如你對自己的稅務責任有任何問題或需要任何税務建議，請諮詢你的稅務顧問。
但當然按揭年期愈短的業主，只要尚餘貸款額愈多也可將「扣稅額」發揮到盡。 供款年期20年，貸款額起碼要有430萬；年期10年，就要高達439萬。 要留意的是，今次的寬減並不適用於物業稅，但賺取租金收入的個別人士，如符合資格，或可通過選擇個人入息課稅而獲得寬減。
加按扣稅: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 – 香港01】
若兩夫妻其中一方不需交稅，在下面8項一欄記住要剔出「是」，將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 在2019年4月1日或之後，購買自願醫保認可產品的保費可享稅務扣除，每個課稅年度每名受保人的最高保費扣除上限為 HK$8,000。 2019 年，陳先生獨自購買一所住宅（即他持有全部業權），並居住於物業內，由一間香港的銀行提供按揭貸款，該筆貸款分 15 年、按月於每月第 加按扣稅2023 5 日償還。
- 他繼續在第一所住宅居住﹐直至 2021年6月30日為止。
- 每個物業扣稅年期最多是20年，所以理論上，如果你20年都是高收入人士，邊際稅率達到17%，總計最多可以少交34萬。
- 倘若業主堅持加息周期才使用「扣稅額」，息口又要上升幾多，第六至十年的「扣稅額」才可跟首五年「扣稅額」看齊呢？
- 要留意的是，今次的寬減並不適用於物業稅，但賺取租金收入的個別人士，如符合資格，或可通過選擇個人入息課稅而獲得寬減。
雖然車位沒有任何按揭，但由於資金是從自住物業加按貸款獲得，亦可以從個人入息課稅表中「居所貸款利息」中扣稅。 在報稅表內，業主應填寫車位的資料、從物業加按套取貸款100萬元、利息支出，並且用獨立A4紙聲明該100萬元是從自住物業加按所得。 假若你的配偶（有關住宅的業主）沒有薪俸入息，但有其他應課税收入（如租金收入或業務收入），則你們必須選擇個人入息課税，才可申索扣除你配偶的居所貸款利息。 在個人入息課稅中，「租金收入」扣減之前幾個細項後，出租物業利息支出也可以扣減，但物業稅則不可以。
加按扣稅: 甚麼是「居所貸款利息扣除」？最高扣除額多少？
政府鼓勵市民報讀課程增值自己，更容許你每年可享高達100,000港元的扣稅額，連相關的考試費和課程所需用品都可一併扣減。 供樓是可以扣稅的，每年最多有十萬的免稅額，即系話就算你當年還$15萬，都只會計首$10萬，如果邊際稅率是17%，就可以交少$17,000。 如果住的不是住宅單位或服務式住宅，而是一房間酒店、旅舍或公寓，上述的10%比率會變成8%，兩房就變成4%，更加抵。 不過不是所有延期年金都符合資格，最低保費總額需要為18萬元，最短供款期是5年，最快可以提取保費的時間為10年，而且需要50歲或以上，所以需要投入的金額是比較多。 轉按應借盡套現，把套出的現金放入mortgage 加按扣稅2023 link內對沖。
不過，還款的時候，不是所有還款額都計算在內，還款分兩部分，第一部分是還利息，第二部分是還本金。 假如Vincy月入6萬，丈夫Ray月入2萬，大家總共需要供養4名已滿60歲、沒有同住的四大長老，根據上述法例，每位長老免稅額為5萬，4位總額為20萬。 一般來說，由比較高人工的一方申請免稅額會比較划算，因為人工高的一方的邊際稅率比較高，例如這個例子中，Vincy是最高的17%稅率，而Ray只是6%稅率。 兩者另一個分別是，「延期年金」夫婦可否共同申索稅務扣除，但額外MPF就不可以。 例如兩夫婦均有應課稅入息，而丈夫購買了合資格延期年金保單，保費為80,000元；妻子也購買了合資格延期年金保單，保費為40,000元。 只要該兩份保單的年金領取人是丈夫、妻子或者夫婦聯名，二人便可以靈活地分配扣除額。
加按扣稅: 出租被調查，按揭求生手冊
於申請扣稅時只要勾選「根據自願醫保計劃保單繳付的合資格保費」，並填寫「合資格的保費」即可。 提交報稅表時，無須提交文件證明您的扣稅申請，但必須保留保費收據及年度保單結單為期 6 年(由有關課稅年度完結起計)，以備稅務局查核。 購買合資格的延期年金保單（保單數目不限），有關保費就可以用作扣稅，每年稅務扣減上限更達60,000港元。
答案是樓按要攀升至2.75厘，亦即較現息口有16%升幅才可以。 但當然，若業主有換樓打算，樓價愈貴，供款額愈多，理應利息支出也相應提升，都是應否保留日後使用的考慮因素。 不過，若然未來進入加息周期，息率上升影響利息升幅的變化往往較大，假設按息升至2.75厘，以次年計，按揭利息已增加約26%至$126,469，已超越扣稅額的上限。 假設剩餘按揭額$200萬、尚餘10年還款期及市場H按息2.11厘計算(6月5日一個月拆息0.81%計)，一年按揭利息約$40,450，並未可用盡$10萬扣稅額。 相對於新造按揭平均按揭$442萬、25年還款期及市場H按息2.11厘計算，一年按揭利息約$91,955，較貼近用盡$10萬扣稅額。 很難一概而論，一般而言受 3 個主要因素影響：按揭供款年期、息率高低以及申索「居所貸款扣稅」的時機，上文亦有詳述。
加按扣稅: 個人入息課税
不過，車位按揭利息卻可以申請扣稅，但車位須位於自住物業內及屬自用。 不過值得留意的是，如果稅階去到17%時，個人入息課稅表扣稅未必着數；但如果在物業稅報稅表申報租金收入，雖然不能扣除貸款利息支出，但物業稅只是15%，建議業主計清楚才決定選用哪張報稅表。 由於「扣除居所貸款利息」的條件之一是，「有關課稅年度內所繳付的居所貸款利息的有關貸款，是用以購買該住宅」。
近日很多客人問筆者，「供樓利息可以扣稅，那麼加按部份、現契樓重按可不可以扣稅？」其實要視乎用途。 如果加按套現是用來投資股票、消費、或放在按揭掛鈎存款戶口（Mortgage Link）等，這些用途不能申請扣稅；如果用來以自己名義再買一層物業、車位或商廈，則可以扣稅。 自用車位其實也可算作「居所貸款利息扣稅」的一部份，但必須於貸款時與住宅同時購入同時購入、車位只作自用及必須位於同一個物業範圍內，方可扣稅。 以上述例子，物業的應評稅淨值為27.36萬元，減去業主的基本免稅額13.2萬元，並再減去該年5萬元利息開支，應課稅下降至9.16萬元，應繳稅為3496元，遠低於4.1萬元。 收租物業貸款利息扣除則不設有年期限制，而可扣除金額則不得超過每一出租物業的應評稅淨值，同時要留意非出租期間的利息支出，則不獲得扣除。
加按扣稅: 推薦文章：2.45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
業主可以利用供樓扣稅的政策，扣減稅務負擔，究竟業主要如何申報才能用盡這筆免稅額呢？ 交稅可能佔了納稅人一部分的生活支出，所以也不是一件小事，需要慎重計劃。 千居準備了所有相關的資訊，與你分享作為業主的減稅心得。 假如你計算過後，發現扣除免稅額後的數字，仍然高於157,140元，這時候你可以考慮應否採用「居所貸款利息」扣稅。
前兩個例子，由於僱主在過程中並沒有損失，所以一般僱主亦願意奉陪，而且大公司人事部通常在報稅季節時都會發電郵問員工要不要申請這個服務，如果沒有，可以聯絡人事部有關安排。 例如A先生每年收入100萬，延期年金每年保費供款$40,000，額外MPF每年供款$40,000，A每年可以合計申請6萬扣稅額，乘以17%的稅率，每年可以省回$10,200，足夠去一個短途旅行。 第二個先決條件就是，你必須沒有持有任何在港的住宅物業，也就是說，如果你本身屬於「雙租族」，即以租養租的一類，由於你已經持有住宅，即使你現在在外面租樓住，你也不符合資格。
加按扣稅: 收租物業報稅攻略：「物業稅」、「個人入息課稅」
因此，如果不幸有幾個月無租客，不只無租收，連供樓都不能扣稅。 納稅人無須提交證明文件，但須保留所有由受託人發出的有關供款／累算利益的證明文件（包括年度總結算表、轉移計劃的結算書）以便税務局覆核。 舉一例，你和哥哥想申報父母免稅額，必須要一人填寫一個（父親／母親）。 如果你將父母二人同時填寫至報稅表內，你哥哥就不可以使用此「免稅額」。 Bowtie資訊團隊今次為大家講解介紹「免稅額」及一些已有或今年新增的「扣稅」項目，幫大家盡量慳多啲稅。 由於資助房屋，如居屋等，以折扣價出售，除非向房委會補地價，單位才可自由買賣及出租，但原來居屋怎樣補地價也有竅門，單是申請方式，以及由單位買家還是賣家負責補地價，也大有學問！
- 你須填妥第8.1及8.3部，如涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出，你還須填妥附錄的第 9 部分。
- 由於現時利率較低，所以利息部分較低，去到第4年時，已經用不完全部10萬的免稅額。
- 至於兩夫婦各自擁有一所物業，卻不等於兩人皆可使用$10萬扣稅額，原因是兩夫婦被視為只有一個共同住所，故此仍只有其中一個物業之按息可用作扣稅。
- 但近年轉按盛行，而且業主基於不同的理由，有時會在轉按時順便加按。
- 如果你已經結婚，更有權利將配偶的父母和祖父母計算在自己的免稅額中，通常這樣做都可以令一個家庭總共繳交的稅降低，今天就講下什麼情況下應該這樣做。
但聰明的理財方法是應選擇30年還款期，然後如有多餘錢的話，不應提早部份還款，而應放入mortgage 加按扣稅 加按扣稅 link內。 這是因為把錢放入高息戶口，因對沖了供樓利息，只要不再提取，其實已是還了錢給銀行，但供樓利息可以繼續扣稅，高息戶口利息不用交稅，正現金流。 出租樓的供樓利息也是可以扣稅的，無論有幾多層出租樓都可以。
加按扣稅: 如何撤回「居所貸付利息」扣稅申索？
如果居所貸款利息已扣除，而你希望撤回申索該等扣除，則有關撤回申索須在税務局局長發出通知後6個月內以書面提出。 最新扣稅上限的最新標準是每年十萬元，每人一生可自住利息扣稅20年。 比如第一次買樓後每個課稅年度也選擇利息扣稅，3年後換樓，新果層只可扣稅17年(20-3)。 如持有香港身份證及香港永久居民，可以有一層自住樓的供樓利息用來扣稅。 因此平日銀行的供款單要保存好，到填報稅表時便能容易找回過去一年的供樓利息開支。 可見，陳先生申索 加按扣稅 加按扣稅 加按扣稅 3 項「扣稅」項目後，以累進稅率計算的應繳稅款為 HK$33,850，比起完全無申請「扣稅」項目的應繳稅款（HK$38,100），估計總共慳了 HK$4,250。
可以但如屬「加按」套現，貸款額變大，多出了的利息開支是不能夠扣稅。 若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高，稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。 至於「轉按」，如沒有加大原有貸款額，純粹轉換按揭銀行，新按揭計劃的利息支出亦可獲得扣減。 甲太太的居所貸款利息只可透過申請個人入息課税才可扣減。
加按扣稅: 按揭查詢
舉個例子，假如物業已經供了10年，業主轉按到另一銀行，並重做30年按揭。 由於還款期延長，每月利息支出增加，而利息可以扣稅，慳稅便會增加。 現時私人貸款利率很低，優質客戶可以低至約2.3%，如果可以扣稅，等於利息打85折，分分鐘利率比物業加按利率的2.375%還要低。 而車位租金回報一般接近3厘，因此借私人貸款去買車位出租，可以享受正現金流，安心靜待車位長遠升值。
加按扣稅: 按揭供款年期
由於「居所貸款扣稅」無需連續使用，大部分業主為求將扣稅額用到最盡，都會計算清楚，等到加息周期重臨才使用扣稅額。 但未必於加息周期使用「居所貸款扣稅」就是較為「化算」，業主就必須留意究竟息口上升較急、抑或本金遞減速度較快（因為按揭供款是「息除本減」的）。 陳先生於 2020 年 9 月 1 日從發展商購買一所仍在興建中的物業（樓花）。 在2020 年 11 月 1 日﹐向銀行借取按揭貸款以繳付部分樓價。 該住宅於 2018 年購買﹐由 2 人聯名向銀行借取按揭貸款以支付購樓的款項，分 10 年，按月分期償還。 另一方面，轉按兼延長還款期，除了有2.5%現金回贈外，也可以享受慳稅。
加按扣稅: 享「居所貸款利息扣除」的條件
因為貸款額愈高，利息支出也會愈多，會直接影響你能否用盡。 可能你會說，各人處境不同，加上有其他「個人進修開支」、「認可慈善捐款」等扣稅額度，我又可以怎為自己評估? 只要你的入息，在扣除免稅額後是多於157,140元，你就要交稅；但少於157,140元則剛好在政府的稅務寬免內，不用繳稅。 若果有意選用「居所貸款利息扣稅」，業主在沒有加大原有貸款額的情況下，純粹因轉按時銀行按揭合約條款變更令供樓利息上調，究竟多出的利息支出能否獲扣減？ 稅局表示「有機會可以」，並表示一般情況下很少轉按會由低息轉高息，但若果在貸款額不變的情況下，多出的利息支出可以獲得扣減。 加按扣稅2023 近年二手樓價飛升，中原城市領先指數節節上升，不少業主也會加按套現，但加按後，貸款額谷大，多出了的利息開支能否扣稅呢？
