假設買家原本以800萬元買入物業並申請八成按揭，惟銀行現時對單位的估價只有600萬元，即使獲批貸款，款額也只有480萬元，遠低於預期的640萬元，申請人就需要支付更多首期，加上現時按息持續上升，可謂雪上加霜。 實際按息 （記者 顏倫樂）終於香港兩大銀行滙豐及渣打調高H按封頂息0.25厘。 實際按息 事實上，隨着一個月期拆息由5月初約0.2厘升至目前的1.9厘，實際按息其實已由當時約1.5厘（H+1.3厘計），升至現時封頂的2.75厘，以年期30年計算，供樓人士每借100萬元，月供款亦由3,451元增至3,951元，增幅14.5%。 市場普遍預料港銀9月加最優惠利率（P）0.25厘，屆時H按封頂位將跟隨上移0.25厘，實際按息亦會升至3厘，每借100萬元屆時的月供款為4,216元，比起5月時增加765元或22%。 他指出，有關舉措對於已購買一手樓盤、正等待建期上會的買家來說尤其是利好消息。 曹德明表示，若年底前P增加半厘，每月供款比現時封頂位增1,000多元，對供樓人士負擔未算有太大影響。
為平衡競爭力，相信再有大型銀行跟隨維持新盤封頂息2.5%不變及二手樓P按息低至2.6%水平。 而中銀香港有關新調整將於9月15日才生效，王美鳳預期，市場會即時出現加快提交新按轉按申請的短期尾班車。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，是次安排反映銀行樓按取態正面，而一手樓按息維持2.5厘，對市場買家屬於好消息。 對有需要轉按的人士來說，按息有關新調整將於9月15日才生效，王預期，市場會即時出現加快提交新按轉按申請的短期尾班車。
實際按息: 每月供款增逾1%
在私人貸款廣告中，你可能見過「每日利息低至2蚊」或「月平息低至0.2%」等宣傳口號。 其實單看「月平息」的高低並不能完全反映借貸成本，「實際年利率」的計算亦不是單以「月平息」乘12個月。 提到私人貸款，有些人對銀行或財務公司的印象仍停留於「九出十三歸」或「大耳窿」，但現今法例對放債行業已有一定規管，加上近年環球奉行「量化寬鬆」政策，銀行及財務公司紛紛推出不少優惠，吸引客戶借貸。
他估計，H按最快在第三季觸及封頂位，大型銀行屆時將會上調封頂位，因為H按若高於封頂2.5厘，銀行會有損失，年底前P最優惠利率也將上調。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，上調封頂息是為加P按「試水溫」，預計H按最快在第三季觸及封頂位，大型銀行屆時將會上調封頂位。 實際按息2023 以固定金額供款，讓每月供樓開支固定，無懼加息的風險，對業主來說較有預算。 不過，建議有意置業人士，仍要預留充裕的後備資金，切忌借得太盡，並衡量自身負擔能力才入市。
實際按息: 實際年利率(APR) 計算方式
回顧2018年9月香港加息0.125厘前的一個月，當時亦有中小型銀行先調升H按計劃鎖息上限，兩天後所有銀行跟隨。 對於有轉按打算的業主，有時看似著數的計劃，罰息期會較長。 罰息期間，假使其他銀行推出更多優惠，業主仍然不能轉按，要硬食原有按揭的高息。 舉例，如果按揭貸款額上限原本為 $500 萬，回贈是 1.5%，即是 $7.5 萬。
富邦銀行日前確認，新造拆息掛鈎按揭（H按）的鎖息上限（P-Cap），由最優惠利率（P，該行為5.375厘）減2.875厘，上調至P減2.65厘，即封頂息由2.5厘升至2.725厘，加幅為0.225厘。 要比較最慳最抵的按揭計劃，不能夠單單看實際利率，還要考慮銀行是否有提供的現金回贈。 ，令你可以在負擔能力以內，找到最合適的產品，以解決即時資金需要。 此外，「實際年利率」亦受貸款額、還款期、現金回贈（不包括現金券及購物禮券）及利息回贈等因素所影響，因此建議先向銀行/ 財務公司查詢 。 簡單而言，當產品提及「實際年利率」，即是按「年利率」展示出銀行產品（例如信用卡、私人貸款等）所收取的利息加上相關費用（例如貸款手續費、服務費等）的一個參考利率。 實際年利率（APR）是一個參考利率，能反映借貸的真實成本。
實際按息: 銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新）
業界普遍預期，P最快於兩個月內上調，年內或升不止一次。 事實上，以現時最新拆息按揭計劃（H按）H+1.3厘計算，H按實際按息已升至2.31厘，創逾兩年新高。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預料，本季內H按實際按息或觸及2.5厘封頂水平，而銀行加P或提前於最快本季發生；雖然年內實際按揭息率或升至3厘附近水平，惟對供款人士影響仍然輕微。
因此，借貸前最好先參考「實際年利率」，因為它包含了銀行或財務公司的手續費及其他費用，能準確反映真實的借貸成本。 根據「銀行營運守則」的規定，銀行服務的廣告宣傳資料如提及利率，須在合適情況下列明「年利率」、其他有關費用及收費，並須應要求提供詳盡的章則及條款。 另外，香港金融管理局公布2023年1月份的住宅按揭統計調查結果。
實際按息: 息率回顧及2021按息走勢
例如在2016年，香港的一個月HIBOR約0.24，如按揭計劃為H+1.28%，那按息年利率只有1.52%，遠較當時主要為2.35%的P按按息為低。 例如滙豐銀行，過去曾於短短一年之間，將「P按」由P-2.75％，轉為P-2.65%，再升至現時的P-2.5%。 實際按息由2.375%，調升至2.475%，再調升到2.625%。 大約數公式絕不可改為月平息 x 還款期數 x 1.9，否則計算長還款期時就會愈計愈錯！ 為免計錯數，建議大家可以利用網上的月平息轉實際年利率轉換器。
- 管理層指，最受關注的雷烏AR眼鏡在國內線上平台穩居第一，光伏業務則已經與工商簽約超過120個項目，新增經銷渠道逾150家，農戶簽約逾8000戶。
- 新按保（2019年10月19日和2022年2月23日修訂後之新範圍）僅適用於已落成樓宇，屆時按揭優惠以銀行公佈為準。
- 自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」，一共20個年度可以扣減，每年上限十萬元，究竟怎樣申報才可以用盡免稅額呢?
- 除非未來息口上升幅度及次數較預期為大，否則相信樓價未會因加息而大幅調整。
- 要比較最慳最抵的按揭計劃，不能夠單單看實際利率，還要考慮銀行是否有提供的現金回贈。
H按中的H，則是指「銀行同業拆息利率 」，拆息是指銀行之間互相借錢的息率，H按的實際按揭息率以「H +x%」 計算，即是銀行借錢予客戶時，就會在拆息的基礎上增加某個百分點。 在提高鎖息上限的銀行中，部份銀行對於一手樓，仍會提供實際按息2.5%鎖息上限的按揭計劃，但名額有限。 住宅物業的按揭成數視乎你的身份，如果你是的主要收入來自香港，便可以使用按揭保險計劃，有機會借得更高成數的按揭。 香港大部分業主均選用H按，據金管局今年二月資料顯示，H按選用比例高達95.9%，創歷史新高。
實際按息: 香港加息2022｜港息年內或加多於一次
IFAST Global Markets副總裁溫鋼城估計，銀行股短期窄幅上落為主，滙豐控股（00005）可於47.5元部署，博即將公布的中期業績將帶來加碼派息的好消息，目標價51.5元。 若購買樓花，即使罰息期已完結，亦需要入伙後才可申請轉按。 如果發展商延遲入伙，銀行須待至業主入伙後才會完成提取貸款，並轉到新銀行。
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- 有業主會混淆，覺得從貸款額扣減現金回贈，即是變相沒有回贈。
- 現時部分銀行的「按揭儲蓄掛鈎戶口」容許貸款人及一至兩名親友的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息。
- 想更精明地借得更抵，你必須知道「月平息」（Monthly Flat Rate）及「實際年利率」的分別，網上亦有有多轉換器可以將月平息轉為準確的年利率，幫助大家計算實際年利率。
- P按中的P，是指銀行「最優惠利率」 ，最優惠利率並不是一個劃一的利率，不同銀行的P亦會不同。
- 住宅物業的按揭成數視乎你的身份，如果你是的主要收入來自香港，便可以使用按揭保險計劃，有機會借得更高成數的按揭。
據會議紀要，7月會上討論貨幣政策立場時，與會美聯儲官員暗示7月激進加息後還有加息空間。 美聯儲之前曾預測，今年底利率中位數為3.4%，2023年底上調至3.8%，2024年開始減息，到2024年底下調至3.4%。 實際按息2023 換言之，美國息口在明年底前，還會有1厘多的升幅，置業人士須謹慎管理風險。
實際按息: 現時鎖息上限一般幾多？
滙豐以外，近期多家中小型港銀已出手修訂新造按揭計劃，提高「封頂息」計算水平，不過由於相關銀行未有調整最優惠利率（P）、加「封頂息」只限於於新客，現有樓按貸款者不會直接受影響。 滙豐HSBC公布上調H按利息，2022年8月18日起滙豐H按新申請客戶按揭利率封頂息率，由「P-2.5厘」上升至「P-2.25厘」，實際封頂利息由2.5厘升至2.75厘。 滙豐同時公布推出首年定息住宅按揭計劃，由即日至10月15日，在H按以外，新按揭貸款客戶也可申請定息按揭計劃。 滙豐定息計劃在貸款期的第一年固定按揭息率為2.75厘，變相可助新客減去首年加P風險。 聯繫滙率制度下，本港息率在很大程度上跟隨美息走勢，意味本港息率於今年仍會維持現時低息水平。 實際按息 實際按息 而基於H按優勢較大，H按很大機會持續為主流按揭計劃，今年按息將主要介乎1.4%至1.7%，延續近10年新低水平，有利本港樓市發展。
此外，由於以往封頂息率為2.5厘，莊錦輝預料這次調整將重創轉按市場，預計轉按宗數將逐步減少四成至五成，以轉按宗數佔整體按揭宗數約四分一計算，估計整體按揭宗數將跌最少一成。 加上近期二手樓市交投淡靜，另一方面新買交投量亦顯著下降，本港銀行按揭業務相信將進入寒冬期。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，據7月土地註冊處資料顯示，滙豐在現樓及樓花的市佔率皆逾兩成，分別為22.6%及21.6%，相信對整體按揭市場及新造按揭客戶有一定影響，並預期其他未加鎖頂息率的銀行將跟隨。 他又根據早前預測，估計港銀9月加P機會十分高，幅度約為0.25厘，屆時按息封頂位將去到3厘水平。 不過，他認為今年內第二次調升P的機會不大，按息封頂位要到明年才有可能挑戰3.25厘。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，2022年10月份平均一個月銀行同業拆息（HIBOR）按月升44點子至2.73厘，連升5個月，創2008年10月後即14年新高，使H按實際按息升至封頂位。
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她亦相信，4大銀行已全線調整按息，相信其他未調整息率的銀行快將跟隨。 恒生表示，現階段拆息按揭計劃之利率上限維持不變，並會因應市場情况不時作出檢討，該行的按揭息率會視乎市場情況、客戶還款能力及貸款金額等因素而定，現階段拆息按揭計劃之利率上限維持不變；渣打則稱，H按「封頂息」無改變，會繼續緊密留意市場。 曹德明預料聯邦基金利率或升至5厘半或以上水平，聯繫匯率制度下，港美息口差距將進一步擴寬，加上拆息回升至高水平及銀行體系結餘進一步回落，銀行資金成本亦將驟增。 舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。
目前中銀是現樓按揭市佔龍頭，截至８月底，中銀市佔率為24.9%，拋離第二位滙豐的20%佔有率，恒生以13.7%排名第3。 係呢個資金泛濫嘅年代，如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。 熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。
實際按息: 香港加息2022｜按息水平仍屬「超低息水平」
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實際按息: 樓市資訊 | 美聯物業
在金管局指引下，這 $7.5 萬要從貸款額中扣除，實際還款 $492.5 萬。 在人生的不同階段，例如進修、結婚或置業裝修，你都有機會面對資金周轉的問題，借貸可能是其中一個解決問題的方法。 想更精明地借得更抵，你必須知道「月平息」（Monthly Flat Rate）及「實際年利率」的分別，網上亦有有多轉換器可以將月平息轉為準確的年利率，幫助大家計算實際年利率。 銀行為降低APR，有時會提供「首月還款假期」，即由第二個月開始才還款。 自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」，一共20個年度可以扣減，每年上限十萬元，究竟怎樣申報才可以用盡免稅額呢?
實際按息: 【加息拆局】H按上調「封頂位」！5大必知按揭細節
不過要留意，部份網上估價系統未必即時反映最新估價，買家和業主不宜過份信賴。 投行高盛預期，隨着銀行流動性縮水，迫使HIBOR追趕美元利率。 倘若最優惠利率調升0.25厘，估計會令專注於本地業務的銀行，如中銀香港和恒生銀行的淨利息收益率分別收縮2點子及5點子。
實際按息: 按揭計算機
中原按揭董事總經理王美鳳則表示，以往加息週期，美息升至2厘水平時，港息已跟升。 她預期，若本港銀行結餘再顯著縮減跌至低於千億元水平，加上拆息（HIBOR）升穿1.5厘至邁向2厘水平，港P最快於第三季內有條件上調。 黃詠欣認為，港銀結餘大機會於9月前跌至1,000億元水平以下，如若同時1個月拆息升至2厘或以上，令到最優惠利率（P）與一個月拆息的利差（Prime-HIBOR spread）跌至3%以下，銀行便大機會加息。
事實上，美國要加息的主因，是基於現時美國通脹持續高企。 加上疫情以及外圍局勢緊張，對全球經濟造成重大困難以及不確定性，透過加息去抑壓高通脹是勢在必行。 他指出，比起加息因素，市場更加看重本港通關的進展，相信政府已積極部署，樓市可望因此受帶動，再現旺勢。 陳永傑相信，若港息於第三季上調，相信二手樓價有3%至5%的下調壓力，但成交量於平盤湧現下會向升，因而出現價跌量升局面；倘若第四季息口回穩，通關有望，樓價將反彈。
信安資金管理(亞洲)投資策略部主管陳曉蓉預測，今年本地經濟增長為1至2%；套息交易令港匯持續疲弱，料今年底或見紓緩。 港美息差不斷擴大，預期年內HIBOR機會高見兩厘以上。 不過，內房危機蔓延下，本港加息預期似乎無法帶動銀行股上升。 中薇證券研究部董事黃偉豪指，對銀行股看法大不如年初好，建議股息回報率要有5厘以上，否則銀行股吸引力不大。
實際按息: 加息周期下H按定P按好？
在拆息續升之下，香港9月有機會跟隨美國加息，上調最優惠利率（P），而在加P之前或再有銀行率先上調封頂息率，而通過壓力測試的入息要求亦將會提高，故置業人士的利率風險增加，入市得從長計議。 實際按息2023 （香港文匯報記者 黎梓田）近期一個月期港元同業拆息（HIBOR）持續攀升，由5月初的約0.2厘，升至昨日的1.9厘，見28個半月新高，銀行資金成本壓力急升。 本港最大銀行滙豐昨日公布即日起上調H按封頂位，由P（最優惠利率）-2.5厘上移至P-2.25厘，即是加息0.25厘，實際按息增至2.75厘，以500萬元貸款計，加息後每月供款增加656元或3.3%。 渣打隨後亦宣布下周三起上調H按封頂息率，由P-2.75厘調整至P-2.5厘，同樣加息0.25厘。 ▲比較及分析最佳私人貸款，找出最適合自己的計劃，輕鬆應付不同需要。 ▲買樓 或租樓，只要一涉及私人屋苑，不論是樓齡達數十年的老牌屋苑，或剛入伙新樓，亦需支付由屋苑製定的管理費。
