火災保險費：應已勘估標的實際發生之保險費為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得參酌各產物保險公司之計算方式推估之。 地價稅：應已勘估標的實際發生之稅負為依據，若委託單位無法提供實際資料，估價師得依以當年度申報地價為課稅稅基，依土地稅法規定推估之。 若委託者無法提供實際之契約租金，估價師應提供適當的租金案例，並採用比較法評估勘估標的合理的出租租金以推算總收入。 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推定計算之。 有趣的是，因為華人社會傳統文化，「四」與「死」發音相近，在購屋習慣上，較傾向避免購買4樓，價格也因此受影響，但4樓會是最便宜的樓層嗎？ 透過樓層別效用比的實證，發現4樓的價格，無論在大樓、華廈或是公寓皆非最低，顛覆傳統認知。
指一棟建物各樓層的單價百分比，此乃因為各樓層所提供的效用有所不同，導致各樓層的價格有所差別，因而以某一層樓之單價為基準，求各層樓對此一基準的效用百分比率。 土地素地價值之決定：土地素地價值指勘估標的土地於之土地空地價值，惟土地使用容積之認定關係著土地素地價值多寡。 管理費：指所有權人對於勘估標的出租所發生之管理費用，應以實際發生之費用為準，若無法取得實際發生之費用資料，則得以出租收入的一定比率推估之。 至於公寓大廈管理費一般承租人自付，無須計入管理費中，若契約規定未由承租人自付時，得計入管理費中。 樓層別效用比計算 日期修正：比較標的之價格日期與勘估標的之價格日期因時間的差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。
樓層別效用比計算: 不動產估價免費管道
所謂的同質性區域應具備有幾項條件：同一街廓、面臨同一道路、同一使用分區、同一容積率、同樣樓層建物、同一影響商圈等。 地價分配率是「土地」價格立體化之比率，每一樓層造價相同，各樓層的價差是因為土地的立體地價不同，屬土地貢獻說。 「地價分配率」：指的是地價在每一個立體空間都不同，因此造成價格有所差別，由樓層別效用比扣除建物效用比，即為地價分配率。 就理論而言，地價分配率導源於樓層效用比率，因為樓層別效用比率包含土地與建物的效用，而地價分配率則單純表示土地部分效用比率。 為釐正地籍圖資，維護民眾土地權益，新北市政府地政局辦理新北市三芝區店子里、興華里等周邊約2300筆土地地籍圖重測作業，目前已展開地籍調查作業。
如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，而各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，在5%之內的合理範圍還可以接受，大幅度的調整是不可能的。 一般傳統認為，寓意不詳的 4 樓價格會是最低的，但從實際銷售數據看來，並無此現象，在學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」，說的更白話一點，因為各層樓所提供的效用有所不同，導致各層樓的價格出現差異，所以把各層樓的單價用百分率來表示。 註 16 土地貢獻原則指房地價值主要由土地所創造，分離時以房地價值扣除建物成本後得到土地故現價值。 計算方式為土地貢獻價值＝房地總價－建物成本，建物成本以建物殘餘價值表示。 2.以建坪價評估房地總值，並採聯合貢獻原則核算區分所有權之土地權利價值，並據以核算權利價值比例（約佔88%）。
樓層別效用比計算: 不動產估價是什麼？ 房屋鑑價管道有哪些？影響房屋鑑價的因素有哪些？
土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。 樓層別效用比計算 比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於估價報告書中敘明。 樓層別效用比計算2023 E 不動產與甲不動產座落於同一街廓，乃面臨10.米及20.米道路之平面廠房。
一、試以下列所給條件為基礎，分別採用比較法、收益法評估勘估標的之比較價格、收益價格後，再綜合評估分析勘估標的甲之正常價格，並將勘估結果以不動產估價報告書之格式呈現之。 另外，採用成本法估算勘估標的乙之土地開發分析價格，當下列所給之資料有所欠缺，以致無法進行評估時，貴考生得進一步界定估價條件，惟應於不動產估價報告書中詳細敘明之，否則請勿任意添加估價條件。 比較標的B：為一臨6公尺巷道（調整2%）之長方形基地，地勢平坦，面積250m2（調整-4%），與勘估標的同一近鄰類似地區之住宅區，週邊環境條件與接近條件、建蔽率與容積率皆相同；99年12月1日之交易單價為37,000元/m2，至價格日期漲4%；比較標的的加權數為35%。
樓層別效用比計算: 房屋抗性（風水）
5.土地使用分區為住宅區，建蔽率 60%，容積率 220%，面積 3,000 平方公尺，依據最有效使用分析，可供興建 30 棟 樓層別效用比計算 4 樓透天住宅。 依不動產估價技術規則第27條規定：「不動產估價師應採用三件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。」因特殊情況使比較標的不足三件時，應在估價報告書中詳述理由。 不過，好時價提醒，各行政區、地區有不同的購屋偏好，且個案不同也會有不同結果，樓層別效用比只是購屋時的參考依據，最重要的還是找到心中理想且可負擔的房屋。 該區分所有建物之地價分配率＝該區分所有建物之樓層別效用比－平均樓層別效用比×全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率。
立法院2023年1月12日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」修正案，本次修法主要是強化租屋權益，包括住宅租賃契約全面適用消保法規定，同時增訂包租業轉租案件，應辦理申報實價登錄等，讓租屋市場更有保障，資訊更透明。 不過，「好時價」提醒，須注意的是，各行政區、地區，有不同的購屋偏好，且個案不同也會有不同結果，樓層別效用比只是購屋時的參考依據，最重要的還是找到心中理想且可負擔的房屋。 本網站所提供之股價與市場資訊來源為：TEJ 台灣經濟新報、EOD Historical Data、公開資訊觀測站等。 本網站不對資料之正確性與即時性負任何責任，所提供之資訊僅供參考，無推介買賣之意。 影響房屋價格的原因非常多，同個區域、甚至同一層住戶的價格也不見得完全相同，網路上的估價都可做為參考，最終的核准金額仍以銀行為準。 當你有買賣房子的需求，希望能取得一個好價格，但又不能偏離市價太遠，否則無人問津，拖了大半年也無法順利成交，這時候就需要透過公正的第三方單位來對房子進行 不動產估價 ，再透過雙方的斡旋、議價，讓買賣房子能夠順利成交。
樓層別效用比計算: Q.房屋估價過程中還有什麼可能產生的費用？
(一)銷售金額推估：請以比較法評估結果，估算採零售商場規劃之可能銷售價格。 首先以基準容積，估算合理的土地購買價格；其次，請進一步採用容積獎勵方式，估算合理的土地購買價格。 3.根據甲不動產估價師調查得知當地的開發利潤率為15%，而且本案資金來源採取自有資金50%、借貸資金50%，建物與土地的價值比例是27%與73%，金融機構可以給予的利率條件是：自有資金利率2.2%、借貸資金利率4.5%。 2.勘估標的土地坐落於○○市○○區陽光段一小段，地號 0001，土地使用分區為第三種住宅區，法定建蔽率為 45%，法定容積率為 225%，面積 397 平方公尺。
除此之外，三個比較標的在建築樓層、屋齡、結構、面積、臨路狀況、交通條件、行政條件、道路條件、接近公共及公益性設施等條件皆相近，不須修正。 如未取得建照執照及建築設計圖說或土地開發許可文件時應按相關法令規定下以最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。 區域因素：比較所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準以便進行個別因素比較，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。 第98條區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。
樓層別效用比計算: 不同樓層價差多少才合理？一張圖表秒懂
目前都市更新權利變換估價的主要問題包括：1.對於開發前不同土地利用型態更新案時權利價值評估基礎的認知不同。 還有其他因更新區複雜的產權型態及為長年違規使用導致所有權人與權利人價值認知差異所形成的其他估價問題。 所謂「樓層別效用比(率)」，就是由於樓房中各層樓之效用不同，因此造成價格有所差別，如將各層樓之「單價」以百分率方式來表示，即稱為「樓層別效用比(率)」 。 此比率之作用，在於大樓估價時，如欲推估某區大樓某特定樓層(如勘估標的為7樓)之價格，然無相同樓層之買賣實例可資比較調整時(如比較標的為4樓)，即可運用樓層別效用比修正所蒐集之比較標的資料，進而求得勘估標的價格 。
台灣人買房特別重視風水，不僅影響運勢，也會影響健康，像無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、沒有自然光、房間正對廁所等等，挑選房屋的時候要特別注意，有這些特徵的房子，房價通常也會稍低。 其中醫院、學校、警察局、市場這四種設施，近年來影響幅度已漸漸變小，鄰近這些設施，生活機能相對較好，房價不僅未低於市場行情，有時甚至成為該區的精華地段。 5 樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾，也沒有景觀，價格會較低， 6-10 樓的中樓層最熱銷， 11 樓以上的高樓層，景觀好、隱密性高，價格是最高的，以雙北來說，每層每坪最高價差是 3～5 萬都有可能。 各銀行的網頁幾乎都有提供試算服務，其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶，因為是大數據計算出來的平均數，金額不會到非常精確，常會有銀行鑑價高於或低於成交價但也能做為參考。
樓層別效用比計算: 房屋部分供營業，可「按比例」適用地價優惠稅率
夫妻相互贈與土地，可以申請不課徵土地增值稅，但再移轉時，是以該土地第一次不課徵土地增值稅的原規定地價，或最近一次課徵土地增值稅時核定的申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額。 節稅不是有錢人的特權，一般消費者不管在租賃或買賣房屋，都可以合法的節稅，包括善用30萬元的貸款利息扣除額度、財產交易損失抵扣額及一年12萬元的租金支出扣除額度等，都是讓消費者荷包「放輕鬆」的好辦法。 依契稅條例規定，不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。 如不動產移轉發生糾紛，務必於法院判決確定之日起30日內，向稽徵機關申報契稅，以免逾期申報加徵怠報金。
是故，以買賣價格或租金作為求算樓層別效用比率的基礎，是合理且可行的方法。 註 12 都市更新權利變換實施辦法第11條：實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。 4.以素地價評估整筆基地價值，依土地產權持分比例，核算不參與分配者土地權利補償價值，再以建坪價評估房地總值，並採聯合貢獻原則核算區分所有權之土地權利價值，並據以核算權利價值比例（約佔2%）。 基於上述分析，台北市不動產估價師公會於「九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊」之研究中歸納權利變換前價值評估基礎應如下二圖表示。
樓層別效用比計算: 不動產估價常見問題
若從地租理論來看租隙【註9】是否夠大，乃都市更新必要條件或充分條件（陳華泰，1994），更新前後地價能提升多少關係到都市更新推動的成功與否？ 許多集合住宅在屋齡達到三十年以上時，房地總價值於市場出售時反而較土地為空地時出售價值為低，這是房地結體隨著屋齡增加及市場折舊，產生相對低度利用的情況。 因此，從地價理論來看，面臨拆除重建的都市更新區，其更新前土地價值應考量建物因低度利用而須拆除，並回歸於空地價值來討論。 樓層別效用比計算 本次勘估標的位於已實施細部計畫之住宅區土地，面積500m2，目前作為農業使用，其上並無建物，附近多為農舍及透天住宅，亦有少部分五樓公寓，環境寧適；勘估標的北側接鄰農業區，東側面臨10公尺道路，西側鄰接已建築完成之土地，地勢平坦。 某甲擬購買該筆土地興建住宅，於民國九十三年八月二十一日委託估價師某乙進行評估，價格日期同委託日期，勘察日期為民國九十三年九月一日，以作為買賣參考之依據。 勘估標的所屬地區為發展成熟且已高度利用之市街地，附近多為住宅大樓及公寓，有一公有停車場，鄰近里鄰公園、綜合中學、超級市場，金融服務設施便利，地上有一層之建築物，目前為低度使用，單面臨8公尺道路，平均深度20公尺，地勢平坦，呈長方形。
- 各項開發費用平均費用(元/m2) 規劃及設計費用200 營造及施工費用3,000 管銷費用400 其他費用800 開發者之正常利潤600 合計5,000 (四)開發期間預定為30個月，月利率為0.6%，利息負擔之核計以15個月為準。
- 對此，「好時價」透過樓層別效用比的實證，發現4樓的價格，無論在大樓、華廈或是公寓，都不是最低價，大大的顛覆傳統認知。
- 比較標的二位於近鄰地區之商業辦公大樓，係由同棟第四層所有人買下第十層及地下層車位之交易實例。
- 有趣的是，因為華人社會傳統文化，「四」與「死」發音相近，在購屋習慣上，較傾向避免購買4樓，價格也因此受影響，但4樓會是最便宜的樓層嗎？
- 該不動產交易總價為3,460,000元，該建物依原價法每m2造價為13,600元，每年折舊率以１%計算。
合法建物所有權價值為不動產總價值扣除土地價格得之，其中土地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。 綜合而言，如多數九二一社區重建更新無開發商投入時，更新後不動產價值評估基礎以預售屋、成屋或開發完成後成屋價格評估其基礎一致，不會有太大爭議。 但若遇開發商投入成為實施者時，更新後不動產價值的評估除須代表合理的市價外，也隱含著開發商的投資風險，更代表著開發商與權利人間合建比率的延伸，其評估的基礎便值得探討。 本文認為若從風險的角度及估價師的職能來看，若以預測未來開發完成後的價值再進行基準日的折現為更新後價值基礎，有其技術上的困難。 若採評估基準日之預售價格，則於景氣較佳時，市場價格有較高的預期隱含，對於因審查程序冗長致無法立即推案的開發商有其投資的風險。
樓層別效用比計算: 估價技術規則對地價分配率之規定
計算建物累積折舊額：計算建物折舊額之方式以定額法為主，所謂定額法是指建築物在耐用期間內，每年折舊額一定，因此累計折舊額與經過年數成正比例增加。 依不動產估價技術規則第六十一、六十二條規定建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，經濟耐用年數表依直轄市或縣（市）政府發布之地價調查用建築改良耐用年數表估計之。 不動產估價師得按個別建物之實際構成部分及使用狀態，觀察維修及整建情形，參考前項地價調查用建築改良耐用年數表，推估建物之剩餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算經濟耐用年數，並於估價報告書中敘明。 開發或建築後總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。 指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法。 收益資本化率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。
樓層別效用比計算: 房屋稅稅籍清查2/1起展開
個別因素與區域修正各項目與原則： 各宗土地價格修正比較項目應包括如下： 宗地條件：考量基準應以個別土地面積規模、寬度、深度、形狀、臨路情形等條件對不動產總價影響的幅度修正之。 對於區分所有權之公寓或大樓產品，若採用建物貢獻原則時，各所有權人土地價值均為素地價值，因此，造成各單位所有權人權利價值比率與持有面積比率相同。 目前透天厝估價大部分採用土地貢獻原則以分離土地及建物價值，其符合目前國內不動產市場上買賣透天房屋之計價方式。 依不動產估價技術規則第五十條規定勘估標的之營造或施工費標準表應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。 選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。
樓層別效用比計算: 都市再生學苑新手村，為生活注入正能量
以上五種方式中（四）、（五）種計算方式偏向於土地貢獻原則，故實際上運用於土地持份地價理體化的方式大致可以區分為1.樓層別效用比率、2.聯合貢獻原則、3.土地貢獻原則或地價分配率等三種。 樓層別效用比計算 此三種方式於更新地區操作時，對於權利人間的權利關係有不同的影響，其分析如表1。 但在引進民間力量參與都市更新過程中，都市更新已與民間自發性的土地開發相近，都市更新的推動要引進資金與民間力量投入則必須足夠的開發利益。
容積移轉土地位置略圖土地使用分區：住宅區，建蔽率 50%，容積率 225%，面臨道路之路寛 12 公尺以上者，容積上限可提高至 300%。 (二)如就現有所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。 同一地價水準區段劃定：同一地價水準區段劃分應時，應斟酌地市價地價之差異、土地使用管制、房屋建築現況、土地利用現況，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。 更新後更新範圍內有數宗土地時，為分別評估各宗土地價格，採用選定比準土地為基準修正其他各宗土地價格之方法。 建物殘餘價值之決定：建物殘餘價值指勘估標的建物依重建成本（或重置成本）計算之建物殘餘價值，即建物殘餘價值＝重建成本×價值殘餘率。 指勘估標的於價格日期當時重新取得或重新建造所需成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
