在二手市場，則最好找在銀行的「On list」（指定名單）中的律師行，因為銀行只接受一些評級良好的律師行加入該名單。 買樓不經代理2023 如果你採用的律師行，並不在銀行的指定名單中，買家可能需要委託兩名律師，分別處理「樓契」及「按揭契」，變相則會衍生兩筆律師費，一概也要由買方支付。 事實上，現時亦有一些物業交易在特別情況下會使用銀行本票，而非經律師行戶口支付物業按揭貸款和其他相關款項。 表格4及表格6則是俗稱的睇樓紙，表格上同樣會詳細列明地產代理的關係及責任，還有委託代理的限期，佣金數目和支付條款等，於睇樓紙上亦會寫明每一個曾看過的單位地址，客戶均需簽署作實。
因為事主是在2015年時破產，至今已有超過五年時間，正常情況下，銀行應該會批按揭；但因為物業在2021年7月也涉及「nil consideration」，代理卻沒有披露。 不過簽約時，代理在臨約加了一項備註，要求賣方必須提供所有證明業權的相關文件，以確保物業是以免除所有產權負擔出售給買方，並表示這條條款是用來保障陳小姐，這條款也是受法律約束的。 為促成交易，代理少收了收部份佣金，最終買賣雙方同意以773萬元成交，並即場簽署臨約；簽約前代理展示查冊文件，當時業主要趕飛機，代理表示已看過查冊文件，所以會把重點告訴她。
買樓不經代理: 業主/買家搵代理要簽的文件
當日陳小姐原本只打算向三至四間銀行申請按揭，最終一共申請了八間，即使有律師信說明個案、亦有銀行出信證明他們財力沒問題；但花旗、中銀相繼拒批按揭，部份銀行更沒有回覆。 首次置業的陳小姐(假名)跟外籍男朋友，在今年八月中，透過美聯物業旗下的地產代理參觀東涌一個屋苑，覺得單位各方面質素符合自己條件，便向代理表示有興趣買入。 銀行估價770萬，跟業主開價778萬元有距離，代理建議跟業主面對面議價。
- 謝偉俊認為，坊間可能會認為律師的公信力降低，但畢竟買賣物業的過程仍然需要律師幫助應對，因而對律師的整體業務來說影響可能有限。
- 如果樓盤搶手，有準買家會增加細訂金額，以表誠意；另一邊廂，如期間遇上樓市波動，準買家亦有可能選擇撻訂離場。
- 如一切妥當無誤，買家可以在成交日當天入屋，預備裝修事宜。
- 銀行按揭部對送契樓一般都存在戒心，特別是業權人本身破產，他在五年內簽定的「無償契約」有可能會作廢，背後理據就是擔心破產者預先作出轉讓，來避免以賣樓來還債，故此銀行基於風險考慮多數不會為這類物業提供按揭。
- 背後理據是，提出如此意見的人，在行內具有一定相關經驗知道是真與假，故即使這只是「意見」也可被視作「事實」。
置業時，買家面對沉重負擔，或有需要借錢裝修，可能會考慮市場上的私人貸款。 但緊記在申請按揭過程中，不可申請私人貸款，以免影響按揭審批。 各項手續的先後次序，或視乎個別買賣個案而異，地產代理、銀行及律師行應要為您安排好。 但為防他們做漏任何步驟，您亦應確保自己有完成以下手續。
買樓不經代理: 我們的營運模式
商業地比住宅地平，如用住宅價買商業地，便可能「蝕底」。 買樓不經代理 資訊靈只提供住宅資訊，因此如果單位在資訊靈沒有資料，很大機會土地用途是非住宅。 Junto從促成一手新盤買賣當中盈利，我們的收入100%來自發展商，不會以客户的個人資料圖利。
事後陳小姐從律師及銀行職員口中得知，這點已有可能影響銀行按揭申請，而結果當陳小姐申請按揭，果然連接出現問題。 根據 「地產代理監管局」在2013年發出的「執業通告」，有清楚要求當「無償轉讓契」的日期與土地查冊日期相距少於五年，地產代理必須告訴客戶相關資訊，並提醒客戶對按揭貸款的風險，及建議簽約前尋求法律意見。 至於土地用途，買家需要確定物業的用途是住宅，尢其是一些舊樓的低層單位，用途未必是住宅，可以是商業，雖然單位一直都是住人。
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你可在正式合約裡加入特別條款，而這些特別條款不得跟臨時買賣合約有所抵觸。 家居保險保障單位內的財物損失，以及於住戶因疏忽而造成第三者人財傷亡時提供保障。 如果單位用來放租，您更可升級買業主版本的家居保險，保障因租戶造成的損失。 普遍而言，承造按揭時，銀行已要求您出示單位的火險證明，如果單位太舊，火險已經過期，銀行就會要求您另外購買，甚至趁機向您推銷火險服務和提供優惠。
所謂跳Bar，是指分佣比率會隨著所得生意額而提升。 每間公司會有一個分拆佣金表，為不同的生意額設定分拆比率。 事不宜遲，等千居為你講解地產經紀的佣金制度及計算方法。 買樓不經代理2023 對於買家，想知如何傾佣金或解決佣金爭議，可在下文找答案。 若要計算整個抽樓程序你所需支付的唯一費用，就是你們開每張本票需要支付給銀行HK$25-50的手續費。 買樓不經代理 Junto以協助客人選購最切合你個人需要及預算的上車盤而盈利。
買樓不經代理: 土地查冊
大維修資料可以從法團取得，也可到屋宇署網頁查閱該大廈有沒有維修通告或未註上田土的維修令。 一手與二手的出佣時間有分別，一般要等至交易完成後才出佣。 二手成交期約2至3個月；一手則要視乎客用哪個付款計劃 (即付或建期 )。
- 《稅務條例》第2條訂明行業包括屬生意性質的所有投機活動及項目。
- 其實筆者認為地產代理最大的功能除了是傾價，便是查冊。
- Junto上車路上與你同行，如果你置業上遇上任何問題，可以隨時找我們免費諮詢獲得持牌代理的專業意見。
- 另外，業主亦可在銀行網站查閱銀行對物業的估價作參考。
律師費不能省，買樓過程中有不少文件要處理，一來律師會向土地註冊處做屋契註冊手續，開支一般不逾1萬。 如你不是香港本地買家，就要再另外交海外與公司買家印花稅 (Buyer 買樓不經代理2023 Stamp Duty, BSD)，也是劃一收取樓價15%款項。 轉售物業方面，現時買入物業後36個月內出售的住宅物業都要收額外印花稅。
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這是一份具有效力及具約束力的法律文件，買賣雙方必須依從。 以下連結介紹臨時買賣合約一般會包含的條款，以及其他相關資料。 買樓不經代理2023 如買家對物業的質素及價錢滿意，買賣雙方就會簽訂臨時買賣合約。
當時代理指出，業主曾經破產，但事件在2015年已解決，所以物業沒有問題。 買樓不經代理 最後溫提，屋網自行交易，如買入價太低於市價（比如超過2成），有機會按揭會出現問題，因銀行可能懷疑是近親送贈。 買樓不經代理2023 有些銀行會直接拒絕，有些銀行需要申請人簽undertaking，聲明和賣家不是近親關係。
買樓不經代理: 佣金講價
從查冊中可以得知單位的業權負擔及業主資料，包括現有訴訟、維修令、或業權是不是從送契而來。 首先，買家要確定單位的實用面積、樓齡，和土地用途。 這些資料可以從政府的物業資訊網取得，但要付$9手續費。
舉例，如果代理促成1,000萬的新單位，發展商付代理佣金3%，代理就該宗成交所得的生意額有30萬。 地產經紀傾向想做買賣生意，皆因買賣所得的佣金遠高於租賃。 雖然支付經紀佣金沒有一個市價，但大眾心中有一個約定俗成價。 發展商正常會在新盤成交後，即買家完成按揭後4 – 6個月發放佣金給代理，然後Junto會於收到佣金30日內開準備現金回贈的劃線支票給你提取，即成交後5-7個月你就會收到Junto現金回贈。 正式買賣合約是由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約草擬，包含的條款更詳盡，用作取代臨時合約。
買樓不經代理: 銀行貸款成數按「估價」而不是買入價
須透過按揭保險計劃申請：申請人須為香港永久性居民，並為固定受薪人士，於申請時未持有任何香港住宅物業，而供款與入息比率不可超過入息的 50%。 另外， 購入的樓價不可高於 $1,000萬，$600 萬以上物業，須為已落成住宅物業。 一般簽臨約後 14 日雙方會再簽正式買賣合約，此時您要再付「加付訂金」，俗稱「大訂」。 想知賣家的叫價是否合理，最簡單就是上銀行網站進行免費估價。 其他的市價或所謂「行情」的走勢，可瀏覽千居《樓價走勢》篇章。
你可在正式合約裡加入特別條款，但不得跟臨時買賣合約內的相關條款有所牴觸。 萬科香港執行董事兼副總經理周銘禧表示，VAU Residence已取得入伙紙及快將展開交付程序，今天起開放現樓示範單位及住客會所，展示項目的建築特色及精心設計布局。 項目合共提供165個單位，標準戶型涵蓋開放式至三房間隔，並設7伙天台特色戶，滿足不同客戶所需。 想在市場上尋找心水二手物業，最簡單方法是經坊間的地產物業代理搵樓。 因為大多數業主都會經這些地產代理放盤，故它們可說是掌握最多的二手樓盤源。 此外，近年也有越來越多業主以「自讓盤」形式，於網上放售物業，但盤源數量始終不及傳統地產代理。
買樓不經代理: 買家棄預售買中古屋 桃園6區房價逆勢上漲
有時，發展商見銷情欠佳，又不想明刀明槍地劈價出售，影響新盤形象，就會調高提供予代理的佣金，藉此向買家提供更多回贈，其實即是曲線減價。 當業主開始放售物業後，有興趣的準買家會聯絡業主或代理，並要求視察物業。 一般準買家除了了解該區環境，大廈本身狀況，和物業狀況之外，亦會檢查有沒有滲水的問題。 當然，最關鍵一點，就是代理陳述有沒有導致陳小姐簽約? 過程中，陳小姐曾質疑過能否做按揭，但因為代理的說法，在一個很短促的時間內陳小姐簽約。 從這個角度來看，代理陳述改變陳小姐原先看法的可能性很高。
一些舊樓和唐樓如需要搵實用面積資料，用資訊網是較方便和可靠。 之前提到，買二手樓時才需要付佣金，付1%亦只是個「市價」，可加亦可減，事前須與代理協議。 有時候，地產經紀為求拉近買賣雙方叫價差距，會向其中一方提出減佣。 我們為你提供的服務是100%免費的，經Junto買一手新盤跟經普通地產代理一樣，只由發展商支付我們佣金，作為買家的你不用付出任何服務費用給我們，絕無任何隱藏收費。 由於新樓回佣受地產代理監管局規管，受監管的程序就必須完全跟足。
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香港的買家和代理之間有個「inside joke」是這樣的：落雨做甚麼好？ 由來便是因為有些單位的滲水問題，是下雨天才比較明顯，故準買家最好晴天雨天各睇樓一次。 如果代理口頭承諾給予回佣，買家記謹與代理簽署「佣金回贈確認書」（即「回佣紙」），書面方式確立回贈細節，有憑有據，不怕到時口同鼻拗。
根據《一手住宅物業銷售條例》，你可以不經任何地產代理，直接向發展商購買新盤，不過你不能因此獲得佣金回贈。 想爭取一個較佳利率，最重要的其中一項是注意自己的信貸評級。 如買家剛開始睇樓，大概便會在三至六個月內簽訂買賣合約。 買家若在該段時間內改善自己的信貸狀況，信貸評級亦可能相應提升。 如果你有置業的打算，你可先查閲自己的信貸評級，為置業作好準備。
買樓不經代理: 代理代辦煩瑣事務
但姑勿論怎樣，只要判定為「失實陳述」，合約都voidable，可以撤銷，可由原告提出「踢契」。 送契樓即是「無償轉讓契」的物業，透過查冊，土地註冊紀錄上「代價」的一項，會顯示為「Nil consideration」，或者只以橫線列出。 反之，準買家要求代理減佣，代理為求彌補差額，可能在議價時會傾向站在業主一邊，換來的結果可能是買貴了，隨時得不償失。 以市區樓麗港城１個中層500餘呎２房單位為例，平均租金約17,000元，平均成交價約780萬，做租只得17,000元生意額；做買賣可得156,000元生意額，相差9倍。 例如租賃佣金，買賣雙方各付半個月租金，即經紀可獲相等於1個月租佣金 ；買賣的話，雙方各付樓價1%，即經紀可獲得相等於樓價２％佣金。
即使如此，基於風險考慮，銀行提出的按揭條款亦可能受影響，按揭成數可能受限，息率亦可能較高，故準買家簽約前應先向銀行及On-list的律師樓查詢。 查冊上發現如此情況，我們審批部需要問律師樓意見，因為要保障銀行權益，要看律師樓怎回覆，才決定做與不做。 發展商會為一手樓提供不同的付款計劃，出佣時間根據客何時完成付款。 例如120天即供付款，即大概要等4個月；如選用建期，成交期可長達2年，即2年後先出糧。 地產經紀所得的佣金，通常是月結形式計算，將當月累計的生意額乘以不同金額的分拆比率，大行通常再將一手與二手的生意額分開計，各有其佣金分拆比率。
我們放眼長遠發展，所以深明堅守承諾為重要，透過照顧你的權益，才能讓我們建立口碑。 透過教育上車知識，拆解艱澀術語，令一切條款透明化，將買樓瑣碎事項及條款化繁為簡，避免準買家誤墮發展商的銷售陷阱。 作者簡介：1% Anthony（ 買樓不經代理2023 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！ 除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。 編按：專欄作者為1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！ 例如有些代理，你知道他們賣樓能力強，有機會賣貴一點，當然開價也會高一點。
買樓不經代理: 賣方的業權及產權負擔
地產代理可因應物業質素和與客戶的關係，收取不同比率的佣金。 當業主和準買家在物業的價格上達成共識，就可以簽訂臨時買賣合約並繳交臨時訂金，又稱細訂，一般是樓價的3-5%。 政府就住宅物業的買賣協議徵收印花稅，稅率按樓價或價值而定。 你可以按以下連結，了解更多關於印花稅的資料，或使用有關的網上服務。 你可在正式合約裡加入特別條款，而這些特別條款不得跟臨時買賣合約有所牴觸。 買樓不經代理2023 理論上是可以，但為求保障，加上要經常與賣方聯絡、查清單位有沒有事故、洽談較佳的價錢等，建議最好交予專業的地產經紀處理。
