為避免買入釘契樓，可透過田土廳查冊查看村屋是否有建築物頒令，及是否已被解除。 受委託的地產代理及律師，亦有責任查證並告知準買家，物業是否有任何產權負擔。 為此，千居整合了買賣村屋常見的5大陷阱，助讀者購買前做足準備，同時建議買家入市前先諮詢律師測量師及代理的意見，保障自己的權益。
村屋出現估價不足的情況十分常見，特別是一些較偏遠的村屋單位、交通稀疏、樓齡舊、沒有屋苑管理的村屋，銀行估價更加保守。 建議買家準備較多的流動資金，特別是針對承造做高成數按揭人士，一旦出現估價不足時，也可以輕鬆處理其突發開支。 由於購入村花時，項目仍未獲批滿意紙，買家未有正式買賣合約，不能向銀行承造按揭。
買村屋風險: 購買村屋要注意什麼?地產代理會否查察業權完整?
但當然村屋查冊從來都是艱深學問，只因村屋地段繁鎖，怎樣尋找正確地址並不容易。 市場上有以兩個檔案，可幫助找出自己購買村屋地址，包括「新界地段及地址對照表」 以及「新界小型屋宇政策下之認可鄉村名冊」。 必須注意，所有村屋樓花都不接受按揭保險申請，即最高只能申請60%按揭；而且，祖、堂物業，以及有轉讓限制的村屋也不符合按保資格。 若要避免購買到釘契的村屋，應該在事前通過田土查冊去查看你所物色的村屋，有沒有獲取建築物的頒令，或是該釘契是否已經被解除了。 如果真的非常喜歡該村屋，想要繼續進行買賣的話，那麼就必須在臨時買賣合約中列明應該由哪一方來承擔拆除的費用。
但是若該僭建是有牽涉到該村屋的結構，例如將兩層樓改造為複合式村屋，卻又沒有在圖則內，銀行在審核按揭時就有可能面對問題。 通常村屋需要在某種特定情況下補地價，也就是當政府認可在官地上建造的村屋，以及在5年內建造在私人農地上或道路上的村屋。 但是若該村屋已經興建超過5年之後，就可以自由轉讓，不需要再補地價了。 購買村屋時應該確保該物業已經補地價了，若上一任業主不是原住民，大多數都已經補了。
買村屋風險: 買賣樓和轉揭，選「固定收費」fixed fee，置業有預算
因為村屋與一般樓宇不同，雖然同樣必須經過類似的買賣步驟，例如選擇適合的地段、簽署買賣合約、申請按揭、驗樓、收樓等。 一般來說，未能證明路權、村屋業主身份、沒有滿意紙以及樓契沒有平面圖，銀行都不會批出村屋按揭，特別需要在簽訂臨時買賣合約前注意。 買村屋風險2023 村屋單位容易發生「道路使用權」的問題，因村屋業權不一定包括附近出入口通道的路權。 路權是較複雜的概念，例如該村屋單位周圍都可能被私家路圍繞，村屋業主沒有公家路能夠直達屋前，甚至連屋企都入唔到，即使銀行有一日收樓，但連間屋都入唔到，所以一定唔批按揭。
說大部份，因為有小部份也可說是地產代理的責任，例如物業之土地註冊署的紀錄中，是否有註有維修令? 對賣家來說，違建工程可能導致業權出現問題，買家可取消買賣及追討違約損失賠償。 倘若地產代理知悉有關物業附有違規建築物，即使土地查冊上沒有註有拆卸或改動令，也應提醒客戶注意風險。 近年村屋買賣活躍，但不少人也擔心究竟銀行是否會承造村屋按揭。
買村屋風險: 滿意紙重要性
農地上牌照屋因為需連土地買賣，銀行一般不會承造按揭。 買村屋風險 而所有村屋樓花都不接受按揭保險申請，即最高只能申請60%按揭。 另一方面，所有村屋樓花都不接受按揭保險申請，即最高只能申請60%按揭。 而在補地價後進行轉讓，亦將會以買入價（不包補地價）計算按揭成數。
- 因此，近年村屋市場反應十分熱烈，已吸引不少港人以村屋作首置。
- 村屋的準買家可透過地政總署土地註冊處網站查閱滿意紙。
- 另外，提醒各位買家要預留額外資金，如果銀行最後批出的貸款額不似預期，可以先選擇「Full pay」買入單位，之後再申請按揭，當銀行見到買家資金實力雄厚，批出按揭的機會便會大增。
難道要乘搭直升機回家，最後每個月都要繳付路費，留下過路錢。 (3) 無法順利收完尾款：屋主將房屋過戶至買方名下後，有可能發生買方將銀行貸款領走因此屋主無法收到尾款。 - 避險Tip：進行買賣房屋簽約時，請買方開立限時兌現的本票或請銀行直接將貸款撥入賣方帳戶。 由於村屋起樓質素也不如私樓般嚴格，會出現很多甩漏的情況。 準買家若係收樓師無尋求專業驗樓師協助，自己收樓時出現疏忽，就需要有心理準備花時間及金錢大執。 想買村屋，相信村屋有車位、花園、天台等設施都係主要原因之一，但買之前買家在簽定合約時也要先進行查冊，查看該類設施是否入契，避免損失。
買村屋風險: More in 業主Tips:
- 避險Tip：請找聲譽良好的優質代書，並於交付權狀時應請代書開立保管簽收證明。 買村屋風險 自售的話最大優點則是能省下仲介費用，但相對屋主在賣屋過程中要花費很多心力跟負擔相關衍生風險。 若村屋涉及僭建命令 (釘契的一種)，則要先處理好清拆事宜，例如在指定期限內還原建築物，為物業解除釘契，才可繼續交易。 丁權擁有人在申請建丁屋前，要作出法定聲明，聲明在申請期間，並沒與他人達成出售協議，或具有該意圖。 因此，出售丁權違反申請聲明，許多丁屋樓花都有隱藏風險。
另外，不少人喜歡住村屋因為可以靠近大自然，呼吸清新空氣，但不是每個人都能接受蚊叮蟲咬，甚至有市區甚少遇見的動物出沒，這也是一個取捨。 像上面提及到，銀行審核村屋按揭時會以「55減」樓齡來計算最長還款期，如果樓齡大於25歲時，就未必批足最長還款年期。 規時，在批核按揭時會要求買家還原單位，把原批出的價款額扣除還原單位的費用作為新的按揭批核金額，因此批唔足貸款額。
買村屋風險: 銀行貸款成數按「估價」而不是買入價
若買二手村屋時，原業主有做過改建但無向屋宇署入紙申請改則，業主就會拎唔到張滿意紙。 若丁屋有僭建物、危險建築物，視乎其嚴重程度，或需要待清拆後才可進行交易。 由查詢物業估價到遞交按揭申請，物業估價的有效期一般為 60 天；而銀行收到申請後，會索取申請人的信貸報告，信貸報告有效期則為 3 個月。
假如，按揭申請人40歲，物業樓齡35年，需要經按保借八成五按揭。 以人齡計可借足30年，但以樓齡計只能借20年，因此還款期批核結果最多為20年。 曾經聽過有新聞，有非法入境者潛入村屋爆竊，必須小心。
買村屋風險: 申請村屋按揭的最高成數
其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。 樓價高企，最近不少網友問到一些另類選擇，例如村屋。 很多藝人、外國人都喜歡住村屋，貪私隱度高，環境舒適。 (1) 以斡旋金方式：斡旋金轉為定金後，假如買方有發生反悔不買的情形，或違反已約定事項因而導致無法簽訂買賣契約時，定金將由賣方沒收。 (2) 微整修加值房子好賣相：建議屋主若希望房子能賣出好價格，可針對房屋微整修，補強房屋原本缺點(ex水電、裝潢等)，並房屋打掃乾淨，讓看屋買方一進門就有好印象。
有別於舊屋地並無限制買賣條款，丁屋在轉售時或須補回地價。 在政府認可官地興建的丁屋，無論任何時候轉售均須補地價；在私人農地上興建的丁屋，落成5年內轉售須補地價，5年後可自由轉讓而毋須補地價。 買村屋風險 村屋僭建問題一向嚴重，最常見的僭建物有天台建玻璃屋和密封露台，但其實門外築鐵網、有蓋車位，甚至室內樓梯，也有可能是違例建築。 但更重要的，是村屋是否有污水渠接駁更影響生活，部份村屋業主需定時找吸糞車來吸糞。 村屋交投較市區樓盤疏落，因此估價較為波動亦容影估唔足價。 當中影響力最大的是路權，如果出入村屋的通道只有一條，而且通道為他人所擁有的，個別銀行在批核時，會採取更為保守的態度。
買村屋風險: 購買村屋 留意隱藏事項
這類丁屋在建築上有特定規格，包括最多興建三層高，總高度不可多於27呎，每層面積劃一700呎大，且興建深度不多於一米露台。 WavingCat提供即時全面的樓市、移民、置業、財經、加密貨幣、獨家優惠資訊。 無論你係投資新手定係資產管理大師，WavingCat都會幫你捉緊錢途。 香港村屋一般較市區便宜，比起市居單位有更多實用面積，除了環境清幽，更屬獨立屋，住起來特別有型有款。 因此，近年村屋市場反應十分熱烈，已吸引不少港人以村屋作首置。 經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。
因地牢建造如沒有恰當結構設計，很容易對地基引致不良影響及破壞大廈的結構安全，亦可能會對周邊土地或房屋造成安全隱患。 就算政府未有對這些僭建物發出清拆令，但新業主購入單位後才發生問題，所有法律及維修責任亦會由新業主承擔。 在為唐樓或村屋申請按揭時，銀行有一定幾率要求驗樓，買入前必須檢查清楚單位是否有涉及違規情況。 唐樓最常見的問題是僭建或劏房，例如平台常有簷篷或加建，估價行會計算還原費用，如果涉及金額不大，或者劏房如果不涉及結構性改動，問題就不大。 如果買入的唐樓連租約，為了方便驗樓，簽署臨時買賣合約時記得附帶可以入屋驗樓的要求。
買村屋風險: 按揭考慮
因此，有意購買村花的準買家，要留意村花一般集中於新界區，而面積與高度亦有以上限制，若對社區或交通配套有一定要求，或只是尋找單身居所，村花未必太適合。 唐樓樓高最多8層，雖然沒有升降機，但單位間隔實用，部份間隔更設有騎樓。 按揭估價知清楚 銀行一般對承造村屋按揭比較審慎，買家於簽署臨約前，宜向銀行查詢估價及按揭資料，以防估價不足，多預首期，免失預算。 A：如果是單幢形式，土地上只得一座房子，就是連地連屋買下了。
當然村屋位置一般較為偏僻，交通並沒有市區樓宇那麼方便，而周邊配套可能亦相對簡單，一般整體居住環境也只可以說「實而不華」。 花園天台宜入契 如果村屋連花園或天台出售，建議查明有關業權，例如有沒有入契、是否受政府租約條例所限制等。 建議買村屋現樓 買二手村屋可以避免政府不批滿意紙的風險，現時新式村屋漸趨「屋苑化」，屋苑管理、花園、停車場、遊樂場配套齊全。 很多村屋都會遇見僭建的問題，尤其是天台玻璃圍牆或密封式的露台、在室內改裝樓梯、或在大門外加建鐵網、以及建造有蓋的停車位等。 這種情況，就會涉及釘契，業主必須要清除所違例的設施與建築，也就是在限期之內將建築物還原。 但是有幾個方面會讓買家陷入陷阱，特別是村屋會涉及業權、路權、僭建、以及丁權的問題，所以一旦買家沒有足夠的經驗，很容易中伏。
買村屋風險: 銀行未必批村花按揭
村屋空氣清新及擁有較大私人空間，部份更有配備車位及泳池等，適合渴望休閒生活的置業人士居住，不過位置大多集中在較偏遠的新界地區，對駕車人士來說更方面。 以私樓為例，一般樓齡加還款期不超過75年，按證公司會批出按揭保險；但是村屋的樓齡加還款期不能超過55年。 也就是說，如果村屋樓齡為25年以上，便有機會未能批出30年還款期的物業。 因為很多時候，除了大型村屋項目，絕大部分村屋都是私人承建，並非大型發展商及建築商負責，因此他們對村屋的審批特別謹慎。 (2) 屋主證件被盜用：屋主將身份證、權狀證明文件交給買方辦理過戶時，有可能發生被拿去抵押、借錢等其他不法用途。
- 根據政策，太陽能板的覆蓋範圍及面積是有所限制，亦不容許太陽能板安裝在現存的僭建物上。
- 未知大家還記得幾年前相當轟動的新界村屋潛建申報計劃嗎？
- 若村屋涉及僭建命令 (釘契的一種)，則要先處理好清拆事宜，例如在指定期限內還原建築物，為物業解除釘契，才可繼續交易。
- 丁權擁有人在申請建丁屋前，要作出法定聲明，聲明在申請期間，並沒與他人達成出售協議，或具有該意圖。
- 對賣家來說，違建工程可能導致業權出現問題，買家可取消買賣及追討違約損失賠償。
- 準買家在購買村屋時也應該留意村屋是否附有違建工程，以及購買該類村屋涉及的風險。
很多落地太久的村屋都可能會遺失平面圖或一些重要的樓宇文件，像是沒有圖則、圖則已遺失、沒有屋契、轉名契等重要文件等，銀行都難批其按揭申請。 所以按揭申請人想確保取得最長按揭還款期的話，應該選擇較為「年輕」的單位；詳情能夠向地產代理查詢，或自行查冊。 據相熟律師所講，買賣村屋最好找做開村屋的律師樓處理，因為村屋涉及很多法律問題，例如丁權、原居民權益等，並非每個事務律師都懂得處理。 認清所屬的村屋類型，丁屋有既定的建築標準 (3層高、每層700方呎、高度不超過 8.23米等)，轉售時要申請滿意紙，需要補地價，但不等於不可取。
買村屋風險: 轉讓與補地價
買賣一手村屋時，滿意紙能否及時獲批會影響入伙日期。 如果使用建築期付款，買家通常可於關鍵日期前 3 買村屋風險 個月申請按揭。 香港樓價高企，但依然有入場費較低的物業，例如唐樓及村屋。 再加上這兩類物業也可以選擇新按揭保險，承造高成數按揭，因此是市場上亦受到追捧。
買村屋風險: 購買村屋要注意什麼?
入巿前清拆僭建 入巿前檢查物業有沒有僭建物，避免影響按揭申請，好像天台玻璃屋、圍封露台等，單位要清拆並還原方可作買賣，簽約前宜釐清清拆費用由哪一方負責。 很多時候村屋周圍的道路是由私人或官方所擁有，若是這樣，該道路的使用權就會被限制，也有可能需要繳付過路費等，十分麻煩。 買家可以要求賣家出示由政府所發出的租契或批約，以避開這方面的紛爭。 買村屋留意的其中一個事項，就是應該要先認清該村屋是屬於什麼類型的，這樣才可以避免掉入陷阱，面臨需要補地價與轉讓的問題。
再者，村花買賣或涉及套丁等敏感問題，對銀行來說亦存在風險。 唐樓一般能承造六成按揭，申請按揭保險可承造高達九成按揭。 買村屋風險2023 買村屋風險 如果樓齡屬於50年以下位於熱門地區的唐樓，批出高成數按揭機會較高，但如果唐樓質素欠佳或環境衞生質素惡劣，則會扣減按揭成數。 村屋按揭一般可造五、六成，如果使用按保計劃，最高可借貸八成半。 現在的村屋都附有平面圖，土地測量師會在估價的時候，通過平面圖來審查。 如果村屋有僭建，測量師就會估算還原的費用是多少，基本上如果數目不是太大，在批核按揭方面不會有什麼問題。
土地可能由發展商購買，再分拆成一座座出售，地權未必屬於新買家。 村屋買賣缺乏成交數據參考，銀行估價不足常發生，建議買家多找幾間銀行估價，最好先做預先批核，也可考慮使用按揭轉介服務。 村屋買賣有不少注意事項，所需承受的風險也較多，對於隱陣型買家，不妨在一手或二手市場物色盤源，即上千居搜尋心水靚盤。 買現成丁屋，另一好處是可申請村屋按揭，銀行對村屋的按揭審批標準與私樓相近，買家亦可申請按揭保險，$1,000 萬元以下樓價的按揭成數上限約 85%，較私樓的 9 成按揭上限低一些。 買村屋風險2023 一般而言，較新、管理較完善 (例如屋苑式) 的丁屋現樓項目，可取得較貼近私樓的高按揭成數。 除非你不用申請按揭並願意承擔買樓花風險，否則最好是購買現成村屋，例如已取得滿意紙及已補地價的丁屋，可從查冊看到有關的註冊摘要紀錄。
買村屋風險: 按揭計算機
根據該通告，地產代理在處理物業買賣或租賃時，應該為物業進行土地查冊，以了解是否註有拆卸或改動違建工程的命令，以及如有的話，該命令是否獲遵從。 如果命令未獲遵從，地產代理應如實告知準買家購買有關物業所涉及的風險，例如土地可能被政府收回、物業的安全問題、政府要求業主清拆違建工程及承擔清拆的開支等。 除了在地下或頂樓加蓋搭建物外，亦有加建地庫的個案。 二手買家必須了解加建地庫後，材屋已經不是原有政府核准的三層村屋規模，絕大部分情況之下村屋地牢已屬僭建工程。
