房地產市場上價格對供求的調節非常緩慢，如果政府干預後現行價格低於均衡價格則價格趨於向上，價格上升的速度取決於現行價格下供求缺口大小，缺口越大則價格上升空間越大、速度越快。 可是，股票價格對供求的變化反應非常迅速，而且由於股票價格虛擬特性強，其價格波動還極大地取決於市場信心和市場趨勢，信心主要來自製度和市場，比如市場機制是否健全、政府信用是否堅挺、信息披露是否規範真實、投資是否具有財富效應等。 對此，運輸工務司司長劉仕堯坦言，本地樓市有泡沫風險、價格與居民收入脫節，已推出調控的具體想法；將重視金融穩定，避免一旦泡沫爆破造成大衝擊。 過去幾年的多項樓市措施，涵蓋了土地、樓宇興建、登記、銷售、稅務、仲介活動等，目的是加強風險管理，防範資產泡沫。 其實，目前澳門樓市升幅過猛，嚴格來說並不符合「建設和諧社會」的要求。
分析員所講樓價下跌的因素，其中一個是樓價與市民購買力脫節，所以高樓價不會長期維持，必然大跌。 任何物品的價格都由供應需求組成，而這供應需求的背後沿自多種因素，短期或許由情緒影響，長期則由價值主導。 自政府推出辣招後，短炒的需求已不存在，需求只剩下用家及長線投資者。 今年3月31日，珠海市限價令出臺，雖然明確了珠海今年的房價漲幅不得超過11%，但是限購令在這其中隻字未提。 當業內都以為珠海“限購風波”已經平息之際，4月7日在廣州地區十大品牌房企新聞發佈會上，廣東省住房和城鄉建設廳副廳長陳英松點名“珠海漲幅更是達到了38.4%”。 不少人懷著忐忑的心情，每天盯著新聞，揣測著珠海限購令何時出臺。
澳門樓市泡沫: 澳門也出現房市泡沫？
中國國家主席習近平2017年曾指出，房子是用來住的，不是用來炒的，這已成為政府住房政策的指導綱領。 然而，一個不規範的市場是不可能實現持續快速的成長的，股市如此，房地產市場亦如此。 澳門樓市泡沫2023 可見，政策可能導致社會矛盾（比如農業科技問題），政策尺度必須尊重市場規律，出台政策的時機必須恰當，否則效果不一定最佳（比如油價問題）。 立法會昨日一般性和細則性通過《關於移轉居住用途不動產的特別印花稅》法案，相信近日政府就會以政府公報刊登法案正式生效。
（這篇文在2015年已發表，這次是再出多次，內容無改過。不少因素現在仍適合） --總結-- 寫到這裡，做個小總結，由於銀紙購買力已一去不返、加息步伐不會快、樓市供應雖增加但不會太多、長遠供應成疑、潛在的需求是仍是大。 雖然樓價現時是貴，但可以是更貴，不過樓價在如此高位，雖然需求存在，但再升會令部分人有心無力，所以升幅不會以爆升般，只能平穩上升.. 雖然樓價現時是貴，但可以是更貴，不過樓價在如此高位，雖然需求存在，但再升會令部分人有心無力，所以升幅不會以.. 自去年10月至今，本港六大上市地產發展商的總市值暴漲超過一倍；以往績市盈率而論，地產股與恒生指數之間的差距過去五年平均為200基點，但最近卻大幅收窄至僅40基點，出貨訊號非常明顯。 澳門樓市泡沫 與此同時，住宅物業價格已重返2007年12月的水平，與2008年3月最近一次樓市高峰相比只差15%。 中央對樓市泡沫是十分警惕的，先後出臺了多次調控措施，擠壓泡沫，但因地方利益關係，目前執行起來效果未見明顯。
澳門樓市泡沫: 中國樓市潛在危機 比日本泡沫期更嚴重
而在胡志明市，公寓單位樓價升0.25%，獨立屋升0.15%。 當地多個樓市研究組織均指出，雖然疫情對經濟帶來沉重打擊，但樓價不單止沒有下跌，反而繼續上升。 在住屋政策及房地產市場中央督導委員會會議上，鄭庭勇指出，當局在預測住宅供求關係方面要做好，並因應樓市情況及發展，可及時採取措施穩定樓市，防止全越南樓價熾熱飆升及樓市泡沫。 根據宏觀經濟學家任澤平的報告，1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶，這六大城市中心的地價指數比1985年上漲了大約90%。 當年，僅東京都的地價，就相當於美國全國的土地價格，製造了世界上空前的房地產泡沫。
受鄰近地區疫情嚴峻所影響，澳門住宅樓市表現平淡，雖然最新二手市場交投量錄得升幅，但仍屬偏低水平。 而樓價則因為交投疏落，2月15個指標屋苑中，有6成持平。 鄰近地區仍受變種病毒威脅，澳門樓市交投輕微回落，按月減6%，惟樓價變化反覆向下，市場觀望氣氛持續，實用面積每平方米低見9.48萬元。 據澳門財政局最新公布的統計數據顯示，澳門4月上半月一、二手住宅合... 澳門鄰近地區疫情漸受控，業主心態亦有所改變，普遍願意增加議價空間，令交投氣氛略為好轉，澳門中原指，上月部分藍籌屋苑二手成交量按月有1成或以上升幅，料4月全月住宅整體成交量達400宗水平。 負面因素未除，市場觀望氣氛持續，澳門樓市交投持續回落，5月上半月僅錄124宗住宅買賣，按月減25%；樓價亦反覆向下，實用面積每平方米低見9.03萬元。
澳門樓市泡沫: 市場供求規律
對於本澳樓市是否存在泡沫，有學者指，除了以樓價分析，更要視乎本澳經濟發展情況。 Grantham把過去25年的泡沫歸咎於糟糕的貨幣政策。 他認為，自格林斯潘擔任聯儲局主席以來，聯儲局先放水再在市場回調時救市的做法「助長」了泡沫接二連三地出現。 現在，投資者可能指望不上這個隱含的「聯儲局賣權」了。
美聯澳門行政總裁張一輝指出，熱錢遊走本澳“未停過”。 澳門樓市泡沫2023 當施政報告沒有提出具體增加私人樓市供應及調控措施，炒家、用家再度轉趨活躍，擔憂未來兩年私人樓宇供應嚴重斷層，導致樓價飛升引發投資者恐慌入市，忽視市場變化及風險所在。 澳門樓市泡沫 有澳門居民認為：澳門房價如此飆升，是外來地產商不斷造勢的結果，本地的升斗市民對於二百多萬的單位，只能望而止步。
澳門樓市泡沫: 政府無措施應對大量內地外僱學生在澳駕駛
近期，博彩收入又自○九年以來首次出現連跌格局，整體經濟發展面臨短期調整。 同時，鄰近地區的房地產市場也疲軟，香港樓市的成交量與價格自一三年首季高位逐月回落，價格升勢明顯被抑制。 葉建華認為，澳門的房屋問題，在於政府過於干預「自由市場」，以致地產業界的成交量大減，「整體跌左六成成交量」。 不少澳門居民都希望當局能增加兩種公共房屋的供應量，及期望當局效法或借鑒內地一些政策，望能為澳門市民帶來有利的房市政策。 如買房不足兩年轉手交易者徵收營業稅或增值稅等，以抑壓炒家的過分炒賣行為，防止房地產泡沫，以避免對房地產業和銀行業帶來不良影響，同時免卻澳門市民因外來投資者過份追捧房市而受到衝擊。 受市面房價飆升、租金持續上揚等因素影響，澳門中低收入階層對經濟房屋、社會房屋的需求不斷增加，然而僧多粥少，仍是難以滿足社會上眾多的需求。
若澳門樓價出現大跌，說明市場條件很惡劣了，比如是出現金融危機等情況，珠海樓市相信也不能避免。 但如果因為澳門遭遇政府嚴厲調控，通過政策阻止市民或投資者入市，我覺得對珠海樓市反倒是利好，因為資金會部分流入近水樓臺的珠海了。 對於IMF的分析與建議，澳門地產業界仍顯示出樂觀的態度，多公開表示IM F的建議也許有些理論化，未必適合澳門樓市實際情況。 澳門樓市泡沫 有地產人士說，近幾年澳門政府的措施就讓樓價越來越高，如印花稅的措施讓供應量減少，成為樓價上升的根源，而澳門政府行政效率低下、審批新盤建設發售非常緩慢也導致供應量減少。 對於IM F的分析與建議，澳門地產業界仍顯示出樂觀的態度，多公開表示IM F的建議也許有些理論化，未必適合澳門樓市實際情況。 身兼澳門銀行公會主席的中國銀行澳門分行總經理張鴻義日昨有關澳門房地產市場在去年下半年已出現一些泡沫的跡象的談話，可謂「一石激起幾重浪」，各方人士即時有所回應。
澳門樓市泡沫: 樓市過熱既顯泡沫又不符建設和諧社會要求 樓市過熱既顯泡沫又不符建設和諧社會要求
當然，樓價高企令一些人想買但無法買到，而這些人可能會選儲更多首期，有更大的購買力才去買。 今年3月，深圳的一個新地產開發項目的288個單位，在不到8分鐘內在網上銷售一空。 6月的一個周六，近9,000人每人交了100萬元人民幣的認購金，以取得深圳一個開發項目公寓的抽籤選房資格。 澳門樓市泡沫2023 菲律賓居第一位，去年四季樓價同比升10.56%；香港樓價升幅為全球第二高，香港去年第四季樓價按年升10.25%。 【本報訊】美聯昨日分析港澳兩地住宅樓市，美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明預計，香港首季樓價將下調3%，但財案放寬按保利好樓市，能帶動全年樓價升約5%；亦料澳門樓市現「價量齊升」，年內會增設分行及人手。 由本港電影大亨向華強掌舵的中國星集團（00326），近年積極踏上轉型之路。
- 據高盛(Goldman Sachs Group Inc.)數據，2019年中國住宅和開發商庫存總額達到52萬億美元、折合約403萬億港元，是美國住宅市場規模的兩倍，甚至超過了整個美國債券市場。
- 據資料顯示，近年較為熱門屋苑，如「濠庭都會」、「濠尚」、「海上居」及「金峰南岸」等，其兩房戶型單位定價一般約800萬左右，由於為用家熱門戶型，以往都較難議價，但近期業主叫價有明顯下調趨勢。
- 現時租金回報4厘，供樓利息成本不足2厘，淨息差賺2厘，但當年97、98年租金回報4厘，供樓成本10厘，要蝕息差6厘，每賣一層樓就可減少每月蝕6厘的利息，賣樓壓力大，市場供樓者多自然令樓價向下。
- 對於政府準備出台特別印花稅同有地產業界就指在法例正式生效前，有不少自住買家將落實置業，而大部分業主和買家都對措施持觀望態度，雖然措施的確在短期內遏止了不少炒風，但目前市場以真正用家佔主導，成交量沒有明顯跌幅。
- 房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。
值得留意的是，在新加坡置業比10年前更容易，當地專業人士同樣在市中心附近購買一個約650平方呎的住宅單位，所需收入由2011年的16年減少3年至現時的13年。 由本港電影大亨向華強任主席的中國星集團（00326），近年積極進軍地產行業，首個項目位於澳門半島高美士街新盤TIFFANY HOUSE部署短期推售，項目共230伙，主打2房戶，佔約6成，當中複式戶實用... 6月中原大灣區指數報125.52，連升4個月，按月升0.55%，再創今年新高。 九個錄得升幅的指數，升幅由0.13%至2.4%，三個下跌指數，跌幅由0.12%至1.18%。 《wolfstreet》文章指出，2023 年 1 月份，三藩市灣區 9 個縣的房價中位數較前月下跌 8%，較去年同期下跌達 17%，相較於 2022 年 3 月的峰值，房價中位數累計下跌幅度達 35%。 不過有不少網民則表示，吉野家優惠竟然沒有招牌牛肉飯，而且怒插$12迷你野菜煎雞丼份量少得可憐，要下載App才有優惠太麻煩。
澳門樓市泡沫: 樓市泡沫
有物業報告指，料次季住宅交投有望回升至逾千宗水平，較首季有2成升幅。 澳門樓市泡沫2023 據土地工務運輸局的最新數據，在建的私人住宅單位為1.4萬個，審批中的私人住宅單位超過2萬個，加上已獲發入伙紙和正在驗樓的1,800個單位，中長期可供應市場的私人住宅單位達到3.5萬個，基本滿足未來幾年全澳居住需求。 但短期卻受“樓花法”對新樓銷售嚴格規限的影響，預計今後兩年新住宅供應較緊張，今年私人住宅單位的新增供應不會超過3,000個。 按過往經驗，考慮到獲發“入伙紙”時間及發展商逐步推盤的惜售做法，估計可及時應市的住宅單位不會超過1,500個，年內樓市仍舊保持供不應求局面。
地產業總商會理事長葉建華認為︰「現在澳門的樓價好合理。」引來其他嘉賓及現場觀眾批評。 對於政府準備出台特別印花稅同有地產業界就指在法例正式生效前，有不少自住買家將落實置業，而大部分業主和買家都對措施持觀望態度，雖然措施的確在短期內遏止了不少炒風，但目前市場以真正用家佔主導，成交量沒有明顯跌幅。 他指出，最早的跡象出現在去年2月，當時有幾十隻最具投機性的股票開始下跌。 一個指標是Cathie Wood的Ark Innovation ETF自那以來跌去52%。
澳門樓市泡沫: 澳門物業
但步入加息周期後，本澳樓市參與者，特別是買家的入市態度或更審慎，樓市參與者將更趨冷靜，今年買入物業明年加息，投資者的入市態度會更為小心。 政府在去年和今年多次出口述表態不排除調控可能，也均提到本地居民多套房的投資者。 同時，置安居計劃、公屋建設、舊區規劃的“生地”變“熟地”等扶持夾心階層的做法，也印證此樓市現象，澳門樓市的參與者逐漸向本地財富人群集中。 一三年樓宇單位買賣數目跌24.3%，成交量僅與○三年非典及○九年金融海嘯期間的數目相若。 今年上半年住宅單位成交量同比降四成，成交量愈發低迷。
