同今次項目，3個地盤合共可建樓面超過198萬方呎。
- 東方紗廠於1954年由澳門富商傅老榕和上海富商萬春先共同興建創立，從事棉紗紡織工業，1981年廠房結業，後改為倉庫用途，實用主義建築風格，曾在2010年被列為香港三級歷史建築，卻於2012年被清拆，現在只留下一幅建有窗戶的外牆。
- 然而，舊日的重建以一棟棟樓宇為單位，重建後的新樓宇分布「零散」，未能令土地最有效運用。
十三街是土瓜灣有名的地帶，由13條街道組成，其中11條全直街道，字首分別以11隻寓意吉祥的瑞獸命名，龍、鳳、 鹿、麟(麒麟)、鷹、鵬、鴻(鴻雁)、蟬、燕、 駿(馬)、鶴。 十三街是以80多幢50-60多年樓齡的唐樓群組成，外型相類似，外牆顏色七彩繽紛。 唐樓群樓上為住宅，地下為商舖，附近多為車房、茶記、小店，充滿香港舊區風味情懷。 土瓜灣舊區 牛棚藝術村最具特色、最標誌性的便是以紅磚建成的維多利亞風平房，鋪瓦的屋頂、通花鐵欄裝飾、木造的天花橫梁、磚砌煙囪，充滿殖民時代的歷史氣息，2009 年被列為香港二級歷史建築。
土瓜灣舊區: 土瓜灣美景樓收購失敗！地產商見財化水疑似發爛渣 貼通告指責「業主貪心」
海心石旁向海邊走，通過一段小橋便可到達粉色的海心亭，望向維多利亞港，是欣賞日落的好地方。 東方紗廠於1954年由澳門富商傅老榕和上海富商萬春先共同興建創立，從事棉紗紡織工業，1981年廠房結業，後改為倉庫用途，實用主義建築風格，曾在2010年被列為香港三級歷史建築，卻於2012年被清拆，現在只留下一幅建有窗戶的外牆。 從此處可以俯瞰整個土瓜灣的景色，更能遠眺九龍東、維港海景！ 由土瓜灣出發，可以先從樂民新村和半山壹號之間的一條長樓梯往上走，經靠背壟道遊樂場一直向何文田方向走，抵達馬頭圍配水庫遊樂場後沿路上山即可到達何文田上配水庫，成功攻頂！ 全程不到30分鐘，路面程況良好，亦有大片樹蔭，絕對是市區初級行山路線。 呼吸咖啡星球店由外在到內在都保留了香港舊式冰室的特色，冰室卡座、招牌和吊扇，再添上各樣店主的珍藏古董擺設，用餐環境極富懷舊氣息。
樓上民居，樓下車房遍地，左右有茶記、小店，共冶一爐，湊成香港舊區獨有的味道。 土瓜灣成為舊區重建主力地區，多個舊樓收購及重建項目接連啟動。 早前，市建局宣布重建「明倫街╱馬頭角道發展計劃」和「土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃」兩個項目，涉及俗稱「五街」多幢舊式唐樓，而土瓜灣道╱馬頭角道發展計劃則涉及區內工廠大廈，兩項目重建後料提供約2,230伙，最快2033年完工。 土瓜灣舊區2023 土瓜灣身處紅磡與九龍城之間，過去未有鐵路貫通前，主要靠巴士作為主要公共交通工具。 由於屬早期發展的舊區，該區主要由上世紀中期的住宅及輕工業樓宇等所組成，又因為與九龍城一樣受舊機場高限影響，舊樓一般樓高10層或以下，最高亦不超過16層。 在掣肘之下，土瓜灣雖處九龍核心位置，但地區性質似一個「配角」。
土瓜灣舊區: 交通資訊
另一款洪都拉斯，以酒桶發酵處理，咖啡果實先經過水洗處理，然後放入威士忌酒桶進行低溫發酵一個月。 每批的咖啡豆味各有不同，「今次的咖啡豆充滿baileys酒及雲呢嗱雪糕味，男士們會愛上」，店內還有少量現貨，大家有興趣的話，記得致電查詢。 店主Dorothy表示基於個人情意結，刻意選址於兒時成長的地方。 「在社區開咖啡店，可以拉近人與人之間的距離，雖然我未必認識所有客人，不過眼見他們變成熟客，便會感到開心。」一杯咖啡，一件Cake，便成為人與人之間的聯繫。 甫進店內，有數百張黑膠唱片整齊有序排列在層架，音樂種類五花八門，由粵語流行曲到西方音樂，甚至粵曲都有。 《夕拾》店主馮永權的女友黎小楓（Sylvia）向記者逐一介紹，每張唱片均有其價值所在，而價錢並非定奪其價值的唯一因素。
截至2019年5月，運輸署於土瓜灣及紅磡一帶共設有96個路旁停車收費錶泊位和110個可供上落客用途的停車處；此外，短期租約停車場共有73個泊車位，供旅遊巴士使用。 運輸署亦一直在區內合適路段劃設「不准停車限制區」，限制旅遊巴士在限制時段的上落客活動，以維持道路暢通。 政府亦已於庇利街及崇平街交界的臨時停車場，實施朝九晚八時段內每半小時六元的特惠收費，以鼓勵旅遊巴士在該處停泊。 穿過科學館道走上行人天橋，由於剛好是放工時間，去往紅磡港鐵站的行人不少，途中亦會經過理工大學及紅磡海底隧道，可以看到從九龍過去港島的車道已經水洩不通。
土瓜灣舊區: 港鐵車站
他擔憂區內小店或面臨結業，指榮光街過去多車房和士多等，已因重建被悉數掃走。 他又留意到，馬頭圍道漸有傢俬店結業，有食店今年被加租三成。 他說，市建局重建後的商舖租金，一定會較現時貴，料小店未能繼續以低廉價格經營，「全部咪變連鎖，先抵得住租金」，區內物價上升。
屯馬綫宋皇臺及土瓜灣兩個新站正式啟用，相信會吸引不少市民前往九龍城區消遣，今次率先為大家介紹當區4個復古味濃的美食及尋寶景點，適合鍾情港式美食又喜歡打卡的你。 這座紅磚歷史建築昔日為戰前屠宰場，政府於2001年將屠宰場活化成藝術村，並重置北角油街藝術村的本地藝術家，改名牛棚藝術村。 現時牛棚藝術村被列為二級歷史建築，有多個藝術工作者及藝術團體進駐，包括1A空間、錄影太奇、前進進等，不時舉行各種展覽及工作坊舉辦，是土瓜灣的地標之一，不少人都會專登到來影相打卡，感受濃濃的文藝氣息。 既然參加車站開放日，除了參觀新車站，當然要去附近一帶逛逛！
土瓜灣舊區: 香港旅遊優惠
除了是夜晚跑步及放狗的好地方外，亦是不少電視劇的常見取景勝地。 確頭設有大型巴士總站，提供多條不同路線的巴士往返全港各區外，更提供一條往返北角的新渡輪航線，約每半小時一班船，可以輕鬆吹著海風前往港島區，早前紅隧一度封閉時，渡輪就成為區內居民過海的便利之選。 鄰近的馬頭角碼頭因為中九龍幹線工程而暫時拆卸，將來會在原址重建。 土瓜灣舊區2023 80年代開始，香港經濟急速增長，土地需求增加，加上戰後興建的建築物開始老化，本港較早發展的地區出現更新需要。 市區重建規劃模式隨著時代一直演變，初時主要由發展商收購舊樓重建，及後政府成立市建局的前身土地發展公司專責市區重建，避免市區環境進一步惡化，以及改善舊區居民的居住環境。 近年市建局以「小區發展」、「規劃主導」等新的市區更新規劃概念重新改造舊區土地，更具成效地運用珍貴的土地資源。
現時本港樓齡達50年或以上的樓宇以每年600幢的速度增長，2046年數目將增至近3萬幢，約佔全港樓宇數目一半。 而市建局平均每年重建樓宇不足100幢，重建進度追不上舊樓老化速度。 這些舊樓一般樓高8至10層，剩餘地積比率少且零散分布，重建利潤低，令重建時間表落實無期。 截至2023年1月底，該署分別向目標樓宇業主/業主立案法團及個別單位業主，發出合共477張法定通知，其中有262張法定通知已獲遵辦，該署會繼續跟進餘下法定通知的遵辦情況。 市建局總經理（收購及遷置）鍾建強在簡報會上表示，若 土瓜灣舊區2023 KC-018及KC-019計劃最終獲得行政長官及行政會議的批准，市建局會根據屆時的政策，展開物業收購工作和補償／安置符合資格的租戶。 由於兩個項目位處策略性的海濱地點，市建局在為該地區進行規劃研究時，已將政府優化海濱環境的規劃願景，一併納入考慮。
土瓜灣舊區: 社區環境
而最就近的同區樂民新村、紅磡家維邨等公共屋邨早已飽和，不少要被迫遷到深水埗長沙灣邨、觀塘安達邨甚至東涌的屋邨，須重新適應社區。 但他卻認為應該用創意的方式去延續當區街坊的互助精神：「舊物件回收後，將被製成新用品，再送給街坊--無論他們已搬往何處。」曾在船廠、製衣間、實驗室工作過的Woody，經常幫助當區街坊從事一些室內修補的小型工程。 他說：「活化舊材料時，我會加入自己對土瓜灣的理解。」例如，他不時會搜集到舊金屬招牌，然後便查閱商業登記、找街坊進行口述歷史，寫下這塊招牌背後的社區故事；而這塊金屬招牌本身也會「活化」為新的社區歷史工藝陳列品。 財記百貨是土瓜灣的一個特色樓梯舖，主營改衣和製衣用品，售賣不少本土品牌。 更令人唏噓不已的是，這些年，恰恰是財記東主的周太，一直在熱情地教授街坊們織作技藝。 「織織團」和藝術家一道，組織街坊編織出了「海龍船袋」，小手袋的背後是香港工業變遷的滄桑。
土瓜灣舊區: 地址及地圖
受檢人士須在其處所等候，直至區內所有已識別的受檢人士完成檢測，而相關檢測結果亦已獲大致確定，方可離開其處所。 政府目標是在明日上午約6時30分左右完成此行動，以達致「同心抗疫，小區『清零』」的目標。 過去，北角油街曾有一個氛圍濃厚的藝術空間，但沒過多久就被拆走，而牛棚的建立就是為了給這些藝術家們提供創作場地。 以華麗著裝和怪異舉止而聞名的本土行為藝術家「蛙王」郭孟浩，就在這裡進行創作。 前衛錄影藝術機構「錄映太奇」，以及當代畫廊「1a空間」都值得一去。
土瓜灣舊區: 歷史
隱身於馬頭角明倫街與忠信街交界一帶，走過一家又一家的車房，你會看到斑駁的牆上居然出現了一代影星阮玲玉的身影。 阮玲玉是30年代上海著名演員，演技出色，作品無數，可是在25歲時自尋短見，香消玉殞。 香港導演關錦鵬1992年執導電影《阮玲玉》，將阮玲玉的生平事蹟拍攝成電影。 在到處都是車房的地方，看到這幅優雅的壁畫，反而有一種有趣的違和感，吸引影迷去朝聖。 牛棚對面就是馬頭角十三街，當中11條全直街道，每條街的字首均為中國傳統有吉祥兆頭之動物，如龍、鳳、鹿、麒麟等，雖然樓齡已逾半百、樓宇又嚴重失修，樓下車房也多，但近年各樓均髹上或黃或粉的油漆，就一下拍攝角度，亦頗有樓層密布的森嚴美感。 另一邊廂，仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示，土瓜灣屬早期發展的舊區，新鐵路支綫將進一步釋放土瓜灣的重建潛力，增加吸引力。
據知收購十三街共2000多個單位成本逾100億元，但該處地積比率僅6倍，重建新樓面積與現時相若，利潤不高。 建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓認為，政府可考慮容許發展商彈性分配或轉移地積比。 例如九龍區一般住宅用地的地積比上限為9倍，當中住用和非住用的上限為7.5倍和1.5倍。
土瓜灣舊區: 馬頭角煤氣鼓：集體回憶
偶遇夕拾店主馮永權先生（阿Wing），略略進行交談及簡單採訪，原來店內每一件舊物都可以購買，價位有平有貴，現場可見舊黑膠碟最平$40左右便有交易，店主亦會出價回收舊物。 阿Wing希望自己是舊物交易的中間人，為舊物找到新生命，而非丟進垃圾場造成浪費。 在言談之間可以感受到阿Wing的「藝術家脾氣」及執著，如果你不尊重舊物，寧願不做生意也會請你離開，如果認為舊物與你有緣，反而免費也會送贈予你。 Cafe由有60多年歷史的白宮冰室改建而成，保留了舊時的卡位、牆磚、花窗及鐵閘等，加上店主的珍藏古董擺設，每件舊物背後都有個小故事，留待大家洗耳恭聽。 以傲雲峰為例，上月錄得破頂成交，面積664方呎單位以1,418萬元成交，呎價21,355元，單位為7座中層B室。
土瓜灣舊區: 唐樓
土瓜灣將由小社區，變成新型豪宅林立的中型私人住宅區，憂土瓜灣變成「第二個美孚」。 土瓜灣舊區 土瓜灣舊區2023 「只希望沙中線的那個站，可以起得更慢，再貴的租我已不能負擔」，由本地樂隊My Little Airport寫的《土瓜灣情歌》或許寫出土瓜灣住戶及商戶的心聲。 屯馬線將於周日（27日）全線通車，在新設的土瓜灣站附近，市區重建局早在13年前已在區內布局，在土瓜灣及九龍城陸續展開12個重建計劃，有已落成的新樓盤項目呎價高達近3萬元，透過市區更新，舊區即將搖身一變成為鐵路沿線的中產社區。
保育藝術家王永棠（Ah Tong）告訴記者，土瓜灣畢竟是基層平民區，所以作品有時亦會在市集出售，而且頗受歡迎。 中大商學院高級講師李兆波亦指，土瓜灣舊區有不少地積比未用盡，而屯馬線的確帶來便利，預料當區租值上升。 惟他認為，暫時不用太悲觀，整區重建需時長，未來將走向灣仔囍帖街的舊路，抑或如深水埗般保留舊區形式的重建，仍有待觀察。 2007年1月16日《都市日報》專欄《中國名堂：灣轉讀環》：「長沙灣」和「土瓜灣」的「灣」字，香港人口語都讀作「長沙『環』」和「土瓜『環』」，而不讀「長沙『彎』」和「土瓜『彎』」；但「筲箕灣」和「淺水灣」又不一樣。 此外，「銅鑼灣」應該讀作「銅鑼『彎』」還是「銅鑼『環』」呢？
容讓發展商將多出的非住用地積比增加在住用方面，如將住用及非住用地積比改為8.3倍及0.7倍。 而轉移地積比的方式善用區內未用盡的地積比，既不增加城市密度，又能增加住宅供應。 另外，他指現時的住宅大廈動輒30至40層樓高，放寬部分區域住宅樓宇的高度限制，有望提升重建的經濟效益，發展商可回本同時，亦可讓更多居民居住。
土瓜灣舊區: 巴士及小巴總站
九龍城碼頭是戰後首個落成的永久碼頭，雖然命名為九龍城碼頭，但實際上坐落於土瓜灣，於2014年被列為二級歷史建築，目前只有一條往來北角的新渡輪航線行走。 不少香港人以往去台灣、韓國、日本旅行總喜歡到當地的藝術村參觀遊覽，其實近在土瓜灣已經有一個非常有特色的藝術空間，還可以免費入場！ 牛棚藝術村前身是建於1908年的「馬頭角牲畜檢疫站」，即是牛隻的中央屠宰中心，營運了近一個世紀直至1999年8月。 之後就改建並分拆成多個單位租給本地藝術工作者和藝術團體做工作室，慢慢演變成牛棚藝術村。 「始終都成為過去，好多美好嘅野都要諗㗎啦！無辦法，可以控制得幾多！」每當變幻時，便知時光去。 樸素古舊的土瓜灣，飄散著「老香港」的芬芳，殘舊的唐樓中蘊藏了七、八十年代的社區情懷。
土瓜灣舊區: 住宅區沒什麼好逛的？
位於土瓜灣十三街附近的呼吸咖啡星球店，吸引不少人特地跨區到訪。 餐廳前身是白宮冰室，這間舊式冰室曾經是不少港產片的拍攝地，包括：杜琪峰的《復仇》、嚴浩的《浮城》、周顯揚的《大追捕》等等。 可惜最後於2012年結束營業，之後白宮冰室數度易手，最後搖身一變翻新成復古咖啡店。 牛棚附近有不少工廠大廈，其中的安樂工廠大廈有一間超隱世舊物店「夕拾」。
