這裡也希望藉此機會，請他來為我們的聽眾朋友做一些驗樓方面的專業知識的分享。 很多業主驗窗，只着眼於玻璃有沒有被刮花，詹Sir最關注卻是窗戶安裝是否穩固，確保遇上超級颱風也可安然渡過。 他笑稱要用「照妖鏡」，用一把簡單的鏡子，照一照窗鉸底部，看看3粒螺絲是否齊全，他說有些鑲了5粒螺絲便更穩陣。 資深驗樓師詹濟南教路，原來窗戶和牆身均是漏水源頭，對症下藥才可根治問題，詹Sir傳授10大驗樓招式，做好檢查無懼風繼續吹。
不少單位都有落地或特大窗戶，玻璃需要承受風力，所以詹Sir特別留意玻璃有沒有崩、有沒有焊屎，即製作時留有雜質，變成一個黑點在玻璃內，打風時會容易爆玻璃，被太陽曬也有機會爆裂。 按樓書量度，大堂面積近40呎大，身價高達228萬元，等於半層嘉湖山莊單位的價值。 單位四房雙套設計，每間房也裝上了這類隔音屏，卻會佔去室內一定空間，以單位購入呎價計，隔音屏總值254萬元，相當於樓價近3%。
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早前前往加拿大多倫多驗樓的詹Sir指，香港移民當地及置業，最大的不同是加拿大的物業很注重保溫。 由於當地冬天下雪，十分寒冷，物業可以保溫才是重中之重，外牆已有包層(cladding wall)，例如木板、石膏板，不用上批盪，即使牆身有瓦片都是黏貼在石膏板上。 他解釋，香港單位呎數普遍不大，加上單位外走廊燈光光線充足，「走廊啲燈咁光，一定唔會撞崩你個鼻，做個sensor（感應器）出嚟，其實無咁嘅需要。」他認為感應式電燈屬噱頭。 是次單位的其中一個「亮點」，為大門玄關設置了可切換模式的感應燈，業主毋須摸黑找電掣開燈。 詹sir驗樓收費2023 此設計在港並不常見，但詹Sir認為感應式電燈的實際作用不大。
詹Sir表示，單層玻璃窗已可阻隔25分貝噪音，因此若單位向街位置只有60至70分貝的噪音，根本無必裝上雙層玻璃的，但如果有隔熱才需要用上雙層玻璃。 驗樓能夠協助你了解你所購買的樓宇所存在問題，不過要清楚確定樓宇有沒有問題和問題所在，往往並不是自行參考網上的「驗樓DIY」就能解決。 驗樓講求專業知識、驗樓程序和各種驗樓工具，而且專業的驗樓師能夠為你根據驗樓標準就每一個細節都進行完善的檢查，大至天花小至門柄，都能為你一一發掘問題所在。
詹sir驗樓收費: 【千望驗樓】200呎納米開放式開箱! 發展商曾複檢單位!? (附影片)
一層兩伙設計的海璇，一出電梯踏入的大堂就是自己的單位，只因一手條例無對圍封牆有清晰定義，發展商可算入實用面積售予業主，只由昔日純粹外接一個大堂，今日卻愈搞愈豪。 逾1500呎的單位，巨無霸客飯廳甚具氣勢，兩端設有工作平台及露台，從露台外望是無敵大海景，側望九龍灣郵輪碼頭，只是前方的東區走廊有車聲噪音問題，所以要裝上隔音屏來擋噪音。 綜合整體驗收過程，主要發現的都是輕微問題，如部份牆身油漆及天花有污漬及不平滑、窗框及欄杆有崩花及污漬、浴室窗邊外牆磚有空鼓，屋內部分磚有崩花、廚房部份櫃板也有崩花及污漬、櫃台面唧膠有孔等。 詹sir驗樓收費 最容易漏水的地方是地牢，因為低於地面，挖出來的空間，由於四面都是牆壁，如果下雨的話，雨水透過泥土滲入四面牆壁，就會出現滲水，牆身會出現泥土色的水漬。 談交樓質素之前，詹sir先點評設計，「你畀得兩個，不如就唔好畀啦。」詹sir指的是調味料掛架。
在香港驗樓驗到街知巷聞的詹 Sir 接受專訪，分享自1996年12月從美國回流香港後的樓市見聞。 詹sir驗樓收費 當年他為了買樓，朝九晚五返正職，晚上六至十以及周末另接兩份兼職，短短8個月內儲到20萬元首期，1997年6月購得將軍澳叠翠軒單位。 直入主人套房，右手邊設有一個衣帽間，衣帽間內附有一個貌似夾萬的小箱子，樓下有鎖匙可把它關上，但實情又是什麼東西呢？ 「豪宅有豪宅的特別之處，提供一個放置護膚品及化粧品的雪櫃，當然矜貴的東西是要收藏起來，亦擔心工人姐姐會取出來使用，所以有鎖匙作開關。自己的女兒也不能使用了。」詹SIR說。 走入廚房，廚櫃面放置了一個二個橙色禮物盒，細看之下都是歐洲名牌，旁邊擺放的這個貌似首飾盒，打開一看，原來是用來放置鎖匙及冷氣機遙控器。 詹sir分析，主要是由於疫情關係，或多了工人來煥然懿居開工，負責執修，加上執修時間充裕，有助提升質素。
詹sir驗樓收費: 地牢最易漏水 留意牆身顏色
但是加拿大間隔用的石膏板不可以負重做吊櫃，相比香港的結構石屎牆、石屎磚牆以及石膏磚，可以向上無限延伸做吊櫃、組合櫃等，詹Sir笑指，「香港啲樓豆腐潤咁細，先要用盡每一寸空間，加拿大大把地方做儲物」。 近年不少香港人移民，驗樓師詹濟南(詹Sir)近期亦獲邀到海外驗樓，開拓加拿大、英國等市場。 談到海外與香港的物業驗樓時注意事項的分別，詹Sir指，美加與香港在保暖、防火、防水等方面均大不同。
單位四房雙套，其中三間房置於走廊一邊，全數開則都做到廳房同向。 設於盡頭的主人房，主體面積超過150呎，內裡還設有衣帽間及套廁。 套廁設計甚具氣質氣派，用上大量玻璃鏡櫃，只是打開鏡櫃卻有一個有趣發現。 「主人厠內鏡櫃內設有熱水器溫度調校器，但安裝問題頂著玻璃層架，之前我相信他們離了一個位置放置，但碰巧裝高了一點，結果玻璃被頂著。」詹SIR說。 記者與資深驗樓師詹濟南（詹Sir）及其徒弟陳智康（康Sir）驗收一個面積約700呎的三房單位。 詹sir大讚單位質素好好，最後更獲94分高分，雖然需要修繕的地方不多，不過詹Sir對單位內的個別設計也有微言。
詹sir驗樓收費: 專業驗樓師詹Sir分享2021年驗樓5大奇遇 廚房鋅盆得一隻手掌咁大！
由於新盤愈來愈多採用開放式廚房，但工作枱面或收納空間不足，故一般會在煮食爐旁的牆身設置調味料掛架，一來「就手」、二來「慳位」，但此室的調味料掛架只有兩個成年人手掌大小的容器。 現在很多新樓都設有環保露台，詹Sir提醒要檢查欄杆是否穩固，又施展「如來神掌」，大力拍打露台玻璃，看看會否容易鬆脫。 詹sir驗樓收費2023 詹Sir年輕時家住唐樓，被窗戶漏水問題困擾20年，因此對漏水問題最重視。
香港專業驗樓學會舉行頒獎禮,除頒發多個獎項認可不同樓盤的傑出表現，香港專業驗樓學會會長、工程監督詹濟南亦於會上分享2021年內驗樓時所遇見的驗樓「奇聞」。 詹sir驗樓收費 近兩年香港樓價隨疫情和移民潮終於略有回調，詹sir近期亦獲邀到海外驗樓，開拓加拿大、英國、澳洲、紐西蘭的市場。 對於香港樓市前景，詹sir認為失去大升的土壤，因新一代買樓意欲低、利率不斷上升。
詹sir驗樓收費: 是否與政府的強制驗樓計劃有關？
最後就是寬度約一隻張開手掌的迷你洗手盆，稱該設計充滿「香港特色」。 1988年香港理工學院﹙現稱理工大學﹚土木工程系畢業後，詹Sir當上建築項目工程監督，負責監察建築或大型裝修工程的進度和水準。 1993年移民美國，但1997年又回流，曾任港鐵等大機構顧問，前途看似一片穩定，豈料1998年買了叠翠軒，又逃不過金融風暴下的裁員潮，兩年內被遣散3次。
詹Sir憶述，早年香港樓盤時有「發水樓」、「短樁樓」等醜聞，發展商交樓質素參差。 2004年他驗收某個小型發展商的新樓單位，發現浴缸水龍頭、半個廚櫃未安裝，全部去水位都是塞的，單位驗樓零分，根本不適合收樓。 想測試有沒有「空心磚」（又稱「空鼓瓷磚」），詹Sir同樣使用驗樓棒敲打，空心磚會發出清脆的「的、的」聲。 敲打牆身找出「空鼓」位置，新舊樓皆需要，但驗收舊樓要多做一步，留意牆身裂紋位置和形狀，判斷有沒有脫落危險。 不過牆身若不是空鼓而是凸起，詹Sir說或許只是批盪不平，允許有3毫米的落差。
詹sir驗樓收費: 裝修設計
少年時，父母任職小販，家住大坑馬山木屋區附近的唐樓分租房，一個只有400呎的單位住上13人。 中學時就讀夜校，為了幫補學費及家計，16歲便在地盤工作，由中學直到大專，10年間的地盤生涯，讓他打下起樓的技術，不論是水泥、石材、墨斗、裝嵌等，都一清二楚。 詹sir稱屋苑於行內屬「名牌」，交樓有一定水準；加上市建局已委託第三方，額外多做一次驗樓後，才交付買家，令單位質素較有保證。
驗樓師詹濟南覺得，與其使200多萬才能阻隔10分貝聲音，倒不如用厚一點的窗簾布已有相當功能，始終隔音屏本身玻璃設計也阻礙了窗外景觀，特別是睡房的隔音屏。 至於交樓質素方面問題不算多，主要是廳區窗邊上、下外牆磚有空鼓，建議重做；趟門內框左邊錯孔未補，需要修補；部份廚櫃內門、內板有崩花及污跡，要修補及清潔等。 詹sir驗樓收費 就上述驗樓結果，發展商佳明集團回應指，已收到業主遞交的執修清單，並即時安排承建商跟進，待執修工作完成後，會盡快安排業主到場驗收。 佳明集團（1271）旗下青衣細山路明翹匯，延後約三個月至近日交樓，記者與資深驗樓師詹濟南（詹Sir）驗收一個面積約313平方呎的一房單位。 詹Sir指，單位整體需要修繕的地方不多，但窗邊外牆磚出現空鼓、部分櫃門安裝不當造成刮框，均令相關分項「捧蛋」，單位最後獲73分。 居屋瓷磚用料方面，詹Sir指出「肯定是平價料」，然而「空心磚」情況比以往少。
詹sir驗樓收費: 驗樓｜明翹匯73分 詹Sir批廚房唔好用 「設計嗰個都未煮過飯」
他建議準業主收樓後，裝修工程要集中造好單位間隔，以及鋪設地台就很足夠；反而瓷磚不太需要拆毀再造，可以慳得就慳。 都市脈搏十分榮幸邀請到香港專業驗樓學會的會長詹濟南先生(人稱「詹sir」)做客節目,在建築業界擁有超過25年經驗。 詹濟南先生編寫了多部驗樓的書籍,包括《新樓驗樓》及《監督與驗收》等。
開放式廚房工作枱面空間很有限，然而，微波爐下方與廚房工作枱面之間只有約40厘米的高度，難以擺放電飯煲或水煲等電器，即使可放入，水蒸氣直接升至微波爐底，或會影響耐用性。 詹sir驗樓收費2023 詹sir預計，該空間最終或只能用作擺放碗碟或調味等雜物，空間未能盡用。 詹Sir去年月11月到天水圍屏欣苑驗樓，他指出，居屋交樓時是「清水樓」，其中地面不鋪地板，沒有裝修；牆身只髹了油漆，廁所和廚房只鋪上「平價」瓷磚。
詹sir驗樓收費: 漏水
先說廚房部分 ，詹Sir直言，「你一留指甲，就會好討厭這個暗揪。」廚房的櫃門「暗揪」設計太淺，對留長指甲的人士「不太友善」。 同時，廚房設有嵌入式洗衣乾衣機，機身與櫃門之間又有一粒磁石，令兩者之間的阻力更大，變相要用多點力才可以打開櫃門，詹sir笑言要用「少林大力金剛指」才開到。 跟其他房委會居屋比較，詹sir稱居屋一般以清水樓模式交樓，沒鋪地磚，僅牆身髹過油漆，部分外牆瓷磚也相對簡陋。 居屋業主入伙後，一般也要花費數十萬元裝修；近日他驗收一個沙田區居屋屋苑，手工只值50至60分，而煥然懿居卻是80分以上起跳。 詹sir稱，單位在鋪磚、油漆、窗戶和整潔有失分位，但未見有空鼓、空心磚、去水不順、漏水滲水等問題，其餘工種均取滿分，最終單位獲評96分，屬於罕見高分；也是詹sir驗過同屋苑約6個單位之中，最高分的一個。 同樣地如果在冬天，冷空氣亦難以進入屋內，可以保持溫暖，當然安裝boiler(鍋爐)令室內恆溫，在當地亦是十分普遍。
但是若屋頂的邊皮，出現擘口(即小裂縫)，即是防水老化，需要維修。 一手私樓方面，詹Sir稱去年各發展商項目當中，以油漆及石材工序做得最好，認為建造業水平有提升。 詹sir驗樓收費2023 然而開放式單位的浴室依然有問題，例如是廁紙架跟坐廁貼得太近，令用家不能如常坐在坐廁上如廁；另外又有花灑「失控」，水花或會四濺，濺到廁所四周。 詹濟南表示，窗口高度需符合法例要求，而法例規定由地下1.1米需有固定圍欄，但這個位並沒有，日後強制驗窗時未必會過關，建議若業主裝修時換窗，要問師傅取回裝窗紙。 其中曾遇上「你摸我唔到水匣」，單位控制廁所水的水匣設於冷氣機平台的上方，一個難以觸碰的位置。
詹sir驗樓收費: 廚房配備左手「專用」微波爐
加上政府力推大灣區，若實現一小時生活圈，部份人或選擇住大灣區，到香港工作。 【Yahoo 新聞・回歸 25 系列報道】1997 年，詹濟南（詹Sir）為了「上車」一人打三份工，在香港回歸前一個月成功置業，豈料亞洲金融風暴旋即爆發，慘變「負資產」。 捱過「八萬五」﹑沙士等浩劫後，他與廣大業主守得雲開，樓市一飛沖天。 他以物理公式解說，一個小小的崩痕在承受風力時，也可以帶來很大的「彎矩」（Bending moment），因此玻璃有崩一定要更換。 這些崩痕可用肉眼檢查，但最好避免下雨天檢查，因玻璃沾上水點，有機會走漏眼；也不要對正太陽時檢查，玻璃反光時也很容易走雞。
- 露台邊設有鋁質冚板，細看之下有一點鏽漬，詹SIR相信，是受清潔工人使用清潔劑所影響，建議日後業主在清洗時，每次使用清潔劑後也立刻用清水沖一沖，鋁冚會更加耐用。
- 詹sir經驗豐富，經常為知名媒體拍攝驗樓技巧，檢驗新樓質素以助買家多了解相關的知識。
- 他解釋，香港單位呎數普遍不大，加上單位外走廊燈光光線充足，「走廊啲燈咁光，一定唔會撞崩你個鼻，做個sensor（感應器）出嚟，其實無咁嘅需要。」他認為感應式電燈屬噱頭。
- 加拿大房屋密度不及香港高，發生火警未必會波及鄰舍，即使是高樓大廈亦不及香港樓層樓多。
- 除了套房發現的裂紋外，基本上全屋發現的均屬小問題，發展商交出了豪宅質素，並取得92分的A級級別。
- 驗樓師詹濟南覺得，與其使200多萬才能阻隔10分貝聲音，倒不如用厚一點的窗簾布已有相當功能，始終隔音屏本身玻璃設計也阻礙了窗外景觀，特別是睡房的隔音屏。
詹濟南先生編寫了超過10本關於驗樓的書籍, 包括《新樓驗樓》及《監督與驗收》等，過往為業主驗收單位時都以相關標準作為檢查依據, 並得到多方人士接納。 詹sir經驗豐富，經常為知名媒體拍攝驗樓技巧，檢驗新樓質素以助買家多了解相關的知識。 詹Sir說，腳線磚向來空心居多，因為腳線位最污糟不工整，「瓷磚痴落去時已污糟」，若空心的範圍大，就需要更換。 一些露台安裝的地磚亦會出現這個問題，若腳線地磚縫隙手工不佳，可以插到手指進去，長遠也有剝落危險，詹Sir遇過最離譜的單位，單用手便可以「大力金剛指」搣地磚出來。
詹sir驗樓收費: 露台鋁冚有鏽漬
當驗樓完成後，驗樓公司或驗樓師會為你提供完整的驗樓報告（經政府認可人士核實後據法律效力），你可憑報告去處理相關問題。 而為確保驗樓師已為你全面檢驗樓宇，你可參考驗樓清單以作檢查。 詹sir驗樓收費2023 遇上「化粧樓」肉眼難測，要知亮麗光鮮的牆身是否敗絮其中，詹Sir最愛用金屬棒以陰力敲打牆身，檢查批盪有沒有「空鼓」的情況，若批盪時牆身有灰塵，灰水與牆身便會黏合不佳，導致「空鼓」出現。 至於露台，面積也比起一般中小型單位大，足足有53呎，可近距離觀望維港海景。 露台邊設有鋁質冚板，細看之下有一點鏽漬，詹SIR相信，是受清潔工人使用清潔劑所影響，建議日後業主在清洗時，每次使用清潔劑後也立刻用清水沖一沖，鋁冚會更加耐用。
當被問及會否移民，詹Sir笑言，外國有一個很好的居住環境，但退休後只想留在香港，早年曾在美國新澤西州居住過一段日子，他表示，當地冬天天氣很冷，日子比較沉悶，「無乜嘢做」。 在香港「起碼落街可以食到魚蛋粉，喺茶餐廳搵人吹水，日子易過啲，就算買日用品都不用一箱箱入貨，搬餐死。」他指寧願享受移居生活，在東南亞國家旅居更為寫意。 除了要檢查窗鎖是否穩陣外，更重要是要檢查窗頂及底部是否有齊各三粒螺絲。
此外，發展商交樓標準配備多項電器，但個別電器的擺位令詹sir摸不着頭腦。 詹Sir指，此微波爐嵌於廚櫃下面的「死角位」，微波爐正向工作枱面，旁邊為嵌入式雪櫃，取物時需要打側身（見下圖）。 「講真你拎碟野出嚟，你只可以係左拗（左撇子）。」經記者實測，如要雙手取出微波爐內的東西相當「唔就手」。 然而他大讚，居屋窗戶「做得好靚」，窗戶玻璃位除了一般刮花，基本上沒甚麼花痕，窗戶很少漏水、窗骹開關位做得很貼。 他們擁有豐富的驗樓經驗，不論你想檢驗新樓還是二手樓，平台上的驗樓師都能滿足您的需求。 他們不但有專業知識、豐富經驗，而且態度真誠，你絕對可以安心聘用。
詹sir驗樓收費: 是否與政府的強制驗樓計劃有關？
記得如此清楚，除了因為是人生第一個盤，還因為當日是他兒子的出世日子。 「早上陪太太入東區醫院產房，之後立刻到青衣驗樓、打報告、送報告，晚上再探老婆。」詹Sir指當日花了逾2小時驗樓，完成報告後，業主覺得好才付錢，首宗生意承惠1,000元。 詹sir解釋，現在大多數的廁所地板都會設計成水平，是因為想避免使用者直接倒水落地，對地板造成Water Damage（水損害）」。 同時，在設計上亦會用Easy Clean物料，方便進行清潔。 他稱單位造工「相當唔錯」，問題只限於「崩花爛裂」，跟其他已驗收單位一樣，不用「大執」，搬入傢俬可即住，毋須額外裝修。
一屋巨型客飯廳，流露出二手樓高實用的好處，前方大半截玻璃窗，是業主裝修時特意叫師傳更換的。 玻璃窗覆蓋面由天花，差不多落到滕蓋範圍，大增透光度，但也正是高危位之一。 搵工艱難，於是在2000年自立門戶幫人驗樓，派傳單、落廣告、在討論區留言吸客。 擁有兩個物業的詹Sir，大半生與「磚頭」結緣，成功沒有「父幹」。
