很多人會問，如果樓價1,000萬元以下，本身也符合新按揭保險門檻。 定息按揭計劃2023 若果本身是「首置客」，則在未能通過「壓力測試」可在繳交額外保費下，而不需要通過「壓力測試」，而只採用「供款佔入息一半」作為審批準則，因此，意義上可能跟「定息按揭計劃」有所重叠。 定息按揭計劃 定息期完結後，借款人可繼續選擇採用定息（利率以當時按揭證券公司公佈為準）或轉為浮息（目前按揭證券公司公佈的浮息利率為香港最優惠利率減2.35%）供款。 不過，由於計劃提供的息率較市場息率高，吸引力相對較低，加上現時仍處於低息環境，目前市面上超過九成客戶都會選用H按，較少客戶會選用定息按揭。
- 選擇定息按揭計劃的客戶需要在2022年12月15日或之前提取貸款。
- —評估拆息持續上升者：現時H按利率約1.42厘，較10年期定息低0.68厘左右。
- 假設買家去年選用 H 按供樓，銀行提供「H+1.3%」的拆息按揭息率，若同業拆息只是0.2%，買家的實際供款利率為0.2%+1.3%、即1.5%。
- 不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。
換言之，選用定息按揭的申請人，既同時要承受貴息，亦同時沒有回贈可以「幫補」。 現時香港銀行奉行的兩種按揭制度，包括以HIBOR為準的H按，與以最優惠利率 Prime rate 為準的P按，皆屬於「浮息按揭」，即利率會因情況變動。 特別是H按，市面上的H按計劃絕大多數依據的「一個月HIBOR」水平其實每天都會變動，隨時會急增或突破「封頂位」。 香港金融管理局總裁余偉文認為計劃旨在向市民提供更多選擇。
定息按揭計劃: 港元最優惠利率
由於定息按揭不會出現加息的情況而導致供款增加，所以沒有壓力測試的部份。 假設該人壽保單轉換成年金後，以提取年期20年及每年定息2.5厘計算（編按︰定息按揭計劃的每月年金金額，是按首25年年利率4%及隨後年期為香港最優惠利率減2.5%計算），張先生每月可提取5000元。 當他百年歸老後，其保險受益人就可獲得500萬元的身故賠償，扣除已取的120萬元年金及80萬元利息結欠，受益人仍可獲得300萬元（見下圖）。 此情況下，張先生退休後每月仍可有收入，既可穩定現金流，又可保留積蓄作其他用途。 定息按揭計劃 香港按揭證券有限公司宣布，定息按揭計劃由今年11月1日起由試驗性質轉為恒常計劃。 現時計劃下的定息年利率將繼續維持有效至2022年1月底。
- 其實定息按揭並不是新事物，約在數年前也有出現過，當時由個別銀行提供，年期最長只有三年，主要作用在加息周期出，讓業主可以鎖定低息。
- 其後2019年創立「28Mortgage」，專注為為大眾提供免費按揭解決方案和銀行按揭轉介服務。
- 由於在低息環境下，P按通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按，不過未補價的二手居屋便必須使用P按供款。
- 其中10年期的定息利率由3月的2.1%增加至2.2%，15年的定息利率由2.25%增加至2.35%，20年的定息按揭利率由2.4%增加至2.5%。
- 計劃的總貸款額為10億港元，每宗私人住宅貸款上限1,000萬元。
- 該行今日（28日）推出2年定息方案，即第2年定息按揭計劃利率維持2.75厘。
- 關鍵在低保費、高息口慳得多；抑或高保費、低息口慳得多。
- 今年以來美聯儲已加息共225基點又會怎樣影響按揭證券公司的定息按揭利率?
以前借取新按保的買家，供款佔入息不得多於35%，而在加息三厘下不能夠超入息的45%；但「定息計劃」下，卻不用理會壓力測試的一環，而只計算供款佔入息不多於35%便可以。 定息按揭計劃 香港按揭證券公司繼早前推出「香港年金計劃」保費折扣優惠後，「安老按揭計劃」亦推出「高年金定息按揭計劃」，並與保單逆按計劃分別作出產品優化。 現行的定息按揭計劃在2020年推出，目的是減少利率變動時，浮息按揭(包括P按及H按)每月供款波動對借款人帶來的影響。
定息按揭計劃: 銀行體系結餘充裕 最優惠利率未有上調壓力
在這背景下，按揭證券公司亦已宣布調整定息按揭計劃10、15和20年期的定息年利率，於8月1日開始劃一上調30基點至3.50%、3.65%及3.80%。 一如今年初，這些定息按揭利率現時比浮息按揭實際利率要高，但美聯儲現階段認為適宜繼續加息，因此置業人士必須考慮按揭利率日後會繼續上升的風險。 雖然如此，定息按揭作為另一財務選擇，確實能減低置業人士面對利率波動的風險，有其存在價值。 按揭證券公司遂於2020年5月再度推出試驗計劃，並在2021年11月把計劃恆常化，提供10、15和20年期的定息按揭貸款。 一些採用了這工具的置業人士有效地控制了利率風險。
雖然理論上居屋按揭申請人，最高可申請九成半按揭，但銀行最終所批出的按揭受樓齡(75減)所限，因此已過擔保期的二手未補地價居屋，最多只可借6成，因此買家要準備更多的首期。 至於已補地價的居屋，就可於自由市場買賣，其按揭成數與私樓一樣，如需承造高成數按揭，就必須購買按保。 擁 5 年以上按揭轉介經驗，精通各類按揭疑難雜症。 從英國大學畢業後回港後，在金融機構（AIA）和金融產品比較平台MoneySmart任職客戶經理。
定息按揭計劃: MoneySmart 按揭工具
以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造香港首創網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。
一般而言，銀行因為要面對定息期利率上升的風險，故定息期較長，利率都愈高。 定息按揭計劃2023 今年以來美聯儲已加息共225基點又會怎樣影響按揭證券公司的定息按揭利率? 王美鳳指，大行本身具有優勢，加上低息優惠，有一定吸引力。 故是次中銀下調H按息率，不排除是免客戶流失而「箍客」。
定息按揭計劃: 最優惠利率受美國貨幣政策影響
申請高成數按揭的個案則在去年10月按揭放寛後多了一個「免壓測」的選項。 該按揭新制原本只定了「業主必須首置」一項要求，不過各大銀行亦各自定立了額外的批核基準，稍為收緊批核情況。 其中最起碼的條件是抵押人、借款人及擔保人不能有其他按揭才會接受申請，亦有銀行採用50/65的「放寛版壓測」。 定息按揭計劃2023 筆者認為銀行採用較簡單的方法計算亦無可厚非，皆因在供了定年期後，尚欠本金已大幅降低，息率的變化對於每月供款的影響亦因而並不關鍵。 更現實的是，由於該筆資金實際上是由按證公司提供，銀行只是作為一個代理人處理申請，所以批核的鬆緊就由「埋單的話事」。
定息期內不能輕易轉按，否則會被罰息，有欠靈活。 年期方面，工廈按揭的最長年期為20年，不過，如申請人的人齡太大或樓齡太高，就難以做足20年按揭年期。 一般而言，銀行承按二手樓按揭的態度會較新樓保守。 如二手樓樓齡太大，按75減原則，銀行亦不會承按太長年期的按揭。
定息按揭計劃: 什麼是「定息按揭計劃」？
以暫時推出的計劃及利率走勢看來，定息按揭的利率比近期批出的高按高。 而申請按揭保險的個案，定息按揭比浮息按揭的按揭保險費節省不了多少費用。 純粹以「抵唔抵」角度看，定息按揭並無任何優勢。 筆者問過了現時有提供定息按揭申請的銀行，銀行在批出定息按揭時是不會批出任何回贈 (亦不會發出中介費)。 以類似的準則，如客戶揀選了30年供款，首20年定息計劃 (息率2.75%)，其後以浮息計。
中銀是次亦下調H按鎖息上限，自P減2.3厘至2.45厘，減至P減2.7厘。 以中銀P為5厘計算，最新鎖息上限僅為2.3厘。 以上例子只供參考，一切以金管局及香港按揭證券公司釐定作準，並以銀行最終批核為準。 各位如對此計劃有任何疑問，可聯絡所參與之銀行以或向經絡按揭轉介作查詢。 由於相同原因，金管局亦毋須借款人進行加息3厘之壓力測試，只需要通過供款與入息比率50%要求便可以，入市門檻因而大大降低。 購買私樓選用定按，每宗貸款上限為 1,000萬，由於 1,000萬以上物業，銀行最多可借 5 成，因此適用定按的最高樓價限於 2,000萬元。
定息按揭計劃: 現時按揭成數的上限是什麼？
借款人毋須通過壓力測試，惟仍需符合供款與入息比率要求。 定息按揭由香港按揭證券保險有限公司(“按揭證券公司”)營運及為置業者提供另一種融資選擇以助他們減低因利率波動而產生的風險。 然而，這時候運用「定息按揭計劃」的優勢就更加彰顯出來，事關這個計劃是免卻壓力測試。 應用之前的例子，該名選用了發展商高成數按揭的買家，現時尚餘700萬元的貸款額申請轉按，他可以選取「定息按揭計劃」，並繳交保費來承造「新按保」。 買家選擇了三十年期還款期，當中首十年選用「定息按揭計劃」，餘下二十年則日後到期才再選擇。 「定息按揭計劃」最大好處，就是按揭證券公司獲金管局同意，借款人毋須符合加息三厘的壓力測試，而只需通過供款佔入息比率要求。
當時10年期定息利率為2.75厘，但計劃推出不久，即逢美國減息1.5厘，港元拆息隨之回落，令定息按揭吸引力大減，佔新批按揭比例長期處於0水平。 筆者向有提供計劃的銀行查詢過批核準則，獲回覆指現時只以定息期的供款計算，而不計算定息期後的入息要求。 即是如選用30年供款，首10年定息計劃，每100萬元貸款的入息要求是7954.6元而20年定息計劃則是8164.8元。 再舉多一例，H按也會受到美息影響， 因為香港和美國的匯率有掛鉤，所以當美元利率上升，港元匯率也會有影響。
定息按揭計劃: 物業轉按
貸款人早在申請按揭時要選好使用P按或者H按，不過一般銀行都允許貸款人在合約期間轉換一次，不會徵收任何費用。 顧名思義，罰息期是指貸款人不可以在規定的時間内一次過還清貸款或做轉按否則需要繳付手續費、額外費用或被要求退回現金回贈。 此超連結可連接至由第三方於互聯網上編載和經營之其他網站。
即使不計未來加息的幅度，上述定息按揭條件已比一般H按吸引，故2018年首季的按揭申請中，多了客戶指定要此類產品。 隨著提供定息按揭的銀行數目增加，定息按揭的市場佔有率一度上升。 對供樓業主來說，定息按揭產品雖然沒有長期穩定供款的效果，但首年利息支出卻較一般H按為低。 相比之下，浮息H按設有利率上限，加息時會封頂，能夠為業主提供一定穩定性；步入減息周期，又會隨之調低息率，可謂兩全其美，令定息按揭相形失色。 事實上，香港近9成業主都選用浮息，而定息計劃亦日漸式微。 現時各大主要銀行也有免費的網上估價服務，能夠隨時查閱全港各住宅物業的最新估價。
定息按揭計劃: 物業估價工具
目的是為有意置業人士提供額外的財務選擇，以減低他們面對利率波動的風險，並促進銀行體系的長遠穩定發展。 這計劃可接受一般按揭貸款或由香港按證保險有限公司承保的按揭保險貸款。 定息按揭計劃的每宗住宅按揭貸款上限1,000萬元。 定息期完結後，借款人可選擇定息按揭或浮息按揭。 考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響，而定息期長達十年或以上，按揭證券公司徵得金融管理局同意，借款人無須符合加息壓力測試，現行供款與入息比率要求則仍然適用。 定息按揭指香港按揭證券有限公司推出的定息按揭試驗計劃，而最近香港按揭證券有限公司延長定息按揭計劃一年至2021年10月30日。
定息按揭計劃: 定息按揭計劃是否有「罰息期」？
「定息按揭計劃」是財政司司長在2020年《財政預算案》公布的措施，冀可減輕置業人士因利率變化而出現的供款壓力，故推出一個全期固定息率的供款計劃。 香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）的定息按揭計劃現可透過上海商業銀行申請。 該計劃為有意置業人士提供 10 年、15 年和 20 年的定息按揭選擇，以減輕利率波動對他們帶來的風險。 財政司司長陳茂波表示，定息按揭計劃於2022至21年度《財政預算案》中提出，試行一年半以來，批出約四億港元貸款額，反映市場對定息按揭產品有一定需求。 香港按揭證券有限公司 由今日報 (2020年5月7日) 起提供按揭定息計劃，無論是一般成數按揭、或申請按揭保險的高成數按揭計劃客戶都可以選用。 整筆計劃的總貸款額上限是10億元，每宗按揭最高可借得1000萬元定息計劃貸款。
定息按揭計劃: 服務要點
不過，申請唐樓按揭一般比較複雜，由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。 一般而言，唐樓樓齡有40、50年，所以難以借足30年。 樓宇按揭指的是一種有抵押貸款或金融期權，可幫助借貸人置業。 所以，如借貸人未能如期清還貸款，借貸機構有權取消借貸人贖回物業的權利，甚至收回物業。 本文章內容由 Roy Lau 提供並只供參考，不代表 Bowtie 立場，Bowtie 對任何人因使用或誤用任何信息或內容，或對其依賴而造成的任何損失或損害，不承擔任何責任。 此文章內任何與 Bowtie 產品相關的內容僅供參考及作教育用途，客戶應參閱相關產品網頁內詳細之條款及細則。
定息按揭計劃: 申請8成或9成按揭條件
如果追求靈活度可以選擇如 Compass Offices 這一類靈活辦公空間供應商，它們的服務式辦公室位置優越，滿足你各樣所需，讓你在黃金地段建立辦公室亦不會超出預算。 有留意的朋友，政府終於宣布香港按揭證券有限公司較於早年推出的定息按揭試驗計劃正式恆常化。 根據按揭證券公司定息按揭計劃”為有意置業的人士提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。
兩者有不同的入息/資產限額要求和最高按揭成數限制。 綠表申請人士最高可申請九成半按揭，而白表申請人士最高只可申請九成按揭。 由於居屋有房委會作擔保，因此不論綠表申請人士或白表申請人士，即使申請高成數按揭，亦無須購買按揭保險。 由於現時新制的公務員供樓津貼發放方式非實報實銷，因此可以計入入息之中，變相提高了每月收入水平。
定息按揭計劃: 計劃簡介
如身故賠償金額超過保單逆按貸款總結欠，貸款機構將會把清還保單逆按貸款後的餘額全數退還給遺產代理人。 如有差額，將根據質貸款機構的保險安排，由按證保險公司承擔。 定息按揭計劃 由於張先生不想繼續工作立即退休，我建議他使用「保單逆按」，計劃概念類似將人壽保障額轉換成年金。 定息按揭計劃2023 首先張先生可以買入一張價值100萬元的人壽保險，保額達到250萬元，身故賠償保額為500萬元。 但過去曾有經歷高息周期，P按息率於2005年至2006期間大幅攀升，自2.15厘水平上升至最高5.5厘水平，大升超過一倍，每月供款額將會增加1,000元。
定息按揭計劃: 每月供款額
定息按揭計劃下，每宗住宅按揭貸款上限為1,000萬港元。 定息期完結後，借款人可選擇採用屆時的定息按揭或浮息按揭計劃。 考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響，而定息期長達10年或以上，按揭證券公司已徵得香港金融管理局同意，借款人毋須符合加息壓力測試，但現行的供款與入息比率要求仍然適用。 考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響，而定息期長達十年或以上，按揭證券公司已徵得香港金融管理局同意，借款人無須符合加息壓力測試，但現行的供款與入息比率要求仍然適用。 在一些市場，例如美國，定息按揭的市佔率能高達九成，是主流產品。 香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)早在1998年就已推出試驗計劃，透過銀行提供三年期的定息按揭貸款，其後在2005年將最長定息期增至10年。
