一般「供款佔入息」需一半便可通過第一關，但二套房買家則需用四成計算；而「壓力測試」也會由一直計算的六成收緊至五成。 不論綠表及白表，居屋統一採用P按（最優惠利率按揭）計劃，目前P按實際利率為2.5%，封頂息率（即最高利率上限）為P按減0.5%，以現時的P按利率計算，為4.5%。 要計算買樓首期，首先要「反求諸己」，知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。 例如首置人士，在2019新制度之下，即可以透過額外的按揭保險費，在樓價800萬或以下承造最高9成按揭，而且豁免壓測，所以首期就會是物業價格的1成。 在2019年新按揭保險制度下，如果是首置人士，購買物業樓價不多於800萬，即可以藉由申請按揭保險，繳交額外保費，以豁免壓力測試。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑對有關放寬措施表示歡迎，認為港府適時審視樓市辣招，亦洞悉到樓價一旦出現斷崖式下調，將拖垮整體經濟，因時制宜調整按揭壓力測試，相信有助激活物業市場流動。 您的情況 – 根據您的個人情況及最新按揭指引，計算您可負擔的樓價及最高可借貸款額，獲悉更全面的評估。 物業買賣過程中，買賣雙方要簽署「臨時買賣合約」，而買家亦要支付俗稱「細訂」的臨時訂金（一般為樓價 樓按壓力測試 3至5%），初步落實交易。
樓按壓力測試: 按揭成數及壓力測試常見問題
最後，準業主有一點要留意，以上方法未必適用於高成數按揭，由於按證公司批核較嚴，股息或「擬出租收入」都不能當成收入。 有客人曾問，如果申報「擬出租」，收樓後是否一定要放租？ 由於每間估價行計算「預計租金收入」答案都不同，業主應選擇估價最高銀行；如果該銀行碰巧可以「擬租金收入」計算入息的話，對壓力測試大有幫助。 雖然按揭動輒長達25年至30年，但按揭申請人的每月供款，多半仍由萬餘元至數萬元不等，因此銀行為了確保申請人每月有足夠經濟能力準時還款，除入息以外，連信用卡的還款狀況也會考慮在內。 居屋單位因為有政府擔保，在擔保期內無須通過壓力測試。 目前政府的「擔保期」普遍為30年，因此一手居屋新買家即使承造最高九成按揭，亦能完全豁免壓力測試。
- 過往上車買家DTI不多於五成，申請銀行按揭一般都獲批。
- 要留意，九成按揭兼借按揭保險計劃，只適用於400萬或以下物業，如在400萬至450萬元的物業，可借八成至九成之間。
- 壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。
- 但樓價833萬元以上至1,000萬元的住宅，樓按上限便是500萬元，1,000萬元以上的住宅，一般按揭成數便是5成。
- 例如，當申請人55歲，樓齡49年，而兩者都採用75減進行計算的話，最終按揭年期會是20年，而不是26年。
- 2022年新按揭保險計劃規定，物業價格1000萬港元以下可以申請最高90% 按揭，當然借貸人必須是首置人士和物業做自住用途 《波叔Plan》； 400萬港元以下的物業可以用舊按揭保險計劃申請90%按揭。
例如，每月供款為$15,000，申請人的入息必須高於$30,000。 如果按揭成數及壓力測試情況有別，因應所需要的首期也自然有別。 樓按壓力測試2023 置業人士必先了解自身狀況及壓測制度，並確保自己備妥充足首期。
樓按壓力測試: 申請信用卡
如果需要最準確的計算結果，申請人需要申報會否有其他按揭。 由於「壓力測試」是金管局針對銀行實施的逆周期措施，任何經在金管局規管下的銀行，在審批按揭時也需進符合相關測試，無論購入的物業是住宅、工商舖、車位也必須進行。 不過，由於房委會為買家進行「按揭貸款擔保」，銀行在審批按揭上會採取較寬鬆的態度，只要能證明可供得起，銀行也會批出按揭，故買家可免卻進行「壓力測試」。 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.875厘，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。 但要通過「壓力測試」，則需要在現水平息口上調兩厘，月供變為4,149元，供款佔入息不多於六成的話，月入需要有8,820元才過到第二關。
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- 非首置人士的八成按揭，亦由最高600萬，提高至800萬。
- 若mortgage count不是零，申請按揭時，供款與入息比率的要求將會調整，詳情請參考下表。
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- 所以有些人為了增加通過壓測的機會，就會利用租金收入加月入，再付一半首期。
- 雖然「首置」人士用按揭保險計劃申請現樓按揭按金管局例是可以免壓力測試，但不代表所有銀行自己內部都不會執行這個計算，較為保守的銀行可能依然會先衡量申請人是否能通過壓力測試才批出按揭貸款。
這類型的申請人在銀行的指引裡是屬于收入非固定人士。 樓按壓力測試2023 要留意，九成按揭兼借按揭保險計劃，只適用於400萬或以下物業，如在400萬至450萬元的物業，可借八成至九成之間。 惟450萬至600萬元的物業，則最多只可以借八成，即是首期又要儲多啲。
樓按壓力測試: 【壓力測試2023：最新放寬至兩厘 】擔保人有幫助? 收入、花紅點計法?
雖然居屋有房委會擔保承做高成數按揭，審批普遍較私樓寬鬆，但不等於按揭申請是100%批核。 銀行在批核居屋的按揭申請時仍會評估風險，決定最終貸款額及貸款年期，甚或是否批核貸款。 因此，居屋準買家的供款能力、財政狀況及信貸評分等亦屬重要的考慮因素。 不過，銀行實際批出的按揭年期視乎樓齡，一般原則是擔保期完結時，按揭貸款餘額須低於樓價的60%，才可批出9成或以上成數及足25年還款期。 樓齡較高的屋苑（如樓齡20年或以上）目前未必能承造九成或以上按揭，按揭成數可能僅獲批六成；除非買家願意縮短還款期至十餘年，否則難以承造九成或95%按揭，意味買家需要大幅增加首期。 已過30年擔保期的二手未補價居屋，最多只能造六成按揭，還款期最長25年。
若本身信貸評級較差，銀行批核按揭時，實際批出利率大有機會比2.15厘更高。 在連鎖效應下，不單每月供款額更高，也需要更高的月薪才能通過壓力測試。 因此，在申請按揭前，最後查閲自己的信貸狀況以便確保自己擁有一個優良的信貸評級。 過去多年金管局對置業人士供款能力有嚴格要求，設有壓力測試加3厘的規定，以確保置業者有足夠能力供樓，並保障銀行體系。
樓按壓力測試: 壓力測試是什麼?
不過，在2019年施政報告後，政府撤銷了首置人士的壓力測試要求，只需要符合入息要求，而其他按揭人士，包括已有其他按揭在身，或是有物業在身的非首置人士，仍然需要接受壓力測試。 於2019年前，所有人計劃購買物業的按揭申請人都要接受按揭壓力測試，包括新申請按揭人或是已有按揭在身的申請人，也需要接受壓力測試。 雖然首置者透過按揭保險申請高成數按揭是免壓測，但當買家毋須使用按揭保險，即敘造六成或以下按揭買樓的話，反而是需要通過壓測。 假如買家本身有按揭在身，剛好又儲夠首期或有一筆錢想入市買樓，在他為另一個物業申請按揭時，是需要通過壓力測試。 新手置業開支一闊三大，又要繳付樓價，同時可能還要預備一筆錢作裝修、添置傢具、搬屋以至供樓續航用的資金，因此一般人首次置業，大都會向銀行申請承造按揭，其中一個關鍵因素是壓力測試。
有4種情況下借款人並不需要通過壓測亦有可能獲批貸款，第一種是向發展商買新樓並借取基本上「人人都批」、俗稱「呼吸 PLAN」的按揭，通常都是8至9成的高成數按揭。 第二種是經按揭保險計劃申請樓按的首置人士，第三種是購買新居屋及綠置居的綠表資格人士，而第4種是選用定息按揭計劃的人士。 不過，買家千祈不要大安旨意，以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。 金管局寫明，銀行仍然要計申請人的 DTI，而且要保持在 50% 之內，而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟，不過就豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。 在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 2 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。
樓按壓力測試: 情況二: 自住物業，沒有未供完的按揭 :
【個案分析】1,200萬想買荃灣西 按保費太貴點算好？ 有準買家早前看中荃灣西鐵站上蓋項目柏傲灣一個1,200萬元單位，在沒有新按保的日子，如果要買入1,200萬元的住宅，需要支付五成、即600萬... 樓按壓力測試2023 買樓前應該確保自己有足夠首期或者更高收入，例如收入需要達到$45,500，或者尋找擔保人幫忙。 或是令自己有323萬的首期和15%印花稅等才可以考慮買第二層樓，可以見到買第二層樓比買第一層樓時要求的首期和入息是大很多。 如果借發展商按揭，就可以跳過銀行的壓力測試，至於發展商的財務公司有沒有壓力測試就要視乎個別機構的安排。 即使上調最優惠利率後，近期大型銀行推出的P按計劃實際息率，仍低於H按封頂利率，未來兩年仍處於加息周期，H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微，因此選擇P按比H按更有利。
銀行以供款與入息比率作為計算門檻，計算壓力測試前和壓力測試後比率，只要兩者分別不可超過50%和60%，便符合要求，若果超過百分比上限的要求，銀行不會批出高成數按揭，甚至拒絕申請。 自從政府於2019年首次放寬按揭保險措施後，有一類人士可以毋須完全通過壓力測試，也可申請到按揭，這就是首次置業人士。 但要留意，即使這類人士鈙做高成數按揭，不需通過壓力測試，但DTI不可高於50%，而且即使其申請的按揭獲批，需要繳交額外保費，高於原有保費一成。 本港處於加息周期，金管局放寬壓力測試貸款利率的要求，想買樓會較易申請按揭。 本文列出7類物業壓測新舊計算分別，說明如何降低買樓的入息門檻要求。 如果計入壓力測試中的非本地入息超過一半，一般都不能做高成數按揭。
樓按壓力測試: 香港住宅物業 最新按揭成數表
如果單位尚未出租、未有租客，銀行將會根據物業租金估價作為基準，再打6折，計算出一個「擬租金收入」，作為申請人壓力測試的擬定收入。 另外需要注意，根據金管局規定，1200萬以上的物業最高按揭成數是8成，超過8成就屬於「高成數按揭」，要向按揭證券公司申請保險，即要額外多支付一份按揭保費。 不少人會選擇將這筆相當於樓價約2-5%的使費，連同樓價，一起申請按揭貸款，即整體按揭金額更高，需要的收入要求也相應提高。 金管局今日（23日）向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘，下調至2厘。 上述新措施將會令到置業人士的最低月入要求降低大約一成，若以貸款額500萬元計算，在壓力測試降至2厘的情況下，每月最低月入要求將降低一成至42,845元。
至於購入車位又要做按揭，單做按揭就最高只做到50%按揭，但如果按揭申請人如在同一地方有單位，部分銀行會接受將車位做6成按揭。 香港最高按揭成數的物業一定是綠表的居屋按揭，只要在政府擔保期內，大多數銀行都可做95%按揭。 但當然不是個個人都可以有綠表，一般來說，綠表大部分都是來自公屋住戶或是初級公務員。
樓按壓力測試: 壓力測試銀行批核兩大準則
壓力測試是金融管理局訂立的風險評核機制，但凡向銀行申請樓宇按揭，申請人需要通過壓力測試，然後所申請的按揭才可獲批。 單位首期是必須，此外還有經紀佣金一般是樓價1%（注：1手新盤不需要佣金，2手物業一般是樓價1%）、印花稅是 $100港元-4.25% 、貸款額1.15%-4.35%的按揭保險費和律師費等等。 樓按壓力測試 至於管理費、水電煤等費用就入住時才需要計算 （補充説明：1手物業會有其他管理費雜費上期和按金）。
假設購入樓價約550萬元的物業，業主每月或需要多供329元，一年下來，業主供樓支出便多約3,948元，壓力測試要求亦相應提高。 由於壓力測試要求每月固定入息，如父母不是固定受薪者，例如是司機等，都有影響批出的按揭成數。 如擔保人本身有按揭在身，或已負債，他的每月供款及還款額都會計入申請人的壓力測試計算，故找擔保人時要了解多點對方背景，又或多找另一位財務狀況良好的人做擔保。
樓按壓力測試: 什麼是「壓力測試」？
按照現行金管局規定，按揭申請人須通過壓力測試，即以目前按息加2%計算(根據市場按息及H按封頂息率，一般以不低於5.375%計算)，首套房按揭申請人在壓力 測試下之「供款佔入息比率」 不可超過60%。 以上壓力測試以首套房按揭(未包括二按)計算作初步參考，並假設借款人沒有任何其他債務。 銀行實際可承造之按揭成數一律須依照現行樓按措施下之限制，詳情可向中原按揭查詢。 浮息按揭供款額按提供利率計算，並假設期內利率不變。
樓按壓力測試: 測試結果
但原來在部分銀行眼中，放無薪假就等於失業，部分銀行就會當作浮動收入看待，即是最高做8成按揭。 但若果已重新投入工作，新一期糧單沒有再放無薪假期，就可視作回正常入息計算。 不是，如果自住物業價格在$400萬以下，依然可以做到最高9成按揭。 但如果想購買$400萬以上的物業，就只能申請8成按揭。 你的工作是以自僱人士身份工作，則最多只可以申請8成按揭，如果做不到8成按揭，而你自己的公司有營利，可嘗試向中小企貸款借款，就可以同樣有相等於8成按揭的貸款。
樓按壓力測試: 加息3厘後還款額不可高過收入的60%
樓市走勢2022｜港銀陸續加息，金管局宣佈物業按揭貸款利率壓力測試要求由3厘減至2厘，即時生效。 提升首期是其中一個辦法，透過增加首期，可減少借貸額。 資金來源可以是來自自己的儲蓄、或變賣自己的股票等等。 曾經有谷友問我們，能否透過借稅貸來作為置業首期，答案是不能夠! 目前金管局或香港按揭證券公司已規定，首期並不能來自借貸。 雖然部份人會以丈夫名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至太太戶口。
壓力測試公式會假設當按揭年利率升2%時，加多2%後的按揭供款額會否超過收入一個預設水平。 對於首次置業人士，實際按揭供款額不能超過收入50%，而壓力測試後（意思加多2%利息後的供款額）的供款額不能超過收入60%。 雖然林鄭plan允許爆壓力測試（壓測後供款與入息比率超過60%）申請人申請按揭，但按揭保險費用就會相對提高，而且銀行未必一定批。 ROOTS上會建議可免則免，寧願買平少少亦不要爆壓力測試，提高銀行批核按揭申請的機會。 如果按揭申請人本身已持有或擔保其他按揭物業，一般按揭成數便下調一成，樓價1,000萬元以下物業，一般按揭成數便是5成，貸款上限400萬元。 其供款與入息比率上限是4成，而假設利率上升3厘的壓力測試下，供款不可逾月入5成。
金管局今日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的300基點，下調至200基點。 樓按壓力測試2023 樓市走勢2022｜美國聯儲局剛結束議息會議，公佈加息0.75厘，香港已陸續有銀行於昨日（9月22日）宣佈上調最優惠利率（P），加幅為0.125厘。 踏入加息周期，香港樓市恐受壓，金管局隨即於今日（9月23日）向銀行發出指引，將壓力測試利率要求下調1厘。
樓按壓力測試: 按揭工具及資源
依賴佣金收入的行業，例如地產代理、保險經紀等，就屬於無固定收入的一類。 部份營業員的佣金發放日期不一致，故銀行一般會用半年佣金收入作為平均數，再視乎收入波動性打六至八折扣去釐定。 至於已補地價的居屋及公屋，由於這類物業已可於自由市場上買賣，按揭安排與一般私人樓宇無分別，若要承造高成數按揭必須投購按保。 居屋2022將公布全部銷售屋苑的售樓說明書及價單，究竟首期及供款等是如何計算？ 樓按壓力測試2023 原來綠表及白表在承造按揭時亦有一定分別，下表將會以這個最平單位為例子，讓大家初步了解綠表及白表承造按揭的分別。 現時並沒有明文規定到底一宗按揭，可以接受多少個擔保人，但由於按受按揭擔保人，會直接將擔保人的薪金直接疊加。
