經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，樓市平穩時，銀行估價較準確，但一旦市況波動，有升有跌時，銀行估價會滯後。 大家不時聽到「市價」、「筍盤」名詞，到底如何界定這些名詞？ 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指，單位成交價跟周邊相近樓層、面積的單位成交價差不多，這就是市價。 換句話講，如果以75年期計算，即使借款人達55歲，仍然可以批出最長20年還款期。
如果去到60歲人，亦有機會可獲批15年還款期。 但當然，背後很視乎借款人供款能力，入息水平及穩定程度、工作性質。 梁沛泓舉例說，將軍澳日出康城三房單位入場費1,000萬元，屬市價水平，倘若同樣有三房單位售價跌至900萬元，這就稱得上是「筍盤」。
銀行估價高於成交價: 按揭計算機
貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 如發現資訊有出入，請直接聯絡相關金融機構。 銀行估價高於成交價 銀行估價高於成交價2023 估價不足即是銀行對單位的估值，未夠匹配物業的成交價，導致按揭貸款額不夠應付成交所需，買家要額外準備首期上會，遇上樓市大旺市或樓價急挫時，也容易出現估價不足的問題。 買賣簽署合約確定「成交金額」後，銀行收齊所有文件，會再找估價行為單位進行「物業估值」，看看是否估到價。
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銀行估價高於成交價: 按揭年期: 應該揀長? 揀短?
除了物業估值對借貸人的按揭成數及年期有影響，借款人的年齡及物業樓齡也是重要因素之一。 一般而言，銀行會以「75年減去物業樓齡或借款人年齡」來計算按揭年期，但都要留意，就算減除後總數超過三十年，按揭年期仍是以三十年期為上限。 如果樓市下跌，估價會偏高；如果樓市上升，估價追不上。
- 它是基於在中原集團的買賣合約成交價編制，用於反映最新的地產市場價格變動。
- 即使要做按揭保險也需要先簽臨約後才可進行。
- 《胡‧說樓市》收到一名谷友表示，打算跟太太購入愉景灣五座一層864呎的三房單位置業，業主見到黃氏為實客，而願意便宜一點放售，叫價760萬元，呎價8,796元。
- 對於成交較稀疏的屋苑，估價行可能需要加以當前樓價水平估算，部份銀行會要求上門作出估價，要業主配合。
梁沛泓說，由去年中至今年3月，可以參考差估署的數據，4、5月則參考地產代理的數據。 它是基於政府土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄編制，用以描述地產市場的價格變動。 「指數的基期」為1997年7月，基期指數定為100。 至於民間，則是中原地產和美聯物業兩間主要代理行編製的樓價指數。 中原地產編製不同指數，較受注意的是「中原城市指數CCI」和「中原城市領先指數CCL」，兩個指數反映主要屋苑樓價走勢。
銀行估價高於成交價: 銀行拒批原因
通常會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較，所以成交較活躍的屋苑，可以較容易取得估價指標。 對於成交較稀疏的屋苑，估價行可能需要加以當前樓價水平估算，部份銀行會要求上門作出估價，要業主配合。 銀行估價高於成交價 在二手市場，放盤的業主叫價通常較高，準買家要真正知道市價，倚靠銀行估價是其中一個方法。
- 但當然，背後很視乎借款人供款能力，入息水平及穩定程度、工作性質。
- 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
- 同樣道理，如果過分低於估價，亦可能會引起銀行懷疑，畢竟即使業主急要錢套現，亦不太可能開大幅低於市價的價位求售。
- 免責聲明：本內容僅供參考之用，不構成任何投資建議及邀約。
- 特別是業主開價與銀行估價，剛好是在按揭保險門檻的兩個範圍，這種情況有點尷尬。
- 它是基於政府土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄編制，用以描述地產市場的價格變動。
查冊會知道單位有無未解除按揭、以及有無關於單位的訴訟，例如銀行向業主追討過期未還的按揭貸款，都會直接影響到樓宇價值。 物業估價是承造按揭的重要指標，每間銀行都會在批核按揭貸款額之前，為申請單位進行估值考量，並以此決定批出的貸款額，是銀行控制風險的程序。 銀行估價高於成交價2023 「中原城市領先指數」是一個每周發布的指數。
銀行估價高於成交價: 每月供款額
準買家一般會透過官方樓價指數、物業市場統計資料、地產代理樓價指數看到整體樓市走勢，究竟這些指數是什麽？ 樓市成交新聞、銀行估價網也有參考價值，但銀行估價是否屬市價？ 估價不足的情況會較易理解，但原來估凸價下，銀行也會受到影響。 如果估價比成交價高出超過一成，銀行批核按揭時也會產生疑問，理論上業主就算急於套現，亦不會隨便蝕讓單位，銀行會考慮是否涉及隱藏事故或其他爭拗等，買家有需要補充更多資料。 要成功申請按揭，由於每間銀行的批核準則不一，買家可以向多間銀行查詢估價，找出估價合適的銀行，增加批核的機會。 買家亦可以向個別銀行解釋原因，合理情況下銀行也會批出按揭。
指數每逢星期一公佈，最新數字大致反映兩星期前簽署買賣合約的物業樓價，相對的滯後幅度較政府數字為短。 美聯樓價指數亦包括港島、九龍和新界三區的樓價指數。 另一間代理公司美聯物業，編製美聯樓價指數。
銀行估價高於成交價: 物業價值
它是基於在中原集團的買賣合約成交價編制，用於反映最新的地產市場價格變動。 在樓市大旺市的時候，業主態度進取，叫價往往高於銀行估價，導致估價不足；樓價急挫時，銀行急速調低物業估價，買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後，估價有機會進一步下調，令買家要抬錢上會。 免責聲明：本內容僅供參考之用，不構成任何投資建議及邀約。 投資涉及風險，基金價格可升可跌，過往業績數據並非未來業績的指標。 筆者已盡力確保所有提供資料之準確性及可靠性，惟並不擔保該等資料之準確性及可靠性，且概不會就因有關資料之任何不確或遺漏而引致之任何損失或損害承擔任何責任。 部份銀行則擔心，成交價便宜跟單位是凶宅有關、又或者可能刻意做低樓價來避稅，擔心買賣雙方是否有瞞稅的意圖，所以有此風險下，銀行可能不接受申請。
在此就戴德梁行提供的任何物業資料及估值，僅供參考之用，對本行並無約束力。 本行並不保證任何該等資料及估值的準確性、及時性或完整性，或其是否適合作任何用途。 本行亦不會就任何人士依賴該等資料及估值承擔任何責任。 物業估價不足，銀行要求我們抬錢上會，否則會拒批按揭；但原來一旦物業估足價，銀行也有不承造按揭的風險。 3個樓價指數反映市場樓價走勢，各有優點和缺點。
銀行估價高於成交價: 查詢銀行估價有什麼途徑？
由於不同銀行估價可能不同，建議可多找幾間銀行作估價。 部份銀行估足有突也願意作出審批，只是未必能夠做到按揭保險。 如果成交價太低，銀行角度會認為，業主以「折扣價」售予買家、或送予買家的意思，會出現「送贈契」意味。 銀行估價高於成交價2023 一般大型屋苑，由於成交量較為活躍，銀行較願意承造長年期按揭，例如美孚新邨雖然樓齡達50年，但銀行仍願意會批出30年期。
如果買家與業主之間直接接洽，而非經由地產代理簽約，同時間價格又低於市價，銀行拒批機會較高。 因為一般銀行對價格差幅會有很大避忌，若買賣雙方自己作交易，會擔心是否「夾份」造價。 特別是業主開價與銀行估價，剛好是在按揭保險門檻的兩個範圍，這種情況有點尷尬。 因為800萬以下最高可做90%按揭；800萬-1000萬元最高只能做80%按揭。 銀行可能擔心買家跟業主有「枱底交易」，刻意壓低樓價迎合按保要求，餘額透過其他方式交收，變相下手買家可做高成數按揭。 如果買家無把握心儀單位「估足價」，買入單位前都可以先找銀行作口頭估價，在買二手樓，也謹記先進行查冊(想知查冊程序，按我跳往)。
銀行估價高於成交價: 貸款
買二手樓後，最頭痛往往是向銀行申請按揭一環。 很多時，我們也會聽到「估價不足」的個案，實情銀行在審批每一宗按揭申請時，除了參考準買家的借貸能力之外，還會委託獨立的估價公司來為物業作「銀行估價」，再決定最終可批出的按揭成數及金額。 銀行估價是決定按揭最終批出貸款額的其中重要因素，大家都知道如果銀行估價低，按揭貸款額會有阻滯，但原來估價高於成交價，按揭批核也有可能受影響。 近月有不少物業成交均低於估價，在甚麼差距下銀行批核按揭才會有疑問？
市旺時估價自然偏高；市淡時估價自然會偏低。 更重要，將還款期拉到盡，也有助通過壓力測試。 以剛才例子計，選用30年還款期，由於每月供款減少，首置客月入33,598元已夠過壓力測試，相較20年還款期，月入40,850元來得輕鬆。 舉例一層600萬物業，最高承造六成按揭、息率2.375厘計，20年還款期每月還款額18858元，選用30年則降至13,992元，供款負擔減輕26%。 雖然後者息口較高，但始終現時仍然低息，首三年計，後者利息僅多6211元。
銀行估價高於成交價: 銀行服務及支付
參考過本港主要銀行估價網，只要打上屋苑或大廈名稱，然後就填上關於物業的資料，包括座數、層數、單位號碼等基本資料，之後可以查詢物業估值，程序簡單。 當然，亦可以親自到銀行，向銀行相關部門查詢物業估值事宜。 由於銀行審批按揭前，必定會為單位進行估價。 假如單位過分高於估價，可能會被銀行思疑是背後涉及利益交易。 香港按揭證券公司接受銀行預先批核，但會先收到銀行申請後才作預先批核，故需透過銀行去遞交申請。 即使要做按揭保險也需要先簽臨約後才可進行。
指數是根據全港138個中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於08至21年以100個屋苑計算；08年前則以50個屋苑計算。 銀行估價高於成交價2023 同樣道理，如果過分低於估價，亦可能會引起銀行懷疑，畢竟即使業主急要錢套現，亦不太可能開大幅低於市價的價位求售。 或者有人會疑惑，銀行是利用甚麼作為估價因素？
銀行估價高於成交價: 樓市波動時 銀行估價會滯後
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《胡‧說樓市》收到一名谷友表示，打算跟太太購入愉景灣五座一層864呎的三房單位置業，業主見到黃氏為實客，而願意便宜一點放售，叫價760萬元，呎價8,796元。 銀行估價高於成交價2023 匯豐、恒生銀行估價高達860萬元，相當於比起業主開價高出13%；中銀的估價更加誇張，估價高達917萬元。 兩夫婦打算扑鎚計劃做90%按揭，豈料兩夫婦向銀行查詢按揭時，得出的答案是不會批核。 當然，銀行採用估價行未必相同，按揭競爭激烈，令部份銀行會選用較進取的估價行，所以如果估價不足的話，可以再找其他銀行比較。 銀行估價高於成交價 一般向銀行出示已簽妥之買賣合約作實質支持，原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值，幅度一般在3%至5%以內。
銀行估價高於成交價: 代理指數反映主要屋苑走勢
曹德明建議，準買家參考完銀行估價後，可以再觀察市況，然後尋求地產代理的意見。 不過，對普羅準買家來說，跟以上官方和代理指數相比，銀行估價會較貼身，真正了解自己心儀單位在當前的市值。 近年銀行估價備受關注，傳媒不時報道銀行對某些屋苑的估價，藉此反映市場走向。 銀行提供網上估價，準買家之所以使用銀行估價，目的是推算銀行可否批足按揭。 若果想觀察較長時期的樓市走勢，官方和代理指數可以互補。
除樓齡外，也要看物業質素，例如有些大型屋苑，樓齡已經50年，但也批到30年年期。 銀行估價高於成交價 但如果屬舊的單幢樓，保養欠佳，但樓齡同樣五十年，但批出的按揭年期卻只有二十年。 如果屬於舊物業、村屋或者丁屋，銀行甚至需要實地視察、以及視乎物業狀況，才決定批出按揭年期。 梁沛泓又指，兩間地產代理公司的市場佔有率有很大代表性，代理公司每周從代理搜集數據，會較為貼市，但代理的樓價指數只針對某些屋苑指標。
