被視為1997年時將樓市推至顛峰的「灝景灣」,當年收票超過30,400張,創出歷來收票量最高新盤,認購人龍由世貿中心排至紅隧入口,其後卻因金融風暴樓價大跌,不少業主摸頂接貨收場。 這個臨海項目共由11座組成,合共有2,824個單位,分開三期發展,以L型朝兩邊地皮邊界排開,主要提供鑽石廳及方型廳兩種則。 「灝景灣」現時最新均價約16,000元左右,一個最細的兩房單位也接近900萬元,而三房單位也要1,100萬元起步。 當「薈藍」也開售後,估計短期內青衣也沒有太多私樓供應,事關政府把區內幾幅劃作GIC用地也改為公營房屋發展。 發展商開出首批連加推96個單位,縱然價格比起區內一線盤為高,但總價效應料會吸引上車客。 我們會一文剖析這個樓盤開則特色、間隔、交通及景觀等因素,並就其揀樓,以及付款辦法作建議。
我們《胡.說樓市》編輯部建議,買家可先決定景觀及方位入手,之後在該方位的單位中,挑選面數最細的單位。 因此青衣私樓供應,除了集中在佳明集團在「美景花園」細山街附近的「明翹匯」外,也只能在區內的二手市場,包括「盈翠半島」、「灝景灣」及「藍澄灣」尋找。 薈藍入夥 佳明集團在細山街的「明翹匯」於2019年11月推售,全盤共提供776個單位,為區內近20年內較大型的發展項目。 地皮前身本屬綠化地帶,加上有斜坡問題,故在2015年推出招標時曾流標收回,其後2016年15月重新招標後被佳明集團以9.388億元投得,每呎地價破底跌至1,980元。
薈藍入夥: 「青衣近曉峰園」用地
另外兩幅用地也保留在公營房屋,其中「青衣路、青鴻路」交界,位於「藍澄灣」附近的用地,則成功改劃為住宅用地作綠置居「青富苑」。 薈藍入夥 這幅地面積2.2公頃,共有兩座合共2,800單位,預計容納人口6,500人,房委會已於2019年的綠置居計劃推出。 宏安地產執行董事程德韻表示,今批入場單位為2樓A06室,實用面積181方呎,連65方呎平台,扣除最高15%優惠後,折實售價約536.8萬元。
另外,翻查樓書,薈藍所採用的冷氣機為大金,型號為「FTHM50RAV1N」,會配以一部散熱器「RHM50RAV1N」。 這類散熱器所採用的雪種為「R32」環保雪種,但其缺點卻是有低易燃性,值得準買家留意。 薈藍入夥 若根據上述的供款安排,大致可以衍生五種上會模式,我們會以全場最平的單位作計算,單位為3樓B03室,訂價457.4萬元。 「薈藍」隸屬於「66區校網」,其學校比起「屯門71區校網」也較色,並不算十分突出。
薈藍入夥: 開放式單位(252個)
根據批地條款,發展商需要重置地盤內小巴站,同時需確保發展與附近樓宇景觀和高度輪廓協調。 政府評估認為,由於地盤並非坐落於主要通風廊,發展對區內空氣流通影響相當輕微。 最後改劃後在2018年3月推出招標,終由宏安地產以8.673億元投得,地盤面積14,376呎,按最高可建樓面102,145呎計,每呎地價8,491元,成為青衣最高地價項目。 首先,若你仔細量度內櫳,你會發現四款單位的內櫳並沒有任何分別,大家的內櫳空間也完全相同。 面積較大的單位主要跟其捱近後樓梯或電梯有關,需要獨力承擔該部份牆身,並計算入實用面積。
挾入場費「四球有找」作招徠的宏安地產(1243)青衣新盤薈藍,今日加推3號價單涉32伙,全屬實用203至207方呎開放式戶,維持最高15%直減折扣,整批折實均呎22108元。 是次折實入場費最低為3樓A07室,折實價約425.3萬元,實用面積203方呎,實呎20951元。 不過,縱然交通看似四通八達,但從住的角度來看,青衣居民較倚賴的,仍是港鐵「青衣站」,但偏偏「薈藍」距離「青衣站」有一段距離,必須接駁小巴或巴士才能到達。 薈藍入夥 「薈藍」以南的「長宏巴士總站」設有四條接駁巴士線、以及兩條專線小巴,可以前往青衣站、荃灣等地方。
薈藍入夥: 薈藍再加推32伙 開放戶折實入場費425萬起
陳海潮指出,6月差估署樓價指數,主要反映5月中至6月上旬市況,當時美國大幅加息四分三厘,亦碰上疫情略有反彈,導致市場表現審慎,買家入市步伐減慢下,二手業主需擴大議價空間及減價,導致樓價跌幅加大。 近期所見,整體形勢無大改變,新盤以貼市價、甚至低於市價推出首批單位搶灘,對二手市場持續構成壓力。 此外,市場預期美國仍將以較急步伐調升息口,進一步令二手市場交投出現拉鋸轉淡局面,對量價均帶來壓力,預料下次公布的7月樓價指數,有機會再跌1%左右。 選擇「即供」付款辦法可獲取最高折扣額15%,在簽署臨約先繳付5%的訂金後,準買家需要在60天內多繳付5%訂金,而餘額90%則在簽臨約後的120天找清,相當於有四個月時間找尋銀行上會。 由於樓盤樓花期有17個月,未能壓縮至少於一年樓花期上會,故即使樓價為600萬元以下,但也未能夠透過舊按保上會,必須自己籌集四成首期上會(簽臨約後繳10%、成交時多繳30%),而餘額60%向銀行承造按揭。
- 不過,若選擇「建築期付款」的買家也可以選擇提前成交,以獲取2.5%的現金回贈,但當然若需要選擇新按保上會的買家,則未必可取盡現金回贈;但若願意支付多一點首期至兩成,則600萬元以下的單位可以透過舊按保上會,也有可能同時能取得到2.5%的現金回贈。
- 雖然可以享有南向優勢,但無論低、中、高層都正望公屋景,而且低層對正巴士及小巴總站,或會有車聲困擾。
- 會所以三大特色主題區分隔,並設有200米長泳池,位置上偏離「青衣站」,故樓價也一直落後,平均呎價約13,000元左右。
- 挾入場費「四球有找」作招徠的宏安地產(1243)青衣新盤薈藍,今日加推3號價單涉32伙,全屬實用203至207方呎開放式戶,維持最高15%直減折扣,整批折實均呎22108元。
- 其中最早建成的為「青衣南橋」,建於1974年,把青衣與葵涌道路連接起來。
- 另外兩幅用地也保留在公營房屋,其中「青衣路、青鴻路」交界,位於「藍澄灣」附近的用地,則成功改劃為住宅用地作綠置居「青富苑」。
- 繼佳明「明翹匯」後,青衣將推出的新盤由宏安地產發展,位於寮肚路9號的「薈藍」(The Met Azure),全盤只得一座合共320個單位。
- 因此,若本身對高成數按揭有需求的買家,則必須選擇「建築期付款」,在入伙時再透過借取新按保上會,變相買家可確保能支付10%首期入市。
若選擇「建築期付款」,準買家在售樓處簽署臨約時,需要先支付5%訂金,並在180天後多繳付5%訂金,而餘額90%可在入伙時找清,當然其折扣會比起「即供」為少,只有12%。 薈藍只得兩柱為一房單位,分別設於兩邊走廊盡頭的A01室(257呎)及A17室(256呎),各有其優劣。 兩者內櫳的空間並沒有分別,若價格相同的話,而又注重是否抵買的準買家,應該要揀細不揀大;但「A07室」方位上向東,會較捱近日後重置的小巴站,其中低層2、3-6樓的睡房一側窗戶需作固定窗戶,僅在維修時開啟;而「A01」室則較捱近垃圾房,故需自行取捨。 薈藍入夥2023 青衣第二條「青衣南橋」則在1999年落成,變相也加強青衣跟九龍道路網的聯繫。 加上當時島上增設「環島道路」,加上多項連接全港重要道路完工,如「汀九橋」、「青沙公路」及「昂船洲大橋」,令青衣成一個重要輸紐。
薈藍入夥: 青衣薈藍一手新盤
原業主2019年4月512.7萬元買入,帳面蝕約57.7萬元或11%,若連使費計,料蝕近80萬元或約15.5% 。 另外,位於中層S室,實用面積348方呎,1房間隔,以475萬元售出,呎價約13649元。 原業主2019年4月以528.3萬元一手購入,帳面蝕約53.3萬元或10%,若連使費計,料蝕約75.9萬元或約14.4%。 其中1B座的中層D室,實用面積404方呎,2房間隔,以582萬元售出,實呎14405元。 原業主2018年6月680.5萬元一手購入,持貨約4年帳面蝕約98.2萬元或14%,若連使費計,料蝕逾130萬元或19.3%。 區內代理又指,屯門本月暫錄約69宗二手成交,至少5宗為二手蝕讓。
由長實及和黃發展「藍澄灣」,前身為油庫工業用地,其後把該地皮規劃改為「商業、酒店及零售用途」,希望為後方住宅帶來屏封作用,以阻擋由九號貨櫃碼頭帶來的污染。 項目「藍澄灣」原作服務式住宅,只作短期住宿用途,但因地契沒有規定可拆售,故發展商在2003年時出售。 會所以三大特色主題區分隔,並設有200米長泳池,位置上偏離「青衣站」,故樓價也一直落後,平均呎價約13,000元左右。 若數到青衣的最大型指標屋苑也肯定非「盈翠半島」莫屬,但其戶型則比起「薈藍」大一截。 屋苑主打兩房單位,佔總供應量的40%,面積由 呎;而三房則可分為 呎的「三房一套」以及752-1,058呎的「三房一套連工人房」間隔。 以2021年5月份的成交紀錄反大,屋苑平均呎價逾17,000元呎,一個兩房單位入場價910萬元,而三房則1,180萬元。
薈藍入夥: 薈藍 按揭計算
薈藍的戶型傾向簡單,撇除特色單位(2樓及20樓),開放式單位共有252個單位,分布於全盤的十八柱,面積分四類203呎、207呎、208呎及215呎。 單位直入已經見到整個客飯廳主體面積,若扣除捱近露台的開放式廚房、以及洗手間跟大門形成的小凹位,其面積約有116呎,空間也算是頗方正。 加上這個樓盤以高樓底取勝,容許買家向高空發展,變相可多間一層閣樓使用。 美國加息在即,二手市場觀望氣氛濃厚,加上新地(0016)屯門NOVO LAND低價開售,令區內有半新盤連錄二手蝕讓個案。 市場消息指,屯門單幢盤弦海,本月份錄得至少3宗二手轉讓,其中兩宗為帳面貶值個案,包括中層S室,實用面積348方呎,1房間隔,以455萬元售出,實呎約13074元。
2002年12月,長約2.2公里的「青衣北岸公路」也正式開通,成功把現有「青荃橋」西連「青嶼幹線」,成為連接大嶼山跟港九其他地區的重要路線。 佔地1067公頃的青衣小島,可說是連接荃灣、葵涌、大嶼山等地的一個重要樞紐。 其中最早建成的為「青衣南橋」,建於1974年,把青衣與葵涌道路連接起來。 1987年「青荃橋」落成也成為該島跟葵涌連接的另一個主要幹道。 其後配合1998年機場搬遷,「青嶼幹線」、「青衣西北交匯處」、「長青公路」、「長青隧道」及「長青橋」在1997年落成,就成為青衣連接北大嶼山、荃灣及葵涌的連接道路。
薈藍入夥: 薈藍 住宅 最新租屋樓盤搜尋結果
其中九巴「248M」約十二分鐘便能轉乘至「青衣站」,每程收費約4.2元。 島上居民反映,樓盤位於半山之上,很多時需要兜勻青衣才到尾站,歸家時間需時。 若你注重方位、或者希望透光度較充足,開放式單位最大的「B07室」、「B01室」均屬於南向,但景觀較輸蝕。 薈藍入夥 但最大特色是這兩柱單位,均附設全玻璃轉角窗,但當然也有缺點,就是低單位需進行噪音緩解措施,故有得也有失,需自行衡量。 宏安地產營業及市務經理陳永盟指,項目亦公布車位價單第1號,提供15個私家車位及4個電單車車位,入場費分別180萬元起及25萬元起。 另外值得一提,開放式戶型的單位,其冷氣機散熱器全數置於露台頂部,日後維修會有一點麻煩。
其中屋苑最鄰近的「聖公會長亨邨何澤芸小學」在2021年度暫定統一派位學額為66個。
薈藍入夥: 按揭計算機
樓盤以南一路隔就是公共交通交匯處,有巴士站與小巴站,再前方就是「長宏邨」。 「薈藍」正望的「長宏邨」的「宏文樓」及「宏毅樓」,分別樓高24層及25層高。 雖然可以享有南向優勢,但無論低、中、高層都正望公屋景,而且低層對正巴士及小巴總站,或會有車聲困擾。 「薈藍」的「B」室單位均屬於這類,受影響單位包括「B1-B7室」。 薈藍入夥 但根據樓書,由於日後小巴站會重置至捱近A17室的位置,故小巴站的影響並不算很大,但景觀則會繼續望公屋景為主。
而發展商在2019年開售首批單位,首批375個單位,折算均價14,813元,一房單位最平入場價432萬元。 繼佳明「明翹匯」後,青衣將推出的新盤由宏安地產發展,位於寮肚路9號的「薈藍」(The Met Azure),全盤只得一座合共320個單位。 這個樓盤主打開放式與一房,最大賣點是藍巴勒海峽景觀,我們會一文剖析這個樓盤開則特色、間隔、開價、交通及景觀等因素。 對差餉物業估價署6月私宅售價指數下挫,並連跌2個月,利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,受息口趨升困擾,加上疫情反覆,及一手新盤低價搶灘,二手市場量價備受衝擊,全年樓價走勢還看中港通關進度。 差估署今日公布的最新數據顯示,6月私宅售價指數報380.5點,較5月的384.9點再跌1.14%,連跌2個月,而今年上半年則累跌3.40%,比去年9月歷史高位398.1點更累跌4.42%。
薈藍入夥: 項目背景及特色
不過,若選擇「建築期付款」的買家也可以選擇提前成交,以獲取2.5%的現金回贈,但當然若需要選擇新按保上會的買家,則未必可取盡現金回贈;但若願意支付多一點首期至兩成,則600萬元以下的單位可以透過舊按保上會,也有可能同時能取得到2.5%的現金回贈。 薈藍在開售前暫時開出兩張價單,首批連加推共96個單位,若扣除最高15%的即供折扣後,平均呎價為20,879元,比起青衣一線屋苑「盈翠半島」及「灝景灣」高約15%。 只因銀碼較相宜,首批開出的單位全部低於600萬以下,才出現價格相宜的感覺。 今次發展商的付款辦法也相當簡單,只有「即供」及「建築期付款」兩款辦法。 宏安地產(01243)旗下青衣薈藍最新公布第8號價單,提供34伙特色戶,包括15個連平台戶及19個連天台戶,並於周六(7日)以先到先得的形式出售。 因此,若本身對高成數按揭有需求的買家,則必須選擇「建築期付款」,在入伙時再透過借取新按保上會,變相買家可確保能支付10%首期入市。