新業主對於退還按金無需負上任何法律責任，即使租客追討，該索償亦是針對前業主。 業主若然在出售物業前，未解除在租賃中的責任條款，租客日後可保留追討買賣前業主責任的權利，包括維修費用、退還按金等責任。 樓價回調，市場也開始多了「筍盤」，但很多時最筍的盤都是有租客。
但無論如何，買家要記得向原業主索取現租客預繳的按金，以及差餉物物業估價署的申報書（即「CR109表格」），以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。 在二手住宅市場，有時會出現 「 連租約單位 」 出售的情況。 所謂連租約單位，即單位正在出租，業主將單位及租約一併轉讓。 購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利（例如按租約收租）及責任（例如維修，如果合約指明的話）。 在按揭上，購買連租約單位，一般會被視作「非自用物業」。 事實上，由於香港租金高企，千萬元單位的市場租金動輒能達3萬元至4萬元，甚至更高。
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但如果在成交期前租客搬走，物業回復交吉狀態，亦可以申請9成或8成按揭。 據知，原業主於2019年以21.39萬元買入上述單位，持貨近4年，是次轉手帳面賺逾86.6萬元，單位期內升值4倍。 連租約買樓按揭2023 黃文樂續指，該單位可以承造9成半按揭，其還款期最長可達25年。
買家又不需即時負擔裝修、維修單位及添置傢電等費用，暫時減輕置業額外開支。 連租約的物業按揭最高只可承造樓價 5 連租約買樓按揭2023 成，雖然樓價本身可能較市價低，較容易負擔，但是置業人士仍要計算清楚，以免因按揭失了預算。 業主為免折讓樓價出售，常會承諾買家「連租約交吉賣」，即是當單位處於「生約期」時，業主在成交前行使退租權，提早終止租約，趕在成交前清空單位，就可以「交吉形式」出售物業。
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但如果租約上顯示了單位有改動，銀行需要驗樓的機會便大增。 而如果銀行需要驗樓但租客不肯開門的話，按揭便不能放款。 連租約買樓，最高按揭成數為5成，如本身有其他按揭則成數再扣1成。
相反，如果現有租約期較短，例如只3個月，而租客又願意簽訂退租同意書，銀行便較可能採納申請人購買物業為自用，可以用較寬鬆的條件批核按揭及計算壓力測試。 要留意的是，如果買家購入單位的確用於投資，有時連租約也有一定的好處：雖然按揭成數會較「自用」下調、壓力測試要度較高。 但由於租約列明有租金收入，在計算「入息」時，租約便是租金收入的最佳證明，有助於納入申請人的整體收入一部分，有助於通過壓測。 連租約買樓按揭 一般來說，銀行會以租金打7折計算，例如月租2萬元，計算壓測時可視為1.4萬元的收入。 連租約買樓按揭2023 如果原有租約的租期較長，例如尚有1年，即使租客承諾1年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。
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不過要留意，連租約物業通常會被買家壓價，最終成交價或比市價低幾個百分點。 在旺市時，二手交吉盤供應緊張，筍盤難求，部份無即住需要的買家若將連租約盤也列在考慮範圍之內，可以增加選擇，也有可能用比較合理的價格買入心儀單位。 在非高成數按揭底下報自住最多可借60%，報出租最多借50%。 連租約買樓按揭 如果沒有足夠首期，應先報自住，待有錢補回差價後，就可減低按揭成數至50%，再為單位改回出租用途。 不過要留意，如果在罰息期內補回差價有機會需要繳交額外費用。
除了一般的工作收入可以用作計算壓力測試，買家亦可以利用租金收入用作計算通過按揭壓力測試的供款與入息比率。 不過，計算前，銀行一般會以「每月租金」的6-7折計入壓力測試。 以1,100萬物業為例，如果承造5成按揭、以按息2.25%及30年按揭年期計算，自住物業的供款與入息比率上限為月入42,047元，壓力測試後的上限為50,618元。 不過，如果連租約物業的供款與入息要求則高達52,557元，壓力測試要達到60,742元。 如果本身月入只有51,000元，只能通過自住物業的壓力測試，連租約物業則未能過關，所以打算買入連租約單位前，要充份計算自己的負擔能力。 要留意的是，如果原有租約的租期較長，例如尚有1年，即使租客承諾1年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。
連租約買樓按揭: 注意事項
如果業主先自住（為申請高成數按揭），後放租而被按揭保險公司（HKMC/QBE）發現，有機會被要求即時清還按揭貸款，俗稱call 連租約買樓按揭 loan。 若業主要為高成數按揭單位放租，需要抬錢減低按揭成數至物業樓價5成。 準買家搵樓期間時，會發現不少物業以連租約出售，意思是指物業現正有人租用，但業主放售時連同租約轉讓予新買家，後者需要承擔單位的租務權責。 如果屬於1,000萬以上物業，不論自用或連租約物業，才均一律承造5成按揭。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。
不過，如果單位由自住改為出租，而沒有預先知會銀行，銀行有機會提升利率或者call 連租約買樓按揭2023 連租約買樓按揭 loan。 過往，筆者有見過銀行發現因單位由自住改為劏房出租最後將利率提升至9%。 大部分香港人買樓的時候第一件事都會想可以向銀行借幾多成按揭。
連租約買樓按揭: 賣家風險
簽約時，記得向業主索取租客按金，以及「CR109申請書」(新租出或重訂協議通知書)，為承接單位後遇租務糾紛作最後保障。 一般來說，買家購入物業的形式大致可分為兩種，分別是「交吉」和「連租約」。 交吉指物業可即時使用，至於連租約，顧名思義是指物業現正履行租約，新買家需於購入物業後繼續完成舊業主與租客未完成之租約部份。 二手交吉盤供應緊張，筍盤難求，部份無即住需要的買家先買入連租約盤，待租約結束後收回自住。 交吉指物業可即時使用；至於連租約，顧是指物業現正履行租約，新買家需於購入物業後繼續完成舊業主與租客未完成之租約部份。 當然，買入「連租約」單位可以免卻另找新租客的煩惱，更可以預早計算租金回報，而且買入後不用立即裝潢，令你手頭資金不會過於緊張，加上「連租約」向來都比「交吉盤」便宜，確實是個不俗的投資。
不少業主心急賣樓，即使單位仍有租約在身，也要折讓樓價放盤，亦正正是這一點吸引了不少買家。 千居將在以下文章，為你詳述連租約樓宇買賣的注意事項及常見問題。 借盡一成有方法如果買家希望借盡額外的1成按揭，業主可以解釋希望租客退租後，單位將作為自住之用。 如果單位買入時未有租客，且打算出租，則可向銀行申請「擬租金收入」（或稱為「預計租金收入」）。 如銀行估計單位的租金為3萬元，那將擬租金收入轉為入息，即為1.8萬元。
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- 律師可代表業主，在與準買家簽訂的臨時買賣合約中，加入解除業主租賃責任的條款。
- 在非高成數按揭底下報自住最多可借60%，報出租最多借50%。
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- 假設買家的月入為HK$60,000，即無法通過壓力測試。
- 買家接手物業，同時代表需要負上物業附帶的租務責任，所以務必要了解清楚原有租約的條款細節、認識租客、向賣家索取過往交租紀錄等，以保障個人權益。
擬租金收入意思正在申請按揭單位現時尚未租出，但是銀行會估算租金收入用作入息計算。 對於需要租金通過壓力測試的業主，這個擬租金收入是非常有用，因銀行可以預計你的物業將收到的租金，並用作收入計算壓力測試。 一般租約都是需要打釐印（交印花稅），這個動作能夠同時保障業主及租客雙方的。 根據過往經驗，就算租約沒有打釐印，有銀行願意接納租金收入。 換言之，一般租金收入有無打釐印都好，都可計算在按揭申請入息內。 不過要留意，由於沒有為租約繳交印花稅，在用租金收入計算按揭壓力測試的時候的折扣可能不止6-7折，筆者曾經見過銀行用5折計算，非常不划算。
連租約買樓按揭: 賣家責任
不過，有關單位的租期要不足6個月及需要租客願意簽署不續租同意書，才能說服銀行批出較寬鬆的按揭。 如果租期超過6個月，業主可以先利用連租約物業身份先申請按揭，之後當租客遷出後再向銀行申請加按1成，銀行便會根據申請人實際狀況，考慮批出額外的按揭。 對於用海外收入申請按揭購入香港物業，銀行一般比較保守，更何況是用中國內地物業的租金作收入計算。 換言之，如果要用中國內地的物業租金向大型本地銀行申請按揭會相對較難。 不過某些小型銀行是願意接受中國內地的物業租金，不過需要提交房產證、租約、租金過數紀錄等等。 連租約賣樓指業主出售的物業，現正履行租約，買家需連同租約一併買入單位，並且繼續完成舊業主與租客未完成的租約部分，承擔相關的出租責任。
- 而且你亦無從得知現租客是不是「租霸」，只可靠業主了解租客背景及交租記錄，存在一定風險。
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- 但其實，在指定某價位的單位，只要大家夠錢支付5成首期，再申報單位為出租用，然後將租金收入加上業主個人入息，或更有利通過壓測！
- 如向大行申請按揭，不獲批的機會很高，除非業主肯讓銀行驗樓，證明租客只在單位內居住。
- 作為良心賣家，在出售連租約單位時，理應向準買家交代現時租客的交租情況，例如租客是否租霸、常常拖延交租，讓買家自行考慮是否接受該份租約。
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- 目前本港住宅樓的租金回報率有2至3厘，對比其他投資產品變得相對高息。
- 賣家則應確保買家清楚租賃細節，否則租約日後留下的手尾可能仍會麻煩到賣家。
所以準買家衡量過以上條件後，可乘機再向業主壓價，一般連約盤通常都會較市價便宜約5至8%。 連租約買樓按揭2023 劏房單位照理是可以承造按揭，不過不是每一間銀行都會願意承造。 而「一年生約」，一般指在「死約」完結後租客有權續租一年的權利，要注意的是除非在租約已列明續租期的租金，否則業主有權加租。 租約結束時業主需要退還按金，舊業主解除租約責任時，同時應將租客的按金轉交新業主，交由新業主於租約結束時退還租客。
連租約買樓按揭: 出售物業後，我還需要為該租約負責任嗎？
到租客遷出後，或可向銀行提出物業為自用性質，以「加按」的方式，借得相差的按揭成數。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。
