理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。 但相關個案通常會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。 於買賣雙方同意下，可於臨約的「其他條款」列明類似「這份合約是必買必賣」的條款，將臨約當作正式買賣合約，常見於金額較低的物業交易，例如車位，此類交易的訂金一般定為售價的10%。 假如雙方都有信心完成交易，任何物業均可選用此方法。
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（2）一賣一買的成交時間相隔不可太短，相隔兩星期至一個月時間，以便有充裕時間處理手續及資金，一旦賣樓過程延誤數日，也有時間補救。 【換樓懶人包】近期樓市活躍，換樓客蠢蠢欲動，究竟何時先賣後買，或先買後賣，留意的地方不少，本文分析這兩種換樓方式，再問業界人士意見。 買樓是人生大事，大拿拿花數百萬元，無非都是想買一個安樂窩。 如果不想買入問題單位煩足一世，又或是交易時遇上阻滯，最好在簽臨約前查冊物業，釐清單...
早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。 當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。 買樓收租後應怎樣填寫「物業稅」，這裡也附有連結解釋各項細節。 大部份銀行的一般做法是以 「75-人齡」 為計算標準，最高上限為30年。
先買後賣按揭: 買賣樓花
另外，申請人的住戶每月入息和總資產淨值不可超過現時上限，而且申請人及其家庭成員在香港不可擁有任何住宅物業。 最後，在配屋時，申請表上必須至少有一半成員已經在港居住滿七年，而且所有成員必須仍然在香港居住。 谷友再提出，如果其太太名下沒有任何物業，可否透過太太的名額購買，而谷友則作為擔保人申請按揭。 現時首置人士最高可做 9 成按揭，非首置人士最高可做 8 成按揭，視乎樓價與借款人的財務狀況而定，當中有可能牽涉購買按揭保險，以及支付額外保費。 如果按保被拒批，申請人可以透過銀行幫助上訴，因此選擇有專人跟進按揭申請在按保中十分重要，可以節省很多不需要浪費的時間和精力。 按揭保險本身的申請要求比較複雜，要提醒的是如果申請人之前有過破產或是一些不良記錄、或銀行質疑首金來源、或質疑申請人入息的可信性等不可預知的情況都有可能拖慢整個審批過程不獲批也是有可能。
即使只是轉按300萬，也能獲取約6萬元的現金回贈。 如果2年內退出按保，更可以取回已繳保費的15%，都有成幾千到接近2萬元保費退回。 方案 有些銀行，可以接受只以其中一人作為貸款申請人的形式考慮按揭申請，在這情況下，可以嘗試以哥哥單人申請按揭。 可是，接受這類型個案的銀行不多，而銀行亦不時調整策略，批核按揭的鬆緊程度可能會有所影響，到時是否還接受這種計算方法仍是未知數。 舊制的按揭保險，容許600萬以下物業以樓價最高八成轉按，甚至可從中套現。 在2019施政報告後，按揭保險的範圍放寛至900萬元以下物業，最高9成按揭或720萬元之較低者；1000萬元以下物業，最高8成按揭。
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但要留意，如有擔保按揭在身，再買樓需要通過壓力測試，9按要用DSR 35%/45%去計壓測，不容易過關。 例如，如果你已經有一個按揭在身，下一次申請時候的最高成數會扣減一成，即是原本可能你最多可以申請5成按揭，之後最多變成只能申請4成。 另一方面，壓力測試的供款與入息比例也會相應調低一成，例如原本的壓測前壓測後 50%/60% 會變成 40%/50%。 而在制度上，如果你先買後賣，而你的物業在一年內就會賣出，其實也是可以向稅局申請退回印花稅差價。 不過，應該要是先買後賣還是先賣後買，就要視乎你本身是否有足夠流動現金，先支付高昂印花稅再退錢，還是比較傾向先賣樓後買樓。 特別如果你並沒有其他居所可以暫住的話，在買樓賣樓之間的空窗期，當中的租金或者住酒店／AirBNB的費用也可能成為考慮因素之一。
不過，業主如未能在限期內售出舊居，就不可申請退稅。 無論是首次置業或非首次置業人士，購買物業時需要繳交從價印花稅，但稅率各有不同。 非首置人士購買任何樓價物業，需劃一繳交15%稅率。 在新按保措施下，無論是首次置業或非首次置業人士，若果物色擔保人，需要由直系親屬出任。 但若果不參與按保計劃，銀行處理擔保人會稍為寬鬆。 相反，非首置人士卻需要通過壓力測試，而且壓力測試要求較首置嚴格。
先買後賣按揭: 按揭保險費可選擇一次性支付，或每年續保支付，點揀最著數？
可以，惟借貸上限為8成，而且家人本身不能持有物業。 如家人已有物業，按保公司對於自住用途審批嚴謹，或要求申請人解釋，家人的物業為何不能用作自住，以物業需要出租為由未必獲按保公司接受。 銀行放款後，按保公司亦會定期調查，該家人是否一直在該物業居住。 除非入息過份不穩定或信貸評級太低，否則大部份客戶均可獲得6折保費優惠。 請留意，保費若分期償還，需要計算入DTI或壓力測試中。 如須借取9成按揭，佣金或其他非固定收入不能計作入息，但花紅可以，以兩年平均數計算。
比對的數目越大代表著這個城市的房價是超過人民收入所能負擔的。 每個國家情況不同，根據國際慣例，理想的比對應該在3-6倍。 最新報告顯示香港排在全世界第四，比值42.59. 由於按揭供款是長期作戰，在落實購買新盤時，除了看當時的樓價、按揭條款是否吸引外，還要考慮將來能否轉按的因素，以作出最壞的打算。 以上的資訊，希望能幫助讀者預視一些將來的狀況，好好籌劃未來。
先買後賣按揭: 申請【按揭保險】的資格
講到明樓換樓，當然是在賣出物業後再買入新物業。 站在買家的角度來看，買入物業要付的費用實際上是會比起賣家來得多。 以下例子假設樓價為$10,000,000，並以$8,000,000為按揭貸款額做範例。 額外印花稅SSD是政府近年為打壓香港樓市炒風而設立的稅項。
- 但要注意，轉名時仍要支付印花稅，需要計清計楚金額是否大過退稅的金額。
- 根據香港金融管理局的指引，自住物業按揭貸款須遵守按揭成數上限的規定。
- 在新按保措施下，無論是首次置業或非首次置業人士，若果物色擔保人，需要由直系親屬出任。
- 在簽訂正式買賣合約時，需要交付「大訂」，一般「大訂」、「細訂」加起來為10%。
- 而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。
- King：若手頭上已有兩三層樓收租，本身又已有樓在身（即買第二層樓要付DSD），則不用執着只買磚頭，反而可考慮改為投資較穩陣的債券，賺取與租樓相若的4厘年回報之餘，又可分散風險。
當大家簽正式買賣合約，付了大訂之後，悔約的代價便有所不同了。 因為正式買賣合約理論上是「必買必賣」協議，如果此時悔約，代價除了賠訂及代理傭金外，對方還有機會追討損失。 例如買家以600萬元向業主買入單位，在簽正式買賣合約後一個月悔約，但其後樓價下跌，業主重新放售後只能以550萬元成交，這50萬元的差價業主是有權向買家追討賠償。 所以如果你對該單位是志在必得，怕業主反悔，細訂不妨付多一些，業主賠訂成本增加，悔約機會便會降低。 但假如你自己對這單位有懷疑，要多些時間做查冊，但怕業主在你查冊期間將單位賣給其他人，或是你不太清楚自己能否成功借到按揭，對完成交易的信心不大，那細訂就愈少愈好，一旦撻訂自己也不用太傷。 在香港買賣物業，均需委託律師處理，因此賣樓需準備律師費，用於草擬買賣合約，樓契登記以及按揭契，費用大約是$10,000左右。
先買後賣按揭: 注意事項三：為物業進行修補
香港按揭息口一直處於低水平，再加上政府放寬高成數按揭，大大降低置業成本，不少人趁機「樓換樓」。 一般而言，樓換樓分為「先賣後買」及「先買後賣」兩種做法，兩者各有利弊。 保險金額年限由貸款銀行核定（年限均為一年），保險費用根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等而有所不同，行情費用約為一年 2,000 ～ 3,000 元。 千省萬省都不行省掉履保費，這就像是拜拜要投香油錢，讓履約專戶保護你的錢順順利利到賣方手上，而你也可以順順利利拿到房子。
對於即將進入或已進入發展商一、二按高息期的業主來說，是一個值得考慮的選項。 先買後賣按揭2023 要注意的是，新制的按揭保險範圍只適用於建期(現樓)按揭而不適用於即供(樓花)按揭。 簡單來說，樓價超越600萬元的樓花物業如想申請按揭保險，便不能選擇即供計劃而必須選擇建期計劃。 同樣情況，樓花物業樓價400至450萬想借超過360萬，或超過450萬想借超過八成的話也不能選擇即供計劃。
先買後賣按揭: 壓力測試
由於購入新物業時仍當業主的第二個物業計算，按揭成數將下降一成。 另外，雖然換樓人士有一年時間的賣樓期，但不要忘記若原有住宅物業持貨是少於36個月的話，轉售仍須繳納10%至20%的額外印花稅。 因此在簽訂臨約後至，業主必需要做足準備，例如確保自己有足夠資金，又向銀行了解過自己是否有足夠資格申請按揭，律師樓方面亦幫你查冊過，確保物業沒有問題等等。
價單列明，若果符合合約條款，該筆「暫住費」可作為日後找清樓餘額之用。 這也意味提前入住的1088天，除了差餉、地租、管理費外，實質上是零租金入住。 皆因當換樓客購入新物業時，發展商只需他們放低少量首期、以及繳交「暫住費」就可取鎖匙入住。 同時間，換樓客亦可押後新屋供樓時間，變相省卻供兩邊樓壓力。 （A）換樓人士買入新單位，即持有新居所，無需如「先賣後買」要暫時租住單位，有租金支出，可節省這筆使費。 但換樓人士卻要預備一筆錢支付首期、印花稅、裝修費等，至少數百萬元。
先買後賣按揭: 按揭工具
以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。 如手頭上有足夠的現金，可於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 先買後賣按揭2023 故此，更換自住物業，筆者建議，盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間，確保不要落錯車，反正貴買貴賣，換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。 如選擇先賣後買，即換樓人士賣掉舊有而且唯一的物業，便可重獲首置身分，便可以較優惠的第2標準稅率來計算印花稅，詳情可參閱上表。
先買後賣按揭: 兔年轉工兼買樓 打工仔「防炒車」3大貼士【星之谷專欄 – 香港01】
另一方面，買家會在成交期間辦理按揭手續，批核最快也要兩星期。 但這只屬於順利的個案，很多時大家都會有文件不齊的情況，需要補交文件。 先買後賣按揭 如果遇上像2020年爆發新冠肺炎疫情，很多銀行職員都在家工作，批核時間會更加長。
先買後賣按揭: 影響【按揭保險】的因素
假如買家本身只有該新盤住宅唯一一宗按揭，在申請車位按揭時便會扣減一成按揭成數上限，即最高只有三成。 另一方面，在車位提取了按揭後，當進行住宅轉按時，亦會在住宅按揭扣減一成按揭成數上限。 由於車位價值較低，譬如說100萬元車位，減少一成按揭也只是減少了10萬元按揭金額，影響相信不大。 假如自用住宅單位價值700萬的話，減少一成便減少了70萬元的按揭金額。 兩者的最高按揭金額分別是350萬元及30萬元，即總共只有380萬元。 新盤的價單內會詳列銀行一按加上發展商二按兩種計劃，買家可以參考有關資料計算兩者的平均按揭利率。
每日全球經濟受到不同環境因素影響，香港樓市依然穩固。 就算失業率飆升，要買樓上車的香港人依然要買樓。 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。
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對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客來說，最理想是完成出售單位的所有手續及收到尾數後，才簽臨約購入新物業。 然而，一賣一買簽臨約的日子，相隔最少一個多月，若擔心期間樓價升勢太急，不少人會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。 一賣（600萬元住宅）、一買（1000萬元住宅）的換樓計劃，即使資金充足，對於現金流方面仍要好好安排。 選擇簽署臨約的日子是勝負關鍵，將決定一旦對方撻訂時，對自身現金流的影響。 簽訂正約的日子沒有明文規定，但一般在兩星期內簽訂，能「走盞」的日子就只剩成交日。 不過，相關操作有附帶條款，例如需要用同一間律師樓處理兩宗買賣，銀行亦可能與律師樓確認賣出單位的交易狀況。
假如借款人真的無財政能力可以還按揭貸款，也不代表只可以撬埋雙手坐以待斃。 先買後賣按揭 轉按的意思就是將手頭上現有的按揭轉到其他公司繼續供款。 這樣做的最大原因在於原有公司的按揭利息太貴，而借款人因無力償還高息貸款而作出的行動。
香港樓價高企，並非人人都能一炮過full pay買樓，申請按揭貸款亦都是通常的做法。 先買後賣按揭 一般而言，私人物業的最高按揭成數為6成，如果首期不足的話，就購買按揭保險，才可以令銀行批出高成數按揭，下文會講述按揭保險的相關注意事項。 先買後賣按揭2023 聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 如以上表4所做的計算和對比，非首次置業人士需要支出15%印花稅對比首次置業的第二標準稅率，所需要支付的印花稅大幅減少，減輕買家的財務壓力。
未補地價的居屋雖然可以出售套現，但未屆滿轉讓年期限制時，只可於政府推行的「居屋第二市場」出售。 如要在限制屆滿後公開市場自由出售單位，便要先作補價，而補價一般會由買家承擔。 因此，如要換樓客要用未補地價居屋套足現金來換私樓，那便要先補地價。
