單位叫租12,500元，從住的角度，怎計也是比起「尚譽」優勝一點。 納米樓前景 只是這座叫做「港逸軒」的大廈，早於2003年入伙，而且位於北角「春秧街」街市樓上，即使隔住厚窗也聽得到樓下有嘈吵聲。 但走入洗手間，卻發現厠所內沒有洗手盆，也說明了每次如厠後，也需要走出門口才可以洗手。
香港作爲已發展和高收入經濟國家，人口越來越密集，各國的行業精英都來香港發展。 土地問題也間接導致居住單位愈來愈細，所以就出現了「納米樓」的趨勢。 這篇文章我們28 Mortgage要跟大家討論「納米樓」相關事項，供您以後無論是要做自住或投資用途都可以參考。 舊日買600萬以下物業才可做80%按揭，起碼需要有120萬首期才可以，變相別無選擇下才要買納米樓；但今日手持80萬元，已經可升格800萬元的中價物業，準買家就更加無必要自我降格去追入納米樓。
納米樓前景: 納米樓前景: 住宅樓價兩極化：特色戶搶手 納米盤墜落
香港房屋供求失衡，納米樓數量於過去十年間暴增，政府對此的解說，是強調「當前的優次是增加建屋量」，並指只有當土地緊絀情況有所改善時，才較有條件探討應否訂立人均居住面積標準的議題。 Kelly和丈夫於3、4年前以300多萬購入位於大角咀的利奧坊‧曦岸一個連平台的特色單位，面積約177呎，屋內的設施一眼看盡。 納米樓最大的難處是收納空間甚少，Kelly表示，家中的日用品快要用完或已用完才會去購買、不會囤積。
其次準業主要注意就是物業被過分炒作、買家上車後才發現一切不如預期。 最典型的案例如位於「Grand Austin」的納米樓 ，佐敦「匯萃」。 最後落成後被炒作的高鐵沒有帶來什麽大效益最後影響該區納米樓的售價，如今的賣出價足足蝕了超過20%。 用宏觀的角度看全球，部分人口較密集和已發展國家地方政府都有明確指定人民「最低居住空間標準」以保障市民的基本居住水平，意思是單位實用面積的最下限，相等於不同國家對「納米樓」的面積要求。
納米樓前景: 納米樓的前景
如以香港樓價節節上升的觀念來看，銀行理應不會有多大損失。 但假如納米樓「無市場」，那樓盤未必可以以理想價格轉售，這意味著銀行無法收回借出去的貸款，而承擔更大的虧損。 他又指，新條款與以往「限呎」的功能不同，但無疑會推高單位入場門檻，日後若發展相關項目要推出市場可負擔的單位，估計需要調整定價策略。 根據發展局數據，今個財政年度私人住宅供應有約2萬個，當中有近1.1萬個單位來自私人重建項目，佔總供應達五成半。 納米樓前景 這三年的疫情導致股市崩盤及美國通脹問題日益嚴重導致全港租金的市場面對租金下調的壓力。
- 2011年，屋宇署又頒布《2011年建築物消防安全守則》，詳細訂下了開放式廚房的標準設計要求。
- 過去數年，納米樓如雨後春筍湧現，深受首置族歡迎，就連十優港姐麥明詩，也與家人購買單位投資。
- 限呎限量條款下，個別地皮的住宅單位面積不可超出一定呎數，或不可超出一定數量，變相鼓勵發展商興建中小型單位甚至納米盤，大單位數量減少。
- 業主在入手納米樓之前要做功課或是尋求專業人士的意見尤其要小心未來日子的樓價波動。
有人說，80年代香港正值經濟起飛，市場早已充斥不少200零呎納米樓，當時住了一家三至四口；相比今天納米樓力攻單身市場，實質人均面積並不算太細，生活質素反而提升。 翻查《2016年中期人口普查》統計，政府首度公布了全港住戶面積中位數。 全港私樓住戶共有250.97萬戶，平均每戶2.8人，而居住面積中位數就是40平方米，相當於實用面積431呎。 然而，這個數字僅反映全港住戶中位數，而卻未能反映單位迷你程度。 以上只計算了樓換樓投資客，尚未計買納米樓作出租用途的業主，相信兩者相加後，佔據了納米樓市場需求的主要部分，顯示香港買家多視納米樓為投資工具，而非自己的居所。 另外，九龍城AVA55一個低層開放式單位，面積166平方呎，剛以8000元租出，創九龍區入伙新盤新低租金紀錄，可見納米樓租金愈搶愈平。
納米樓前景: 中國拋擴大消費20條 分析：問題在民眾口袋沒錢
根據本土研究社報告，在 2010 至 2019 年間，恒基地產興建了 2,858 個納米單位（面積於 260 呎內），佔整體數量 3 成多，是興建最多納米樓的發展商。 發展商常常強調，年輕人預算有限，要靠納米樓才能上車，事實是否如此？ 上車族多需靠按揭保險下的高成數按揭買樓，但研究發現，於 2013 年至 2018 年間，靠首置高成數按揭上車買 200 納米樓前景 呎以下一手納米盤的買家只佔整體的 29.4%。
《胡．說樓市》團隊也決定直擊一下，今時今日的納米樓可以細到什麼地步，其中之一，就是暫列一手新例後最細新盤的北角「尚譽」。 納米樓前景 「納米樓」泛指我們居住的生活空間愈住愈細，有人稱之為「迷你樓」、「奀豬盤」；外國也有人會稱為「鞋盒公寓」，是一個概括居住空間狹小的代名詞。 回顧近年，私樓最細的「龍床盤」，面積只得 120 餘方呎；而公營房屋住戶的人均居住面積中位數亦只得 124方呎。
納米樓前景: 什麽是「納米樓」？
價格方面跟納米樓有得競爭，納米樓的月租一般都超過1,2000元。 香港納米樓的數量從2010年至今，差不多12年閒已經翻了100倍。 2010的納米樓數量為21個單位，根據2020的記錄，香港發展商總共建了2143個納米樓。 職員話，酒店面積大約120呎左右，月租盛惠9000元。
分子納米線由重複的分子元組成，可以是有機的（如：DNA）或者是無機的（如：Mo6S9-xIx）。 項目位於北角「月園街」，入伙只有兩年，當我們認定跌市下，納米樓會無運行，但始終區內全新物業罕有，加上新樓入場門檻低，故代理卻相信仍然有承接。 但值得注意，屋宇署所列出動工紙的「實用面積」，跟我們買樓時的「實用面積」是有明顯分別。 屋宇署資料並不包括廚廁面積，所以若透過屋宇署資料，來推斷單一樓盤未來面積大細，明顯並不是實況。 如果有足足 7 成多買家有能力付大筆首期置業，發展商「將貨就價」，單位必然要愈建愈細，才能迎合年輕置業用家的論調，似乎就很難說得過去。
納米樓前景: 政府：增加建屋量行先
2013年，政府實施《一手住宅物業銷售條例》，新盤須以「實用面積」而非「建築面積」發售。 此外，由於戶均人數不斷減少，亦會導致政府對房屋需求的預算出現低估。 以至近年新建的單位雖見有所增加，但買樓的需求卻未見紓緩。 原因是同樣有兩萬個單位落成，以前可住八萬人，現在可能只能住六萬人，還有兩萬人得繼續在市場上搵樓住。 現時不少納米樓採用開放式廚房，目的是增加單位的空間感。 不過，由於沒有牆壁阻擋，在開放式廚房煮食時，油煙難免會擴散至全屋，所以最好要採用功率較高的抽油煙機，減少對單位的影響。
如果為了上車，連二百呎的納米單位都不放過，銀行可能會認為你勉強要上車，也會思考你在其後的還款能力上是否充足，會否有機會還不起按揭。 相反，如果同樣是四百萬樓盤，你的選擇是一些舊樓，或者遍遠不近市區的樓盤，反而銀行可能會接受，畢竟這也是較大眾化的做法和選擇。 更重要一點，當外國不少國家均有規管人均面積，香港不單沒有作出相關規管，反而政府施政上卻刻意配合。 近年為求盲追私樓供應量達標，而力谷限量地為發展商興起納米樓大開放便之門，結果「納米樓」也成雨後春筍。 不過，2019年政府放寬按揭保險，九成按揭由原本只有400萬大增至800萬，增加置業人士的借貸力，納米樓的供應才有所調整。 早前有發展商建議放寛政府對地契條款，讓同一面積土地可建更多單位，並否認想建更多納米樓。
納米樓前景: 納米樓前景懶人包
有分析指，因預期「納米樓」的需求減少，發展商亦會減低發展納米樓的意欲，其新供應最快於2022年起將會減少。 政府早前放寬首置按保，不少買家轉買大單位，令納米樓客源大減，適逢經濟前景未明，部分納米樓業主趁機沽貨，更不惜蝕錢走人。 納米樓誕生歸因多個因素，樓價高令細價樓更易上車，加上政府政策在背後推波助瀾，追求私樓供應量，而又未有規管人均面積，變相造就發展商加建大量納米盤應市。 而政府為壓抑樓價收緊按揭，一般小市民以有限首期只能購買超細單位。 事實上，所有測量師行及地產代理最近發表樓市展望時均睇淡納米樓表現，連唯一預測2020年樓價上升的利嘉閣地產也認為納米樓「無市場」。
納米樓勝在一切都為你搞好了， 但事實上， 如果不介意自己裝修的話， 找到一些高價值的舊樓來投資， 絶對是更勝一籌的選擇。 況下， 一些首期有限，但又未能夠受惠於政府房屋資助政策的準買家，便只能將價就貨，購入一些較便宜的細單位。 有意買樓的人仕， 想置業， 納米樓前景 但又拿不出太多首期的話，便可能要找一些細單位。 1997 年，屋宇署放寬《建築物條例》，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶，無窗「黑廁」頓成主流，是開放式單位的常備配置。 納米樓的共通特徵有三：黑廁、特大露台／工作平台／平台，以及開放式廚房，三者均可說是拜政府三次放寬條例，增加開則自由度所賜。
納米樓前景: 納米線的結構
納米樓的面積雖然細，但由於遷入去住的人口不多，以至整體的人均居住面積不見得會比以前少。 此外，香港現時亦不是只建納米樓，不建其他大一點的單位。 上述推出拍賣的銀主盤為西營盤瑧蓺極高層單位，實用面積221平方呎，採開放式間隔，開價410萬元，呎價約18,552元。 據悉，該單位位處鳳凰樓層，景觀相當開揚，享部分維港海景及西環一帶城市景。 納米樓前景2023 平台上的加盟公司全部經過嚴格審核，從草擬合約到驗樓收樓，都會安排專業工程顧問全程跟進協助，100%防止裝修爛尾發生。 畢竟納米樓面積最多只有二百多呎，實用空間有限，難免限制多多，例如傢俬大小有限制，寵物的活動空間小，住戶的走動空間不如一般單位等。
1997年，屋宇署放寬《建築物條例》，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶。 星巴克高階管理者日前在電話會議上告訴投資者，中國銷售額反彈符合預期，這種情況可能會持續下去。 百勝中國旗下有肯德基、必勝客等品牌，其在報告中指出，隨著客流量恢復，第2季收入成長25%；不過隨著消費者支出變得更理性，人均支出有所下降。
納米樓前景: 納米樓首期低圓港人置業夢
中國國家統計局日前公布7月官方製造業採購經理人指數（PMI）為49.3，低於50榮枯線，連續第4個月落入萎縮區間。 中國4至6月官方PMI分別為49.2、48.8、49；專家剖析，中國民間消費缺乏力道，沒有消費就沒有生產，落入惡性循環。 中國COVID-19（2019冠狀病毒疾病）疫後消費未見強力復甦，聯合利華、日產（Nissan）汽車等多家跨國企業紛紛看淡獲利前景，直指中國消費信心處於歷史低點，利潤成長將放緩。 另翻查資料，原業主早於2018年11月以約1,025萬元購入上述開放式戶，以最新開價410萬元計算，較約5年前買入價大幅低約615萬元或60%。 據了解，上述瑧蓺極銀主盤在6月份曾經推出拍賣，當時開價450萬元，反映最新開價不足兩個月下調約40萬元或9%。 港島區入伙約5年的單幢半新盤西營盤瑧蓺，驚現一伙高層迷你銀主盤以低於買入價60%推出拍賣，開價僅410萬元。
這些沒有被鍵合的原子通常是納米線中缺陷的來源，使納米線的導電能力低於整體材料。 隨着納米線尺寸的減小，表面原子的數目相對整體原子的數目增多，因而邊界效應更加明顯。 首先先來了解 「納米」在數理科解釋為微米的千分之一倍，也稱毫微米（nanometer）.簡單來説就是形容非常微小的度量單位。 坊間也有許多不同説法如「迷你樓」、「奀豬盤」或其他國家如新加坡也有人會稱「納米樓」為「鞋盒公寓」。 全盤66個單位，最新估價已跌穿500萬，就連「匯萃」成交最貴的單位，當日呎價接近30,000元的頂樓單位，業主當時以655萬元買入，但現在估值也跌至498萬元，身家暴跌157萬元。 而如果當時不是買樓，而是把做按揭的一半首期投入股票，例如眼光獨到能孤注一擲買港交所，連息賺價已可獲利323萬。
納米樓前景: 單位幾細才為之納米樓？
2019 年，政府放寬了按揭保險成數上限，首置人士買 $800 萬內的單位，可免壓力測試承造最高 9 成按揭，落實該措拖前後已有不少發展商和代理「放口風」，指納米樓將成為過去式。 直至 2011 年，政府才立法規管，限制發水面積不超過 10%，兩年後再實施《一手住宅物業銷售條例》，新盤須以「實用面積」而非「建築面積」發售。 時至今日，發展商仍然把握該 10% 餘地，花盡心思，將「棺材式露台」等超創意環保設計包裝成單位豪宅級數的賣點。 資料顯示，今年下半年尚有大批新盤入伙，而且大部分提供納米單位，包括屯門弦海最細單位162平方呎起、荃灣映日灣則由217平方呎起，可見納米租盤選擇將愈來愈多，而且愈來愈抵租。 曉岸（448伙）為例，2017年入伙時，個別單位呎租逾80元，創全區新高。
利嘉閣地產總裁廖偉強指，過去數年市場將貨就價而大量興建的納米戶，到2020年將完全沒有優勢，估計發展商不會興建該類納米戶。 如每月花費8000元後其餘金額全部儲蓄，即23-24歲可儲12萬，25-29歲可儲72萬，不計算其他收益，到30歲時儲蓄為84萬，扣除印花稅、經紀佣金等雜費，首期約70萬。 不少上述樓盤在入伙初期均有地產代理表⽰同時間有⼤量租盤放盤，同期租盤數⽬約佔樓盤納米單位總數的三成，顯⽰不少納米樓買家視之為投資⼯具。 香港土地不足已是不爭的事實，如何解決房屋短缺問題，已成為社會關切問題的重中之重。
納米樓前景: 納米樓愈來愈抵租？
一種常用的技術是VLS合成法（Vapor-Liquid-Solid）。 這種技術採用激光融化的粒子或者一種原料氣矽烷作源（材料）,然後把源(材料)暴露在一種催化劑中。 對納米線來說，最好的催化材料是液體金屬（比如金）的納米簇。 它可以被以膠質的形式購買，然後被沉積在基質上或通過去濕法從薄膜上自我組裝。 在電子，光電子和納電子機械器械中，納米線有可能起到很重要的作用。 納米樓前景2023 它同時還可以作為合成物中的添加物、量子器械中的連線、場發射器和生物分子納米感應器。
另一方面，即使近年香港人居住狀況真的沒有以前改善得快，責任亦不是全在業界，政府的責任應該更大。 據前綫的同事反映，自從政府一再收緊房屋政策後，辣招已令二手市場陷入半停頓狀態。 除了首次置業者外，其他的買家都成了懲罰的對象，都要繳交各式各樣的印花稅。 導致地產商興建出來的單位中，細單位的銷情遠比中大型的單位理想。
納米樓前景: 發展商較市價高開項目
如果您有興趣要投資納米樓收租，需要注意的是當市場的租金有下調壓力，租客可以用更低租金租更大面積單位時，納米樓租盤就不再那麼吸引。 疫情下本港租金市場曾一度受衝擊，尤其是納米樓，開放式細單位愈租愈平。 業主在入手納米樓之前要做功課或是尋求專業人士的意見尤其要小心未來日子的樓價波動。 不排除有些時候未完成興建的納米樓會出現出租行情被市場高估的現象，導致到頭來才發現根本不如預期好賺甚至需要跟大單位競爭。 這個位於「Grand Austin」附近的樓花項目，當日全靠一個高鐵概念大賣，全盤66個單位，高開呎價達24,000元以上，但來到今天高鐵並沒有帶來預期效益，樓盤也全部摸頂。
納米樓前景: 納米樓前景迷惘
很多納米樓只有一個大窗戶，若住户選擇在近窗戶的地方劃分睡房，並用牆隔開兩個空間，就會令自然光無法滲入室內，造成「黑廳」。 因此，Toby建議你用透明物料，例如長虹玻璃作間隔，技能保障睡房私人空間，亦能讓自然光透入室內，避免「黑廳」問題。 除此之外，若本身廚房不是開放式，而你又想改建成開放式廚房設計，就要先了解單位是否符合改建成開放式廚房的條件，並要向屋宇署入則申請。 值得留意的是，即使單位獲批使用開放式廚房，也不能明火煮食，而且要每年進行檢查。
納米樓前景: 【納米樓價值】發展商指小型單位需求減弱 投資者看淡前景
但有數據顯示，發展商近年新落成的樓盤面積愈建愈小，「納米樓」六年間大增31倍，近兩年亦增加近9倍。 除了樓價貴使得市民只能負擔小單位外，「納米樓」本身對地產商來說也是一盤賺得更多的好生意。 納米樓並非憑空出現，一切可追溯至 2010 年時任財政司司長曾俊華宣布的「限呎地」政策，目的為增加香港市場的中小型房屋單位供應量，並以價格相宜的單位協助夾心階層置業，以紓緩香港房屋不足。 在納米樓的幫助下，政府一方面可以逐漸紓緩房屋需求，另一方面發展商可將原本五百至六百餘呎單位的空間分割成二至三個單位發售，賺取更多利潤，因此當年政府及地產發展商都對納米樓前景抱持樂觀態度。 主要還是因爲政府要解決房屋供求的問題，所以允許發展商興建納米樓來提高建屋量。
