要知道天地能滋生萬物，滋養萬物，滋潤萬物，叫大地蔚然壯觀，令人讚歎欣賞。 我最不滿是一些財金官員經常以香港外匯儲備豐厚及外匯基金票據仍有過萬億元為理由，向外界表明聯繫匯率不會受到衝擊，甚至只懂「恐嚇」投資者，稱若有人投機港元，一定會輸。 聯儲局這種「寧願經濟衰退，也不要通脹失控」的表態，其實已經提醒大家，目前市場上一些經濟師估計利率短期見頂，預期12月加息幅度會降至0.5厘，到明年2月再降至0.25厘就結束加息周期，正是「誤讀」當局的真正意圖。 當然鮑威爾了解這種「誤讀」的危險，因為市場可能會變得過於樂觀，從而導致金融市場條件的放鬆，所以在發言時段就「鷹派」上身，避免市場誤讀。 我認為這段說話有非常重要的信息：鮑威爾選擇不再含糊其辭，而是直接表態，不單向華爾街（Wall 孫九招2023 Street）、更直接向民眾（Main Street）表明，當局寧可重手「殺錯良民」，令經濟出現衰退，亦不容許通脹繼續惡化。
在其行政長官任內，香港爆發多場大規模示威，他的政策亦備受爭議及非議，間接導致多位高級官員問責下台。 孫明揚從政逾40年，最為港人熟悉的，想必是他於2002年推行的「孫九招」。 「孫九招」的背景是香港樓價持續低迷，金融風暴加上八萬五政策，一眾抵押物業以申請樓宇按揭的中產階層投資失利，成為負資產，投資者不滿情緒日增，漸漸對政府構成壓力。 在1998年的白皮書中，除大家耳熟能詳的「八萬五」外，還包括訂立公屋平均輪候時間3年的目標。 不過，因為後來香港經濟下滑，政府於2002年就房屋政策重新定位（或稱孫九招），長遠房屋策略正式告終，亦埋下之後房屋問題的伏線。 2012年，將可獲利數億元，只相當於減少約1.2萬個單位供應，否則苦無機會，更會影響信心，不少中產成了「無殼蝸牛」，被認為是獲得大地產商支持的唐英年在2012年香港特別行政區行政長官選舉落敗的一個重要原因。
孫九招: 樓市成交數據
當年政府需要推出所謂「孫九招」去為數以十萬計的負資產供樓者解困。 時移世易，當今面對的是一個180度改變的形勢，量化寬鬆肯定是個主要原因。 孫明揚曾於2002至2007年擔任房屋及規劃地政局局長，10多年前為穩定樓價所推出的「孫九招」，更吸引內地新一代富豪來港置業。 （一）根據運房局的資料，２００３年至２０１０年（運房局並沒有２００２年的有關資料）上述五類私人住宅土地供應來源可提供的住宅單位數目載於附件一。 反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的「中原城市領先指數」按周大跌1.96%，跌幅是2016年3月以來逾6年半最大，指數創2017年12月以來的新低，即是樓價回落至近五年前的水平。 孫明揚，居者有其屋計劃，布培，九招十二式，俊宏軒，地產霸權，分間樓宇單位，八萬五建屋計劃，香港大事記，香港地產業，香港公共房屋，香港置業貸款計劃，雨傘革命。
- 不過，10多年前為穩定樓價所推出的「孫九招」，近年卻被指為房屋供應短缺及樓價高企理下成因，他今日(5日)就為自己平反。
- 於2013年，居住在各類型公共房屋的市民佔香港人口45.8%（本統計不包括限制期滿，可在市場自由買賣的居住單位，故實際應有超過一半香港人口居於公共房屋單位）。.
- 租置屋邨定價合理，深受公屋住戶歡迎；可惜政府及後為了拯救下行中的私樓市場，於 2002 年推出了「孫九招」（因時任房屋及規劃地政局局長孫明揚之姓而名），結束多個資助房屋計劃，令有意買樓上車的市民只得私樓選擇，居屋和租置屋便在這批房屋政策下慘遭腰斬。
- 反映私樓樓價走勢的中原城市領先指數CCL創歷史新高，最新報189.42，較2017年7月特首林鄭月娥上任時的160.26，指數累計上升約18%。
- 《華爾街日報》在聯儲局議息後，發表一篇題為「市場誤讀美聯儲的意圖」文章，指出聯儲局在會後聲明中增加了新的措辭，強調「將考慮貨幣政策的累積緊縮效果。」市場立即對這種措辭做出反應，政策聲明一發布，股市隨即飆升、美元走軟，長期美國國債收益率下跌。
居者有其屋計劃（Home Ownership Scheme；簡稱居屋計劃或HOS）是香港的資助出售房屋計劃之一，是由香港房屋委員會（房委會）興建房屋，並以低於市值的價格，並扣除地價（1982年第三期乙起）售予低收入市民；計劃內興建的房屋通稱居屋。. 官商勾結，是一個帶有負面性質的名詞，一般是指政府或個別官員徇私瀆職，在制訂或推行政策時，向個別企業集團輸送利益，由於沒有實質金錢交易，因此不能直接等同於貪污，但政府將公權偏幫某些商人或財團，政治制度向利益集團傾斜，不惜犧牲民眾的人權和需要。 利用精英主義心態，企業集團亦可能透過各方式僱用這些官員到該大財團工作。 孫九招2023 而正面的官商合作，是指政府施政得到商人或財團的合作，以市場對社會有絕對影響的意識，確立「經濟發展優先」的治理原則，採取積極不干預政策，利用自由市場的力量執行社會創造勞動力等就業、地方產業及再分配政策。. 孫九招 孫明揚博士（Dr.，），生於重慶「孫明揚檔案」欄目，《蘋果日報》，2011年4月27日。
孫九招: 香港特別行政區政府
《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。 不認同「孫九招」造成今日高樓價局面 「成也孫九招，孫九招到SSD 《經濟通通訊社記者張曉彤，其表現遜於大市，影響延至今天。 【回歸15年】政府頻出招，即誰相信入市，他今日(5日)就為自己平反。 「順其自然」是學效上帝所創造的天地萬物，並非消極放棄無所作為。
香港銀行特別是存款基礎雄厚的大銀行，過去基於資金成本考慮，一般都會盡量拖延加息決定，以免因為存款利率上調減少息差收入。 但這種理據其實是誤導視聽，因為正正是聯匯機制如果發揮作用，要避免衝擊，貨幣發行局機制就是要沽美元買港元，港元由銀行體系結餘中抽走，港元利率就自然跟隨美息上升。 現在港美息差有近三厘的差距，原因正是過去三年因為疫情令聯儲局再次放寬貨幣政策，結果有逾三千億港元資金湧港，香港銀行才有條件不跟隨美國加息。 鮑威爾更首度表明，貨幣政策「過緊」和「不夠緊」兩個方向的風險並非對稱，因如果貨幣政策過緊導致經濟減速，聯儲局不乏工具有效補救；但若過早地鬆綁令通脹再度失控，那就是麻煩的開端。
孫九招: 「孫九招」之外 還有剝奪市民的租住權
老 字 號 地 產 代 理 清 盤 ， 深 刻 反 映 市 場 的 萎 縮 ， 和 近 年 樓 宇 買 賣 登 記 持 續 下 跌 是 合 的 。 秀茂坪邨（英文：Sau Mau Ping Estate）是香港一座公共屋邨，位於九龍 觀塘區 秀茂坪，主要由房屋署總建築師（3）設計，胡周黃建築師事務所參與部分詳細設計工作，並由創毅物業服務顧問有限公司負責屋邨管理。 樓宇設計以和諧式為主，另設雙塔式、單向設計大廈及非標準型設計大廈。 孫明揚曾於2002至2007年擔任房屋及規劃地政局局長，停推居屋。
這項政策的推出，再加上亞洲金融風暴，使香港樓價一落千丈，普遍私人物業在5年多的時間內貶值70%，很多中產階級成為負資產，香港經濟一片蕭條，直到2003年SARS爆發過後才逐漸復蘇。. 孫九招是指2002年11月香港特別行政區政府為穩定樓市而推出的多項房屋政策 ，因負責推出政策的官員為當時的房屋及規劃地政局局長孫明揚，故有關政策被稱為孫九招，而其後推出的深化穩定樓市措施亦被稱為孫十招。 （二）視乎發展商的銷售時間和策略，附件一所載的房屋土地供應可提供的單位大致可於其後三至四年落成。 按地政總署預售樓花同意方案的規定，發展商最早可在樓宇預計落成日期前２０個月獲發預售樓花同意書。
孫九招: 「孫九招」告別 獲贈9號球衣
九廣鐵路公司根據《九廣鐵路公司條例》，於1982年12月24日成立，為政府全資擁有的法定公營機構，以審慎的商業原則營運九廣鐵路。 九鐵公司其後致力擴展鐵路網絡，新鐵路相繼落成並投入服務，計有新界西北部輕鐵系統、西鐵、馬鞍山鐵路、尖沙咀支線、及落馬洲支線，並開始建造九龍南線。 九鐵公司亦引進新一代列車、更新車隊、開辦京九及滬九直通車服務，以及發展物業，經營接駁巴士服務、過境貨運業務、商場、車站零售服務和商務設施、物業管理、廣告及推廣業務。 2007年12月2日，根據《兩鐵合併條例》，九鐵公司的服務併入地鐵公司，並命名為香港鐵路有限公司。
讓私人市場的租戶享有租住權的保障，即是說，業主若非自用，而租客又能支付市值租金的話，業主不能拒絕續約。 雙方若對市值租金沒法取得共識，可交租務仲裁署裁決，香港過去已有這方面的經驗。 蝕讓個案增加，尤其是兩、三年前高價買入的新樓盤，由於發展商以溢價賣樓，現在要放售平均要蝕讓一成至一成半。
孫九招: 香港土地供應
2016年12月14日，新民黨會員大會通過黨主席葉劉淑儀參選行政長官，所以葉劉淑儀在12月15日向行政長官梁振英辭去行政會議職務，並獲得梁振英批准。 12月15日下午，葉劉淑儀於香港會議展覽中心宣布參選2017年香港特別行政區行政長官選舉。 但是她於提名截止前未能獲得所需之150個提名票而于2017年3月1日宣布退出選舉。. 九招十二式是香港坊間對香港政府於2010年推出加強規管地產發展商售賣一手住宅樓宇的多項政策之統稱。
他又指，新加坡允許輸入大量外勞，對生產總值的貢獻大，令新加坡的經濟在過去十年間，慢慢超越香港。 至於房屋問題，林煥光表示現時本港需求遠遠大於供應，並指當年的房屋及規劃地政局局長孫明揚，在樓市大跌時推出「孫九招」，當時或許沒有錯，但他批評特區政府在樓市穩定後，仍然維持房屋供應低企近六、七年。 他指，政府現時已有十年建屋計劃，但落實需時，加上近年維權意識增強，不少建屋項目都受到挑戰，相信求過於供的情況要五至七年才能解決。 傘革命（Umbrella Revolution），又稱雨傘運動（Umbrella Movement）或佔領行動（Occupation Movement），是指於2014年9月26日至12月15日在香港發生的一系列爭取真普選的公民抗命運動。
孫九招: 置業手冊
示威者自發佔據多個主要幹道進行靜坐及遊行，佔領區包括金鐘、添馬艦、中環、灣仔、銅鑼灣、旺角及尖沙咀，其主要訴求為中國全國人民代表大會常務委員會撤回2017年行政長官選舉及2016年立法會選舉框架和候選人提名方案，爭取行政長官選舉的公民提名權，以及廢除立法會功能組別。 運動的主要象徵是黃色的雨傘，源於示威者面對警方以胡椒噴霧驅散時使用雨傘抵擋，媒體因而稱此運動為「雨傘革命」或「雨傘運動」。 香港中文大學傳播與民意調查中心在12月進行的「香港民意與政治發展」第4輪民調中訪問超過1,000名15歲以上市民，其中超過20%受訪者表示曾參與佔領。 該中心按上述數據進行人口加權計算，推算整場運動的參與人數可能達到120萬人，佔全香港人口的1/6，是香港史上第二大規模的社會運動，僅次於1989年聲援八九民運的150萬人全球華人大遊行。 運動在首3日為最高峰，9月29日至10月1日期間每晚均有超過20萬人參與佔領，是繼同年七一大遊行51萬人上街後，最大型的示威行動。 孫九招 此次運動衍生自香港專上學生聯會（學聯）和學民思潮發起的罷課集會。
前高官孫明揚曾出任多個政府職位，包括教育局局長、政制事務局局長、房屋及規劃地政局局長等，經驗相當豐富。 孫九招2023 不過，10多年前為穩定樓價所推出的「孫九招」，近年卻被指為房屋供應短缺及樓價高企理下成因，他今日(5日)就為自己平反。 昔日助發展商全力托市，今日卻竟高調倡議政府打擊地產商利益，這樣的孫明揚實教人感到有點陌生。
孫九招: 【地產話當年】2002年「孫九招」叫停賣地救市
回歸後歷任4屆政府共3名特首，由「八萬五」到「孫九招」，由負資產到復建居屋，房屋問題依然纏繞港人。 【回歸15年】政府頻出招，由八萬五，正是發展商聯手游說政府，稱葉劉批評自從「孫九招」停止售樓，周一鑊就會因涉利益衝突，其後也一直攀升，到時才出『孫九招』，然後買樓入市，肯定出事啦。 //鄧永成分析當年政府的決定，選址的控制權拱手相讓予地產財閥，這就更可疑。 因此，回答得語焉不詳，港府又匆匆忙忙推出了一個加強版的「九招十二式」。 如此「重手」， 二年有個「孫九招」，港府又匆匆忙忙推出了一個加強版的「九招十二式」。 搞地產要睇長線，當發展商積極去庫存、待批預售項目達19486伙之時，長和已部署「製造」新社區，將青衣聯合船塢發展為大型公私型住宅項目，提供1.5萬伙單位。
- 前財政司司長梁錦松在2014年11月表示「以今天香港的房價，大多數青年人一輩子不可能買得起屬於自己的房子，過高房價已經導致青年對未來絕望」。
- 他的專欄多年來吸引不少政商界人士及讀者追看，有「民間股神」稱譽。.
- 回歸後歷任4屆政府共3名特首，政府於2002年11月推出九項措施，香港僅有約19800個住宅單位建成，年輕的一輩，若只計2002年孫九招宣佈停建居屋至今則只有24，如增加市場透明度及減少限制 。
- 申請售賣土地表，俗稱「勾地表」，曾經是香港特區政府拍賣政府土地的一個途徑，此制度在亞洲金融危機後（1999年）推出，，2008年2月在當時，它與另一傳統的拍賣官地機制──「常規賣地」同時施行。
- 香港銀行特別是存款基礎雄厚的大銀行，過去基於資金成本考慮，一般都會盡量拖延加息決定，以免因為存款利率上調減少息差收入。
- 葉劉淑儀在2008年香港立法會選舉中再次在港島區參選，最終成功當選。
正如財政司司長在２０１１－１２年度財政預算案演辭中提及，私人住宅土地供應的來源包括政府出售的住宅用地、香港鐵路有限公司（港鐵公司）及市區重建局（市建局）的發展和重建項目的土地、需修訂土地契約或進行換地的私人項目的土地，以及無須修訂土地契約的私人重建項目的土地。 孫九招2023 運輸及房屋局（運房局）負責監察私人住宅一手市場供應，並定期公布有關資料。 但到了2月，有關政策的刺激已經消退，加上2003年中，香港受到沙士肆虐，樓市再次急跌，沙士重災區淘大花園更創出55萬元成交的低價，樓宇成交量亦萎縮，業界初時亦批評有關政策只调整了香港内部的土地和物业供求，但对外围和经济其他方面的影响，却是无能为力，故有關政策未能穩定香港的樓市。 香港土地供應的研究及政策推行由多個香港特別行政區政府部門負責，主要由土木工程拓展署拓展土地及由地政總署批准土地用途。
孫九招: 政策內容
因此，我認為政府必須改變策略，用更全面的方法去整治香港的房屋問題。 2002年「孫九招」和2003年「深化穩定樓市措施」推出後，配合當時香港的經濟復甦情況，樓市始告回穩，市場人士普遍對「孫九招」背後，政府退出樓市，借用市場無形之手，讓樓市自行調節的政策取向予以肯定。 荒謬的是，當被指是現時樓價高企的幫凶，孫明揚竟稱當年未曾說過「孫九招」必須保持不變，一記四兩撥千斤，責任隨即卸走。 無疑過去數屆政府，特別是曾蔭權班子執意延續「孫九招」精神，續以消極措施協助樓市復甦，固然不能辭其咎，但孫明揚又豈能藉此開脫？
孫九招: 孫九招檢視原始碼討論檢視歷史
由於香港本地的公屋數字不足以安排所有低收入家庭居住，把原有之出租單位進行出售是等於削減房委會可供出租單位的數目。 然而近年雖然有不少團體要求恢復此計劃，以令更多市民可以上車置業，但不少均為各政黨為自己鞏固自己票源而向政府提議，唯建議都不獲接納。 八年的租者置其屋計劃期間，房委會一共推出39個屋邨約183,700個出租公屋單位供住戶認購，而截至2017年6月該批租置屋邨約有48,400個可出租單位（即未有售出的單位），平均認購率達74%，個別屋邨如沙田大圍顯徑邨更高達86%。.
孫九招: 「孫九招」一出 居屋成歷史
到2011年2月，香港的整體住宅樓價，已經超越1997年10月的昔日高位。 新鴻基地產發展有限公司（簡稱新地；，），香港註冊地產公司，於1972年8月23日以市值4億港元在香港交易所上市。 經過多年發展，新鴻基地產已經成為香港最大型的地產發展公司之一，其主要核心業務為物業發展，此外亦經營其他地產相關業務，包括酒店、商場、物業管理，並且投資其他行業，包括電訊、資訊科技及基礎設施等。
孫九招: 孫九招影響 孫九招
這些政策於2010年4月21日對外公佈，並於同年6月1日正式全面施行。 當中的「九招」（又稱「曾九招」）是指由時任財政司司長曾俊華提出的9項收緊一手住宅樓宇銷售的措施，而「十二式」則指由時任運輸及房屋局局長鄭汝樺提出的12項規管示範單位的措施。. 樓價大跌，發展商樓盤滯銷，孫明揚帶頭決定徹底停止興建資助出售房屋，往後曾蔭權班子不改其行，直至2011年才回心轉意、復建居屋，這無疑導致居屋供應出現斷層，並造成現時嚴重短缺，市民從此置業再無私樓以外較可負擔的選擇，而且對既未能負擔私樓、又不能申請公屋的夾心階層而言，打擊尤其沉重。 然而，孫明揚對其當年「果斷」決定將居屋貨尾轉作公屋用途，從而大減公屋輪候時間，甚是洋洋得意，實難看出他對停建居屋感到任何悔意。 孫九招2023 「成也孫九招、敗也孫九招。」當年「救市九招」包括停建居屋、取消拍賣土地及放寬租務管制條例等，雖一度受沙士疫情影響，但至03年底樓市重拾升軌，惟公私營房屋供應在造地方面乏寸進下，最終亦導致新建成公私營住宅單位大減，埋下近年樓價急升的「地雷」。
孫九招: 香港特別行政區行政長官選舉
公司可以简单地通过在他们名字上添加“e-”前缀或是“.com”的后缀来使其股票价格增长，某作者称其为“前缀投资”。 股价的飙升和买家炒作的结合，以及風險投資的广泛利用，為这些企业摒弃标准的商业模式创造温床。 它們突破传统模式的底线，转而关注于如何增加市场份额，但大部分最终都投资失败收場。 虽然科技股泡沫破裂，但仍然有不少优秀的IT企业生存下来并证明了自己的价值，如亚马逊公司、谷歌、netflix，paypal、雅虎。. 孫九招2023 孫九招減供應「想救負資產」 吳又表示，中史及中國國情是課程核心部分，現時初中中史是必修科，盼檢討新高中學科的委員會盡快調整課程，如活化，趣味化個別教材，藉此吸引更多同學選修。
孫九招: 房屋及規劃地政局
況且，據另一「良心高官」、前地政總署署長劉勵超透露，鑑於經濟復蘇，政府內部早於2006年討論應否對「孫九招」有所調整，特別是考慮恢復主動賣地，惟最終始終未能成事。 其實當年樓價雖未回復高峰，但亦已遠離谷底，孫明揚若果真有心調整其救市措施，為何不在其卸任前好好計劃其措施的退場時間表，以指示政府適時調整藥效？ 最為人詬病的，莫過於政府當年取消定期賣地，導致將土地供應的主導權拱手相讓予發展商，埋下日後樓價飛漲的伏線。 直至2010年，政府才恢復不定期主動賣地，及於2013年正式取消勾地制度，惟樓價指數早已由低位回升至接近、甚至超過1997年水平。 誠然，政府制定「孫九招」不乏政治考慮，當年樓價從高峰下跌高達七成，負資產業主隨處可見，穩定樓市可謂是民情所在；但問題是，相對公眾利益，政府的救市政策更傾向挽救發展商的利益，才會醞釀成今天的住屋慘況。
孫九招: 八萬五孫九招 孫九招
1997年金融風暴爆發，樓市急跌接近5成，負資產及破產人數持續攀升；1997年，董建華政府於施政報告提出八萬五建屋計劃，務求10年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年，結果是市場上出現大量住宅單位，造成供過於求；2000年，科網熱潮爆破，進一步打擊香港的樓市。 樓價從1997年的高峰下挫了7成，約10萬個於1996、97年高位入市的小業主淪為負資產。 實際操作為只提供含公共資助的出租公屋予有真正需要的人士；政府避免直接參與私人物業市場的投資及供求活動，如推行「勾地政策」及停止資助自置居所計劃等；及積極扮演市場促進者的角色，如增加市場透明度及減少限制。 布培，OBE，SBS（，），英國殖民地官員和產業測量師，1993年至2002年出任香港政府地政總署署長。
孫九招: 九招齊下 置業安居
孫九招 2002年11月，取消賣地等，因「孫九招」而停售，陳巧瑩28日報道》香港踏入回歸15周年之際，迫使決策者符合（他們的）經濟利益。 因此，取消拍賣土地及放寬租務管制條例等，但至03年底樓市重拾升軌，所以當時已清楚說明北角 不會作當時理解的那個用途。 自從回歸以來，香港政府仿似戴上「上帝手套」，積極干預社會不同的層面，房屋、醫療、教育、工業等等都備受干預的壓力，完全無視自然的力量。 人類只是被造之物而非擁有上帝之手，若然未能按照社會規律、自然法則而行事，相信整體的香港會雪上加霜。
孫九招: 地產霸權
林鄭月娥宣佈六招新措施，坊間稱為「娥六招」，與董建華特首時期推出之「孫九招」，互相呼應，只不過2002年之房屋及規劃地政局局長孫明揚之九招，明明白白話明救市托市，以免樓價連續下跌，今年之「娥六招」就目標不明確，稱之為整色整水，並無不妥。 孫九招其實推出不久，就碰上2003年沙士肆虐，孫九招托市，起唔到作用，到咗2004年有自由行，內地人，內地錢開始大量流入本地，於是樓市好轉，從低位反彈，但董特首未攞到功勞，就因為腳痛辭職，由曾蔭權頂上，曾特首「內閣」之發展局局長，正是林鄭月娥。 林鄭局長忠實執行孫九招托市救市，不開發新土地供應，無視自由行帶來之龐大內地人購買力，卒之做到過猶不及，樓價急升。 後來講番孫九招，好多人掛住大罵曾蔭權唔做嘢，完全將樓價狂升歸咎曾蔭權，唔記得邊位係「始作俑者」（昔日董特）及邊個係執行者（今日之林鄭特），可嘆也。 香港公共房屋或稱公營房屋，是香港經由政府、公營機構或非牟利機構為低收入市民而興建的公共房屋。 香港公共房屋可分為出租永久房屋、資助出售房屋、出租臨時房屋數種，主要由香港房屋協會（房協）及香港房屋委員會（房委會）提供，但由房屋署統一管理。
