放貸人又稱「銀主」，向銀行借按揭，銀行便是單位的「銀主」，向發展商旗下財務公司借按揭（又名「發展商按揭」），「銀主」則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 銀主盤湧現多為經濟不好時，很多業主的財政狀況受到影響，被逼斷供。 銀行收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準，物業最新估值會被拉低。 在亞洲金融風暴前，一般進行銀主盤拍賣後，已經可以抵償欠債。 但在金融風暴後，往往銀主盤拍賣後，仍未能抵償欠款，令銀行不願出售銀主盤，造成不少呆賬。
保持財務穩健，準時還款：除了有穩定的工作，確保準時還款，平日應量入為出，保持充裕的流動資金，一旦遇上經濟不景氣，也能有充足的資金供樓。 銀主盤與一般二手放盤存在直接競爭，若然銀主在疲弱市之中，面臨減價去貨壓力，自然對二手業主構成影響，變相拖累樓市復甦勢頭。 本港對上兩次面對金融危機，銀主盤數量均出現大幅上升，例如2008年，由於當時金融海嘯席捲全球，不少企業、商家均受到衝擊，令至當年底市場銀主盤數目升至達316伙。
銀主盤放盤: 銀主盤拍賣可分為「公開放售」和「公開拍賣」兩種：
在這種情況下，銀行作為按揭資金的貸款方，又擁有該物業資產的出售權，便被稱為「銀主」，而這些物業就被稱為「銀主盤」。 如果是被財務公司收回的樓盤，偶爾又會俗稱為「財仔盤」，但性質上同樣屬於「銀主盤」。 有興趣嘅買家可以聯絡拍賣行查詢有關銀主盤資料，亦可於拍賣前預約睇樓。 不過，由於部分銀主盤係連租約出售，是否能夠睇樓則要視乎租客意願。
高力資本市場及投資服務部副董事劉梓軒表示，近年工業大廈受到不少投資者追棒，去年至今已錄得多宗大額成交記錄，如今年2月由國際基金集團以17億購入之觀塘鴻圖道73至75號「KOHO」。 單位特色：單位已放售逾年，開價由最初$360萬累減至$150萬，減幅達$210萬或58.3%，亦較銀行估價低約64.3%。 據了解，原業主於2018年5月以899萬元買入單位，持貨5年，賬面蝕讓260萬元，單位期內貶值約29%。 銀主盤放盤 翻查資料發現，當中規模最龐大的銀主盤放售個案，要數到前「豪宅大王」秦錦釗，上世紀90年代初他曾趁低吸納大量豪宅物業，1997年手持逾百伙豪宅。
銀主盤放盤: 樓市走勢｜銀主盤09年後首破200宗
事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料搜集，即上千居搜尋各區筍盤。 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。 簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。 如買家有興趣，可經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行。 業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出 Call Loan 要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響，簽過買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。
假如買家最高出價仍低於銀行底價，那銀行便改為將單位留待下次重新拍賣。 買家可於各大報章、銀主盤拍賣行網站等看到廣告，留意最近銀主盤數目，查詢好拍賣日期、時間和地點，再經代理洽購。 買入銀主盤或需預留裝修費用，由於銀主盤由收樓到賣出只少歷時半年什至更長。 若銀主盤並非連租約出租，即單位可能已經掉空多時無人住，買入單位或需進行適量維修翻新先至「住得人」。 申請按揭避免借盡：現時申請按揭時，銀行會為借款人進行壓力測試，以確保在加息期下借款人也有能力還款，但除此以外，借款人自己應盡量避免借盡，最好預備充裕的首期，日後還款自然更加輕鬆。 買入銀主盤時，買家要簽署正式買賣合約，支付一成訂金及「必買必賣」條款，以確保賣家反悔不出售時，可通過法律途徑追討損失。
銀主盤放盤: 樓市指標
但銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。 有，一般來說，成功競投後，買家需要便會馬上繳付樓價10%作為訂金和及簽署「正式買賣合約」，並在45天後正式成交。 銀主盤放盤2023 如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。 如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。 一般業主放盤時會開一個比市價高5%至10%的價錢出售，但銀主盤的放售價已經反映最新物業估值，所以比較起來會令大眾覺得銀主盤比較便宜。
另一方面，假如業主未能就供款問題與銀行達成協議，銀行有權沒收物業出售。 若樓市轉弱，物業淪為負資產，業主看淡樓市而主動放棄供樓，也是被稱為「銀主盤」。 銀主盤的意思是物業的業主無法償還銀行按揭貸款，由承按銀行向法庭申請回收該項物業，再於市場上出售。 銀主盤放盤 而「銀主」是指借錢的人，即是放貸給你的人，即是銀行或財務公司。 另一方面，買銀主盤的時候買家亦要留意，銀主盤平價在市場上出售有種種原因，可能是業主無法還款，或者更嚴重的有可能是事故單位等。
銀主盤放盤: 物業有否改裝或僭建等違法問題
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銀主盤（台灣稱法拍屋，指法院拍賣房屋），指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。 當債務人（業主）無力履行按揭合約，或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。 買家應留意合約上的條款，例如銀主不會負擔物業的負債，如管理費欠款、利息及法律費用等，也不負責還原單位內的非法改建等等。 檢查未清拆的僭建物也很重要，買家在查冊過程中，可了解到單位圖則，比較一下現時單位有沒有非法改動、有沒有未解除的法令、參考上手業主買入價等等。 有些銀主盤不是交吉出售，單位略為陳舊，建議買家預留裝修開支。
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啟迪中心於1966年落成，位處觀塘偉業街，為一座樓高8層之大廈。 地盤面積約4,520平方呎，總面積約47,947平方呎，最高重建地積比率可達14.4倍。 銀主盤會根據估價來定價，但一般業主放盤則由賣方自由叫價。 業主為了要「揸價」，拉闊叫價和底價的距離，通常會訂一個比估價高 5% – 10% 不等的叫價。
若買家打算買入銀行盤並申請高成數按揭，須預早準備好申請文件，並到審批時間短之銀行進行申請。 如果銀主盤的物業狀況良好，申請按揭與普通物業按揭一樣，都可以向銀行申請按揭，銀行會像一般物業般，根據申請人的入息等財務狀況決定會否批出按揭。 不過，由於銀主盤成交一般只有45日，所以申請按揭時間要掌握得好，預備好充足的文件。 由於申請按揭保險需時，買銀主盤未必趕及成交期，在此情況下1,000萬以下物業最高只能申請六成按揭（貸款上限500萬）。 買家需要透過查冊，了解物業及業主的過往記錄，如果物業有僭建物或結構性間隔改動、業主身份不明確，又或者缺失樓契，都有機會令按揭申請不獲批核。 另外，買家必須注意業主的背景，一旦業主曾借錢未還，有機會日後會遇上財務公司滋擾。
銀主盤放盤: 樓市資訊 香港置業
而部分銀主盤並非「交吉」出售，即原業主沒有清空單位就遷出而銀行亦不會代為清空，故大家睇樓時發現單位非交吉出售亦不用覺得出奇。 銀主盤可以預約睇樓，由於單位由業主無力償還債務至被銀行收樓，一般大概長達一年，空置期間單位可能出現失修，準買家睇樓時需仔細留意單位的現狀，並估計是否需要花一筆維修費用。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。
- 如果業主因為財務困難而無法繼續供款，又未能與銀行達成協議，銀行便有權根據《物業轉易及財產條例》收回物業，變成俗稱的「銀主盤」。
- 拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。
- 另一種出售方式則以「拍賣」形式進行，銀行會委託拍賣行拍賣物業。
- 可以通過網頁，例如一些拍賣網(忠誠拍賣、環亞拍賣行)、地產舖、Facebook Group等地方尋找，當中會包括拍賣日期、時間和地點，一般來說，銀主盤須經代理洽購。
- 近日，高力國際及第一太平戴維斯獲委託聯合出售觀塘偉業街118號啟迪中心，物業將以「現狀」連租約形式出售，項目估值約2.7億元，項目將於9月28日正午12時正截標。
- 買家如果想為銀主盤申請高成數按揭，就最好及早準備定文件，預留審批時間。
不少人認為銀主盤售價必然會較市價低，是低價入市/上車的選擇，但就忽略了購買銀主盤有機會面對的問題。 這次由中原訓練學院院長郭昶為大家剖析購買銀主盤的注意事項，助大家入市前審慎了解潛在風險。 「半契樓」即是物業業權屬於分權共有（Tenancy in Common），分權共有即是每名業權持有人各自擁有物業一部分的權益，並與他人擁有的權益分開。 「半契樓」銀主盤可能因其中一位業主將自己的業權份額抵押比財務公司以獲取貸款，最後因拖欠貸款而被財務公司拍賣業權份額。 銀主盤放盤 到拍賣當日，有意買入銀主盤嘅買家可以帶同臨時訂金（約為樓價3%-5%）到拍賣現場參與拍賣。
銀主盤放盤: 注意銀主盤買入風險 做好查冊
銀主盤較常出現「半契樓」，而半契樓嘅賣方一般無法提供樓契，由於沒有完整樓契作抵押，因此銀行亦不會批出按揭。 因此買入「半契樓」要有不能從銀行取得按揭貸款的心理準備。 不論以「公開出售」抑或「拍賣」形式出售，銀行及拍賣行均會參考估價行估價作基準。 部分銀行會於物業成為銀主盤時進行估價，又或者拍賣行會於拍賣當日委託數間估價行對物業進行估價，並以中位數作為物業拍賣的底價。
有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場「明標」出價。 銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。 如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可選擇重新拍賣。
銀主盤放盤: 市場單日增4個巨額銀主盤 開價逾3.3億元
便宜的日圓不但助漲日本股市，也助長「日圓利差交易」，亦即借入便宜日圓、轉投資別處收益較高資產，特別是新興市場。 日銀政策一調整，勢必牽動這些市場的資金流動，對全球金融市場影響甚鉅。 亦有因為樓價出現下行趨勢，物業成為負資產，而業主認為樓價仍會繼續下跌，覺得繼續供樓並不划算而主動放棄供樓，物業亦因而淪為「銀主盤」。
部分銀主盤業主落難時，匆忙跑路或者早已經留空物業多時，令物業滿佈垃圾，殘破不堪，影響單位售價，銀主需要割價出售才能吸引買家。 第一太平戴維斯表示，以交吉形式公開招標出售西南九龍匯璽3個海景四房銀主單位，買家可購入其中任何一個或多個物業。 普遍物業淪為銀主盤主要是業主斷供所致，因此在物業拍賣時可能已欠交多月的管理費、差餉以及地租等，而被「釘契」。
銀主盤放盤: 網站導覽
及至2003年中，秦錦釗旗下的建萊資源被中銀清盤，名下逾46伙物業一下子淪為銀主盤放售，包括中半山帝景園及大潭陽明山莊單位，當時該批物業估值約6億元，但該批單位所承造之按揭總額逾10億元。 去年本港樓價大跌一成半，令負資產數量急增至超過12,000宗，創18年新高。 幸好，香港樓價在首季度回升6%，令負資產個案減少，截至3月底，金管局數據顯示負資產宗數按季大幅減少48%至6379宗。 不過，近月「銀主盤」拍賣的數量卻有明顯增加的趨勢，新聞也有報導前主播的貝沙灣物業，深圳富豪40億物業等被接管。 再者，銀主盤滾存量的多寡與大市氣氛有一定正面關係，每當市況疲弱，銀主盤去貨速度減慢，均會到積存量居高不下，為市場氣氛帶來負面影響。
例如，在新的銀行承造按揭時，銀行對於銀主盤是否真的能以目標心水價賣出有所懷疑，或者認為該銀主盤單位有些不明朗因素等，都可能會影響最終按揭批核的結果。 銀主盤放盤2023 所以，作為業主也不要太過淡定，雖說銀主盤能夠做按揭，但不等於銀行一定會無條件批。 買銀主盤時，其中一樣最重要必須留意的部份，是銀主並不會為任何有物業相關的法律問題負責，而在買家簽約時，合約亦一定會有寫明。
銀主盤放盤: 成交期
若拍賣行以低於估價出售銀主盤，須有合理理由，並要向法院解釋。 銀主盤放盤 與「公開出售」一樣，假如買家最高出價仍低於銀行設下的底價，銀行便不會出售物業，留待下次重新拍賣。 若該銀主盤於拍賣當人有興趣買家眾多，最後投得物業嘅價格有機會高於市價，所以並不存在銀主盤必然大平賣的結論。
【銀主盤買賣】樓市弱勢，拖累斷供淪為銀主盤數量急升，正所謂屋漏兼逢連夜雨。 據中原地產統計，10月截至13日，全港銀主盤存量增至209伙，比9月198伙再多11伙，是繼2009年11月後、13年以來首次升破200宗水平，與去年同期112宗比較，按年升近9成。 所 有 競 投 者 應 委 託 其 代 表 律 師 在 拍 賣 前 對 其 競 投 物 業 之 業 權 及 契 據 進 行 銀主盤放盤 查 察 。 而 物 業 之 有 關 契 據 ， 在 拍 賣 前 可 在 賣 方 律 師 樓 供 買 家 查 閱 。
買家可以先找地產代理幫忙向銀行入標(暗標形式)，提出心水價格。 例如銀主盤開價$650萬，最高入標價為$570萬，若銀行願意接受以$570萬成交，那麼買家便可以低於市價買入銀主盤，但萬一銀行不接受，那就未必可以低於市價購入單位了。 銀主盤的意思是當某一物業的業主無法償還銀行按揭貸款，遭到銀行向法庭申請收回該項物業，再於物業市場上出售，以尋找新供款人及收回資金的樓盤。 另一種出售方式則以「拍賣」形式進行，銀行會委託拍賣行拍賣物業。 有意買入「銀主盤」買家可以留意拍賣行網站、網上廣告，報章及宣傳單張，當中會有拍賣日期、時間及地點等資訊。 當業主斷供按揭2至3期後，銀行或財務公司會向法庭申請收回物業，然後將物業於市場上出售。
銀主盤放盤: 公開拍賣
銀行會根據按揭條款，以及相關民事法律規定，向法庭申請沒收物業後所出售的物業。 但大家要留意成交期是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。 買家如果想為銀主盤申請高成數按揭，就最好及早準備定文件，預留審批時間。
銀主盤放盤: 中原地產 買樓,租屋,放盤，更輕鬆!
這裡所說的意思是指，銀主並不會對物業進行任何修葺或改動，而所有上手業主對物業作出的改動，也是由新買入物業的業主去處理負責。 另外，如果業主按揭太多而無法償還，又或者本身有大量外債等等，甚至是要申請破產等，都會衍生出被銀行收樓借條路。 如果業主因為財務困難而無法繼續供款，又未能與銀行達成協議，銀行便有權根據《物業轉易及財產條例》收回物業，變成俗稱的「銀主盤」。 目前各大代理行與銀行均有合作關係，銀行會將最新銀主盤資料提供予代理行，代理行再去聯絡潛在買家。 銀主盤屬於二手物業，沒有劃一定價，有興趣的買家可以按照既有程序，入標提出意向價，購買銀主盤。 拍賣會是以價高者得形式進行，一般拍賣底價都會較市價低，以吸引買家出價。
銀主盤放盤: 按揭中介 一文睇清按揭優惠及現金回贈
不一定，以物業質素而定，銀行收回銀主盤物業後，會交由測量師行進行估價，通常會較市價低一、兩成或貼近市價。 個別單位由於有自身問題日久失修或拖欠水電煤氣費等問題較為低水，準買家需要自行查核。 另外，市場上亦有一些銀主盤的估價會較市場高，例如早前主播的銀主盤放售價較估價高。 最近樓市下滑，有多個銀主盤出售，過往在拍賣行吸引不少投資者買入。 當市場有大量銀主盤湧現，是市場經濟環境轉差的一個指標，表示樓價過高、業主無力供款等。 近月由私人財務機構（財仔）放售的銀主盤，數量較傳統銀行多，佔比也較過去明顯增加。
