用家入市嘉湖山莊景湖居 斥563萬元承接中層3房戶... 美聯物業天水圍嘉湖分行聯席區域經理張子健表示，該行新近促成嘉湖山莊景湖居二手成交，一個3房單位以563萬元獲用家承接... 嘉湖山莊美湖居2房單位 美湖居成交 美湖居成交 首置客零議價斥450萬元承接...
本期屋苑於1994年開售，1995年9月入伙，共有14座住宅大廈，樓高32至38層，屋苑總物業面積逾300萬平方尺，合共提供3,968個單位。 景湖居和麗湖居各座頂層均為原裝複式單位，此設計乃其他期數沒有的特色單位。 +WOO 嘉湖，於2013年10月9日前稱嘉湖銀座和於2019年10月9日前稱置富嘉湖，位於香港新界元朗區天水圍新市鎮天恩路12-18號，為商場及酒店混合物業。 商場佔地逾60萬平方呎，為全天水圍最大的私人發展的商場。
美湖居成交: 中學:元朗區
嘉湖山莊各期樓宇圖則幾近相同，全部單位均設有鑽石形客飯廳和對流窗，優點為私隱度較高、景觀開揚、採光和通風效果優良；缺點則是難以擺放傢俬而且單位實用率稍低（約78%）。 本屋苑標準單位間隔分三大類，包括建築面積約820平方呎（實呎約 ）之三房（連套廁）大單位、建築面積約710平方呎（實呎約540）之三房中單位和建築面積約580平方呎（實呎約440）之二房細單位。 美湖居成交 美湖居成交2023 每座最低樓層（約最低之10-15層）之A單位細房窗台採用內縮設計，故此批單位建築面積會比同座高樓層相同單位略小大約六平方呎。
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美湖居成交: 物業地圖
位於天耀邨以南的西鐵綫（現在稱為屯馬綫）天水圍站則於2003年12月20日啟用。 美湖居成交2023 西鐵綫把九龍市區和天水圍新市鎮連接起來，2009年8月16日其南面總站由南昌伸延至紅磡，由天水圍前往尖沙咀只需要約29分鐘的時間，而來往中環則只需42分鐘，大大縮短了市區和新界西北之間的距離。 天水圍新市鎮的輕鐵系統早於1989年11月已經動工，並於1993年初通車，當時的路線只是由青山公路輕鐵路線連接至天瑞，1995年延長至天水圍總站（現稱天榮站）。
美聯物業天水圍嘉湖分行營業經理蘇哲熙表示，二手交投表現向好，不乏外區客於區內尋寶，該行日前促成嘉湖山莊二手成交，... 美湖居成交 天水圍嘉湖山莊銀主盤吸引同區客承接 還價後低市價5%入市 中層3房戶600萬元沽... 美聯物業天水圍嘉湖分行營業經理蘇哲熙表示，藍籌屋苑向來受用家歡迎，天水圍嘉湖山莊一個３房銀主盤日前經該行促成交易... 利嘉閣首席項目經理黃蔚婷（Angela）亦表示，目前嘉湖有逾百個放盤，相信上半年車位成交會逐漸回升，料嘉湖車位在3月份前將重上130萬元水平，認為現時是「入市良機」，直言「投資者信心返咗嚟」。 政府2016年推出多項壓抑樓市的調控措施，投資者「炒樓」成本大增，部分轉投未受「辣稅」影響的非住宅物業市場，入場門檻較低的車位投資尤其受到青睞。 其中，被喻為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊，車位市場一度熾熱，價量齊升，成為車位市道的「探熱針」。
美湖居成交: 中原城市租金指數CRI (2023年1月份)
謝氏補充，栢慧豪園及栢慧豪廷分別有60間及40間放賣盤，連租約2房戶叫價由595萬元起，交吉2房戶叫價由625萬元起，另3房戶叫價則由765萬元起，料業主議幅接近零。 伍氏續指，嘉湖山莊萬元呎價以下之成交逐漸絕迹，5月份僅有4宗成交呎價為1萬元以下，全屬3房1套間隔，另現時2房及3房戶每方呎叫價分別約1.2萬元及1.1萬元。 屋苑現有約180個放盤，貼市盤佔四成，2房最平叫價已達530萬元水平，追平去年3房戶叫價水平，而3房戶最平叫價亦由570萬元起。 若因錯漏而引致任何不便或損失，CarparkHK.com概不負責。
汪敦敬接受《香港01》查詢時表示，是次車位回報率約3厘，入市只是平常心，「一路睇好樓市，見調整到咁上下，無客要咪買嚟收租」。 踏入2019年，嘉湖山莊市況似乎有回暖跡象，提早出現「小陽春」。 中原地產天水圍區域營業經理伍耀祖表示，1月份車位成交暫時錄得11宗，已接近去年11月、12月合共約16宗成交，成交價亦已經重上110萬元水平；最新賞湖居雙號車位以116萬元成交；目前所有業主叫價均由110萬元起。 為嘉湖山莊樓齡最新的期數，於1997年2月開售，1998年5月入伙，共有8座住宅大廈，樓高32至38層，合共提供2,264個單位（部份為原裝一手相連單位），不設頂層複式單位。 其歌詞中的一句「我的緊緊張張已放鬆，對外網絡已接通」，「昨日真的太閉塞，以為那是我本質，從此我要換一種氣質」，意指美湖居落成前三號幹線（郊野公園段）大欖隧道已落成通車，不用再飽受屯門公路塞車之苦。 其中第一座至第四座較方便因較接近出九龍的巴士站及天晴邨的商場，第五至第八座則較清幽。
美湖居成交: 樓盤資料每日更新，更提供成交紀錄等服務
中原資深區域營業經理文家輝表示，嘉湖山莊樂湖居1座高層F室，面積449方呎，2房間隔，原叫價550萬，獲同區上車客垂青，後減價12萬或約2.2%，終以538萬元沽出，呎價11982元。 原業主於2015年1月以370萬買入單位，持貨近7年，帳面獲利168萬，單位期內升值約45%。 利嘉閣首席分區董事溫錦駒表示，將軍澳峻瀅2期3座高層B室，面積約757方呎，3房套間隔，向西南，外望開揚市景。 單位原開價約960萬放售，最終累減約110萬，最新以850萬成交，呎價約11229元。 據悉，原業主在2015年以約760萬一手向發展商買入單位，持貨約8年，轉手帳面獲利90萬元，物業期內升值約12%。 首置客睇後即入市嘉湖山莊 高層3房戶628萬元獲承接...
所有資料 / 圖則 / 數據亦只供參考用途，並不代表任何以上資料之準確性及真實性。 青剑湖4号地块周边目前无在售楼盘，去年下半年刚交付的悦云庭，成交均价约3.1万/㎡；今年1月刚交付的建屋天著别墅均价约3.7万/㎡；还有待交付的中海阅湖湾，成交均价约3.6万/㎡。 當中黃埔花園增加4宗，麗港城及東港城同增2宗，美孚新邨、維港灣、匯景花園及新都城齊增1宗；即使又一居及海逸豪園分別減少2宗及1宗，九龍區上周交投仍然上升。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，自去年11月白居二的中籤者領取購買資格證明後陸續入市，第二市場交投顯著急升，去年12月更超越550宗水平；即使上月有所放緩，但宗數仍創19個月以來次高，交投依然高企。 世紀21奇豐區域經理趙詠欣表示，馬鞍山雅濤居1座低層G室，面積702方呎，3房間隔，座向西北望海景，單位原開價950萬，放盤長達1年，減72萬，最新以878萬獲買家承接，呎價12507元。 據了解，原業主於2006年9月購入上址，當時作價327萬，持貨17年至今轉售，帳面獲利551萬，單位期內升值1.7倍。
美湖居成交: 成交記錄
徵求意見稿及起草說明指出，境內外電子交易平台及清算機構共同向境內外投資者提供交易清算服務等。 美湖居成交 境內外清算機構通過建立特殊風險準備資源及相應違約處置安排，控制溢出風險。 「北向互換通」境外投資者應符合人行要求，並完成銀行間債市入市備案，境內投資者應簽署「互換通」報價商協議。 匯兌管理安排方面，使用外匯參與「北向互換通」交易清算的境外投資者，可在一家香港結算行開立人民幣資金帳戶，用作辦理資金匯兌及結算業務，相關資金兌換納入人民幣購售業務管理。 兩地監管機構去年7月公布將開展「互換通」，初期先開通北向交易，為境外投資者提供渠道，透過兩地基礎設施機構連接交易內地利率互換產品。 中港兩地正式全面通關，加上香港大型銀行未有跟隨美國加息，市場預期息口今年有望見頂，均利好樓市氣氛，二手交投在農曆新年假期後回暖。
另外，美湖居旁的天華路將會貫穿洪水橋北未來的新發展區，撥作高科技發展用途，當發展完成，將改善美湖居附近的交通。 於1995年開售，1996年2月入伙，共有10座住宅大廈，樓高30至38層，合共提供2,864個單位。 與嘉湖山莊各期一樣，麗湖居設有兩個不同特色的噴泉式水池及大草坪。 此外，屋苑附設兒童遊樂場、兩個網球場、石春徑、太極場、游泳池及戶外健體設施。 麗湖居每座住宅大廈頂層為8個相連及複式單位，複式單位頂層更設天窗，嘉湖山莊各期中是沒有的。 麗湖居於嘉湖山莊各期中，距離天水圍巴士總站、嘉湖銀座購物商場較近。
美湖居成交: 新盤熱銷帶動 天水圍屋苑用家主導成交增
景湖居之後指，屋苑保安主動開閘讓警員進入，有最少5架警車入內，並有警員一度進入屋苑大堂。 而閉路電視片段顯示7名警員爬過鐵欄進內屋苑範圍，唯當時沒有保安員在場。 除了鐵路網外，區內也有多條巴士線來往香港各區，而三號幹線則大大拉近天水圍與港島、九龍、荃灣、葵涌及香港國際機場的距離，也大大舒緩大老山隧道及屯門公路之交通壓力。 市鎮內最長的道路為天影路，位於新市鎮西面，剛好分隔開廈村及天水圍新市鎮，港鐵巴士K76線是駛經此路的唯一巴士路線。 此外，新市鎮內亦設有很多單車徑並連成完善單車徑網絡，可達鎮內大部分地方。
利嘉閣地產市務經理市務經理唐家威指，新盤效應持續，嘉湖山莊部分業主持盤態度較為強硬，至於位置較遠的慧景軒，因戶型主打3房大單位，而且與屯門新盤戶型不相同，故未有向隅客前來問盤。 慧景軒4月及5月分別各錄1宗及2宗成交，平均呎價約9600元，成為全港少數呎價未過萬元之屋苑。 樓市持續暢旺，天水圍屋苑成交步伐加快，不論是大單位還是細單位均有捧場客，嘉湖山莊新近錄得買家「無樓睇」購入美湖居3房戶，作價579萬元；另慧景軒亦錄得外籍買家「由租轉買」，睇樓後斥788萬元承接3房戶自用。 屋苑內有穿梭巴士往返西鐵天水圍站，而屋苑旁有多條接駁巴士來往香港、九龍、新界等地方，交通比其他屋苑方便。 人民銀行就內地與香港利率「互換通」管理辦法徵求意見，明確「北向互換通」初期可交易標的為利率互換產品，以人民幣報價、交易及結算；並會實行額度管理，根據市場情況適時調整。
美湖居成交: 樓市即將由小陽春轉入大牛市 買家把握週末四出睇樓比較 中原十大屋苑周末預約睇樓量錄590組 按周升5% 創約10個月新高
雖然美湖居沒有與輕鐵車站相鄰，然而附近有大量巴士線直達港九新界各區，住戶亦可選搭屋苑專車直達西鐵綫天水圍站。 另外，有別於景湖居及麗湖居屋苑專車直達樂湖居巴士總站（嘉湖新北江商場）的安排，美湖居相同路線屋苑專車於天耀邨耀盛樓外巴士站設立上落點。 而其餘座向單位（俱為500多呎及700多呎中小型單位）普遍面向樓景、后海灣景致，但低層單位有可能被天水圍官立小學阻檔景觀。 由於天頌苑、天瑞邨設於翠湖居的兩旁位置，所以對1、2、6座的景觀影響較大。 而將會即將興建的天水圍醫院，將會有約三整面的綠化空間包圍醫院大樓，而其中一面將會面向翠湖居，所以日後該批座向單位的綠化景觀反而有所增加。 不過單位面向著天水圍的輕鐵及主要道，所以會有較多噪音，特別是位於中高層的單位。
- 天水圍新市鎮的輕鐵系統早於1989年11月已經動工，並於1993年初通車，當時的路線只是由青山公路輕鐵路線連接至天瑞，1995年延長至天水圍總站（現稱天榮站）。
- 中港兩地正式全面通關，加上香港大型銀行未有跟隨美國加息，市場預期息口今年有望見頂，均利好樓市氣氛，二手交投在農曆新年假期後回暖。
- 謝氏補充，栢慧豪園及栢慧豪廷分別有60間及40間放賣盤，連租約2房戶叫價由595萬元起，交吉2房戶叫價由625萬元起，另3房戶叫價則由765萬元起，料業主議幅接近零。
- 2003年12月，天水圍第4期支線和預留區支線相繼通車，讓新發展的新市鎮北部和南部緊密的連繫起來。
- 當中綠楊新邨及沙田第一城同增4宗，愉景新城及駿景園齊增3宗，荃灣中心、新屯門中心、嘉湖山莊及愉景灣同增2宗，盈翠半島、大埔中心及花都廣場各增1宗；區內只得新港城減少2宗，因此新界區上周宗數大增。
- 小型會所下地面層則設有多間商店，包括惠康超級市場、琴行、教育中心及福音堂，是嘉湖山莊各期裡（除一期樂湖居緊貼新北江商場以及四期嘉湖銀座本身即為商場之外）唯一非純住宅用途小區。
- 景湖居之後指，屋苑保安主動開閘讓警員進入，有最少5架警車入內，並有警員一度進入屋苑大堂。
美聯物業天水圍嘉湖分行高級營業經理湯少建表示，該行新近促成一宗天水圍嘉湖山莊一個2房二手成交，獲區內上車客斥450... 美聯物業天水圍嘉湖分行首席高級營業經理湯少建表示，該行剛促成嘉湖山莊美湖居二手成交，客人以518萬元購入2房單位自住。 據中原地產統計，目前嘉湖山莊有約120個放盤，叫價介乎115萬至180萬元；而租盤約70個，叫價2,400至3,200元。 伍耀祖稱，現時成交價已重上約110萬元，租金介乎2,400至2,700；每月的管理費約250元；若一個車位成交價為110萬元計，月租2,700元，扣減管理費後回報率約2.67%。
美湖居成交: 成交/註冊日期
港置高級聯席董事唐荣花表示，將軍澳南豐廣場6座低層G室，面積約375方呎，2房間隔，座向東南望園景。 單位以585萬放盤約3星期後獲區內客洽詢，雙方經議價後570萬易手，呎價約15200元。 資料顯示，原業主於2017年4月以約480萬購入上述單位，是次轉售帳面賺約90萬，物業升值逾18%。 天水圍嘉湖山莊錄複式單位大劈價成交，市場消息指出，屋苑景湖居一個頂層複式戶，實用面積1,002方呎，開價1,200萬元，勁減逾200萬元，以999.8萬元易手，呎價9,978元。 嘉湖山莊美湖居兩房戶約415萬元易手 美聯物業天水圍嘉湖分行高級營業經理張子健表示，該行日前促成一宗嘉湖山莊美湖居兩房單位成交，用家以約415萬元承接，而...
美湖居成交: 天水圍 熱門屋苑
屋苑外設有一間幼兒園、一間英文小學及嘉湖山莊住客專用的巴士總站，然而城巴在2006年8月停辦嘉湖山莊居民巴士服務關係，已改由冠忠巴士開辦之居民巴士線替代。 美湖居正門（即車路入口）兩旁是政府中式庭園「龍園」，內設錦鯉池、石春路、涼亭、長者健身設施及緩跑徑等。 商場及其他零售可出租總面積66.5萬平方呎，惟不包括約58棟住宅大樓、「嘉湖海逸酒店」的酒店、報案中心、其他商業區及車位。 於1991年10月開售，1992年初入伙，位於天水圍天湖路1號，共有14座住宅大廈，樓高27至35層，合共提供3,472個單位。
