與買入自住物業相比，銀行對非自住物業按揭的審查，以及借貸成數亦會較嚴謹...... 【買樓部署】3招置業準備 實現業主夢 在香港買樓上車要不吃不喝20年？ 雖然上車盤至少數百萬，但其實只要置業前做好準備功夫，計好首期及額外開支、評估按揭借貸力及選擇適合自己的按揭計... 香港非固定收入人士的工種繁多，的士司機、Uber司機、保險經紀、KOL、YouTuber均屬於收入不穩定人士，今個月收入與上一個月收入可能相... 先前，部分人士或因為固定入息不足，所以將置業計劃延後，而如今在股市裡分到花紅，既想趁此機...
變成了公司 asset，收租是公司收入，交 profit tax，公司有咩 第二層樓2023 第二層樓 e 第二層樓2023 郁 (唔係咒你)，資產要用來填債。 如報名及付款諗Sir【買樓秘訣課程】，諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始，不用等待第二課當天。 正因為入場成本高係其一原因解釋點解樓價跌得冇咁甘，而上升週期比股票來得長。 King：年輕人買樓，最多就是以為買樓一定要付百多萬首期，不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。
第二層樓: 樓市資訊 | 美聯物業
政府去年10月推出雙辣招後樓市仍持續亢奮，曾俊華指現時整體樓價較08年低位勁升1.2倍，樓市泡沫有增無減，擔心危及經濟及金融體系，對社會破壞力相當大，有必要再出招干預。 所以，你現時的現金比例過多，應投資平穩增值股+潛力股，如果未有投資知識，暫時不投資潛力股，集中在平穩增值股先。 我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。
如妻子不能作出所需補償，則物業仍可轉歸妻子名下，但丈夫仍可用類似按揭之形式保留他在物業的部分業權，他的權益可以按一筆款額或業權的某一百分比計算，而有關業權可於日後套現。 年屆37歲的Soho於2011年首次上車，之後成為「物業魔術師」，將物業數目1變2，2變3，最終5年間已有3個單位在手。 當人人以為他是「有錢仔」或靠父幹做業主，他笑言，自己只是普通打工仔，靠一分一毫慢慢儲蓄，才能榮升「三料業主」。 第二層樓2023 樓價下挫，但今時今日要上車做業主仍然困難，要做「兩層樓」以上的業主就難上加難。
第二層樓: 按揭成數上限降低
如先賣一層，再買，然後賣第二層，這樣都可退15％印花稅。 但要留意，如先賣第一層的買家撻訂，政府就會視換樓人士仍然有兩層樓未放賣，那麼便不能退稅。 任何在2016年11月5日或以後簽立以買賣或轉讓住宅物業的文書，均須繳付物業的售價或價值(以較高者為準)的15%從價印花稅。
不過如果兩人未能就財產分配達成協議，就需要交由法庭作出分配，而法庭不一定將所有財產直接攤分為一人一半。 以一個500萬元的單位為例，夫婦各自佔50%業權，印花稅會以樓價一半，即250萬元去計算，要為甩名支付37,500元印花稅（1.5%）。 如果本身屬於低價入市的業主，按現時物業升幅去看，本身已有很強防守性，退守放租坐擁高回報，與其沽貨離場般極端，可考慮「以租養租」，意即將手上單位放租，同時自己再在外面租大單位居住。 計及香港97年至今、最急是一年跌四成、當年炒到咁癩再抽高向下踩都只係跌四成! 最尾由高位跌七成係由97-03累計的、足足六年，只要你有些少儲錢能力再加上六成防守力就算就黎一次都捱得過。 比筆者自己有跌五成既防守力已好足夠、李生都話比到五成首期買期算合格!
第二層樓: 繳付首期
稅務局製作了一個簡單的軟件，幫助你計算物業轉讓文書（即住宅物業買賣協議和非住宅物業樓契）及租約的應繳印花稅。 你只需輸入物業轉讓代價款額/價值或租期及租金資料， 然後按「計算」按鈕；應繳印花稅款額便會在螢幕上顯示。 如銀行評估該物業價值700萬元，並以此為「甩名」交易價，以物業價值一半計算，印花稅便升至78,750元，但按揭貸款額上限亦升至420萬元。
- 因此，稅局會要求換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」。
- 當買家向銀行申請一按時，銀行會用最優惠利率的樓按息率2.5厘作基礎，上調3厘至5.5厘，作為衡量一按的壓力測試。
- 消息指，金管局釐清多重按揭貸款，是以貸款宗數，而非抵押的物業數目為基礎。
- 如擔保人本身有按揭的話，新果層按揭需要通過壓力測試，而8成按揭壓測要以 35％／45％ 計算（如沒有按揭在身以 50%/60%計算）。
- 如作相關操作，稅局或會質疑分批甩名動機，一旦稅局不接受業主的解釋，就會追討印花稅。
至於讀者層上水中心、賣比你個業主焗賣蝕錢、上手個租客住到破產、勸讀者都係咪搬入去住。 細心一想佢上水租客賣樓之後、如果有預留5-6年租金、佢又點會破產呢? 至於97年賣樓比你既業主、如果唔係借得太盡，佢又點解要焗賣? 這好比2007年在私銀大做既I KILL YOU LATER – 正名係累計式股票認購期權，如果你唔貪心借錢買貨、最worse都係成張Accumulator接哂港交所股票、二百幾三百蚊接、不過接貨係唔使死! 最多做蟹、而且帳面數輸哂都係一半(計現港交所$140而接貨價當年平均$280吧)。 真正比人kill左的，係班貪心要用一控四既盲毛，同時遇上被call loan又要接貨既壓力、唯有焗斬。
第二層樓: 建期樓花估價急挫 頓成「樓市炸彈」業主如何自保？【星之谷專欄…
「2013年，我將自住物業加按60萬元及自資120萬元，用自己名買入第二層樓。到2015年，我再重按第一層樓及加按第二層樓，合共借近60萬元及自資40萬元，用太太名義買入第三個物業。」兩個物業同為約300萬元的細價樓。 目前，本港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%，有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易，而獲豁免人士則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。 1,000萬以上物業的壓力測試與1,000萬以下一致，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於月入五成，壓力測試方面，當利率上升3厘，每月供款... 假設所購入的單位本身有租約，或日後作出租用途，有關租金可當作收入，可助通過銀行的壓力測試。
為了紓緩首次置業人士的稅務負擔，政府對於買入第一層樓時，只需支付較低稅率的印花稅，但買入第2個物業開始，政府會收取較高的第一標準稅率印花稅，樓價的15%。 假設以首置身份買入1200萬，印花稅稅率只需要3.75%(45萬)，但買入第2層樓的物業，便大幅增加135萬至$180萬。 其他物業買家，包括所有非香港永久居民、非首次置業或換樓人士，又或是以公司名義購置單位的買家，自2016年11月4日後，無論購買的物業樓價是多少，都需要劃一繳付15%從價印花稅。 需注意的是，於1份買賣合約內，同時購買多個單位，就算聲稱作為自住用途，從價印花稅亦會以樓價15%計算。 第二層樓2023 不過於2020年11月，已將非住宅雙倍印花稅撤銷，買家只需按第2標準稅率繳交即可。 第二層樓2023 香港樓市一向升多跌少，早年有不少炒家會用確認人身份轉售物業圖利。
第二層樓: 買第二層樓 印花稅雙倍
如果是申請買樓出租（Buy to Let）的按揭，英國銀行的審批就會嚴格很多，首先DSR並不會計算入息，而僅會以租金收入作為DSR供款計算。 一個業主有500萬港幣，這500萬港幣他可以選擇在不同的地方投資。 香港的租金報酬率大約在2.5%，美國大約在6%，如果此業主在香港買了一個單位放租，每年的租金有125,000港幣，如果他選擇在美國買了一個單位放租，他每年的租金可以有30萬。 在這種情況下，他在美國購買物業的話租金收入多出超過一倍，單單從租金報酬率就可以套利。 套利的方法就是在香港花125,000元租房，然後把錢拿去美國買房收30萬的租金，一年下來可以有175,000元的收益。 美國是有比較高的房屋稅，但是同樣的，香港的物業以屋苑為主，屋苑每個月都有管理費，美國的物業以獨立屋為主，獨立屋沒有管理費，也許加加減減後沒有到超過雙倍收益的差異，但是絕不影響到這項分析結果的指標性。
即是一位買家在與業主簽署正式買賣合約後，但在指定成交日期前（即簽署樓契及支付餘款前），以高出或低於其購入價的價錢，將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家，俗稱摸售。 而事實上，買樓投資與其他投資差不多，離不開要計算投資回報及成本，最大分別是買樓投資入場門檻高、所花時間較長。 為打壓本地樓市炒風，近年港府陸續引入雙倍印花稅、額外印花稅、買家印花稅等等。 想買多一個住宅單位作投資收租，兼賺樓價未來升值，首先一定要考慮以上各項額外成本。
第二層樓: 物業一開二，買第二層樓做按揭如入息不夠的3個破解方法
【Now Sports】沙迪奧文尼曾與不少前鋒合作，到底他認為哪位的埋門把握力最強？ 第二層樓2023 30歲的沙迪奧文尼（Sadio Mane）現時在拜仁慕尼黑與湯馬士梅拿、拿比、卓普慕廷、穆斯亞拿等合作攻堅，之前於利物浦也曾和沙拿、費明奴、迪奧高祖達拍檔。 雖然沙拿為紅軍上陣287場攻入174球，成為球會史上第7位入球王，梅拿也已為拜仁攻入232球，但文尼認為自己合作過的最佳射手，竟然是前利物浦隊友奧利基（Divock Origi）。 奧利基於利物浦7季上陣175場，僅入41球，入球率平平，但多次在大戰取得重要入球。 27歲奧利基今季以自由身加盟AC米蘭，但表現平平，於各項賽事合共上陣21場，僅入2球。 政府外判工蛇王成風，工作時間瞓覺做運動，街道垃圾無人清，主責部門卻放任懶理，任由公帑被浪費。
如果本身物業申請了高成數按揭，按保公司已列明，單位必須作自住用途。 因此，若想改為出租用途，業主首先要甩走按揭保險，到銀行辦理調低按揭到5成或以下，並且補回差價。 如果物業大幅升值，按揭餘額已經跌至低於5成或以下，銀行可直接幫申請人甩保，並無需補差價。 但由於張生本身第一層樓只做業主，由張太做借款人，因此雖然第二層樓張生是借款人，第一層樓妻子負責的按揭貸款毋須計算在內。 無形中，第二層樓的按揭申請，毋須理會第一層樓的按揭，成數毋須扣減1成，第一層樓的每月供款也不用納入第二層樓的壓力測試，負擔輕鬆得多。 自去年公布新辣招後，投資者購買第二個物業，印花稅由過往的最低100元至最高為樓價4.25%，加至現時的1.5至8.5%不等，但寬免首次置業的香港居民及樓換樓的買家。
第二層樓: 一手樓按揭必看攻略
買家亦可選擇透過英國的按揭經紀，申請英國當地銀行的按揭，如此便不需要進行本地銀行的壓力測試。 英國買樓的條件比香港寬鬆，主要視乎供款與入息比率（Debt Servicing-ratio，DSR），兩地在DSR上的要求都有一定差別。 不過，其後若以公司轉讓的機制轉手物業，的確可避開樓宇相關的印花稅項，但要注意，這方法最大缺點是買家一開始不能借按揭，需先以大量現金購入公司，完成變更股東手續後才可申請按揭。 當然，若現金不足，現時也有財務機構提供短期的過渡性貸款。
三項適用稅項之總和，就是你要繳交的印花稅款，如你對數字不敏感，可上政府網站使用印花稅計算機，數目就一清二楚。 非首置印花稅主要為遏止炒風，包括買樓收租，自 2016 年 11 月 5 日起，以下人士須劃一收取 15% 稅項，即第 1 標準第 1 部稅率 。 另外，不少人買樓後再買車位，雖然車位屬非住宅類別，但亦須交從價印花稅，詳情可讀車位按揭+印花稅攻略。 除擁有自住物業外，不少港人仍冀多買一個物業，令資產增值。
第二層樓: 更高信貸評分 按揭成本更低
「如果有十層八層樓收租，退休唔使煩！」不少打工仔希望有幾層樓在手，便有穩定的租金收入享受人生，但現實上覺得供一層樓已經耗盡積蓄，如何買入第二層？ 今次小編與大家分享一層樓變兩層的財務技巧，以及按揭的注意事項。 第二層樓 舉例一個住宅每月租金20,000元(1年租金24萬元)，每季差餉1,500元(1年6,000元)，其間沒有空置或欠租，扣除20%免稅額(約4.68萬元)，按上文的計算方法，預期每年應繳物業稅約28,000元。
