政府於去年10月放寬按揭保險後，首次置業（簡稱「首置」）名額非常珍貴，究竟原因何在？ 近日多個新盤無懼疫情開售，除了為首置及換樓人士提供折扣優惠，發展商更會提供不同的即供及建期付款計劃予置業人士選擇。 近親轉讓後，再將住宅物業轉讓予非近親時，則須受3年內出售要付SSD的限制。 稅局以第一份買賣協議時間為準，在簽署臨約時，臨約就是第一份文件。 簽訂臨約後的30日內必須交印花稅，一般在第一份文件簽署時，律師就會要求業主先放下印花稅的支票。 (即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹)接受住宅物業權益。
如果本身按揭由丈夫供，妻子無入息，可以透過延遲簽署正式買賣合約，丈夫可繼續供按揭，直至妻子有穩定入息後，才正式完成轉名手續。 如果丈夫於未完成轉名手續時，為第二個物業申請按揭時，銀行便會將第一份按揭計算在壓力測試之內。 一般來說，轉名沒有實際期限，故有些業主會以拉長轉名期的方式，確保另一半不會即時放售物業。 近親轉讓業權雖名義上屬物業買賣，但大多不涉及金錢交易或無需中介，只需找律師轉名便可。
物業轉名稅: 近親轉讓 恢復首置身份
除非有個別情況，現時大部分業主都不會讓一間地產代理成為獨家代理。 如欲了解更多關於放盤紙，可以參考地產代理監管局提供的表格3或表格5模板，或歡迎WhatsApp聯絡我們的按揭專員查詢。 另外，祖父和孫兒不當作近親，但如父母已離世，則可向稅局申請當近親論。 物業轉名稅 證明近親關係時，需要提供出世紙、結婚證書等。 簡單例子1：A已有住宅物業，再向B買入另一住宅物業，樓價600萬，印花稅為600萬x15％ ＝ $90萬。
在現時的制度下，如果先成立一家公司，再以公司名義購買物業，便需支付樓價15%的從價印花稅及樓價15%的買家印花稅，單是付稅，已是樓價的30%。 物業轉名稅 比起有樓在手的永久居民再入市的印花稅總支出為樓價15%，何況在按揭上，以公司名義置業，會被銀行視為非自住用途，按揭成數會較自住物業低一成，通過壓力測試的標準也更嚴格。 這種方法的好處，除了可令業主重拾首置客之身，在另購物業時享有較低印花稅之外，由於政府視內部轉讓為近親之間的資產處理，故此類轉讓可豁免高額印花稅。 物業轉名稅2023 香港樓市一向升多跌少，早年有不少炒家會用確認人身份轉售物業圖利。 即是一位買家在與業主簽署正式買賣合約後，但在指定成交日期前（即簽署樓契及支付餘款前），以高出或低於其購入價的價錢，將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家，俗稱摸售。 假設夫妻聯名買入第一個物業，之後想以首置身份購入第二個物業，其中一方可甩名，將業權轉讓至另一方，簽署臨時買賣合約後，即可以低稅買樓。
物業轉名稅: 近親轉讓可以做幾多成按揭？
置業前，準業主要關心各類買樓支出，其中包括繁複的物業印花稅，本文將為大家深入淺出，逐一拆解各項印花稅及相關事宜。 當丈夫回復首置身份後，再買入新一個物業，繼續是「代表自己行事」，不會有任何問題。 但是，當這一個物業再「轉名」給妻子時，稅局便可以質疑他「代表妻子行事」，然後徵收15%重稅。 不過，倘若被稅局電腦系統識穿，這兩次交易有機會被視為同一項交易，因而將被追討印花稅差額，除非業主能提出讓稅局滿意之解釋。 除了要留意有沒有「Deed of Gift」字眼，以及列出的代價 是否為零外，若估價嚴重低於當時市價，亦有機會被視之為送契樓。 因如果定價過份低於市價，稅局有權以市價來追討各項印花稅的差價。
- 要留意，倘若加名是和近親進行，即使對方已持有住宅物業，但加名不需要付15％從價印花稅，只需用首置印花稅率計算。
- 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
- 另如定價太低，銀行按揭貸款額亦會下降，未必能套足現金，作為購買第二層樓的首期。
- 總結而言，物業內部轉讓提供合法的途徑降低稅務開支，但存在許多潛在的複雜問題需要考慮。
- 不過，要提醒業主的是假設銀行批核的按揭成數一樣，拉低物業估價同時也會拉底按揭貸款額。
- 由於香港不少銀行都有相應的人民幣匯款限制，所以不少人都選擇經找換店匯錢返大陸，但其實現時市面有更方便的辦法。
有大型銀行甚至不會為8 至 10 年前送出的物業承造按揭，結果都會影響放售物業。 其實根據執業通告指引，代理有責任告知準買家該物業為送契樓，並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核的。 另外，轉名例如夫妻轉名後有需要為買方申請銀行按揭的話亦不能將轉讓價壓得太低因為銀行有機會拒絕該按揭申請。
物業轉名稅: 遺產物業可以放售或出租嗎？
在這種狀態下，任何一方皆不能賣樓，因為買賣交易尚未完成。 這種做法既可以令其中一方回復首置身份，亦可以避免另一半賣樓，多點保障。 由於送契樓的業權問題不算穩固，多數法律程序一般需時約3年，萬一撞正送贈人破產，又牽起另一個業權問題，所以多數銀行都不會為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。
對於大部分香港人，物業投資一直以來係在眾多投資產品裡面屬最受歡迎之一。 除了買樓用作收租之外，好多新婚夫婦都會夾份聯名買樓用作建立家庭。 亦正正係因為這個原因，當時機成熟好多夫婦都會選擇將其中一方在現有物業的業權轉讓給另一方（夫妻轉名），俗稱甩名、內部轉讓或近親轉讓。 這樣可以讓業權賣方重獲首次置業身份再買多一層樓同時避免繳交辣招稅項。 物業轉名稅 換言之，如果遺產物業尚有按揭未供完，遺產繼承人亦會繼承遺產物業的按揭。
物業轉名稅: 額外印花稅FAQ
不過，假設按揭成數不變，拉低物業估值會令按揭貸款額下調。 物業轉名稅 香港無遺產稅這回事，所以遺產繼承的業權轉讓不須支付印花稅。 但如果物業本身仲有按揭未還，前業主又無立遺囑，責任就落在繼承人身上。 無論用送讓契或無償轉讓契都好，5年內如果舊業主有錢債問題，搞到破產，按照《破產法》該物業可被破產管理官或債主要求索回，所以如果有些業主想在破產前特登資產轉移，係唔可行的。
即使已完成甩名手續，田土廳已更新，但環聯未更新，亦只可以做8成按。 物業轉名稅2023 可以，但按保公司或會質疑，第二間物業是否用作自住用途。 另外，若舊有物業已申請按保，於新買物業再度申請將會被拒。 可以把甩名的成交期延長，令交易處於「待轉名」狀態。 缺點是由於未完成甩名，如再置業雖可免去15％印花稅，但未必能申請高成數按揭，但仍可申請舊按揭成數。
物業轉名稅: 物業印花稅
還有一點要留意，假設送贈者破產、送贈契或涉業權問題，有些銀行基於風險考量，一律不批核送贈日期為 5 年內的物業按揭。 根據按揭新例，樓價1000萬元或以下，甩名按揭成數最高可做9成，需要壓力測試。 如想盡量套現作為第二層間物業的首期，可從拉高估價着手。
如果是聯名買樓，持有人皆使用了首置身份，未來如想再買樓，就要繳交稅率較高的從價印花稅，即15%。 如近親轉讓的單位仍有按揭，轉讓後申請按揭時，要求會與一般的按揭申請一樣，需交上收入證明等文件，銀行亦會安排壓測。 第1標稅率亦適用於在該日或以後所簽立的售賣轉易契(除非相關的買賣協議於2013年2月23日之前已簽立)。 總結而言，物業內部轉讓提供合法的途徑降低稅務開支，但存在許多潛在的複雜問題需要考慮。 物業轉名稅 物業轉名稅 故此，在採取這個策略之前，你應該先諮詢專業的法律和稅務顧問，以助你作出更明智、更準確和可行的投資決定。 物業轉名稅2023 此外，政府已經表明會密切關注情況，我們也應關注未來政策或將轉變。
