但如果流動資金沒有即時用途，而能夠存放於「MORTGAGE 銀行加按2023 LINK」戶口，兩年內可產生至少120,000元的利息，但透過傳統按揭上會的買家卻沒有利息收入。 所以只要承造按揭時，仍有「MORTGAGE LINK」存在，準買家仍值得考慮透過按保借盡，以保留流動現金。 若物業原本只由一人持有，透過「加名」至兩名買家，背後也涉及繳交從價印花稅。
若業主進行「除名」及「加名」等內部轉讓程序，在操作上會被視為一宗「新買賣」。 由於是一宗「新買賣」的關係，很大機會可以藉按保做到最高80%按揭來加大貸款額，從而達到套現效果。 要證明內部轉讓是一宗「新成交」，大前提是買賣雙方要草擬好一份「臨時買賣合約」，之後可透過銀行，向按揭證券公司作出申請。 然而準買家仍願意支付律師費來達到「轉按」，背後就則跟近年銀行著重按揭業務下，而為買家提供高達2%的「現金回贈」有關，變相可抵銷轉按時所需的律師費外，還有額外金錢落袋。 部份人加按卻未必有實質用途，但純粹將套現所得，轉入近年流行的「按揭存款掛勾」(MORTGAGE LINK)儲蓄戶口內，可作為資金短暫停泊的地方。
銀行加按: 中國銀行 P按 H按 轉按 按揭計劃 利率一覽
鑑於不少買家擅於透過財技來賺取利益，但銀行卻無法透過交义銷售來獲取利潤，故在2019年中，龍頭大銀行有意逐步淡出「轉按」生意，匯豐銀行削減「轉按回贈」，其他銀行也跟隨，令轉按市場出現一陣冷峰。 不過，其後隨著《施政報告》2019中，特首林鄭月娥提出新按保政策，卻又令冷卻了的轉按市場有死灰復燃跡象。 如果樓市只是輕微增長，銀行根據物業現時的樓齡、質素等條件再作估價後，物業的估值可能維持不變或只是稍升，最終能夠套現的現金或不似預期。 假設單位如今升值至 550 萬元，現時尚餘約 250萬元按揭未供，透過加按，同樣做 6 成按揭，新貸款額為 330 萬元，扣除未供的 250 萬元，加按後業主可套現約 80 銀行加按 萬元。 ▲要免費入機場貴賓室其實不難，原因是不少信用卡均有提供相關優惠，方便大家上機前稍事休息、輕嚐小食。 而且，現時個別信用卡的申請門檻較低，即使大專學生也可申請，可說是「人人有Lounge入」。
當然業主要節省釐印費，可考慮只轉讓1%業權，因為若1%業權的轉讓價低於200萬元以下時，印花稅可壓縮至100元。 同一道理，原本二人持有的物業，「甩名」至單名持有也會被視為「新成交」，只是需要按轉讓業權份數，來繳交相應的印花稅項。 ▲ 滙豐銀行 （HSBC）為物業按揭市場上的一哥。 有數據指於2017年，它於現樓按揭業務市佔率達24.1%。
銀行加按: 按揭計算機
假若業主在罰息期過後，尚欠銀行貸款餘額300萬元，而物業估值卻飛升至800萬元。 在原有的按揭政策，800萬元物業可以做六成按揭，故業主的新按揭貸款理應可借取最高480萬元，在扣除欠銀行餘額300萬元後，變相可套現180萬元。 轉按除可達至慳息效果、以及減去「按揭保險」外，部份人會考慮在「轉按」時順便「加按」。
如果申請人收入無太大進展，又經常逾時還款，加按申請就未必獲批。 在二按下，物業有 銀行加按2023 2 個債權人，分別為敍造一按的銀行，以及敍造二按的財務公司。 ▲酒店自助餐 銀行加按2023 總給人貴價、高級享受的感覺，但其實配合信用卡跟酒店合作的優惠，每人只需低至$200就可吃到！ 今次小編為大家尋找全城至抵自助餐優惠，用信用卡慳錢同時儲回贈或里數，自助餐愛好者絕對不能錯過。
銀行加按: 中國銀行 最優惠利率5.125厘
市場上或在facebook上均有不少廣告及宣傳，鼓吹轉按能夠「套現」，但大家又有否留意，轉按背後的風險呢？ 中國銀行 （Bank of China）可以說是繼滙豐銀行（HSBC）後，最多香港人使用的一家銀行。 自美國9月加息後，目前同樣跟隨滙豐銀行的最優惠利率5.125厘。 那麼在加息後，中國銀行的P按與H按計劃，及其現金回贈水平又是如何呢？ 「加按」意思是為已按物業，向同一間放貸銀行重新申請按揭，以套現更多出資金，整個程序又叫「加按套現」。 如果你是業主，想增加流動資金，但對加按套現不太認識，不明白「加按」、「二按」有甚麼分別，想知幾時會做加按，幾時做二按，可由以下加按基本須知作為起步點。
- 根據新按保政策，雖然措施容許借貸人進行「轉按」，卻不容許「加按」來谷大貸款額藉以套現，但凡事都有例外。
- 所謂「MORTGAGE LINK」戶口，是銀行提供一個停泊資金的戶口，而所提供的利息跟樓宇按揭息率相同，藉以方便借貸人抵銷供樓利息開支。
- 增加貸款額的方法比比皆是，「加按」和「二按」都是其中之一，但有業主會將加按二按混淆，以為加按會涉及向財務公司借貸。
- 由於是一宗「新買賣」的關係，很大機會可以藉按保做到最高80%按揭來加大貸款額，從而達到套現效果。
以三十年期還款期、息率2.5厘去推算的話，選擇借高成數按揭的每月供款是29,871元；反觀用普通按揭上會的供款則是18,966元。 但各位需留意，金管局目前亦有指引規定：「若現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，則須將整筆回贈包括在貸款額內」。 這意味著所有提供1％以上現金回贈的銀行，在處理客戶的按揭申請時，不會將回贈以現金的方式交予客戶，而是直接在借貸額上扣減。 加息後，各大銀行的P按水平轉趨穩定，而中國銀行因為最優惠利率水平與滙豐銀行相同，故亦大致跟隨滙豐銀行的按揭水平。 目前其P按為：P-2.75％，以最優惠利率計，實為2.375厘。
銀行加按: 中國銀行 現金回贈1.9%
第二位是中國銀行（Bank of China），第三屬恒生銀行（Hang Seng Bank）。 現金回贈方面，中國銀行作為大行，提供的現金回贈亦屬於較高水平，為按揭額1.9%，較香港大部分銀行為高。 於加息前，中國銀行的最優惠利率為5厘，加息後則跟隨滙豐銀行，將最優惠利率上調至0.125厘，成為目前香港5間使用5.125厘為最優惠利率的銀行之一。 不可以，但若本身選用按揭保險舊制，則可透過「再融資按揭保險計劃」加按，物業價值要在 銀行加按 600 萬元或以下，最高可敍造8 成按揭。 最後，千居提提業主們，加按會令供款壓力增加，業主要記謹還得到先好借。 若有意加按套現再買樓，不妨花點時間比較不同物業投資潛力，即上千居尋找各區樓盤。
加按的做法，較常見於物業升值時，因現時估價高過買入時價格，重新申請按揭後，新批的按揭額理應可以提高。 業主可以透過加按套現，提取新批貸款額多出部分，這樣便有更多現金周轉。 銀行加按 簡單而言，「轉按」就是將貸款人的按揭，由一間銀行轉移至另一間銀行承造。 銀行加按 一般計算，銀行會先委託估價行為單位進行估值，將最新估值扣減償欠銀行的貸款額後，再按當時按揭成數來決定可否轉按，銀行會當新按揭去審批，故買家需再進行壓力測試。 早幾年，由於銀行長期維持H按息率在H+1.7厘，及後因近年銀行出現減息戰，而一度減至H+1.25厘，之後倒升至H+1.4厘，當中出現約0.3厘息差，成為了轉按慳息的誘因。
銀行加按: 申請加按需要提供甚麼文件？
所謂「MORTGAGE 銀行加按 LINK」戶口，是銀行提供一個停泊資金的戶口，而所提供的利息跟樓宇按揭息率相同，藉以方便借貸人抵銷供樓利息開支。 由於加按等於加大貸款額，一旦加按後，遇上加息周期重臨，或者自己在加按套現後投資失利，都容易構成雙重損失，所以加按與否，最重要是看套現目的。 有人在物業加按後，會用來替仔女支付首期上車，亦即名符其實的「上車靠父幹」一類，但他們也要注意，若他們打算為仔女作為按揭擔保人，仔女的物業會被視為第二套房按揭，而需下調按揭成數一成，而壓力測試要求也會相應提高。 《胡．說樓市》早前就收到一名谷友查詢，應否轉按的問題，他表示自己尚欠銀行約100萬元貸款額，尚餘供款年期20年，早年獲批超低息H+0.7厘。 由於今日物業估值已飛升至300萬元，符合轉按門檻。 ▲過去多年樓市急升，不少業套現投資，但現在加息臨近，市場似有暗湧，不少業主於是均急趕轉按，希望趁物業估值未下調前，套現一筆流動資金。
所謂「加按」 ，就是借貸人將物業升值部份套現出來。 同樣地，銀行會先將物業進行估值，以當前估值來計算可做到的按揭成數及金額。 以「最高按揭金額」減去「尚欠銀行按揭餘額」，就是可套現出來的金額。 銀行加按2023 舉例一層400萬物業，物業價格升值至600萬，而業主尚欠銀行300萬元貸款，按六成按揭門檻計算，業主可套現60萬元。
銀行加按: 加按後 資金存放入「MORTGAGE LINK」
目前，香港雖然處於加息周期，但各大銀行按揭息口尚算穩定，不論P按及H按，息口大致維持於2.375厘至2.475厘，因此若有意轉按，可先比較不同銀行的P按及H按所提供的水平。 然而，需注意，轉按如不申請按揭保險，最多只能做6成，而轉按申請人，亦需留意不同銀行的現金回贈水平及按揭掛鈎戶口，以作出更佳的資金調配。 注意：文中按揭成數及相關金額僅供參考，實際情況以銀行發佈為準及需向按揭公司職員查詢。 新按保政策下，既然物業估值飛升至800萬元，新政策下已跌入按保受理範圍，業主能否透過繳交15%額外保費，來承造最高80%按揭，從而加大貸款額至640萬元？ 因為若這個方法可行，變相扣除欠銀行餘額300萬元後，套現金額可大增至340萬元，較之前大增近90%。
至於中國銀行的H按水平，則較滙豐銀行稍低，為H+1.25厘，以目前HIBOR水平計，實際為2.75厘。 銀行加按2023 鎖息上限（Cap rate）則為P-2.65％，息率為2.475厘。 即使樓價有增長，如果正值高息期，加按利率高過原有利率，借貸成本提高，業主就要計清楚是否值得為一時之套現，而長期負擔較高息口。 但其實申請加按，放貸人由始至終都只得一個，就是一開始的承按公司（通常是銀行）。 增加貸款額的方法比比皆是，「加按」和「二按」都是其中之一，但有業主會將加按二按混淆，以為加按會涉及向財務公司借貸。 銀行會為加按申請人再做壓力測試，並會查閱申請人的供款紀錄。
銀行加按: 利率上升
按揭證券公司表明不容許，但實情並非沒有灰色地帶。 所謂「按揭保險」就是借貸人在傳統六成按揭以上，再向按揭證券公司多借的20-30%貸款額。 由於物業已經升值，變相以新估值來計算按揭，並轉至減六成以下就可以除去「按揭保險」。 要除「按揭保險」就是可以退回保費，因為香港按揭證券公司也規定，如果在首三年退保，可獲最高按揭保費15%作為退保費。 根據新按保政策，雖然措施容許借貸人進行「轉按」，卻不容許「加按」來谷大貸款額藉以套現，但凡事都有例外。
